Die besten Tipps für den erfolgreichen Grundstückskauf

In 10 Schritten zum Traumgrundstück

Musterhaus.net | 20. February 2021

Wer ein Haus bauen möchte, braucht natürlich ein passendes Baugrundstück. Worauf Bauherren beim Grundstückskauf besonders achten sollten, wie der typische Ablauf beim Kauf aussieht und welche Formalitäten und Dokumente dabei eine wichtige Rolle spielen, das erfahren Sie hier. Schritt für Schritt zum eigenen Grundstück – so wird Ihr Hausbau ein Erfolg!

Artikelübersicht:

Finanzrahmen abstecken
Grundstück finden
Detail-Infos zum Grundstück einholen
Bodenbeschaffenheit feststellen
Bebaubarkeit prüfen
Erschließungsgrad checken
Verhandlung des Kaufpreises
Grundstücksfinanzierung abschließen
Kaufvertrag aufsetzen
Notarielle Beurkundung
Zusammengefasst: Die Bauherrenpflichten

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Schritt 1:
Finanzrahmen/ Budget abstecken

Was und wieviel Sie für das neue Grundstück ausgeben können, hängt von Ihrem Gesamtbudget für das geplante Bauprojekt ab. Im Einzelnen heißt das: Sie müssen die zu finanzierenden Gesamtkosten für Grundstückskauf, Hausbau und die Nebenkosten realistisch berechnen (lassen) und dazu tief in das Haushaltsbuch schauen.

Hierfür können Sie beispielweise einen der zahlreichen Budgetrechner im Netz nutzen, mit dem Sie anhand Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse und dem vorhandenen Eigenkapital Ihren Finanzrahmen bzw. konkreten Finanzierungsplan schnell und einfach ermitteln können. Doch die tatsächlichen Baukosten sind recht schwer zu kalkulieren. Experten empfehlen deshalb, für unvorhergesehene Kosten zusätzlich einen Puffer von zehn Prozent des Gesamtbudgets einzuplanen.

Schritt 2:
Grundstück finden

Ein attraktives Grundstück zu finden, ist mittlerweile eine ganz schöne Herausforderung. Besonders in Metropolen und Ballungsräumen ist das Angebot überschaubar und Grundstücke sind teuer. Bezahlbare Neubaugrundstücke liegen am ehesten an Stadträndern oder in Vororten, darauf sollte man sich vorab einstellen, um die Erwartungen auf ein realistisches Maß einzupendeln. Doch mit ein wenig Geschick und Ausdauer findet man das Traumgrundstück schon.

Nutzen Sie zum Beispiel privat Kontakte und fragen Freunde und Bekannte, die ein Haus bauen oder kaufen, nach deren Erfahrungen. Weitere Ansätze sind:

Gezielte Suche nach Baulücken
Online-Recherche
Versteigerungen
Erbbaurecht
einen Makler zu beauftragen
und noch ein paar Ideen mehr. Wie man am nach dem Grundstück sucht und fündig wird, dazu haben wir extra einen eigenen Ratgeber mit den besten Tipps erstellt: Das passende Grundstück finden.

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Schritt 3:
Details-Infos zum Grundstück einholen

Die wichtigsten Kriterien – von der Lage bis zur Nachbarschaft

Ein Grundstückskauf ist eine Entscheidung für lange Zeit, oft für das ganze Leben. Damit alles möglichst alles optimal passt, müssen vor dem Kauf einige Details zum Grundstück recherchiert werden:

Lage

Ein ganz entscheidendes Kriterium bei der Bewertung eines Grundstücks ist die Lage. Unbedingt zu empfehlen: Eine Besichtigung zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. In Bezug auf die Lage ist zudem zu beachten:

Beschattung: Gerade, was den Baumbewuchs betrifft, sollte man den Blick auch in die Zukunft richten. Bäume wachsen – was heute also noch schön anmutet und die ideale Balance aus Licht und Schatten bietet, kann in zehn Jahren schon ganz anders aussehen und die Sonne hat keine Chance mehr, sich ihren Weg durch die dichten Baumkronen zu bahnen. Achtung: Auch Gebäude können für unerwünschten Schatten sorgen. Hier gilt es, sich das Umfeld des Grundstücks genau anzuschauen. Gibt es größere Gebäude in der Nähe? Oder sind, z.B. auf der Neubaustelle nebenan, welche geplant, die das Haus zu bestimmten Tageszeiten beschatten könnten?
Ausrichtung: Zudem sollte bei der Auswahl des Grundstücks auf die Ausrichtung des geplanten Hauses und des Grundstücks an sich geachtet werden. Vor allem jene Bereiche, in denen man sich vorwiegend aufhält – zum Beispiel die Küche, das Wohnzimmer oder auch der Garten – sollten hell genug sein. Dies spart nicht nur Geld und ist positiver für das eigene Lebensgefühl, sondern kann auch für Pflanzen, Solartechnik und Photovoltaik von Nutzen sein.

