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Haus mit Einliegerwohnung

Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen? Hier gibt es Hausbeispiele, Grundriss-Ideen, Baufirmen, sowie Infos zu Preisen und Förderung und Vermietung.

Beliebte Häuser mit Einliegerwohnung

Eine gute Investition: Haus mit Einliegerwohnung

Wenn sich im Haus zusätzlich eine kleine, vermietbare Wohnung befindet, spricht man von einem Haus mit Einliegerwohnung. Die Wohnung muss gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung sein (also deutlich kleiner und günstiger), aber nicht zwangsläufig eine abgeschlossene Wohneinheit. In der Praxis ist dies aber meist der Fall, da nicht abgeschlossene Wohnungen heutzutage kaum noch vermietbar sind. Die Einliegerwohnung verfügt zudem über einen eigenen Sanitärbereich, eine Kochgelegenheit und meist einen separaten Eingang.

Die zusätzliche kleine Wohneinheit hat viele Vorteile: Man kann zum Beispiel die älteren Kinder, die Eltern/Großeltern oder ein Au-Pair dort unterbringen. Diese indirekte Eigennutzung ist sogar KfW-förderfähig. Alternativ dazu kann die Wohnung auch vermietet werden – entweder dauerhaft oder, wenn es sich lohnt, auch an Touristen. So dient sie entweder zur Finanzierung des Hausbaus oder als zusätzliches Einkommen bzw. Rente – und ist in jedem Fall eine gute Investition.

Häuser mit Einliegerwohnung

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John Kosmalla - Expertentipp Haus mit Einliegerwohnung
Expertentipp:
„Das Haus mit Einliegerwohnung ist besonders für Familien eine sehr interessante Option: so können z.B. die älteren Kinder oder die Großeltern in der Nähe untergebracht werden, dabei bleibt die Privatsphäre aber gewahrt. Plant man eine Vermietung an Fremde, sollte sehr gut überlegt werden, wo die Wohnung gebaut wird. Hier bietet sich weniger das dafür beliebte Dach an, sondern in erster Line der Keller oder das behindertengerechte Parterre – so sind nämlich größtmöglicher Schallschutz, kurze Wege und maximale Privatsphäre gewährleistet."John Kosmalla

Grundrisse von Häusern mit Einliegerwohnung

Hier findet man Grundriss-Ideen für ein perfekt geplantes Haus mit Einliegerwohnung. Bei einigen Anbietern sind die Innenwände auf Wunsch auch veränderbar.

Darum ein Haus mit Einliegerwohnung bauen

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist besonders finanziell eine interessante Option und bietet eine Reihe Pluspunkte.

Haus mit Einliegerwohnung

Sichere Mieteinnahmen

Das sicherlich wichtigste Kriterium für den Bau einer Einliegerwohnung sind die Mieteinnahmen. Diese können entweder zur Finanzierung des Hausbaus beitragen oder als zusätzliches Einkommen heute oder in Zukunft (Altersvorsorge) genutzt werden. Aufgrund der angespannten Lage auf den Wohnungsmarkt sind Einliegerwohnungen eine sichere Einkommensquelle.

Einliegerwohnung

Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten

Eine Einliegerwohnung ist außerordentlich vielfältig nutzbar. Viele Hausbesitzer lassen dort Verwandte oder Familienmitglieder wohnen, gegen Miete oder auch umsonst. Andere vermieten die Wohnung dauerhaft oder an Urlauber und freuen sich über regelmäßige Mieteinnahmen. Gut geeignet ist sie auch als Home-Office oder Firmensitz für Selbstständige.

KfW-Förderung Haus mit Einliegerwohnung

Doppelte KfW-Förderung möglich

Mit dem Programm „Energieeffizient Bauen“ fördert die KfW-Bank energieoptimierte Bauprojekte mit zinsgünstigen Darlehen von bis zu 50.000 Euro – pro Wohneinheit. Da ein Haus mit Einliegerwohnung zwei Wohneinheiten umfasst, sind dementsprechend bis zu 100.000 Euro günstiges Darlehen der KfW möglich: eine spannende Finanzierungsoption!

