Hohe Mieten, niedrige Zinsen: günstige Phase zum Bauen

Günstige Phase zum Bauen

Hohe Mieten: Gute Zeit für einen Termin beim Bauunternehmen

Die Mieten in bestimmten Regionen der Bundesrepublik sind in den vergangenen Jahren steil in die Höhe geschossen. Vor allem die Ballungsräume sind betroffen. Berlin meldet für 2014 rund 45 Prozent mehr als vor zehn Jahren, Dresden und München 27 Prozent, Frankfurt 18 Prozent. In München liegen die Mieten 64 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, in Stuttgart 31, in Köln 27 und in Hamburg 23 Prozent (Quelle: Statista.de). Kein Wunder also, wenn sich der Trend hin zum Eigenheim verschiebt – auch als sicher geltende Rücklage fürs Alter.

Derzeit wird davor gewarnt, im Vertrauen auf günstige Zinsen, Risiken beim Bau einzugehen. Das ist allerdings Panikmache. Grund der Bedenken: Die Zinsen werden nach Ablauf der Kreditverträge mit einiger Wahrscheinlichkeit deutlich höher liegen als heute. Aktuell werden Immobilienkredite von zehnjähriger Laufzeit mit historisch günstigen 2 Prozent verzinst.

Der Grund für die Niedrigzinspolitik liegt in der Finanzkrise. Günstige Kredite sollen die Wirtschaft ankurbeln. Sparen soll unattraktiv werden und die privaten Ausgaben erhöhen. Mit dem gesteigerten Konsum soll die seit Jahren stagnierende Inflation Nahrung bekommen. Dadurch würden Steuereinnahmen und Wachstum steigen, die Schulden der Staaten könnten sinken oder zumindest relativiert werden. Soweit das Kalkül.

Anschlusskredite orientieren sich an künftigen Zinssätzen

Üblicherweise werden für private Bauzwecke Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren mit einem verbindlichen Zinssatz vereinbart. In der Regel sind nach einer Dekade der Tilgung noch rund 70 bis 80 Prozent der Kreditsumme offen. Die Anschlusskredite werden sich an den künftigen – heute kaum abzusehenden Zinssätzen – orientieren. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kann das derzeitige Zins-Niveau auf Bodenhöhe nicht ewig gehalten werden, auch wenn der aktuelle Trend bis zum erkennbaren Abflauen der Krise anhalten wird. Das wird ein paar Jahre dauern.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das Problem: Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro und einer Erhöhung des Zinsatzes von 2,0 auf 2,75 Prozent, steigen die monatlichen Abschlagszahlungen um 79 Euro. Das summiert sich im Verlauf der gesamten Tilgung auf zirka 20.000 Euro.

Böses Erwachen nach Kreditablauf!

Die aktuellen Warnungen gehen aber weiter. Wer heute auf ein stabiles Zinsniveau vertraut, ist möglicherweise geneigt sich ein paar Quadratmeter mehr, eine teurere Ausstattung, ein bisschen Luxus hier und da zu leisten. Das kann nach Ablauf der Kredite in einem bösen Erwachen münden – muss es aber nicht. Damit Sie Ihr Bauvorhaben ohne finanzielle Sorgen planen können, achten Sie auf ein paar entscheidende Punkte:

  1. Wählen Sie einen Vertrag mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren! Die günstigsten Kreditinstitute verlangen bei diesen Laufzeiten um 0,5 bis 0,65 Prozent höhere Zinsen. Das dürfte bei den aktuell niedrigen Zinsen zu verkraften sein. Dafür bekommen Sie Sicherheit und genügend Zeit, während einer weiteren Phase niedriger Zinsen, einen günstigen Anschlussvertrag abzuschließen.
  2. Achten Sie auf Verträge, die Ihnen ab dem elften Jahr der Laufzeit eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einräumen, falls Sie die Restsumme auf einen Schlag abbezahlen wollen. Lassen Sie sich dabei den Verzicht auf die entgangenen Zinsen vertraglich zusichern!
  3. Planen Sie konservativ bei Ihren Lebenshaltungskosten und beginnen Sie mit möglichst hohen Tilgungsraten, um bei späteren Zinserhöhungen nicht in die Bredouille zu geraten.
  4. Sichern Sie sich das Recht, auf variable Zinszahlungen und auf ein zeitweises Aussetzen der Tilgung. Das gibt Ihnen Handlungsspielräume in Zeiten der Nachwuchsplanung oder kurzfristiger Arbeitslosigkeit.

Die Banken und Sparkassen in Deutschland haben generell ein hohes Interesse am erfolgreichen Umsetzen von Kreditverträgen. Daher ist es üblich, rund 20 bis 25 Prozent der Bausumme als Eigenkapital mitzubringen – das sehen viele Darlehensgeber als Grundvoraussetzung für die Kreditvergabe. In anderen Ländern ist das durchaus anders. In den Niederlanden werden Kredite bis zu 120 Prozent der Bausumme gewährt, und in Großbritannien werden oft lange Zeiten ohne Tilgung akzeptiert – mit absehbaren Folgen.

Wer also keine Lust mehr auf zu hohe Mieten hat und gut durchdacht an die Finanzplanung seines Traums in vier Wänden herangeht, muss keinesfalls in ein paar Jahren in die Kreditfalle laufen. Ganz im Gegenteil: Eine gute Kalkulation wird selten so viel Erfolg haben wie aktuell. (mw)


Über den Autor

Marcus Werner
Marcus Werner

Der Redaktionsleiter nimmt alles immer viel zu genau. Am liebsten würde er in einem großen Holzhaus leben. Stattdessen hockt er in einer kleinen Altbauwohnung.