Hohe Hauspreise und Zinsen: Trotzdem den Hausbau 2023 noch angehen oder lieber nicht?
Der Hausbaumarkt in Deutschland steht um die Jahreswende 2022/2023 angesichts der zahlreichen Herausforderungen unter Druck. Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise, der Ukraine-Krieg, Inflation und Zinsen, all die damit verbundenen Auswirkungen auf Angebot, Nachfrage und die Preise – aktuell herrscht große Unsicherheit und viele angehende Baufamilien fragen sich, ob man den Hausbau überhaupt noch angehen sollte.
Artikelübersicht:
- Die aktuelle Entwicklung im Überblick
- Ursachenforschung: Warum ist Bauen so teuer geworden – was sind die Gründe
- Wird bauen noch teurer? Wie ist die Perspektive für 2023?
- Expertentipp von Patryk Moretto, Geschäftsführer Musterhaus.net
- Fazit: Unsere Empfehlung
- 5 Tipps, wie man jetzt günstig bauen kann
Ist 2023 der richtige Moment, um das Traumhaus in Angriff zu nehmen, unter Anbetracht der komplizierten Lage? Zeit für eine Analyse also, bei der wir die wichtigsten Einflussfaktoren genauer unter die Lupe nehmen und schlussendlich eine Antwort inklusive Expertentipp finden wollen auf die Frage: „Jetzt bauen – oder noch warten?“ Eine Entscheidungshilfe von Musterhaus.net.
Die aktuelle Entwicklung im Überblick
Ende des Jahres 2022 zeigt sich auf dem Hausbaumarkt zum ersten Mal seit Jahren eine rückläufige Entwicklung. Laut Zahlen des statistischen Bundesamts gingen von Januar bis September 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei Einfamilienhäusern die Baugenehmigungen um 15,4 Prozent zurück, bei Zweifamilienhäusern ebenfalls um rund 4,5 Prozent. Hier sind allerdings auch Häuser mit berücksichtigt, die schon 2021 verkauft wurden. Das zweite Halbjahr dürfte somit noch deutlich negativer ausfallen: Einzelne Baufirmen berichten von 30 oder 40 Prozent Nachfragerückgang und mehr im Vergleich zu 2021. Dennoch sind die meisten Hausanbieter aktuell noch ausgelastet, weil sie bislang noch volle Auftragsbücher haben – in den vergangenen Jahren hatten sich, vor allem bei den Anbietern von Fertighäusern, teilweise Wartezeiten von ein bis zu zwei Jahren angestaut, die nun erstmal abgearbeitet werden. Generell müssen sich die Baufirmen aktuell nicht nur mit immer noch sehr teurem Baumaterial und Handwerkermangel herumschlagen, sondern auch noch mit stark gestiegenen Energiekosten und der hohen Inflation. Für viele, vor allem kleinere Hausbauunternehmen, ist das eine ganz schöne Herausforderung.
Hinzu kommt, dass die Bauzinsen, nach langen Jahren des Stillstands auf niedrigstem Niveau, für die Verhältnisse der letzten Jahre stark in Bewegung geraten sind: Bis zum Herbst 2022 stiegen sie auf fast vier Prozent! Aktuell, im Dezember 2022, liegen sie bei 3,4- 3,7 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung (welches auch wir im Folgenden in diesem Text bei Bauzinsangaben zugrunde legen). Hauptgründe dafür sind die außergewöhnlich hohe Inflation und die Leitzinsanpassungen der Notenbanken. Wie sich das hohe Zinsniveau für Bauinteressenten auswirkt, dazu weiter unten mehr. Und, natürlich (und leider) nicht zu vergessen, gibt es noch den Ukraine-Krieg, dessen Auswirkungen sich für Bürger in Westeuropa vor allem in Form stark gestiegener Energiepreise bemerkbar machen, sich aber auch bei bestimmten Rohstoffen wie Holz und Stahl zeigen, die spürbar rarer und damit teurer geworden sind.
Eine kurze Ursachenforschung: Warum ist Bauen in den letzten Jahren überhaupt so teuer geworden – was sind die Gründe?
