Die Bauabnahme: Mit dieser Checkliste sind Sie auf der sicheren Seite

Definition Bauabnahme

Mit der Bauabnahme erkennen Bauleute die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten gemäß Baubeschreibung und Bauvertrag an. Gleichzeitig beginnt mit der Abnahme des Baus auch die Gewährleistungsfrist und es tritt die sogenannte Beweislastumkehr in Kraft: Während das ausführende Bauunternehmen in der Bauphase für den Nachweis der ordnungsgemäßen Arbeit verantwortlich ist, muss der Besitzer nach der Abnahme mögliche Baumängel im Gebäude selbst nachweisen.

Rechtliche Folgen der Bauabnahme

Da die Bauabnahme für Sie als BauherrIn weitreichende rechtliche Folgen mit sich bringt, haben wir im Folgenden eine Übersicht über die wichtigsten Veränderungen zusammengestellt:

• Die Beweislastumkehr: Ab dem Tag der Bauabnahme müssen Bauleute selbst den Nachweis führen, wenn Baumängel ans Tageslicht kommen.
• Die Bezahlung: Mit der Bauabnahme gilt auch die Leistung des Bauunternehmers als abgeschlossen. Die ausführenden Handwerksbetriebe werden im Anschluss an die Abnahme ihre Abschlussrechnungen ausstellen.
• Das Bauabnahme-Protokoll: Wenn im Zuge der Bauabnahme Mängel am Bauwerk erkannt werden, dann sollten diese in jedem Fall im Protokoll festgehalten werden. Eine nachträgliche Feststellung ist nur möglich, wenn Sie den Mangel zweifelsfrei einem ausführenden Unternehmen zuordnen können – ein langwieriger und teurer Prozess.
• Der Gefahrenübergang: Da das Gebäude mit der Bauabnahme vollständig in Ihren Besitz übergeht, sind Sie ab diesem Zeitpunkt auch selbst für das Bauwerk verantwortlich.

Praktische Tipps rund um die Bauabnahme

Die Identifizierung von gravierenden Baumängeln ist für Bauleute in Eigenregie häufig nicht zu bewerkstelligen. Deshalb empfehlen wir, die Begehung nur im Beisein eines Sachverständigen durchzuführen. Dieser kann das Bauwerk bereits im Rahmen eines Vorabtermins genau unter die Lupe nehmen und Mängel dann im Rahmen der Begehung anmelden und ins Protokoll aufnehmen. Bei der Suche nach einem geeigneten Sachverständigen für die Bauabnahme unterstützen Sie beispielsweise der Verband Privater Bauherren oder der Bauherren-Schutzbund . Die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen liegen je nach Größe des Gebäudes und Region bei 200 bis 400 Euro – eine im Vergleich zum Kaufpreis überschaubare Investition, die sich meist auszahlt.

Bei der Erstellung des Abnahme-Protokolls ist zudem darauf zu achten, dass alle Mängel genau aufgelistet und, wenn möglich, auch mit einer Foto-Dokumentation zweifelsfrei zugeordnet werden können. Wir empfehlen, im Protokoll auch gleich den Termin für eine Wiederholung der Abnahme festzuhalten. Eine Frist von zwei Wochen ist bei den meisten Mängeln für eine Beseitigung angemessen.

Übergabe der Dokumente

Achten Sie bei der Bauabnahme auch darauf, dass sämtliche Dokumente übergeben werden. Dazu zählen insbesondere:

• Alle Baupläne
• Baugenehmigungen
• Gutachten
• Energieausweis
• Garantieurkunden
• Gewährleistungsbescheinigungen der beteiligten Unternehmen

Schritt für Schritt durch die Bauabnahme

In der folgenden Checkliste haben wir die wichtigsten Aspekte auf dem Weg zur erfolgreichen Bauabnahme in einem leicht verständlichen Fahrplan für Sie zusammengestellt:

Die Vorbereitung auf die Bauabnahme

• Vorbereitung der Abnahme mit einem Sachverständigen bzw. GutachterIn
• Durchführung behördlicher Kontrollen und Abnahmen
• Abarbeitung bereits bestehender Mängellisten
• Liste über noch bestehende oder bereits beseitigte Mängel

Die Baubegehung von außen

• Fachgerechte Ausführung der Dachdeckung inklusive Schornstein und Rauchabzug, Dachfenstern und Gauben, Dachrinnen und Fallrohren sowie Antennen, Blitzableitern und weiteren Vorrichtungen
• Abschluss der Anschlussarbeiten (Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Internet)
• Fachgerechtes Anbringen der Außenbeleuchtung, des Briefkastens, der Hausnummer
• Besenreine Übergabe aller Außenflächen
• Fenster sind frei von Farb- und Putzresten.
• Ein Protokoll für die Spülung der Kanalisation liegt vor.
• Die Schächte sind sauber ausgeführt, es liegt eine Einleitgenehmigung vor.
• Die Vorgaben bezüglich der Zugänge zum Haus sowie für Stellplätze/Garage/Carport wurden eingehalten
• Alle Fassaden, Fenster und Türen wurden fachgerecht ausgeführt.
• Terrasse, Balkone und Zäune wurden ordnungsgemäß angelegt
• Erneuerbare Energien (Solarthermie, Wärmepumpe, Photovoltaik)

Die Baubegehung von innen

• Leitungssysteme funktionieren einwandfrei:
  • Elektroinstallation
  • Telefonanlage
  • TV-Kabel
  • Internetleitung
  • Alarmanlage
• Wasserver- und -entsorgung
• Warmwasserbereitung
• HLK (Heizung-Lüftung-Klima)
• Geräte und Anlagen funktionieren einwandfrei:
  • Pumpenanlagen
  • Türsprechanlage
  • Schließanlage
  • Videoüberwachung
  • Waschmaschine
  • Herd
  • Kühlschrank & Gefriertruhe
  • Aufzüge
• Treppen wurden plangerecht angelegt

Die Begehung Raum für Raum

Unabhängig von der Funktionstüchtigkeit der Anlagen, Leitungen und Geräte lohnt es sich, bei der Begehung in jedem Raum die folgenden Punkte zu prüfen:

• Tür- und Fensterschlösser funktionieren ordnungsgemäß und alle Schlüssel sind vorhanden.
• Die Raumabmessungen stimmen mit den Bauplänen überein.
• Wände, Decken und Böden wurden plangerecht hergestellt.
• Die Verglasung der Fenster stimmt mit den Vorgaben überein.
• Lichtschalter und Steckdosen sind in der gewünschten Anzahl vorhanden und wurden sauber eingebaut.
• Die Anzahl der Leuchtquellen stimmt mit den Plänen überein.
• Alle Thermostatventile arbeiten einwandfrei.
• Die Heizkörper wurden fachgerecht angebracht.
• Fußleisten und Verkleidungen wurden präzise und sauber ausgeführt.
• Der Fußbodenbelag ist frei von Mängeln.
• Küche und Bäder wurden den Vorgaben entsprechend gestaltet, fachgerecht montiert, alle Leitungen und Abflüsse sind funktionsfähig

Da jedes Bauwerk anders ist, erhebt diese Checkliste natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Dennoch lohnt es sich, an den genannten Stellen besonders genau hinzuschauen – die aufgeführten Punkte stellen gleichzeitig auch eine Liste typischer Schwachstellen dar und können daher bei der Identifizierung von Baumängeln sehr hilfreich sein.