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Baufinanzierung
Ablauf, Infos und Tipps

Wer ein Haus bauen möchte, muss viel Geld in die Hand nehmen. Einen so großen Kredit zahlen die meisten jahrzehntelang ab – der Hausbau ist somit häufig ein einmaliges Projekt im Leben eines Menschen. Damit die Baufinanzierung möglichst sorgenfrei abläuft, muss einiges beachtet werden. In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Begriffe und geben Antworten auf Ihre Fragen zur Hausfinanzierung.

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Wie viel Eigenkapital benötigt man, um ein Haus zu bauen?

Wer ein Haus bauen möchte, sollte mindestens 20-30 Prozent der zu erwartenden Gesamtkosten in Form von Eigenkapital einbringen. Zum Eigenkapital zählt Ihr Guthaben auf Konten sowie Sparverträge, Versicherungen und Geldanlagen. Zwar ist es heutzutage möglich, mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital ein Haus zu bauen, jedoch gilt grundsätzlich: je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Denn je mehr für die Finanzierung zur Verfügung steht, umso weniger Darlehen müssen Sie aufnehmen, wodurch die Zinsen günstiger sind und Sie schneller wieder schuldenfrei sein können. Aufgrund des geringeren Finanzierungsrisikos ist eine Kreditzusage Ihrer Bank wahrscheinlicher. Außerdem benötigen Sie das Eigenkapital für anfallende Kosten, die häufig nicht durch das Bankdarlehen abgedeckt werden. Damit sind die klassischen Baunebenkosten gemeint, wozu u.a. Ausgaben für Bodengutachten, Baugenehmigungen und Grundbucheinträge gehören. In der Regel betragen sie 10 bis 20 Prozent der gesamten Bausumme. Wer zusätzliche Extras im Bad, eine neue Traumküche oder nachträglich einen Carport möchte, muss auch dies meistens aus eigener Tasche bezahlen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie zusätzlich noch einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Mehrkosten einplanen.

Was kann ich mir leisten?

Um das herauszufinden, sollten Sie als erstes einen Kassensturz vornehmen:

Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? In welcher Höhe können Sie langfristig monatliche Zahlungen aufbringen? Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle Einnahmen und (zukünftige) Ausgaben und schätzen Sie damit ein, welche finanzielle Belastung Sie durch eine Baufinanzierung stemmen können. Seien Sie ehrlich mit sich selbst und kalkulieren Sie realistisch!
Als Faustregel gilt: Die Monatsrate des Hausbau-Kredits sollte 35 Prozent Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Zudem sollten möglichst alle Baunebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt werden. Diese betragen meistens ca. 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten. Zusätzlich sollte für eine solide Baufinanzierung immer eine Reserve eingeplant werden. Anhand dieser Werte können Sie grob berechnen, wie hoch die monatliche Rate sein darf und wie viel Eigenkapital Sie ansparen müssen. Informieren Sie sich außerdem, welche Fördermittel Sie in Anspruch nehmen können.
Der konkrete Sollzinssatz ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie der benötigten Kreditsumme und der Laufzeit. Sprechen Sie daher am besten mit einem Profi und lassen Sie sich einen möglichen, konkreten Finanzierungsplan aufstellen. Holen Sie mehrere Angebote ein, nur so können Sie die besten Konditionen erhalten.

Der Baufinanzierer empfiehlt
Tipp: Wer handwerklich begabt ist, kann mit der so genannten “Muskelhypothek” die Baukosten senken. Eigenleistungen werden von Banken wie Eigenkapital gewertet, wodurch sich der Fremdfinanzierungsbedarf verringert.
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Worauf muss ich bei der Hausfinanzierung achten?

Bei einer Baufinanzierung geht es um sehr viel Geld. Damit nichts schief geht und Sie der Abzahlung gelassen entgegensehen können, sollten Sie unbedingt folgende Punkte beachten.
Unsere Top-Tipps für eine gelungene Finanzierung:

Ein lückenloser Finanzierungsplan ist das A und O
Damit Ihnen nicht während des Hausbaus das Geld ausgeht, sollten Sie den Kreditbedarf nicht zu knapp, sondern möglichst passend kalkulieren. Die Gesamtkosten werden gerne von angehenden Bauleuten unterschätzt. Fehler entstehen hier beispielsweise, wenn Erschließungskosten des Grundstücks und Baunebenkosten nicht bedacht werden oder mit einer ungenauen Bau- und Leistungsbeschreibung gerechnet wird.
Je mehr Eigenkapital, desto besser
Eine Baufinanzierung ist umso risikoreicher, je weniger finanzielle Rücklagen Sie in Form von Eigenkapital haben. Eigenkapital wird für bestimmte Kostenpunkte benötigt, die ein Kredit nicht abdeckt. Zudem erhalten Sie mit mehr Eigenkapital bessere Konditionen für Ihr Darlehen.
Angebote vergleichen und die besten Konditionen wählen
Holen Sie mehrere Angebote ein, vergleichen und verhandeln Sie, nur so können Sie sich die besten Konditionen sichern. Beachten Sie dabei nicht nur den effektiven Jahreszins, sondern auch andere Faktoren wie Sondertilgungsmöglichkeiten, Zeiten der Zinsbindung und zusätzliche Kosten durch Bereitstellungszinsen. So finden Sie die Baufinanzierung, die am besten zu Ihnen passt.
Eigenleistungen nicht unterschätzen
Selbst ist der Mann oder die Frau. Eigenleistungen können Spaß machen und Kosten sparen - aber auch hier sollten Sie realistisch bleiben. Können Sie neben Beruf und Familie die notwendige Zeit wirklich aufbringen? Sind Ihre Fähigkeiten ausreichend oder sollten Sie bestimmte Arbeiten doch lieber den Profis überlassen?
Vorsicht vor zu hohen Belastungen
Häufig werden unter anderem die laufenden Kosten des neuen Eigenheims unterschätzt. Grundsteuer, Versicherungen, Schornsteinfeger - da kommt einiges zusammen. Außerdem sollten Sie einen ausreichenden Notgroschen parat haben, um bei unvorhergesehenen Ausgaben nicht in eine finanzielle Notlage zu geraten. Auch außerhalb des Bauprojekts können überraschend hohe Kosten anfallen, z.B. wenn plötzlich das Auto kaputt geht. Bedenken Sie auch Ihre zukünftig Einkommens- und Lebenssituation. Faktoren wie die Sicherheit des Arbeitsplatzes oder die Familienplanung können großen Einfluss auf die finanzielle Belastung haben.
Die Tilgungsrate nicht zu niedrig ansetzen
Achten Sie darauf, dass die finanzielle Belastung nicht zu hoch wird, doch setzen Sie trotzdem die Rückzahlungsraten nicht zu gering an. Denn eine niedrige Tilgungsrate bedeutet höhere Gesamtkosten sowie eine längere Laufzeit, dabei möchte man möglichst bald wieder schuldenfrei sein.
Fördermöglichkeiten prüfen
Staatliche Programme unterstützen Familien zum Beispiel mit dem Baukindergeld, das voraussichtlich noch bis Ende 2023 beantragt werden kann. Ebenso werden zukunftsorientierte Maßnahmen, wie der Bau eines KfW-Effizienzhauses, gefördert. Informieren Sie sich frühzeitig, welche Fördermittel Sie beantragen können.

Was wird nicht finanziert?

Mit einer Baufinanzierung können Sie ausschließlich das Grundstück und das Gebäude selbst finanzieren. Alles, was nicht fest im Gebäude verbaut ist, wie eine neue Küche oder Einrichtung, muss aus eigener Tasche bezahlt werden. Dazu gehören auch nachträglich errichtete Garagen, kleinere Anbauten, Gartenhäuser und die Gartengestaltung. Ebenso muss das Eigenkapital für alle anfallenden Baunebenkosten verwendet werden. Regenerative Energien wie Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen können über Förderprogramme, aber nicht über die Baufinanzierung bezahlt werden.
Anders ist es bei einer sogenannten Vollfinanzierung. Stehen Ihnen keine eigenen finanziellen Mittel zur Verfügung, können Sie über ein Vollfinanzierungs-Darlehen auch die Erwerbsnebenkosten abdecken. Allerdings ist diese Variante an strenge Voraussetzungen für die Kreditzusage und höhere Zinsen geknüpft.
Zudem ist eine Baufinanzierung grundsätzlich zweckgebunden. Da ein Gegenwert geschaffen wird, ist das Risiko eines Zahlungsausfalls geringer, weshalb die Bank Kreditnehmenden bessere Konditionen gewähren kann, als bei einem frei verfügbaren Kredit. Hierfür ist ein Nachweis erforderlich: Gegen Vorlage von Rechnungen zahlt die Bank immer nur die aktuell benötigte Teilsumme des Darlehens aus. Sie können die Hausfinanzierung also nicht anderweitig verwenden, beispielsweise für ein neues Auto.
Sollte das Bauprojekt unerwartet günstiger ausfallen und am Ende noch eine Restsumme des Darlehens übrig bleiben, kann diese – sofern vorher vertraglich vereinbart – frei genutzt werden.