Neben den eben Beschriebenen lassen sich einige weitere Gründe für die gestiegenen Preise festmachen.
Corona sorgte für Nachfrage-Boom
Durch die Lockdowns in die eigenen vier Wände gezwungen, sehnten sich noch viel mehr Menschen nach einem eigenen Haus. Bei uns auf dem Portal zum Beispiel stieg die Nachfrage nach Häusern, beispielsweise über unseren Hausfinder, der mehr als 2.000 Häuser bereithält, besonders während der Lockdowns teils dramatisch an. Wohnen, am besten im eigenen Heim mit Garten, ist den Menschen seit der Corona-Pandemie noch wichtiger geworden. Auch der Wunsch nach einem Home-Office spielte dabei eine immer wichtigere Rolle. In der Folge stiegen die Anfragen und die Hausverkäufe. Und auch die Preise zogen deshalb (und aufgrund der anderen Faktoren wie Lieferengpässen beim Baumaterial, siehe weiter unten) weiter an, teilweise bis zu zehn (Massivhäuser) oder gar 15 bis 30 Prozent (Fertighäuser) alleine von 2020 bis Ende 2021. In diesem Jahr kamen noch weitere Preissteigerungen hinzu, teilweise sogar zweistellige.
Niedrige Zinsen bis Ende 2021
Das extrem niedrige Zinsniveau bis Ende 2021 war für Baufamilien Fluch und Segen zugleich. Einerseits profitierten sie seit Jahren von günstigen Bauzinsen, die bis Mitte/Ende 2021 zwischen 0,5 und einem Prozent lagen für ein Darlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung. Andererseits sorgten die niedrigen Sparzinsen dafür, dass es kaum noch lohnende andere Geldanlage-Möglichkeiten gab. Sparbücher, Festgeldkonten, all die klassischen Sparmethoden, hatten jahrelang quasi ausgedient. Viele investierten deshalb in die eigenen oder in vermietbare vier Wände und das trieb die Hauspreise zusätzlich hoch. Die Nachfrage war viel größer als das Angebot.
Grundstücksmangel
Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen war auch die Nachfrage nach Grundstücken weiter angezogen und interessante Flächen wurden immer rarer, sogar in den „Speckgürteln“ der Metropolen. Deshalb muss man mittlerweile rund 60 Prozent mehr für Bauland bezahlen als vor zehn Jahren. Das verteuerte den Bau des eigenen Hauses natürlich zusätzlich. Wenn man denn überhaupt ein Grundstück fand und findet. Falls Sie auf der Suche sein sollten: Tipps gibt es in unserem Ratgeber.
Falls Sie auf der Suche sein sollten:
Steigende Kosten für Handwerker und Baumaterial
Ein Dauerbrenner-Thema in den Medien ist der Mangel an Baumaterialien und Handwerkern. Auch die meisten aktuellen Bauherren und Immobilienbesitzer können ein Lied davon singen, wie schwer es mittlerweile ist, Handwerker zu bekommen. Wochenlange Wartezeiten waren und sind die Regel, Preissteigerungen von bis zu 30 Prozent für handwerkliche Jobs zu der Zeit vor ein, zwei Jahren normal. Auf 14 Wochen wird die aktuelle Wartezeit im Herbst/Winter 2022 auf einen Handwerker im Bauhauptgewerbe vom Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) beziffert!
Noch dramatischer sah und sieht es teilweise bei Baumaterialien aus. Im Schnitt stiegen die Preise der Grundmaterialien wie Kies, Sand, Steine und Beton schon von 2016 bis 2020 um zehn bis 15 Prozent. Doch durch Corona kam es teils zu wahren Preisexplosionen: Betonstahl hatte sich innerhalb eines Jahres bis 2021 um 50 Prozent verteuert, Bauholz wurde von November 2020 bis Mai 2021 gleich dreimal so teuer. Mittlerweile hat sich diese Entwicklung zwar abgebremst bzw. kam teilweise zum Stillstand. Holz beispielsweise kostete im Herbst 2022 wieder so viel wie zuletzt 2018, der Preis nähert sich aktuell sogar dem Vor-Corona-Niveau an, ist aber generell sehr schwankend, was den Baufirmen die Planung einfach sehr erschwert. Auch Baustahl ist 2022 wieder günstiger geworden.