Haus mit Einliegerwohnung als Mehrgenerationenhaus

Flexibilität in allen Lebensphasen

Einen zusätzlichen Wohnraum im Eigenheim zu haben, bedeutet, für künftige Lebens- und Wohnsituationen bestens gewappnet zu sein. Ob als Mehrgenerationenhaus oder gar im Alter mit Pflegepersonal unter dem eigenen Dach: Die Einliegerwohnung erleichtert solch einschneidende Veränderungen im Leben maßgeblich.

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Das Haus mit Einliegerwohnung: Vorteile und Nachteile

Aufgrund ihrer vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten und als zusätzliche Einkommensquelle sind Häuser mit einer Einliegerwohnung seit jeher gefragt. Was für diesen bewährten Haustyp spricht und was dagegen – hier alle Vor- und Nachteile auf einen Blick:


Vorteile

  • Mögliche Einnahmen durch Vermietung (z.B. für Altersvorsorge oder Darlehenstilgung)
  • Steuervorteile: Kosten für Bau und Vermietung bzw. Betrieb der Einliegerwohnung absetzbar
  • Mit Verwandten im Haus: Gegenseitige Unterstützung im Alltag (Kindersitten, Einkauf etc.)
  • Gut als Home-Office oder Firmensitz für Selbstständige geeignet
  • Doppelte staatliche Förderung: Neben dem Haus an sich ist auch die Einliegerwohnung KfW-förderfähig
  • Erleichterte Kündigung von Mietern

Nachteile

  • Höhere Gesamt-Baukosten
  • Weniger Wohnraum für sich selbst im eigenen Haus
  • Fremde Personen im engsten Umfeld: Verlust von Privatsphäre & Konfliktpotenzial
  • Vermietung ggf. zeitaufwändig

Tipp: Einliegerwohnung als Home-Office oder Firmensitz nutzen

Solange es die Wohnraumnutzungsvorgaben der jeweiligen Gemeinde zulassen, kann eine Einliegerwohnung auch gut als Home-Office beziehungsweise als Firmensitz durch den Vermieter bzw. Hauseigentümer selbst genutzt werden. Man profitiert so von den üblichen Vorteilen eines Home-Offices, also minimalen Arbeitswegen, produktiverem Arbeiten und vor allem von räumlicher Abtrennung von potenziellen Ablenkungen. Und man kann unter bestimmten Umständen sogar Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen, wenn man die Wohnung als Home-Office an seinen Arbeitgeber vermietet.

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Häufig gestellte Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung

Wie wird das Haus mit Einliegerwohnung definiert – und woher kommt der Begriff Einliegerwohnung?

Nach dem Wohnbaugesetz bezeichnet eine Einliegerwohnung eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Die Einliegerwohnung kann abgetrennt sein, muss es aber nicht. Entscheidend ist, dass man sie einzeln vermieten kann. Wichtig auch: Dass der Hausbesitzer im eigenen Haus, also der Hauptwohnung, dauerhaft wohnt. Und zwar nur er, also zwei Parteien im Haus leben.

Die Bezeichnung Einliegerwohnung stammt aus früheren Zeiten, als auf Bauernhöfen die beschäftigten Landarbeiter – die sogenannten Einlieger – im Haus untergebracht wurden. Nach dem 2. Weltkrieg war in Deutschland durch das Wohnungsbaugesetz der Einbau von Einliegerwohnungen in Einfamilienhäuser sogar vorgeschrieben, um dem kriegsbedingten Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Was unterscheidet ein Haus mit Einliegerwohnung von einem Zweifamilienhaus?

Der entscheidende Unterschied ist, dass im Zweifamilienhaus zwei getrennte Wohneinheiten vorliegen, die meist gleich groß und auch als „gleichwertig“ anzusehen sind. Beim Haus mit Einliegerwohnung ist diese im Verhältnis zur Hauptwohnung jedoch von untergeordneter Bedeutung und somit auch deutlich kleiner.

Welche Kosten kommen beim Haus mit Einliegerwohnung auf Bauherren zu?

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist natürlich etwas teurer als ein normales Einfamilienhaus – es fallen Mehrkosten an für Material, den Architekten und die Handwerker. Wie hoch die Kosten sind, hängt letztlich ab von der konkreten Art von Einliegerwohnung. Im Schnitt kann man mit 25.000- 70.000 Euro Mehraufwand zum Einfamilienhaus rechnen. Am günstigsten lässt sich mit etwa 25.000 Euro die Einliegerwohnung im Keller realisieren, am teuersten ist sie unter dem Dach. Alles in allem ist das Haus mit Einliegerwohnung aber meist deutlich günstiger als ein Zweifamilienhaus oder gar Doppelhaus.