Größe

Je nachdem welcher Haustyp es sein soll, muss auch das Grundstück passend dimensioniert sein. So benötigt man, abhängig von der Grundfläche des Hauses, für ein Reihenhaus (ca. 250-400 qm) oder ein Singlehaus (rund 400-500 qm) weniger Platz, als für das klassische Einfamilienhaus (ca. 700-900 qm) oder die großzügige Stadtvilla (ab 1.000 qm). Ein Sonderfall ist der Bungalow, der wegen seiner eingeschossigen Bauweise trotz eher kompakter Wohnfläche eine große Grundfläche benötigt und ein Grundstück von 600-700 qm, damit es nicht zu beengt wirkt. Die vorgeschriebenen Abstände zum nächsten Grundstück müssen ebenso beachtet werden wie Nebengebäude, Stellplätze und Garagen (Tipp: Mehr hierzu in unserem Ratgeber Grenzbebauung). Auch Garten und Vorgarten sollten angemessen bei der Größe des Grundstücks berücksichtigt werden.

Tipp 2: Für eine realistische Einschätzung des Grundstücksbedarfs eignet sich ein Abstecher in einen Musterhauspark ganz hervorragend. Oder auch der Besuch in einem Wohngebiet, das Ihnen besonders gut gefällt.

Ein Bungalow benötigt ein größeres Fundament als ein Zweigeschossiges Haus

Infrastruktur

Elementar wichtig bei der Auswahl des passenden Grundstücks ist die umgebende Infrastruktur. Das Augenmerk sollte, insbesondere bei Neubaugrundstücken, gelegt werden auf:

Verkehrsanbindung/Entfernung zum Arbeitsplatz
Nähe zu ärztlicher Versorgung und Krankenhäusern
Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten
Ausreichend Einkaufsmöglichkeiten
Standort einer Bank oder eines Geldautomaten
Entfernung zu Tankstellen
Freizeitwert des Umfeldes (Spielplätze, Parks, Seen usw.)
kulturelles Angebot (Theater, Kino, Gastronomie usw.)
Vorhandensein von Vereinen (gut geeignet zum Knüpfen neuer Kontakte)

Störquellen

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten mögliche Störquellen in der Umgebung genauestens in den Blick genommen werden, da sie die Freude am neuen Haus massiv beeinträchtigen können! Störungen im täglichen Leben können unter anderem auftreten durch:

Landwirtschaft
Bundesstraßen und Autobahnen
Tierheime
Flugplätze
Sportanlagen
Kläranlagen
Gewerbebetriebe

In jedem Fall ist es auch hier empfehlenswert, das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen zu besichtigen. Dabei geht es um eine realistische Einschätzung der Belastung durch Lärm oder Abgas auch bei unterschiedlichen Windverhältnissen.

Nachbarschaft

Sich auf gute Nachbarschaft verlassen zu können, steigert die Lebensqualität enorm. Schauen Sie sich deshalb vor dem Grundstückskauf die zukünftigen Nachbarn bereits am besten vorher genau an – sofern es schon welche gibt und Sie nicht in ein Neubaugebiet ziehen. Ganz offensichtliche Dinge wie Mauern oder die Höhe der Hecken können Aufschluss darüber geben, wie die Verhältnisse untereinander sind. Darüber hinaus ist auch die Struktur der Nachbarschaft von Bedeutung. Wie leben die Nachbarn und welche Folgen hat dies für einen selbst? Befinden sich überwiegend junge Familien, Alleinstehende oder doch eher Rentner in der Umgebung oder ist es ein bunter Mix? Und passt das gut zu Ihnen?

Checkliste für die Grundstückssuche

Wir unterstützen Sie auf Ihrer Suche nach dem Traumgrundstück! Mit unserem Leitfaden können Sie Pro und Kontra eines Grundstücks abwägen, um das Passende für Ihr Bauvorhaben auszuwählen.