Aber alles in allem sind die Kosten für fast alle Baumaterialien bis dato stark gestiegen – und besonders aufgrund der hohen Energiepreise ist hier kaum Änderung in Sicht. In Zahlen ausgedrückt heißt das: Die Mehrkosten nur aufgrund der Preissteigerungen beim Baumaterial und den Handwerkern belaufen sich pro Haus im Vergleich zu vor zwei, drei Jahren auf zirka 25.000 bis 50.000 Euro.
Gesetzliche Änderungen: Wegfall von Baukindergeld, KfW-Förderung etc.
Für selbstgenutzte Bauprojekte, die von September 2018 bis zum 31. März 2021 per Kaufvertrag besiegelt wurden bzw. für die bis dahin eine Baugenehmigung vorlag, konnten Familien das Baukindergeld beantragen. Pro Kind waren bis zu 12.000 Euro Förderung möglich. Dieser Zuschuss fiel weg, was für zahlreiche Familien das Bauen noch einmal teurer machte. Zudem hat die Bundesregierung 2022 die KfW-Förderung für das Programm Effizienzhaus 55 gestoppt. Das bedeutet: Tausenden Familien fehlten günstige KfW-Darlehen und Zuschüsse von bis zu 18.000 Euro.
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Wird bauen noch teurer? Wie ist die Perspektive für 2023?
Wie wird sich der Hausbaumarkt im nächsten Jahr entwickeln? Werfen wir einen Blick in die Zukunft.
Zinsprognose 2023: Seitwärtsbewegung bis weiterer leichter Anstieg
Die momentane Zinsentwicklung ist eine äußerst spannende Sache. Die meisten Banken und Finanzvermittler gehen aktuell davon aus, dass die Bauzinsen auch im kommenden Jahr zunächst auf gleichem Niveau bleiben werden oder moderat weiter steigen, sich also zwischen 3,5 und 4 Prozent bewegen, und prognostizieren somit eine Seitwärtsbewegung. Ein wichtiger Grund: Die Zentralbanken hätten im Kampf gegen die Inflation mit den jüngst erfolgten sehr großen Zinsschritten ihre Möglichkeiten (vorerst) weitgehend ausgeschöpft. Erst im Oktober hat beispielsweise die EZB den Leitzins im Euroraum von 0,75 auf 1,25 Prozent angehoben. Und die kommende Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank sei bereits in die aktuellen Zinskonditionen eingepreist, meint zum Beispiel Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein.
Gleichzeitig kommen mehr Bestandsimmobilien auf den Markt bei leicht fallenden Immobilienpreisen. „Die Zinsen sind zwar deutlich höher als vor einem Jahr, eine größere Objektauswahl und fallende Preise eröffnen aber wieder Möglichkeiten“, sagt Mirjam Mohr, die Vorständin für das Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Zum Beispiel für Preisverhandlungen, auch bei Neubauten.
Ja, Sie haben richtig gelesen: Die Immobilienpreise waren in diesem Jahr zum ersten Mal seit zehn Jahren rückläufig. Bei Interhyp ist der Durchschnittspreis für finanzierte Immobilien vom zweiten zum dritten Quartal dieses Jahres um 4,3 Prozent gesunken. Bei Neubauten vom Bauträger waren es sogar 5,1 Prozent. Der Markt ist stark in Bewegung und es wird – dank sinkender Nachfrage bzw. aktueller Zurückhaltung vieler Bauinteressenten bei weitgehend gleichem Angebot – immer öfter möglich, über den Preis zu verhandeln. Denn die eine oder andere Hausbaufirma passt aktuell lieber ihre Marge an, als in einem immer härter umkämpften Markt zu wenige Häuser zu verkaufen.