Beispielrechnung

Was ist bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten?

Die Mieteinnahmen müssen zwar ganz normal versteuert werden. Doch im Vermietungsfall kann die Einliegerwohnung steuerlich geltend gemacht werden, das heißt: Kosten für Bau und Vermietung bzw. Betrieb können abgesetzt werden. Darunter fallen beispielweise:

  • Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen, Renovierungen
  • Gartenarbeiten und -pflege
  • Maklerkosten für neue Vermietungen
  • Darlehenszinsen bei Finanzierung von Bau/Umbau der Einliegerwohnung (anteilig)

Allerdings darf sie, zum Beispiel bei der Vermietung an Verwandte, nicht zu deutlich unter dem Marktwert vermietet werden, da die Ausgaben ansonsten eben nicht voll absetzbar sind. Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

Um möglichen Streitpunkten vorzubeugen, empfiehlt es sich, klare Hausregeln, insbesondere für die Nutzung gemeinsamer Bereiche aufzustellen. Und vor allem: Alle Kosten gesondert aufzuführen. Besonders die Betriebskosten (Wasser, Strom, Gas etc.) sollten immer separat abgerechnet werden.

Als Vermieter profitiert man gegebenenfalls von einem großen Vorteil: Sollten nicht mehr als zwei Parteien im selben Haus wohnen, hat man ein Sonderkündigungsrecht mit gesonderten Fristen – zum Beispiel, falls das Miteinander doch nicht funktioniert.

Welche baurechtlichen/planungsrechtlichen Vorschriften sind beim Haus mit Einliegerwohnung zu beachten?

Wie für alle anderen Häuser auch, benötigt man selbstverständlich eine Baugenehmigung für das geplante Haus mit Einliegerwohnung. Dabei muss die innerhalb des örtlichen Bebauungsplans (B-Plan) festgelegte Nutzungsart zwei Wohneinheiten pro Einzelgebäude erlauben. Sollte dies nicht der Fall sein, lohnt möglicherweise ein Antrag auf Befreiung von diesen Festsetzungen.

Besondere Anforderungen gelten auch beim Brandschutz: Müssen die Zwischenwände und -decken in einem Einfamilienhaus nicht sonderlich gegen Brandgefahr abgesichert werden, so ist das beim Haus mit Einliegerwohnung anders. Hier muss für tragende Wände und Decken der Brandschutz vom Typ 2 angewandt werden. Für Massivhauswände sind dies keine sonderlich hohen Anforderungen. Aber gerade bei der Holzbauweise wie beim Fertighaus sorgen Vorschriften wie diese für zusätzlichen Aufwand. Zudem ist es erforderlich, im Haus pro Wohnung zwei Fluchtwege zu haben. Neben dem Treppenhaus muss also mindestens ein Fenster zur Straßenseite hin so breit und hoch sein, dass hierdurch eine Flucht möglich ist. Dies gilt es bei der Planung des Hauses mit Einliegerwohnung zu beachten.

Fazit: Darum lohnt sich das Haus mit Einliegerwohnung

Unter dem Strich wird sich eine Einliegerwohnung im Haus für die meisten Baufamilien lohnen: Die Zusatzkosten beim Bau sind – im Vergleich mit einem Einfamilienhaus – noch im Rahmen, dafür bietet sie eine Reihe von Vorteilen: Man kann Kinder, die Eltern oder Großeltern dort wohnen lassen oder auch ein Au-Pair oder sogar eine Pflegekraft. Oder man vermietet sie an Fremde und profitiert von regelmäßigen Mieteinnahmen. Angesichts des großen Bedarfs an Wohnraum wird die Wohnung mit großer Wahrscheinlichkeit gut und lukrativ vermietbar sein. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass man einen Teil seiner Privatsphäre und seines Wohnraums aufgibt. Doch letztlich entscheidet man ja selbst, wen man sich ins Haus holt. Zusätzlich spannend aus finanzieller Sicht: Die zweite Wohnung im Haus wird bei energieeffizienter Bauweise sogar durch die KfW gefördert mit einem zinsgünstigen Darlehen von bis zu 50.000 Euro.

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