Checkliste: Musterhaus.net Leitfaden um Ihr ausgewähltes Grundstück zu bewerten

Musterhaus.net Checkliste zur Grundstücksbewertung
PDF-Dokument · DIN A4, ca. 419 kB

Verbesserungsideen? Sie haben etwas in der Checkliste vermisst oder haben Verbesserungsvorschläge? Dann schreiben Sie uns bitte kurz! Wir sind immer daran interessiert, die Checklisten für Sie zu verbessern.

Kontakt: Farina Lüddecke, lueddecke@musterhaus.net. Besten Dank und viel Freude bei Ihrem Bauprojekt!

Schritt 4:
Bodenbeschaffenheit feststellen/ Baugrundgutachten

Die Eigenschaften des Bodens spielen bei der Grundstücksbewertung ebenfalls eine große Rolle. Denn im schlimmsten Fall drohen die Sanierung und ein teurer Austausch von Boden. Um herauszufinden, ob es bei der Bodenbeschaffenheit Auffälligkeiten gibt, kann man sich für eine erste Einschätzung an die Nachbarn wenden und nach deren Erfahrung fragen.

Ganz sichere Aufklärung über die Bodeneigenschaften verschafft jedoch nur das Bodengutachten. Dieses liegt entweder schon aus vorherigen Verkäufen vor – oder Sie lassen vor dem Kauf des Grundstücks eine neues erstellen. Das kostet rund 1.000 Euro. In ihm befinden sich Angaben zu:

Stehendem Wasser: Ein hoher Grundwasserspiegel, der z.B. bis an die Kellerwände reicht, kann eine besondere, teurere Bauweise des Kellers (als „Weiße Wanne“) erfordern, um diesen vor permanenter Feuchtigkeit zu schützen.
Beschaffenheit des Bodens: Besitzt der Boden die nötige Tragfähigkeit, um das Haus zu tragen? Ist er felsig oder befindet er sich an einem Hang?
Altlasten: Gab es an der Stelle des Grundstücks in der Vergangenheit eine Fabrik, Deponie oder ähnliches? Schauen Sie sicherheitshalber in das Altlastenkataster ihrer Gemeinde!

Interessant ist, zumindest in bestimmten Regionen, auch die Frage nach möglichen natürlichen Gefahrenquellen, wie einem

Hochwassergebiet: Liegt das Wunschgrundstück in einem Hochwassergebiet oder befinden sich Gefahren in der Umgebung? Auch hier kann bei den Nachbarn nachgefragt und Information bei den Wetterämtern eingeholt werden, um bösen Überraschungen vorzubeugen. Oder nach einer
Erdbebenzone: Erdbeben bei uns? Ja, auch Deutschland besitzt Bereiche, die hin und wieder von einem Erdbeben heimgesucht werden. Die Eifel oder der Großraum Aachen befinden sich beispielsweise in der Erdbebenzone 3, der extremsten Zone in Deutschland. Liegt das Haus in einer Erdbebenzone, so muss es mit einer stabileren Statik versehen werden, die mehr kostet.

Bohrung für Bodengutachten

Schritt 5:
Bebaubarkeit prüfen – welche Bebauung ist erlaubt?

Was genau Sie auf Ihrem Traumgrundstück bauen dürfen, regelt der Bebauungsplan, der sogenannte B-Plan. Diesen vor dem Grundstückskauf bei den entsprechenden Behörden der Kommune einzusehen, also der Stadtverwaltung oder dem Bauordnungsamt, ist ein absoluter Pflichttermin für Bauherren! Möglich ist dies mittlerweile oft sogar bereits online.

In ihm finden sich sämtliche Vorgaben, unter anderem:

Die Art des Baugebiets
Wie viele Gebäude wo gebaut werden dürfen (Platzierung)
Grundflächenzahl (Anteil der bebauten Fläche an der Größe des Grundstücks)
Angaben zu Höhe (Geschosszahl), Breite und Tiefe der Gebäude
Angaben zur Dachform, Haustypen bzw. Bauweisen
Zulässigkeit von Nebengebäuden

Die Angaben im B-Plan sind für alle Grundstücksbesitzer und Bauherren (rechts-)verbindlich. Mit dem Bebauungsplan soll für ein möglichst einheitliches Bild von Wohnsiedlungen oder ganzen Stadtteilen gesorgt werden. Lesen Sie hier, wie so ein Bebauungsplan aussieht. Der B-Plan kann zwar unter Umständen so manchem Wohntraum einen Strich durch die Rechnung machen, sorgt aber auf der anderen Seite auch für eine große Planungssicherheit.