Haus bauen 2023: Neue staatliche Förderungen kommen
In der aktuellen Situation ist eine Finanzierung ohne oder mit nur wenig Eigenkapital vor allem für Familien mit kleinem oder durchschnittlichem Einkommen sehr schwierig geworden. Die Bundesregierung steuert deshalb gegen – und plant voraussichtlich für das zweite Quartal 2023 eine Finanzierungsspritze für diese Schwellenhaushalte. Die neue Wohneigentumsförderung für Familien mit mindestens einem Kind ist als Nachfolger für das Ende diesen Jahres auslaufende Baukindergeld gedacht und ermöglicht zinsverbilligte KfW-Kredite von bis zu 240.000 Euro. Mit den KfW-Mitteln kann dann nicht vorhandenes Eigenkapital bei der Finanzierung ersetzt werden. Die Einkommensgrenze für eine Familie mit einem Kind liegt bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro, für jedes weitere Kind steigt sie um 10.000 Euro. Genutzt werden kann die neue Förderung laut jüngsten Aussagen des Bundesbauministeriums allerdings nur für Neubauten, die den Standard klimafreundliches Gebäude (KFG) Basisstufe erfüllen – und die zur eigenen Wohnnutzung gedacht sind. Im Haushalt des Bundesbauministeriums wurden für die Wohneigentumsförderung Mitte November 350 Millionen Euro eingeplant. Zudem sind weitere 650 Millionen Euro vorgesehen „für die Neubauförderung für Wohngebäude“. Alle Infos zu den Standard-Programmen der KfW für Häuslebauer findet man am besten zusammengefasst auf der Seite der KfW selbst.
Gesamtwirtschaftliche Lage: Kritisch, aber mit ersten Anzeichen von Erholung
Auch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gibt aktuell leise Hoffnung auf Besserung. Zwar wurde die Inflation durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, die Ukraine-Krise und die damit verbundene Energiepreisexplosion auf Rekordhöhe von 10 Prozent getrieben. All das gefährdet die gesamtwirtschaftliche Konjunktur und auch die Hausbaubranche, die drohende Rezession ist in aller Munde. Doch „sprechen im Kurzzeitvergleich sinkende Erzeuger- und Ölpreise, sich normalisierende Lieferketten und die sich stabilisierende Gemeinschaftswährung Euro für eine nachlassende Inflation“, zeigen sich beispielweise die Experten von Interhyp Anfang Dezember recht optimistisch.
Aktuell leiden die Baufirmen aber immer noch unter Rekordpreisen für bestimmte Baumaterialien: „Gerade bei energieintensiven Baustoffen müssen die mittelständischen Branchenunternehmen hohe Kosten verkraften. Die Preise für Ziegel gingen im September gegenüber dem Vorjahresmonat um 13 Prozent nach oben, Zement um 27 Prozent und Vliese gar um 66 Prozent“, berichtete Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Anfang November.
Tendenz: Gleichbleibende oder leicht steigende Hauspreise
Zusammengefasst: Wir als das marktführende Hausbauportal erwarten unter dem Strich für 2023 tendenziell gleichbleibende oder leicht steigende Hausbaupreise, die aber im Einzelfall auch mal sinken können. Für sinkende Preise spricht zum einen, dass die Nachfrage nach Häusern im zweiten Halbjahr 2022 deutlich eingebrochen ist. Mit massiven Folgen für den Hausbaumarkt: Es gibt Fachleute, die damit rechnen, dass 2023 und danach die Zahl neugebauter Einfamilienhäuser von zuletzt rund 100.000 auf 60.000 sinken wird – das würde einen Nachfragerückgang von 40 Prozent bedeuten, mit Auswirkungen vermutlich auch auf die Preisgestaltung.
Schuld ist vor allem das hohe Zinsniveau verbunden mit der Inflation und den relativ hohen Hauspreisen. Die somit deutlich gestiegenen Anforderungen an die Finanzierung machen es vielen Familien mit durchschnittlichen Einkommen bis hin zum klassischen Mittelstand schwierig, aktuell einen Hausbau zu finanzieren. Oder etwas deutlicher formuliert: Seit Jahresanfang haben sich die Bedingungen für Bauinteressenten massiv verschlechtert. Das nötige Haushaltsnettoeinkommen für eine Finanzierung ist stark gestiegen. Viele Haushalte, die 2021 oder Anfang 2022 einen Hausbau im Auge hatten, können ihn sich jetzt einfach nicht mehr leisten. Und diese Entwicklung wird sich mit steigenden Zinsen leider weiter fortsetzen. Eine einfache Bespielfinanzierung der Verbraucherzentrale verdeutlicht das Ausmaß: Eine Finanzierung von 300.000 Euro mit einem Zins von einem Prozent und drei Prozent Tilgung ergab noch Anfang des Jahres eine monatliche Rate von 1.000 Euro. Beim aktuellen Zins von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Belastung bereits 1.625 Euro!
