Haus mit Einliegerwohnung

Haus mit Einliegerwohnung

Ihr wollt ein Haus mit Einliegerwohnung bauen? Hier gibt es Hausbeispiele, Grundriss-Ideen und passende Baufirmen. Sowie Infos zu Preisen, Förderung und Vermietung.

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Eine gute Investition: Haus mit Einliegerwohnung

Wenn sich im Haus zusätzlich eine kleine, vermietbare Wohnung befindet, spricht man von einem Haus mit Einliegerwohnung. Die Wohnung muss eine wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Sanitärbereich und Kochgelegenheit sein. Diese zusätzliche Wohneinheit hat viele Vorteile: Man kann z.B. die älteren Kinder, die Eltern oder ein Au-Pair dort unterbringen. Diese Eigennutzung ist sogar KfW-förderfähig. Alternativ dazu kann die Wohnung auch vermietet werden. So würde sie zur Baufinanzierung oder als zusätzliche Rente dienen. In diesem Fall kann die Einliegerwohnung steuerlich geltend gemacht werden.

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Grundrisse von Häusern mit Einliegerwohnung

Hier findest Du Grundriss-Ideen für ein perfekt geplantes Haus mit Einliegerwohnung. Bei einigen Anbietern sind die Innenwände auf Wunsch auch veränderbar.

Einliegerwohnung richtig bauen

Die Einliegerwohnung ermöglicht eine Abgrenzung zum fremden Mieter. Generell ist und bleibt relative Nähe aber das Hauptmerkmal – beim Bau können hier viele Vorkehrungen getroffen werden, damit man später gut miteinander auskommt.

Baurecht beachten

Und tatsächlich gibt es einen gründlichen baurechtlichen Unterschied zwischen der nicht abgeschlossenen und der abgeschlossenen Einliegerwohnung. Denn wenn die Einliegerwohnung mit separater Tür und Zugang vom Rest des Hauses abgetrennt ist, wird die Gesamtimmobilie wie ein Zweifamilienhaus bewertet. „Damit erhöhen sich die Anforderungen an den Brandschutz“, erläutert Architektin Friederike Proff.

Haus mit Einliegerwohnung

Die entscheidenden Fragen: Für wen ist eine Einliegerwohnung etwas? Und lohnt sich das auch finanziell? Es locken auf jeden Fall – wenn ein paar Regeln beachtet werden – steuerliche Vorteile und Fördermittel. Auf der anderen Seite ist zumindest das Vermieten an Fremde nicht jedermanns Sache.

Zwischenwände

Müssen die Zwischenwände und -decken in einem Einfamilienhaus nicht sonderlich gegen Brandschutz abgesichert werden, so ist das beim Haus mit Einliegerwohnung anders. Hier muss für tragende Wände und Decken der Brandschutz vom Typ 2 angewandt werden. Auch dies sind keine sonderlich hohen Anforderungen für normale Massivwände. Aber gerade bei der Holzbauweise sorgen Vorschriften wie diese für zusätzlichen Aufwand.

Einliegerwohnung

Schon bei der Planung des Hauses muss beachtet werden, dass im Falle von Feuer- und Rauchentwicklung im Haus pro Wohnung zwei Fluchtwege vorhanden sein müssen. Neben dem Treppenhaus muss also mindestens ein Fenster zur Straßenseite hin so breit und hoch sein, dass hierdurch eine Flucht möglich ist.

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Fördermittel für die Einliegerwohnung

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Bei der Finanzierung einer Einliegerwohnung bietet sich ein steuerlicher Kniff an: Da auch die Zinsleistungen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden dürfen, sollte das vorhandene Eigenkapital komplett auf den selbst genutzten Teil des Hauses entfallen. „Die monatliche Rate bleibt gleich, aber die Zinslast auf dem selbst genutzten Hausteil sinkt dadurch“, erklärt André Hasberg, Dr.Klein-Niederlassungsleiter in Köln. Oder umgekehrt: Die Zinsen für die Einliegerwohnung sind deutlich höher, können aber eben von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig ist, dass dies gleich beim Finanzierungsvertrag berücksichtigt wird.


Eine Beispielrechnung

Ein Bauherr erbaut eine Immobilie für 500.000 Euro. Der Einfachheit halber entfallen dabei je die Hälfte der Kosten auf den selbst genutzten Teil der Immobilie und auf die Einliegerwohnung, also je 250.000 Euro. Der Bauherr bringt dabei 100.000 Euro an Eigenkapital ein. Der Anfangstilgungssatz beträgt der Einfachheit halber 1 Prozent und der Zinssatz ebenfalls 1 Prozent.

Beispielrechnung

Bei einer normal aufgeteilten Finanzierung wäre die Rechnung wie folgt:

  • Je 200.000 Euro = gesamte Finanzierungssumme 400.000 Euro: In einem Jahr wurden pro 200.000 Euro Finanzierungssumme etwa 2.000 Euro an Zinsen geleistet, also insgesamt 4.000 Euro. Nur 2.000 Euro davon kann der Bauherr bei der Einliegerwohnung als Werbungskosten geltend machen.
  • 150.000 Euro für den selbst genutzten Teil + 250.000 Euro für die Einliegerwohnung = gesamte Finanzierungssumme 400.000 Euro: Für die 250.000 Euro fallen innerhalb eines Jahres etwa 2.500 Euro an Zinsen an; der Bauherr kann durch diesen Trick also 500 Euro mehr in den Werbungskosten geltend machen.
  • Bei höheren Zinsen und höherem Eigenkapitalanteil erhöht sich der Effekt.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Hausbau mit Einliegerwohnung


Was schreiben Landesbauverordnungen vor?

In den Landesbauverordnungen ist festgelegt, welche Minimalanforderungen an Einliegerwohnungen gestellt werden. Da Landesbauordnungen Sache der Bundesländer sind, kann es hier jedoch zu Abweichungen kommen. Aber vom Prinzip her gilt meistens: Wird eine Wohnung im Kellerbereich eingerichtet, müssen eine Mindestraumhöhe von 2,40 Meter, ausreichend Belüftungsmöglichkeit und auch genügend Fensterfläche – vorgeschrieben sind meist mindestens 1/8 der Grundfläche – vorhanden sein. Klassische Kellerfenster sind also keinesfalls erlaubt. Eine Nordausrichtung der Wohnung stellt sich aus Belüftungsgründen zudem als problematisch heraus. Des Weiteren raten Experten wegen des umliegenden Erdreichs zu einer kontrollierten, ständigen Belüftung.


Die eigene Familie als Bewohner der Einliegerwohnung?

Die Oma unterm Dach oder das Kind im Keller: Ein klassischer Fall für die Nutzung einer Einliegerwohnung ist die Vermietung an Angehörige. Die Nähe ermöglicht gegenseitige Unterstützung und vielleicht auch die notwendige Kontrolle, etwa, wenn die Eltern pflegebedürftig werden.

Vermietetes Eigentum hat steuerlich starke Vorteile. Zwar müssen auch die Einnahmen versteuert werden. Gegengerechnet werden können aber diverse Ausgaben. In der Einkommenssteuererklärung gibt es dafür die Anlage V, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf diesem Bogen werden dann auch die „Werbungskosten“ – sprich: die Ausgaben – angegeben. Allerdings: Selten möchte man von seinen Angehörigen die volle, übliche Miete haben. Das Problem: „Das Finanzamt sieht die Vermietung dann ab einer bestimmten Grenze als Liebhaberei an“, warnt Gerold Happ, Experte bei der Eigentümervereinigung Haus & Grund Deutschland. Wenn die geforderte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, dann bedeutet das: Die Werbungskosten können nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden. Die Einnahmen will das Finanzamt – natürlich – dennoch versteuert wissen.

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Einliegerwohnung komplett kostenfrei an Angehörige zu „vermieten“. Zwar gibt es dann keine Steuererleichterung, aber die Finanzierung könnte attraktiver werden. „Denn dann kann für diese Einliegerwohnung zusätzlich zu anderen Fördermitteln auch noch das Wohneigentumsprogramm der KfW (Kreditprogramm 124) beantragt werden“, beschreibt André Hasberg, Leiter der Niederlassung von Dr. Klein in Köln. Dieses bietet sehr günstige Zinsen und kann als ein weiterer Baustein in der Finanzierung berücksichtigt werden. In welcher Weise die Einbindung von KfW-Programmen in die Finanzierung sinnvoll ist, hängt von den Bedürfnissen der Kunden ab und sollte im gemeinsamen Beratungsgespräch erörtert werden.


Was sollte man beim Bau beachten?

  • Bebauungsplan beachten: Ist eine eingeschossige Bauweise überhaupt erlaubt auf Deinem Grundstück bzw. in Deinem Baugebiet? Falls nicht, kannst Du versuchen, eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen.
  • Grundstück: Ist dieses groß genug, um der benötigten großen Grundfläche gerecht zu werden und um gleichzeitig die notwendigen Bebauungsgrenzen einzuhalten?
  • Barrierefreiheit: Für vollständige Barrierefreiheit sollten auch der Eingangsbereich und die Raumübergänge im Haus eben und breit genug gestaltet werden, ohne Schwellen. Und auch das Bad. Alle Anforderungen an ein barrierefreies Haus sind in den entsprechenden Bauvorschriften DIN 18025-1 (Wohnungen für Rollstuhlbenutzer) und DIN 18025-2 (Barrierefreie Wohnungen) geregelt.
  • Stauraum planen: Eingeschossige Ausführungen mit Zelt-, Flach- oder Walmdach haben nur kleine oder gar keine Dachböden, es gibt also nur wenig Stauraum unter dem Dach. Es macht mitunter Sinn, einen Keller für Stauraum einzuplanen oder einen Schuppen anzubauen.
  • Deckenhöhe: Durch verhältnismäßig kleine Maßnahmen lassen sich große Effekte in Bezug auf Raumhöhe und Raumgefühl erzielen (siehe nächster Punkt) – wichtig bei eingeschossigen Gebäuden.