Tipp: Halten Sie unbedingt eine gewisse Menge Ihres Eigenkapitals zurück, geben Sie es nicht frühzeitig für die Bezahlung von Bauleistungen aus! Das Geld könnte Ihnen im schlimmsten Fall am Ende fehlen, wenn Ihr Eigenkapital aufgebraucht ist, aber die Bank beispielsweise für eine neue Küche kein Geld vom Darlehen freigibt.

Begriffe

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Gebühren, welche für Teile eines Darlehens anfallen, die noch nicht abgerufen wurden.
Ein Hausbau ist kein Projekt für einen Tag oder eine Woche. Je nach Baufortschritt werden verschiedene Leistungen von der Baufirma und anderen Unternehmen erbracht, für die eine Bezahlung fällig wird. Folglich benötigen Sie nicht die gesamte Summe Ihrer Baufinanzierung auf einmal, sondern nehmen immer nur einen Teil des Darlehens in Anspruch. Die Bank hält das restliche Geld bereit, bis Sie es brauchen.
Dafür verlangt Sie allerdings eine Entschädigung – die sogenannten Bereitstellungszinsen, die auf den noch nicht abgerufenen Betrag anfallen. Je nach Kreditgebendem variiert die Höhe dieser Zusatzzinsen, häufig liegen sie bei 0,25 Prozent pro Monat oder drei Prozent im Jahr. Doch Achtung, diese Art von Zinsen ist nicht im Effektivzinssatz enthalten. Um Kosten zu sparen, können Bauleute eine “bereitstellungszinsfreie” Zeit vereinbaren. In der Regel können drei bis zwölf Monate ausgehandelt werden.
Beachten Sie hierbei: Eine gute Zeit-Planung kann die Zusatzkosten durch Bereitstellungszinsen begrenzen, allerdings lassen sich Bauverzögerungen manchmal nicht vermeiden. Kalkulieren Sie daher mögliche Mehrkosten ein.

Sollzinsbindung

Die “Sollzinsbindung” beschreibt einen festgelegten, gleichbleibenden Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum.

Den Kredit einer Baufinanzierung zahlen die meisten über mehrere Jahrzehnte hinweg ab. Während dieser Zeit können Marktgegebenheiten und somit das allgemeine Zinsniveau stark schwanken. Damit Sie nicht jeden Monat einen anderen Betrag an Ihre Bank zurückzahlen müssen, können Sie bei Vertragsabschluss den aktuellen Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum fixieren. Die üblichen Laufzeiten variieren zwischen fünf und zwanzig Jahren.
Ein konstant bleibender Kreditzins bietet Ihnen Planungssicherheit. Je nach aktuellem Zinsniveau lohnt es sich, entweder eine lange oder eine kurze Laufzeit zu vereinbaren. Ist ein Anstieg des Zinsniveaus wahrscheinlich, sollten Sie sich den günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum sichern. Ist hingegen ein sinkender Zinssatz zu erwarten, sollten Sie eine kurze Laufzeit wählen, um für die Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz beanspruchen zu können.
Zwei wichtige Dinge sollten angehende Bauleute dabei aber bedenken: Für diese Kostensicherheit des Kreditnehmenden berechnet die Bank im Gegenzug entsprechende Aufschläge – das heißt, je länger die Laufzeit, desto höher der Sollzins. Außerdem ist eine vorzeitige Kündigung bei einer langen Laufzeit – außer in Ausnahmefällen – erst nach 10 Jahren möglich (§ 489 BGB).

Tipp: Aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus bietet es sich an, eher einen längeren Zeitraum für die Zinsbindung zu wählen.

Sondertilgung

Als Sondertilgung werden außerplanmäßige Zahlungen bezeichnet, die Sie unabhängig von Ihren Monatsraten an die Kreditbank überweisen, um Ihre Baufinanzierung schneller abzuzahlen.

Klingt verlockend: Zusätzliches Geld steht zur Verfügung, wodurch Sie zusätzliche Zahlungen an den Kreditgeber leisten können und umso schneller schuldenfrei sind. Ganz so einfach ist es in der Praxis allerdings nicht. Denn was zwar vorteilhaft für Sie als KreditnehmerIn ist, ist ein Nachteil für die Bank. Verringert sich die Laufzeit des Kredits durch eine schnellere Abzahlung, entgehen dem Kreditgebenden Zinsen, denn diese werden anhand der Restschuld berechnet. Daher sind Sondertilgungen meist prozentual oder auf einen Höchstbetrag begrenzt – wer darüber hinaus Zahlungen leisten möchte, der muss mit Zusatzkosten in Form eines Zinsaufschlags rechnen. Ob sich erweiterte Sondertilgungen wirklich finanziell lohnen, sollten Sie deshalb vorher durchrechnen. Manche Banken legen außerdem eine Mindestsumme und bestimmte Termine für Sondertilgungen fest. Entscheidend ist hierbei, was vertraglich vereinbart wurde.

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