Zum anderen müssen die Hausbaufirmen – eigentlich – die gestiegenen Kosten für Handwerker, Material und besonders Energie weiter einpreisen und weitergeben, was wiederum eher für weiter steigende Preise spricht.
Vermutlich liegt die reale Entwicklung dann irgendwo in der Mitte mit tendenziell gleichen Preisen auf weiterhin hohem Niveau.
All das eben genannte führt nun zu unserer Empfehlung in Bezug auf den Hausbau 2023:
Expertentipp
von Patryk Moretto, Geschäftsführer Musterhaus.net
Schnell zu bauen nach wie vor empfehlenswert!
„Die Preise fürs Hausbauen werden sich im Großen und Ganzen 2023 nicht mehr nach unten bewegen, sondern mittelfristig weiter steigen, aber längst nicht mehr so stark wie zwischen 2020 und 2022. Auch wenn die überzogenen Baustoffpreise wieder etwas gefallen sind, werden die Hauspreise deshalb nicht sinken, da die Hausbaufirmen dies nicht einpreisen werden bzw. können. Hinzu kommen seit diesem Jahr auch noch die stark gestiegenen Energiekosten. Und vermutlich bewegen sich auch die Bauzinsen noch etwas weiter nach oben.
Wenn Sie also noch unentschlossen sein sollten und auf „günstigere Zeiten“ für den Hausbau und dessen Finanzierung hoffen: Diese werden mit großer Wahrscheinlichkeit nicht (mehr) kommen.
Deshalb raten wir Ihnen auch weiterhin: Falls Sie so oder so bauen möchten und über einen ausreichenden Anteil Eigenkapital verfügen, dann gilt: Am besten möglichst bald bauen, denn die Konditionen werden aus Bauherrensicht vermutlich nicht mehr günstiger bzw. attraktiver werden. Dies gilt ganz besonders, wenn Sie zu den sogenannten Schwellenhaushalten gehören. Noch ist eine Finanzierung des Haustraums möglich. Aber wenn die Zinsen weiter anziehen, möglicherweise schon sehr bald nicht mehr.
Es empfiehlt sich zudem, bei der Finanzierung aktuell ganz genau hinzuschauen und zu vergleichen, weil die Kreditinstitute ihre Konditionen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit an die sehr volatile Marktlage anpassen. Auch vermeintlich kleine Zinsunterschiede von 0,1 oder 0,2 Prozent machen sich bei einer sechsstelligen Finanzierungssumme rasch bemerkbar!
Und nicht zuletzt gilt: Achten Sie darauf, beim Kaufvertrag eine Bauzeitgarantie und möglichst eine Festpreisgarantie zu vereinbaren, wobei die Festpreisgarantie länger sein muss als die Bauzeitgarantie. Viele der Baufirmen auf unserem Portal bieten Ihnen eine Festpreisgarantie! “
5 Tipps, wie man jetzt günstig bauen kann
Was sollte man beachten, wenn man jetzt baut? Gerade jetzt, wo die Hauspreise hoch sind und das Baubudget noch schneller ausgereizt, sind Tipps für bezahlbares Bauen natürlich Gold wert. Hier sind unsere 5 Top-Tipps, um beim Hausbau 2023 unnötige Kosten zu sparen, ohne dabei allzu große qualitative Abstriche machen zu müssen!