Tipp: Achten Sie besonders auch auf die Nachbargrundstücke. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, dass auch rund um ihr Grundstück herum nichts Unerwünschtes passiert, schauen Sie zusätzlich auch in den Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde. Dort finden Sie alle künftig geplanten Bauvorhaben – auch jene, die den Wert Ihres Grundstücks oder einfach nur Ihren Wohnkomfort beeinflussen könnten. !

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Schritt 6:
Erschließungsgrad checken

Bevor man in Deutschland ein Bauvorhaben beginnen kann, muss das Grundstück vollständig erschlossen sein, und zwar verkehrsmäßig und technisch.

Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und den Lärmschutz
Die technische Erschließung beinhaltet die Zuleitungen für die spätere Hausinstallation. Gemeint sind der Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze für Strom, Gas, Wasserversorgung plus Anschluss an die Kanalisation für Abwasser.

Neben diesen vorgeschriebenen Erschließungskriterien gibt es auch solche, die nur nach Bedarf anfallen, etwa die Anschlüsse für Telefon/DSL, Gas oder Fernwärme.

Straßenarbeiten zur Grundstückserschließung

Bei Unklarheiten empfiehlt es sich grundsätzlich, die Baubehörde Ihrer Gemeinde oder die Nachbarn zu befragen, ob die jeweiligen Anschlüsse bereits vorhanden sind. Eine spätere Erschließung kann häufig erhebliche Kosten nach sich ziehen: Eine komplette Neuerschließung kostet Bauherren durchschnittlich 10.- 15.000 Euro! Dementsprechend sind unerschlossene Grundstücke in der Regel günstiger zu bekommen.

Alles zum Thema Erschließung finden Sie in unserem Ratgeber:

Erschließungskosten für das Grundstück

Schritt 7:
Verhandlung des Kaufpreises

Der Verhandlungsspielraum beim Grundstückpreis ist vor allem abhängig von der Lage des Grundstücks und dem Bodenrichtwert. Insgesamt sind die Preise in Deutschland extrem unterschiedlich. So gibt es den Quadratmeter Baugrund in Sachsen-Anhalt bereits für etwas mehr ab 20 Euro – in München werden dagegen bis zu 2.500 Euro fällig. In der Regel sind bei Grundstückspreisen kleinere Verhandlungspuffer einkalkuliert, inwieweit man diese auch ausnutzt, hängt sicherlich ab vom konkreten Angebot und der regionalen Nachfrage. Informieren Sie sich vor den Verhandlungen am besten über den aktuellen Bodenrichtwert, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben.

Einzuplanen in die Finanzierung sind auch die Nebenkosten beim Grundstückskauf:

Welche Nebenkosten fallen an bei einem Grundstückskauf?

Kostenart	Höhe
Erschließungskosten	je nach Erschließungsgrad und Gemeinde bis zu 15.000 Euro
Bodengutachten	1.000 – 1.500 Euro
Maklercourtage	3 – 7 % zzgl. MwSt.
Vermessung	1.000 Euro (verhandelbar)
Grunderwerbsteuer	je nach Bundesland 3,5 – 6,5 %
Notar & Grundbuchamt	ca. 1-2 % des Kaufpreises

Schritt 8:
Grundstücksfinanzierung abschließen

Das Grundstück ist gefunden und auf Herz und Nieren geprüft, der Kaufpreis passt ins Familienbudget – dann folgt in aller Regel der Schritt zu einer Bank oder einem Baufinanzierer, um per Immobilienkredit den Kauf zu finanzieren.

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Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto günstiger werden die Kreditkonditionen.

Tipp: Haus und Grundstück getrennt erwerben und sparen Da in vielen Fällen zwischen dem Grundstückskauf und dem Hausbau ein beträchtlicher Zeitraum liegt, bietet es sich mitunter an, Haus und Grundstück getrennt zu erwerben und zu finanzieren. So kann man viel Geld sparen, indem man die Grunderwerbssteuer reduziert: Diese fällt nämlich nur einmalig an für Ihren neuen Grund. Und je niedriger der Preis (da ohne Haus), desto geringer die Grundsteuer. Damit das Finanzamt dies anerkennt, muss der Kauf von Grundstück und Haus mit zwei zeitlich und inhaltlich getrennten Verträgen und Darlehen erfolgen und mit einer sogenannten „Schamfrist“ von mindestens sechs Monaten. Gleichzeitig erhalten Sie so auch bessere Zinskonditionen, da die Darlehenssumme deutlich niedriger ist. Hinsichtlich der Tilgung wird dann zwischen Fest-, Annuitäten- und Abzahlungsdarlehen unterschieden.

