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Jetzt bauen – oder noch warten?

Hohe Hausbaupreise: Trotzdem den Hausbau 2021 noch angehen oder lieber nicht?

Im Sommer 2021 ist der Hausbaumarkt weiter auf Wachstumskurs, hoher Preise zum Trotz. „In Deutschland wird so viel gebaut wie seit 20 Jahren nicht mehr“, berichtet z.B. Bundesbauminister Horst Seehofer. Alleine von Januar bis April dieses Jahres wurden 20 Prozent mehr Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum ausgestellt. Und die weiter hohe Nachfrage – viele Baufirmen hatten 2020 das erfolgreichste Jahr ihrer Geschichte – trifft auf eine aktuell ausgelastete Branche, die sich obendrein mit Engpässen beim Baumaterial herumschlägt. All das treibt die Preise weiter, der Markt scheint überhitzt und viele potenzielle Bauherren fragen sich: Soll man jetzt noch bauen – oder besser noch warten? In unserem Ratgeber gehen wir der Sache auf den Grund.

Bauen oder nicht bauen? Das ist die (aktuelle) Bauherren-Frage!

2020 gab es für viele angehende Bauherren, aber auch eine Reihe Hausbauexperten, eine Überraschung. Nicht wenige hatten erwartet, dass angesichts der Corona-Pandemie die Nachfrage nach Häusern sinken würde: Unsichere Zeiten hinsichtlich Job und Einkommen ließen viele einen Nachfrageeinbruch erwarten, zumal die Hauspreise 2020 bereits ein neues Rekordlevel erreicht hatten. Doch das Gegenteil war der Fall: Durch die Lockdowns in die eigenen vier Wände gezwungen, sehnten sich noch viel mehr Menschen nach einem eigenen Haus. Bei uns auf dem Portal zum Beispiel stieg die Nachfrage nach Häusern, beispielsweise über unseren Hausfinder, der 2.000 schöne Häuser bereithält, sprunghaft an. Wohnen, am besten im eigenen Heim mit Garten, ist also noch wichtiger geworden. In der Folge stiegen die Anfragen und die Hausverkäufe – und die Preise zogen weiter an, teilweise bis zu zehn oder gar 20 Prozent alleine von 2020 auf 2021.

Ursachenforschung: Warum ist Bauen so teuer geworden – was sind die Gründe?

Neben der gerade beschriebenen Nachfragesteigerung aufgrund der Corona-Pandemie bzw. vor allem wegen der Lockdowns, lassen sich einige weitere Gründe für die gestiegenen Preise festmachen.

Niedrige Zinsen

Das niedrige Zinsniveau ist für Baufamilien Fluch und Segen zugleich. Einerseits profitieren sie seit Jahren von günstigen Bauzinsen zwischen 0,5 und einem Prozent, ein Riesenunterschied zum Beispiel zur Zeit vor zehn Jahren, als man mit bis zu 4,5 Prozent finanzieren musste! Andererseits sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass es kaum noch lohnende Geldanlage-Möglichkeiten gibt. Sparbücher, Festgeldkonten, all die klassischen Sparmethoden haben aktuell ausgedient. Viele investieren deshalb in „Betongold“, in die eigenen vier Wände – und das treibt die Hauspreise zusätzlich.

Grundstücksmangel

Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen ist die auch Nachfrage nach Grundstücken weiter angezogen und interessante Grundstücke werden immer rarer, sogar in den „Speckgürteln“ der Metropolen. Heute muss man rund 60 Prozent mehr für Bauland bezahlen als vor zehn Jahren! Das verteuert den Bau des eigenen Hauses natürlich zusätzlich. Wenn man denn überhaupt ein Grundstück findet. Falls Sie auf der Suche sein sollten: Tipps dazu gibt es in unserem Ratgeber: „Die besten Tipps – Wie finde ich das passende Grundstück?“ .

Steigende Kosten für Handwerker und Baumaterial

Eines der aktuellen Top-Themen in den Medien ist der Mangel an Baumaterialien und Handwerkern. Auch die meisten aktuellen Bauherren und auch Bestandsimmobilienbesitzer können ein Lied davon singen, wie schwer es aktuell ist, Handwerker zu bekommen. Wochenlange Wartezeiten sind die Regel, Preissteigerungen von bis zu 30 Prozent für handwerkliche Jobs normal. Auf ganze zwei Monate wird die aktuelle Wartezeit im Sommer 2021 auf einen Handwerker vom Zentralverband des Deutschen Handwerks beziffert! Noch dramatischer sah es teilweise bei Baumaterialien aus. Im Schnitt stiegen die Preise der Grundmaterialien wie Kies, Sand, Steine und Beton schon von 2020 bis 2021 um zehn bis 15 Prozent. Doch durch Corona kam es teils zu wahren Preisexplosionen: Betonstahl hat sich innerhalb eines Jahres um 50 Prozent verteuert, Bauholz wurde von November 2020 bis Mai dieses Jahres gleich dreimal so teuer. Die Mehrkosten aufgrund der Preissteigerungen belaufen sich aktuell pro Haus auf 25.000 bis 50.000 Euro, welche die Hausbaufirmen natürlich zu großen Teilen weitergeben.

Bevölkerungs- und Einkommenswachstum

Deutschland wächst, vorwiegend aufgrund von Zuwanderung. Auch die wirtschaftliche Lage ist für die meisten Menschen gut, es wird immer mehr Geld verdient und auch vererbt, welches als Eigenkapital genutzt werden kann. Mit wachsendem Wohlstand streben immer mehr Menschen nach einem Eigenheim – und das Potenzial ist nach wie vor riesig, denn Deutschland hat mit nur 42 Prozent immer noch die niedrigste Wohneigentumsquote in der gesamten EU. Diese Quote ist im letzten Jahr sogar erstmals nach langer Zeit wieder gesunken.

Wegfall des Baukindergelds

Für selbstgenutzte Bauprojekte, die von September 2018 bis zum 31. März 2021 per Kaufvertrag besiegelt wurden bzw. für die bis dahin eine Baugenehmigung vorlag, konnten Familien das Baukindergeld beantragen. Pro Kind waren bis zu 12.000 Euro Förderung möglich. Dieser Zuschuss fällt nun weg, was für zahlreiche Familien das Bauen noch einmal teurer macht.

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5 Tipps, wie man jetzt günstig bauen kann

Was sollte man beachten, wenn man jetzt baut? Gerade jetzt, wo die Hauspreise hoch sind und das Baubudget noch schneller ausgereizt, sind Tipps für bezahlbares Bauen natürlich Gold wert. Hier sind unsere 5 Top-Tipps, um beim Hausbau unnötige Kosten zu sparen, ohne dabei allzu große qualitative Abstriche machen zu müssen!

Spartipp 1: Kompakte Bauweise und Architektur

Kompakt und platzsparend bauen spart Geld, denn jeder Quadratmeter extra kostet im Schnitt 1.500 – 2.000 Euro zusätzlich! Baut man also statt 160 qm Haus „nur“ 140 qm, sind grob geschätzt rund 30.-40.000 Euro weniger Budget nötig. Man sollte sich also ganz nüchtern überlegen: Wie viel Wohnfläche braucht man tatsächlich? Benötigt man ein fast nie genutztes Gästezimmer oder ein Ankleidezimmer wirklich? Es gibt einige Dinge, auf die man ohne großen Komfort-Verlust verzichten kann. Auch am Grundriss kann man sparen: Ein offener Grundriss, der sich durch wenige Innenwände und Türen auszeichnet, ist deutlich günstiger zu realisieren. Alles, was keinen ständigen Nutzen bringt, lässt sich grundsätzlich einsparen. Auf dem Hausbaumarkt ist genau dieser Trend gerade gut zu erkennen: Die Leute bauen in der Krise lieber eine Nummer kleiner, sagt z.B. das iib Institut für Immobilienmarktforschung, der Trend geht aktuell also etwas in Richtung kleinerer Häuser.

Spartipp 2: Standard-Innenausbau und -Inneneinrichtung

Richtig teuer wird es für viele Bauherren dann, wenn es an die Inneneinrichtung geht. Im Bemusterungszentrum der Hausanbieter sind die Augen oft größer als das Budget – und man gönnt sich dann doch die edle Smart Home Einbauküche statt der eigentlich schon sehr guten Standardküche, wählt das edle Parkett statt Laminat usw. Besonders Küche und Bad zählen zu den teuersten Räumen im ganzen Haus. Man kann größere Ausgaben zudem, wie etwa eine PV-Anlage, einen Pool oder eine Sauna, auch erstmal einsparen und später nachkaufen.

Spartipp 3: Auf Keller verzichten

Keller ja oder nein? Diese Frage stellt sich für alle Bauherren irgendwann. Im Prinzip ist ein Keller eine praktische Sache, keine Frage. Aber um ihn nur als Lagerraum zu nutzen oder für die Haustechnik, ist er im Grunde genommen zu teuer. Das gilt ganz besonders dort, wo der Baugrund an sich preiswert ist, denn in diesem Falle sind die Alternativen, wie ein Schuppen oder eine Garage, einfach unschlagbar günstig. Ein Keller kostet im Vergleich mit der einfachen Bodenplatte je nach Größe des Hauses im Schnitt 10.-25.000 Euro mehr.

Spartipp 4: Festpreis vereinbaren

Wer schon beim Vertragsabschluss den Gesamtpreis fest vereinbart, ist klar im Vorteil. So kann man verhindern, dass Unsicherheiten wie weiter steigende Bau- und Baunebenkosten sowie Handwerkerkosten an einen weitergereicht werden, stattdessen gehen sie sicher zulasten der Baufirma. Festpreisgarantien gibt es vor allem bei Fertighausanbietern, siehe auch unseren Expertentipp dazu weiter unten.

Spartipp 5: Eigenleistungen

Der Klassiker unter den Spartipps hat nichts an Aktualität verloren, im Gegenteil – in Zeiten, wo Handwerker kaum noch zu bekommen sind, lohnt es sich natürlich erst recht, selbst Hand anzulegen. Die Hausbaufirmen haben Häuser in unterschiedlichen Ausbaustufen im Programm, die sich gezielt an Baufamilien richten, die selbst was tun wollen am und im Traumhaus. Mehr als die Hälfte aller Baufamilien erbringt immerhin Eigenleistungen im Wert von 10.-15.000 Euro, sagen die Statistiken. Aber Vorsicht: Man sollte sein handwerkliches Talent nicht überschätzen. Viele Dinge, Gas, Strom etc. sind nur etwas für Profis! Trotzdem kann man auch durch einfache Arbeiten wie Verputzen, Streichen, Tapezieren viele Euros sparen. Und ein weiterer, aktuell wichtiger Pluspunkt: Manche Banken berücksichtigen Eigenleistungen wie Eigenkapital, was die Finanzierung insgesamt vergünstigt.

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Gibt es eine Immobilienblase am Markt?

Gefühlt sind viele Preise bereits übertrieben hoch, kein Tag vergeht, ohne das in den Medien „Mondpreise“ beklagt werden. Zurecht? Experten von Sparkassen und Banken, aber auch der Bundesbank oder der KfW, weisen darauf hin, dass es zwar es zwar immer öfter eine rechnerische Überbewertung von Wohnimmobilien gibt. Jedoch gebe es „keine spekulativen Übertreibungen, also keine Zahlungsbereitschaft von Käufern, die sich aus der Hoffnung auf Wertsteigerungen speist und durch eine zu laxe Kreditvergabe angeheizt wird“, sagt etwa der Bundesgeschäftsstellenleiter der Landesbausparkassen, Axel Guthmann. Ganz im Gegenteil hätten die Kreditinstitute im Jahr 2020 die Kriterien für die Kreditvergabe verschärft. Die Banker erklären die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien trotz der hohen Preise aufgrund des niedrigen Zinsniveaus daher für „rational“.

Wird bauen noch teurer? Wie ist die Perspektive für 2022?

Eigentlich alle Banken und Finanzvermittler gehen davon aus, dass, solange die Zinsen nicht deutlich steigen, die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter hoch bleibt. Die Preise sollten also schon deswegen nicht fallen. Hinzu kommen allerdings aktuell noch die Materialengpässe beim Baumaterial, die die Preise weiter getrieben haben. Ob sich an dieser Stelle eher Entlastung anbahnt oder sich die Lage noch weiter verschärft, hängt von vielen Faktoren ab – neuen Virusvarianten, Impfquoten, Lieferketten zum Beispiel. Manchmal reichen auch Ausfälle von wenigen Fabriken, um weltweit für Engpässe zu sorgen, wie bei den Sägewerken, die eine große Rolle beim aktuellen Bauholzmangel spielen. Wir als das führende Hausbauportal erwarten unter dem Strich auch für die kommenden Monate und für 2022 steigende Preise, wenn auch nicht mehr ganz so dramatisch wie in den letzten zwei Jahren.

Expertentipp von Patryk Moretto

Expertentipp

von Patryk Moretto, Geschäftsführer Musterhaus.net

Jetzt bauen. Und zwar je schneller, desto besser!

Die Preise fürs Hausbauen werden sich nicht nach unten bewegen, sondern mittelfristig weiter steigen. Auch wenn die aktuell überteuerten Baustoffpreise wieder fallen, werden die Hauspreise deshalb nicht sinken, da die Hausbaufirmen diese Preissenkungen größtenteils nicht einpreisen werden. Zudem scheinen sich die Zinsen langsam, aber sicher nach oben zu bewegen.

Alles in allem raten wir deshalb: Wenn Sie bauen möchten und über einen ausreichenden Anteil Eigenkapital verfügen, mindestens 15-20 Prozent, besser noch mehr, dann gilt: am besten jetzt bauen, und zwar je schneller, desto besser! Und achten Sie unbedingt darauf, Bauzeitgarantie und Festpreisgarantie zu vereinbaren, wobei die Festpreisgarantie länger sein muss als die Bauzeitgarantie.

Wird Hausbauen wieder günstiger?

Zunächst einmal ist klar, dass sinkende Preise auf einige Zeit, auf mehrere Jahre, ausgeschlossen sein werden, auch in den extrem teuren Regionen wie München, Hamburg oder Baden-Württemberg. Insofern lässt sich ganz klar sagen, dass Bauen auf mittlere bis lange Sicht nicht wieder günstiger wird. Ob zumindest ein Stopp des Preisanstiegs möglich ist, hängt besonders ab von den Preisen für Baumaterialien – und den Zinsen. Aktuell deutet sich ein Abbremsen der Preisspirale zumindest an. Trotzdem bleibt die Nachfrage weiterhin hoch.

Zinsprognose 2021-2022: Kurzfristig gleichbleibend, mittelfristig leichter Anstieg

Die aktuelle Zinsentwicklung ist für angehende Bauherren eine spannende Sache, denn sollten die Zinsen für Baufinanzierungen auch nur leicht steigen, würde dies einerseits die Preisentwicklung dämpfen, sagen Experten. Andererseits würde dies natürlich die Finanzierung des Baus für einige Baufamilien erschweren und diese könnten möglicherweise von dem geplanten Hausbau erst einmal absehen. Aktuelle Prognosen, z.B. der Finanzexperten von Dr. Klein, sehen tatsächlich eine leichte Zinserhöhung. In einigen Metropolregionen hat sich deswegen der Preisanstieg bereits etwas verlangsamt. Auch Interhyp sieht leicht steigende Zinsen und rät: „Sollten Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie planen, warten Sie nicht zu lange und nutzen Sie jetzt die günstigen Immobilienzinsen für sich.“

Fazit: Unser Empfehlung: besser jetzt bauen. Der Bau eines Hauses lohnt weiterhin – unter bestimmten Voraussetzungen


Wenn wir all die genannten Dinge zusammenfassen, kommen wir zu der Einschätzung, dass man – natürlich unter Anbetracht der jeweiligen individuellen Situation – generell lieber jetzt bauen sollte, als z.B. nächstes Jahr, sofern die (Rahmen-) Bedingungen stimmen.

Man sollte jetzt bauen…

  • Wenn dort, wo man bauen möchte, die Grundstücke noch bezahlbar sind.
  • Weil die Zinsen aktuell im leichten Aufwärtstrend sind und sich auch eine leichte Zinssteigerung in der Finanzierung schnell bemerkbar machen kann. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro bedeute eine Zunahme des Sollzinses um 0,5 Prozent einen Mehraufwand von 8.400 Euro in zehn Jahren.
  • Wenn Eigenkapital vorhanden ist, mindestens 15-20 Prozent. Je älter Sie sind, desto mehr sollten sie „auf der Kante haben“ und ins Eigenheim investieren.
  • Wenn Sie bis spätestens zur Rente mit der Finanzierung fertig sind.
  • Wenn die Finanzierungsrate zum Einkommen passt.
  • Wenn Sie Selbstnutzer der Immobilie sind. Das Institut der Deutschen Wirtschaft DIW erstellt jährlich eine sogenannte Selbstnutzerkostenrechnung, bei der die Kosten der Eigennutzung einer gekauften Immobilie mit denen eines Mieters verglichen werden. Demnach ist es in fast ganz Deutschland ratsamer, eine Immobilie zur Selbstnutzung zu kaufen, statt im selben Ort zur Miete zu wohnen. Der größte Vorteil bzw. Nutzen ist das mietfreie Wohnen ab dem Zeitpunkt, wenn das Haus abbezahlt ist.
In jedem Fall sollten Sie ihr Vorhaben noch einmal intensiv mit einem renommierten, erfahrenen Baufinanzierungsberater besprechen.

Übrigens: Für alle, die immer noch überlegen, ob sie ein Haus bauen sollen oder nicht, haben wir in einem weiteren Rategeber (vor Corona) die Top 10-Gründe für einen Hausbau zusammengefasst – reinlesen lohnt sich immer noch!

Unser Tipp zum Schluss: Wenn Sie sich tatsächlich entscheiden sollten, jetzt noch zu bauen – wir haben die passenden Häuser! In unserem Hausfinder gibt es über 2.000 Häuser mit Bildern, Grundrissen und Preisen.
Mehr zu: Bauen
Schlagworte: bauen, Baufinanzierung, Hausbau

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