Eine Einliegerwohnung als Altervorsorge?

Die Einliegerwohnung auch als Altersvorsorge: das klingt attraktiv. „Die Immobilie ist die einzige Form der Altersvorsorge, um die man auch herumlaufen kann“, sagt der Spezialist für Baufinanzierung. „Wer allerdings tatsächlich plant, die Einliegerwohnung später auch mal zu vermieten, sollte sich damit auch gedanklich auseinandersetzen.“ Denn schließlich würde man damit auch ein Stück weit die eigene Freiheit im Haus aufgegeben. Und das will gut durchdacht sein.


Was ist bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten?

Die Kinder sind aus dem Haus, die Einliegerwohnung steht leer: Jetzt wird das Thema Vermietung akut. Auf der einen Seite locken die Einnahmen, auf der anderen Seite ist die Vermietung an Freunde oder komplett Fremde noch einmal eine ganz andere Dimension – Stichwort Privatsphäre.

So werden einige Dinge auch bei vermieteten Einliegerwohnungen häufig gemeinschaftlich genutzt, etwa der Garten oder die Waschmaschine im Keller. Andererseits haben neue Wohnungen in der Regel eine eigene Küche und ein eigenes Bad. „Auch bei den Betriebskosten sollte der Vermieter daher Wert auf eine klare Trennung legen“, rät Gerold Happ. Sprich: Ein eigener Wasser- und Stromzähler für die Wohnung, die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch sollten hier Standard sein. „Das ist zwar etwas mehr Aufwand, aber am Ende gibt es auch keinen Streit, wer welche Kosten trägt.“ Sogenannte Inklusivmieten, bei denen solche Neben- und Betriebskosten pauschal abgegolten sind, sind zwar auch möglich, „da bleibt der Vermieter aber womöglich auf Kosten sitzen“, warnt Happ.

Ansonsten gelten alle üblichen Rechte und Pflichten im Mietverhältnis. Mit einer Ausnahme: „Aufgrund der besonderen Nähe hat der Vermieter, wenn er das Zweifamilienhaus selbst bewohnt, ein besonderes Kündigungsrecht“, so Happ. Er kann dem Mieter ohne Angabe eines Grundes kündigen, dann verlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei Monate. Sprich: Würde die reguläre Kündigungsfrist drei Monate betragen, sind es nun sechs Monate. Unberührt bleibt davon übrigens das reguläre Kündigungsrecht etwa aus einem „berechtigten Interesse“ heraus, zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf. Das muss dann allerdings begründet werden. Dafür gelten aber die üblichen Kündigungsfristen.

Besonders wichtig ist bei der Vermietung an einen Fremden – oder an Freunde – die Kontrolle des möglichen Mieters: Die Vorlage von Gehaltsbescheinigungen, die Kontrolle von Ausweispapieren und eventuell auch eine Bonitätsprüfung sollten hier Standard sein. „Letztendlich gilt für beide Seiten: In den Kopf gucken kann man sich nicht“, sagt Happ. „Aber dennoch ist besonders wichtig, zu schauen, ob die Lebensart zusammen passt.“ Beispiel: Eine ältere Dame wünscht sich in einer Einliegerwohnung jemanden, der sich auch um das Treppenhaus und den Garten kümmern kann. Dann bieten sich zum Beispiel alleinstehende Männer oder Frauen an, die auch kräftemäßig anpacken können, nicht so sehr aber die ebenfalls ältere alleinstehende Dame. Oder: Jemand wünscht sich Ruhe im Haus – vielleicht sind dann Studenten, die gerne auch mal feiern, nicht die richtige Klientel. „Letztendlich gibt es aber keine Gewähr dafür, ob es passt“, sagt Happ.

Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist vielseitig und regelungsbedürftig: „Kein weiblicher Besuch, Klospülung darf nicht nach 21 Uhr betätigt werden!“ Solche Mietvertragsklauseln sind aus der Zeit gefallen und schlichtweg ungültig. „Ein sehr häufiger Streitpunkt ist aber tatsächlich die persönliche Abgrenzung zur Einliegerwohnung“, skizziert Happ. Obwohl nicht berechtigt, fordern viele Vermieter, dass ihnen ein Wohnungstürschlüssel ausgehändigt wird. Und die berühmt-berüchtigten Kontrollbesuche des Vermieters sind so bittere Realität. „Im Notfall darf der Vermieter natürlich die Wohnung betreten, wenn der Mieter nicht greifbar ist“, sagt Happ. „Aber das heißt nicht, dass man als Vermieter schnell mal einen Notfall konstruieren darf.“ Ist es zum Beispiel ein Notfall, wenn der Einliegermieter vergessen hat, das Dachfenster zu schließen und der Regen nun durchs Fenster strömt? „Schwierig“, kommentiert Happ. Im Zweifel ist es: Hausfriedensbruch. Laut § 123 Strafgesetzbuch (StGB) droht eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr oder eine Geldstrafe.

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