Schritt 9:
Kaufvertrag aufsetzen

Nun geht es ans Vertragliche. Im Kaufvertrag, den der vom Käufer bestellte Notar aufsetzt, werden alle Verabredungen zwischen Käufer und Verkäufer verbindlich und rechtskräftig vereinbart. Alle Nebenabsprachen zum Grundstück müssen in den Grundstückskaufvertrag eingebunden werden. Mündliche Absprachen haben keine Gültigkeit. Es gilt zu prüfen, ob die eigenen Regelungen, Zeichnungen und Pläne Vertragsbestandteil sind. Der Kaufpreis muss mit einem genauen Betrag oder zumindest als Quadratmeterpreis angegeben sein.

Den Entwurf des Verkäufers, den man spätestens zwei Wochen vor der geplanten Unterzeichnung erhält, sollte man im Vorfeld durch Dritte oder einen Anwalt prüfen lassen. Noch können von beiden Seiten Änderungen vorgenommen werden.

Wichtig sind, vor allem in Hinblick auf mögliche Altlasten oder später auftretende Probleme bei der Bebauung, faire Vereinbarungen zur Gewährleistung und Rücktrittsrecht. Gewährleistung bezeichnet die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer eine Sache mängelfrei zur Verfügung zu stellen. Nach dem BGB hat der Verkäufer eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren einzuhalten. Vereinbaren Sie, dass Ihnen der Verkäufer die Freiheit von Altlasten zusichert

Sollte sich der Verkäufer nicht drauf einlassen, verlangen Sie eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf fünf Jahre. Die Rücktrittsvereinbarung kann Ihnen helfen, Schadenersatzforderungen abzuwehren, etwa wenn es Probleme bei der Bebaubarkeit des Grundstücks gibt oder staatliche Fördermittel nicht genehmigt werden.

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Schritt 10:
Notarielle Beurkundung/Eintrag ins Grundbuch

Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, wem ein Grundstück gehört und ob finanzielle Belastungen (Hypotheken) oder gar Vorkaufrechte auf dem Grundstück liegen. Der Eintrag ins Grundbuch ist für Grundstücksbesitzer daher Pflicht und wird vom Notar geregelt. Dazu veranlasst er, nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, eine „Auffassungsvormerkung“ für das neue Grundstück. Mit anderen Worten: Sie werden zunächst als der neue Besitzer vorgemerkt, zudem wird auch die Kreditsumme als Grundschuld vermerkt. Beide Vertragsparteien bekommen nach erfolgreicher Vertragsunterzeichnung eine Abschrift.

Sobald Sie die den Kaufpreis und die darauf fällige Grunderwerbssteuer bezahlt haben, erledigt der Notar Ihre Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch. Die Kosten für den Notar und die Gebühren für den Grundbucheintrag liegen zusammen bei rund 1-2 Prozent vom Kaufpreis.

Tipp: Vor dem Kauf ins Grundbuch schauen! Der Blick ins Grundbuch ist für jeden mit einem „berechtigtem Interesse“, also z.B. einem Kaufvertragsentwurf, auf Antrag möglich und diese Gelegenheit sollte schon vor dem Kauf unbedingt genutzt werden. Denn neben finanziellen Belastungen oder Vorkaufrechten finden sich dort auch die sogenannten „Dienstbarkeiten“ – zum Beispiel, ob Nachbarn Wegerechte haben oder sogar Einspruchsrechte bei Bauvorhaben.

Zu guter Letzt: Die Bauherrenpflichten

Alle benötigten Dokumente beim Grundstückskauf noch einmal auf einen Blick

Für einen Grundstückskauf müssen umfangreiche sogenannte „Bauherrenpflichten“ erfüllt werden.
Wir zeigen abschließend auf einen Blick, welche Dokumente nötig sind:

Für die Finanzierung durch die Bank:

Kaufvertragsentwurf
Grundbuchauszug
Flurkarte vom Vermessungsamt/ Katasteramt
aktuelle Fotos vom Grundstück
Sowie alle Nachweise zu Einkünften und Finanzmitteln:
- Lohn- und Gehaltsabrechnungen, Kapitaleinkünfte
- Steuerbescheide
- Eigenkapitalnachweise

Für Kauf und Beurkundung: