Haus mit Einliegerwohnung – für die Familie und die Vermietung

Eine der im Hausbau häufig gestellten Fragen wird hier abschließend geklärt. Was ein Haus mit Einliegerwohnung ist und welche finanziellen Vorteile daraus entstehen – inklusive Rechenbeispiele.

Was ist eine Einliegerwohnung?!

Eine zentrale Eigenschaft ist Häusern mit Einliegerwohnungen gemein: Sie bestehen aus einer Hauptwohnung und einer weiteren Einliegerwohnung, nicht mehr und auch nicht weniger, weiß Friederike Proff, Architektin aus Düsseldorf und ehrenamtlich im Bereich Öffentlichkeitsarbeit bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen tätig. Sprich: Das enge Miteinander ist hier schon rein baulich betrachtet ein typisches Merkmal.

Ohne Tür und Zugang durch den Wohnraum: Die ganz klassische Form der Einliegerwohnung ist heute nicht mehr üblich. Auch, wenn die Kinder oder Eltern mit im Haus wohnen, wird heute mehr Wert auf Privatsphäre gelegt – und so werden besonders beim Neubau auch eigene Wohnungstüren eingebaut.

Häufig wird aber das Treppenhaus gemeinsam genutzt. Auch Souterrain-Wohnungen, also Wohnungen, die zum Beispiel bei einem Haus in Hanglage das Kellergeschoss als Wohnraum umfunktionieren, sind üblich. Die haben manchmal sogar einen komplett separaten Zugang von außen.

Die entscheidende Frage: Für wen ist eine Einliegerwohnung etwas und lohnt sich das auch finanziell? Es locken auf jeden Fall – wenn ein paar Regeln beachtet werden – steuerliche Vorteile und Fördermittel. Auf der anderen Seite ist zumindest das Vermieten an Fremde nicht jedermanns Sache.

Einliegerwohnung richtig bauen

Die Einliegerwohnung ermöglicht einerseits Kontrolle etwa über die eigenen Kinder. Andererseits soll sie aber Abgrenzung zum fremden Mieter bieten. Generell ist und bleibt relative Nähe aber das Hauptmerkmal – beim Bau können hier viele Vorkehrungen getroffen werden, dass man später gut miteinander auskommt.

Und tatsächlich gibt es einen gründlichen baurechtlichen Unterschied zwischen der nicht abgeschlossenen und der abgeschlossenen Einliegerwohnung. Denn wenn die Einliegerwohnung mit separater Tür und Zugang vom Rest des Hauses abgetrennt ist, dann wird die Gesamtimmobilie wie ein Zweifamilienhaus bewertet. „Damit erhöhen sich die Anforderungen an den Brandschutz“, erläutert Architektin Friederike Proff..

Müssen so die Zwischenwände und -decken im Einfamilienhaus nicht sonderlich gegen Brandschutz abgesichert werden, ist das beim Haus mit Einliegerwohnung anders: „Hier muss für tragende Wände und Decken der Brandschutz vom Typ 2 angewandt werden“, so Proff. Formal „F30“. Auch dies seien nicht sonderlich erhöhte Anforderung, die mit normalen Massivwänden erreicht werden, „aber gerade bei der Holzbauweise kann das für zusätzlichen Aufwand sorgen“, so Proff. Schon bei der Planung beachtet werden muss außerdem, dass zwei Fluchtwege bei Feuer und Rauch im Haus pro Wohnung vorhanden sein müssen. Neben dem Treppenhaus muss also mindestens ein Fenster zur Straßenseite hin so breit und hoch sein, dass hierdurch eine Flucht möglich ist.

Haus mit Einliegerwohnung
Einliegerwohnung

Landesbauordnungen schreiben weitere Dinge vor

Festgelegt ist das in der Landesbauordnung, die Minimalanforderungen definiert. Da Landesbauordnungen Sache der Bundesländer sind, kann es hier zu Abweichungen kommen. Aber vom Prinzip her gilt meistens: Wird eine Wohnung im Kellerbereich eingerichtet, muss hier eine Mindestraumhöhe von 2,40 Meter vorhanden, ausreichend Belüftungsmöglichkeit und auch genügend Fensterfläche – vorgeschrieben sind hier meist mindestens 1/8 der Grundfläche – vorhanden sein. „Klassische Kellerfenster sind hier also keinesfalls erlaubt“, erläutert die Architektin. Eine Nordausrichtung der Wohnung stellt sich aus Belüftungsgründen als problematisch heraus, „ohnehin muss sie komplett gedämmt werden“, sagt Proff. „Und wegen des umliegenden Erdreichs rate ich deshalb sowieso zu einer kontrollierten, ständigen Belüftung.“

Die Architektin rät bei Souterrain-Wohnungen ihren Kunden zudem zu einem eigenen Hauseingang zur Wohnung, „das muss aber gegebenenfalls mit den Nachbarn abgestimmt werden, wenn dadurch Abstandsflächen unterschritten werden“. Und sie mahnt zum Schallschutz: „Wer in seinem eigenen Haus wohnt, möchte nicht durch den Einlieger gestört werden“, beobachtet sie in der Praxis. „Daher sollten an die Einliegerwohnung nach Möglichkeit nur Nebenräume wie die Küche oder das Bad angrenzen.“ Zusätzlich machen Investitionen in weitere Schallschutzmaßnahmen Sinn – das gilt nicht nur für die Kellerwohnung, sondern auch für die Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Und das gilt selbst dann, wenn dort nur die eigene Familie wohnt.

Haus mit Einliegerwohnung

Hier findest Du das richtige Haus mit Einliegerwohnung als Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Aktionshaus bzw. Musterhaus der Anbieter. Wähle Deine Wunsch-Bauweise!

Wo willst Du bauen?

Gib bitte die gewünschte Bauweise, den geplanten Bauort oder die entsprechende Postleitzahl ein.

Einliegerwohnung für die eigene Familie

Die Oma unterm Dach oder das Kind im Keller: Ein klassischer Fall für die Nutzung einer Einliegerwohnung ist die Vermietung an Angehörige. Die Nähe sorgt dabei für gegenseitige Unterstützung und vielleicht auch die notwendige Kontrolle, etwa, wenn die Eltern pflegebedürftig werden.

Vermietetes Eigentum hat steuerlich starke Vorteile. Zwar müssen auch die Einnahmen versteuert werden. Gegengerechnet werden können aber diverse Ausgaben. In der Einkommenssteuererklärung gibt es dafür die Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf diesem Bogen werden dann auch die „Werbungskosten“ – sprich: die Ausgaben – angegeben. Allerdings: Selten möchte man von seinen Angehörigen die volle, übliche Miete sehen. Das Problem: „Das Finanzamt sieht die Vermietung dann ab einer bestimmten Grenze als Liebhaberei an“, warnt Gerold Happ, Experte bei der Eigentümervereinigung Haus & Grund Deutschland. Wenn die geforderte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, dann bedeutet das: Die Werbungskosten können nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden. Die Einnahmen will das Finanzamt – natürlich – dennoch versteuert wissen.

Oder doch lieber mehr Förderung?

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Einliegerwohnung komplett kostenfrei an Angehörige zu „vermieten“. Zwar gibt es dann keine Steuererleichterung, aber die Finanzierung könnte attraktiver werden. „Denn dann kann für diese Einliegerwohnung zusätzlich zu anderen Fördermitteln auch noch das Wohneigentumsprogramm der KfW (Kreditprogramm 124) beantragt werden“, beschreibt André Hasberg, Leiter der Niederlassung von Dr. Klein in Köln. Dieses bietet sehr günstige Zinsen und kann als ein weiterer Baustein in der Finanzierung berücksichtigt werden. In welcher Weise die Einbindung von KfW-Programmen in der gesamten Finanzierung sinnvoll ist, hängt von den Bedürfnissen der Kunden ab und sollte im gemeinsamen Beratungsgespräch erörtert werden.

An die Zukunft denken

Die Einliegerwohnung auch als Altersvorsorge: Das klingt attraktiv. „Die Immobilie ist die einzige Form der Altersvorsorge, um die man auch herumlaufen kann“, sagt der Spezialist für Baufinanzierung. „Wer allerdings tatsächlich plant, die Einliegerwohnung später auch mal zu vermieten, sollte sich damit auch gedanklich auseinandersetzen.“ Denn schließlich würde damit ein Stück weit auch die eigene Freiheit im Haus aufgegeben. Und das will gut durchdacht sein.

Einliegerwohnung – die schönsten Zimmer

Die Zimmer im Haus mit Einliegerwohnung sind oft gemütlich und heimelig. Auch wenn sanitäre Anlagen und Kochmöglichkeiten fehlen, lassen sich auf kleinem Raum viele kreative Ideen für die Kinder oder (Groß-)Eltern verwirklichen.

Einliegerwohnung vermieten

Die Kinder sind aus dem Haus, die Einliegerwohnung steht leer: Jetzt wird das Thema Vermietung akut. Auf der einen Seite locken die Einnahmen. Auf der anderen Seite ist die Vermietung an Freunde oder komplett Fremde noch einmal eine ganz andere Dimension.

Auch bei der vermieteten Einliegerwohnung wird häufig zum Beispiel der Garten gemeinschaftlich genutzt oder die Waschmaschine im Keller. Meistens wird viel auf Wert auf Privatsphäre gelegt. Solche Wohnungen haben beim Neubau in der Regel eine eigene Küche und ein eigenes Bad. „Auch bei den Betriebskosten sollte der Vermieter daher Wert auf eine klare Trennung legen“, rät Gerold Happ. Sprich: Ein eigener Wasser- und Stromzähler für die Wohnung, die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch sollten hier Standard sein. „Das ist zwar etwas mehr Aufwand, aber am Ende gibt es auch keinen Streit, wer welche Kosten trägt.“ Sogenannte Inklusivmieten, bei denen solche Neben- und Betriebskosten pauschal abgegolten sind, sind zwar auch möglich, „da bleibt der Vermieter aber womöglich auf Kosten sitzen“, warnt Happ.

Besonderes Kündigungsrecht

Ansonsten gelten alle üblichen Rechte und Pflichte im Mietverhältnis. Mit einer Ausnahme: „Aufgrund der besonderen Nähe hat der Vermieter, wenn er das Zweifamilienhaus selbst bewohnt, ein besonderes Kündigungsrecht“, so Happ. Er kann dem Mieter ohne die Angabe eines Grundes kündigen, dann verlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei Monate. Sprich: Würde die reguläre Kündigungsfrist drei Monate betragen, sind es nun sechs Monate. Unberührt bleibt davon übrigens das reguläre Kündigungsrecht etwa aus einem „berechtigten Interesse“ heraus, zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf. Das muss dann allerdings begründet werden. Dafür gelten aber die üblichen Kündigungsfristen.

Nähe kann auch ein Problem sein

Besonders wichtig ist bei der Vermietung an einen Fremden – oder an Freunde – die Kontrolle des möglichen Mieters: Die Vorlage von Gehaltsbescheinigung, die Kontrolle von Ausweispapieren und eventuell auch eine Bonitätsprüfung sollten hier Standard sein. „Letztendlich gilt für beide Seiten: In den Kopf schauen kann man sich nicht“, sagt Happ. „Aber dennoch ist besonders wichtig, zu schauen, ob die Lebensart zusammen passt.“ Beispiel: Eine ältere Dame wünscht sich in einer Einliegerwohnung jemanden, der sich auch um das Treppenhaus und den Garten kümmern kann. Dann bieten sich zum Beispiel alleinstehende Männer oder Frauen an, die auch kräftemäßig anpacken können, nicht so sehr aber die ebenfalls ältere alleinstehende Dame. Oder: Jemand wünscht sich Ruhe im Haus – vielleicht sind dann Studenten, die gerne auch mal feiern, nicht die richtige Klientel. „Letztendlich gibt es aber keine Gewähr darüber, ob es passt“, sagt Happ.

In anderer Richtung kommt es manchmal zu übergriffigen Verhalten: „Kein weiblicher Besuch, Klospülung darf nicht nach 21 Uhr betätigt werden!“ Solche Mietvertragsklauseln sind aus der Zeit gefallen und schlichtweg ungültig. „Ein sehr häufiger Streitpunkt ist aber tatsächlich die persönliche Abgrenzung zur Einliegerwohnung“, skizziert Happ. Obwohl nicht berechtigt, fordern viele Vermieter, dass ihnen ein Wohnungstürschlüssel ausgehändigt wird. Und die berühmt-berüchtigten Kontrollbesuche des Vermieters sind so bittere Realität. „Im Notfall darf der Vermieter natürlich die Wohnung betreten, wenn der Mieter nicht greifbar ist“, sagt Happ. „Aber das heißt nicht, dass man als Vermieter schnell mal ein Notfall konstruieren darf.“ Ist es zum Beispiel ein Notfall, wenn der Einliegermieter vergessen hat, das Dachfenster zu schließen und der Regen nun durchs Fenster strömt? „Schwierig“, kommentiert Happ. Im Zweifel ist es: Hausfriedensbruch. Laut § 123 Strafgesetzbuch (StGB) droht eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr oder eine Geldstrafe.

Fördermittel für die Einliegerwohnung

Die Finanzierung des eigenen Zweifamilienhauses, bei dem eine Einliegerwohnung vermietet wird, hat ihre Besonderheiten. Denn hier profitiert der Bauherr doppelt von den attraktiven KfW-Darlehen.

Zunächst bleibt vieles so, wie beim Einfamilienhaus: Auch der Wert des Zweifamilienhaus’ mit integrierter Einliegerwohnung wird im sogenannten Sachwertverfahren berechnet. Sprich: Grund und Boden und das darauf Gebaute werden für die Berechnung herangezogen. Erst ab einem Dreifamilienhaus spielt hingegen das sogenannte Ertragswertverfahren eine Rolle, das sich grob zusammengefasst auf die Mieteinnahmen bezieht. Sprich: Die Bank betrachtet auch ein Zweifamilienhaus rein bewertungstechnisch als komplett selbst genutzt.

Lesenswertes zum Download

Rahmenbedingungen für das Darlehen

Bei der Finanzierung einer Einliegerwohnung bietet sich ein steuerlicher Kniff an: Da auch die Zinsleistung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden dürfen, sollte das meist vorhandene Eigenkapital komplett auf den selbst genutzten Teil des Hauses entfallen. „Die monatliche Rate bleibt gleich, aber die Zinslast auf dem selbst genutzten Hausteil sinkt dadurch“, erklärt André Hasberg, Dr.Klein-Niederlassungsleiter in Köln. Oder umgekehrt: Die Zinsen für die Einliegerwohnung sind deutlich höher, können aber eben von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig ist, dass dies gleich beim Finanzierungsvertrag berücksichtigt wird.

Beispielrechnung

Beispielrechnung

Ein Bauherr erbaut eine Immobilie für 500.000 Euro. Der Einfachheit halber entfallen dabei je die Hälfte der Kosten auf den selbst genutzten Teil der Immobilie und auf die Einliegerwohnung, also je 250.000 Euro. Der Bauherr bringt dabei 100.000 Euro an Eigenkapital ein. Der Anfangstilgungssatz beträgt der Einfachheit halber 1 Prozent und der Zinssatz ebenfalls 1 Prozent.

Bei einer normal aufgeteilten Finanzierung wäre die Rechnung wie folgt:

  • Je 200.000 Euro = gesamte Finanzierungssumme 400.000 Euro: In einem Jahr wurden pro 200.000 Euro Finanzierungssumme etwa 2.000 Euro an Zinsen geleistet, also insgesamt 4.000 Euro. Nur 2.000 Euro davon kann der Bauherr bei der Einliegerwohnung als Werbungskosten geltend machen.
  • 150.000 Euro für den selbst genutzten Teil + 250.000 Euro für die Einliegerwohnung = gesamte Finanzierungssumme 400.000 Euro: Für die 250.000 Euro fallen innerhalb eines Jahres etwa 2.500 Euro an Zinsen an; der Bauherr kann durch diesen Trick also 500 Euro mehr in den Werbungskosten geltend machen.
  • Bei höheren Zinsen und höherem Eigenkapitalanteil erhöht sich der Effekt.

Aus langjähriger Erfahrung rät Hasberg aber noch zu etwas anderem: „Die Finanzierung sollte auch dann noch klappen, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.“ Sprich: Mit heißer Nadel gestrickte Finanzierungen, bei denen die Einnahmen aus der Vermietung elementarer Bestandteil der Einnahmen und der Finanzierung sind, droht das Scheitern. Ohnehin: „Es gibt eine ganze Reihe an Faktoren, die eine Rolle spielen. Das sollte man mit Ruhe und Bedacht miteinander abwägen“, so Hasberg.

Diese Firmen bauen Dein Haus mit Einliegerwohnung

Wer ein Haus mit Einliegerwohnung bauen will, braucht eine Hausbaufirma, die viel Erfahrung und Zuverlässigkeit beim Planen mitbringt. Hier sind Unternehmen mit langjährigem Know-how auf die angehende Bauherren vertrauen können.

Gratis Hauskataloge

Mit Hilfe der kostenlosen Hauskataloge kannst Du entspannt zu Hause aus einer Vielzahl verschiedener Grundrisse wählen!

Finde Dein Traumhaus
Service Leistung SEHR GUT