Spartipp 1: Kompakte Bauweise und Architektur
Kompakt und platzsparend bauen ist nicht nur im Trend, sondern spart viel Geld, denn jeder Quadratmeter extra kostet im Schnitt 2.500 Euro zusätzlich! Baut man also statt 140 qm Haus „nur“ 120 qm, sind grob geschätzt bis zu 50.000 Euro weniger Budget nötig. Man sollte sich also ganz nüchtern überlegen: Wie viel Wohnfläche braucht man tatsächlich? Benötigt man ein fast nie genutztes Gästezimmer oder ein Ankleidezimmer wirklich? Es gibt einige Dinge, auf die man ohne großen Komfort-Verlust verzichten kann. Auch am Grundriss kann man sparen: Ein offener Grundriss, der sich durch wenige Innenwände und Türen auszeichnet, ist deutlich günstiger zu realisieren. Alles, was keinen ständigen Nutzen bringt, lässt sich grundsätzlich einsparen. Auf dem Hausbaumarkt ist genau diese Entwicklung gerade gut zu erkennen: Die Leute bauen in der Krise lieber eine Nummer kleiner, sagt z.B. das iib Institut für Immobilienmarktforschung, der Trend geht aktuell also etwas in Richtung kleinerer Häuser.
Spartipp 2: Standard-Innenausbau und -einrichtung
Richtig teuer wird es für viele Bauherren dann, wenn es an die Inneneinrichtung geht. Im Bemusterungszentrum der Hausanbieter sind die Augen oft größer als das Budget – und man gönnt sich dann doch die Smart Home Einbauküche statt der eigentlich schon sehr guten Standardküche, wählt das edle Parkett statt Laminat usw. Besonders Küche und Bad zählen zu den teuersten Räumen im ganzen Haus. Man kann zudem größere Ausgaben, wie etwa eine PV-Anlage, einen Pool oder eine Sauna, auch erstmal einsparen und später nachkaufen.
Spartipp 3: Auf Keller verzichten
Keller ja oder nein? Diese Frage stellt sich für alle Bauherren irgendwann. Im Prinzip ist ein Keller eine praktische Sache, keine Frage. Aber um ihn nur als Lagerraum zu nutzen oder für die Haustechnik, ist er im Grunde genommen leider zu teuer. Das gilt ganz besonders dort, wo der Baugrund an sich preiswert ist, denn in diesem Falle sind die Alternativen, wie ein Schuppen oder eine Garage, einfach unschlagbar günstig. Ein Keller kostet im Vergleich mit der einfachen Bodenplatte je nach Größe des Hauses im Schnitt 20.-30.000 Euro mehr.
Spartipp 4: Festpreis vereinbaren – 2023 wichtiger denn je!
Wer schon beim Vertragsabschluss den Gesamtpreis fest vereinbart, ist klar im Vorteil. So kann man verhindern, dass Unsicherheiten wie weiter steigende Bau- und Baunebenkosten sowie Handwerkerkosten an einen weitergereicht werden. Festpreisgarantien gibt es vor allem bei Fertighausanbietern, siehe auch unseren Experten-Tipp dazu weiter oben.
Spartipp 5: Eigenleistungen
Der Klassiker unter den Spartipps hat nichts an Aktualität verloren, im Gegenteil. In Zeiten, wo Handwerker kaum noch zu bekommen und deutlich teurer geworden sind, lohnt es sich natürlich erst recht, selbst Hand anzulegen. Die Hausbaufirmen haben Häuser in unterschiedlichen Ausbaustufen im Programm, die sich gezielt an Baufamilien richten, die selbst was tun wollen am und im Traumhaus. Mehr als die Hälfte aller Baufamilien erbringt immerhin Eigenleistungen im Wert von 10.-15.000 Euro, sagen die Statistiken. Es geht sogar noch deutlich mehr! Aber Vorsicht: Man sollte sein handwerkliches Talent nicht überschätzen. Viele Dinge, Gas, Strom etc. sind nur etwas für Profis! Trotzdem kann man auch durch einfache Arbeiten wie Verputzen, Streichen, Tapezieren viele Euros sparen. Und ein weiterer, aktuell noch wichtigerer Pluspunkt: Manche Banken berücksichtigen Eigenleistungen wie Eigenkapital, was die Finanzierung insgesamt vergünstigt.
Auch interessant:
Der Ratgeber wurde zuerst veröffentlicht am 21.März 2022. Diese Version wurde komplett aktualisiert und überarbeitet veröffentlicht am 14. Dezember 2022.
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