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Haus mit Einliegerwohnung - ein Neubau, zwei Wohnungen

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Beliebte Häuser mit Einliegerwohnung

Eine gute Investition – das Haus mit Einliegerwohnung

Ein Neubau, zwei Wohnungen – das Haus mit Einliegerwohnung bietet Flexibilität und finanzielle Vorteile, die kein anderer Haustyp liefert. Ob es die erste Wohnung Ihrer Kinder, ein separates Home Office oder das klassische Mietobjekt sein soll – aufgrund der BEG-Förderung durch die Kreditbank für Wiederaufbau und weiteren Steuerförderungen lohnt sich der Bau in jedem Fall. Als Einliegerwohnung gelten alle selbstständigen Wohneinheiten, die über ein eigenes Badezimmer, eine Küche sowie ein weiteres Zimmer verfügen und in untergeordneter Rolle zur Hauptwohnung stehen.

Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen? Hier finden Sie Hausbeispiele, Grundriss-Ideen, Baufirmen sowie Infos zu Preisen und Förderungen.

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Grundrisse von Häusern mit Einliegerwohnung

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Drei Gründe für ein Haus mit Einliegerwohnung

Ein Haus mit Einliegerwohnung lohnt sich. Wir zeigen Ihnen warum!

Haus mit Einliegerwohnung

Finanzielle Sicherheit

Eines der wichtigsten Kriterien für den Bau einer Einliegerwohnung ist und bleibt der finanzielle Aspekt. Durch Vermietung kann die Finanzierung vereinfacht, das Gehalt aufgestockt oder die Altersvorsorge gesichert werden. Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt sind Einliegerwohnungen sehr beliebt und lassen sich leicht vermitteln.

Einliegerwohnung

Vielfältige Nutzung

Eine Einliegerwohnung bietet Ihnen viele Möglichkeiten: Ob als Wohnobjekt für Familienmitglieder, fremde Mieter beziehungsweise Urlauber oder als Home Office Ihrer eigenen Firma.

KfW-Förderung Haus mit Einliegerwohnung

Doppelte BEG-Förderung durch die KfW

Mit dem Programm “Energieeffizient Bauen” fördert die Kreditbank für Wiederaufbau energieoptimierte Bauprojekte mit zinsgünstigen Darlehen von bis zu 150.000 Euro – für jede Wohneinheit. Da ein Haus mit Einliegerwohnung über zwei Wohneinheiten verfügt, können Sie dementsprechend ein bis zu 300.000 Euro günstiges Darlehen von der KfW erhalten.

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Haus mit Einliegerwohnung – Die Vorteile und Nachteile im Überblick

Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet im Gegensatz zu anderen Haustypen wie dem klassischen Einfamilienhaus oder der Stadtvilla viele Vorteile, aber auch einige Nachteile, die wir Ihnen nicht vorenthalten wollen.


Vorteile

  • Durch die Vermietung sind zusätzliche Einnahmen möglich.
  • Die Kosten für den Bau und die Vermietung sind steuerlich absetzbar.
  • Beide Wohneinheiten sind KfW-förderfähig.
  • Die zusätzliche Wohneinheit kann auf vielfältige Weise genutzt werden.

Nachteile

  • Die Baukosten sind höher als bei klassischen Einfamilienhäusern.
  • Der eigene Wohnkomfort kann unter der Einliegerwohnung leiden.
  • Die Vermietung von Eigentum kann zeit- und kostenintensiv sein.

Tipp: Seien Sie sich darüber im Klaren, wofür Sie Ihre Einliegerwohnung in der Zukunft nutzen möchten.

Barrierefreie Wohnungen eignen sich besonders gut für ältere Menschen oder Büroflächen, während Kellerflächen oder Dachgeschosse schwieriger zu vermieten sind und eher für Familienmitglieder geplant werden sollten.

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Häufig gestellte Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung

Wie wird das Haus mit Einliegerwohnung definiert – und woher kommt der Begriff Einliegerwohnung?

Nach dem Wohnbaugesetz bezeichnet eine Einliegerwohnung eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Die Einliegerwohnung kann abgetrennt sein, muss es aber nicht. Entscheidend ist, dass man sie einzeln vermieten kann. Wichtig auch: Dass der Hausbesitzer im eigenen Haus, also der Hauptwohnung, dauerhaft wohnt. Und zwar nur er, also zwei Parteien im Haus leben.

Die Bezeichnung Einliegerwohnung stammt aus früheren Zeiten, als auf Bauernhöfen die beschäftigten Landarbeiter – die sogenannten Einlieger – im Haus untergebracht wurden. Nach dem 2. Weltkrieg war in Deutschland durch das Wohnungsbaugesetz der Einbau von Einliegerwohnungen in Einfamilienhäuser sogar vorgeschrieben, um dem kriegsbedingten Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Ist ein Haus mit Einliegerwohnung ein Zweifamilienhaus?

Falls eine Einliegerwohnung über separate sanitäre Anlagen und eine eigene Kochmöglichkeit verfügt, so gilt das Gebäude nach §75 des deutschen Bewertungsgesetzes als Zweifamilienhaus und muss dementsprechend versteuert werden.

Wie viel kostet ein Haus mit Einliegerwohnung?

Wie viel ein Haus mit Einliegerwohnung im Endeffekt kostet, hängt natürlich maßgeblich von der Art der Einliegerwohnung ab – Wohnraum im Keller ist grundsätzlich günstiger als im Dachgeschoss.
Im Allgemeinen sollte mit Mehrkosten von 30.000 Euro bis 70.000 Euro gerechnet werden. Ein klassisches Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern in Fertigbauweise schlüsselfertig und mit einer Einliegerwohnung mit einer Größe von ungefähr 50 Quadratmetern kostet somit im Schnitt rund 450.000 Euro. (Preise Stand 2021)

Beispielrechnung

Wie groß darf eine Einliegerwohnung sein?

Laut Gesetzgeber muss eine Einliegerwohnung mindestens 23 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen und der Hauptwohnung untergeordnet sein. Für die maximale Größe einer Einliegerwohnung gibt es zunächst einmal keinerlei Beschränkungen.

Was ist bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten?

Die Mieteinnahmen müssen zwar ganz normal versteuert werden. Doch im Vermietungsfall kann die Einliegerwohnung steuerlich geltend gemacht werden, das heißt: Kosten für Bau und Vermietung bzw. Betrieb können abgesetzt werden. Darunter fallen beispielweise:

  • Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen, Renovierungen
  • Gartenarbeiten und -pflege
  • Maklerkosten für neue Vermietungen
  • Darlehenszinsen bei Finanzierung von Bau/Umbau der Einliegerwohnung (anteilig)

Allerdings darf sie, zum Beispiel bei der Vermietung an Verwandte, nicht zu deutlich unter dem Marktwert vermietet werden, da die Ausgaben ansonsten eben nicht voll absetzbar sind. Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

Um möglichen Streitpunkten vorzubeugen, empfiehlt es sich, klare Hausregeln, insbesondere für die Nutzung gemeinsamer Bereiche aufzustellen. Und vor allem: Alle Kosten gesondert aufzuführen. Besonders die Betriebskosten (Wasser, Strom, Gas etc.) sollten immer separat abgerechnet werden.

Als Vermieter profitiert man gegebenenfalls von einem großen Vorteil: Sollten nicht mehr als zwei Parteien im selben Haus wohnen, hat man ein Sonderkündigungsrecht mit gesonderten Fristen – zum Beispiel, falls das Miteinander doch nicht funktioniert.

Welche baurechtlichen/planungsrechtlichen Vorschriften sind beim Haus mit Einliegerwohnung zu beachten?

Wie für alle anderen Häuser auch, benötigt man selbstverständlich eine Baugenehmigung für das geplante Haus mit Einliegerwohnung. Dabei muss die innerhalb des örtlichen Bebauungsplans (B-Plan) festgelegte Nutzungsart zwei Wohneinheiten pro Einzelgebäude erlauben. Sollte dies nicht der Fall sein, lohnt möglicherweise ein Antrag auf Befreiung von diesen Festsetzungen.

Besondere Anforderungen gelten auch beim Brandschutz: Müssen die Zwischenwände und -decken in einem Einfamilienhaus nicht sonderlich gegen Brandgefahr abgesichert werden, so ist das beim Haus mit Einliegerwohnung anders. Hier muss für tragende Wände und Decken der Brandschutz vom Typ 2 angewandt werden. Für Massivhauswände sind dies keine sonderlich hohen Anforderungen. Aber gerade bei der Holzbauweise wie beim Fertighaus sorgen Vorschriften wie diese für zusätzlichen Aufwand. Zudem ist es erforderlich, im Haus pro Wohnung zwei Fluchtwege zu haben. Neben dem Treppenhaus muss also mindestens ein Fenster zur Straßenseite hin so breit und hoch sein, dass hierdurch eine Flucht möglich ist. Dies gilt es bei der Planung des Hauses mit Einliegerwohnung zu beachten.

Fazit: Darum lohnt sich das Haus mit Einliegerwohnung

Unter dem Strich wird sich eine Einliegerwohnung im Haus für die meisten Baufamilien lohnen: Die Zusatzkosten beim Bau sind – im Vergleich mit einem Einfamilienhaus – noch im Rahmen, dafür bietet sie eine Reihe von Vorteilen: Man kann Kinder, die Eltern oder Großeltern dort wohnen lassen oder auch ein Au-Pair oder sogar eine Pflegekraft. Oder man vermietet sie an Fremde und profitiert von regelmäßigen Mieteinnahmen. Angesichts des großen Bedarfs an Wohnraum wird die Wohnung mit großer Wahrscheinlichkeit gut und lukrativ vermietbar sein. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass man einen Teil seiner Privatsphäre und seines Wohnraums aufgibt. Doch letztlich entscheidet man ja selbst, wen man sich ins Haus holt. Zusätzlich spannend aus finanzieller Sicht: Die zweite Wohnung im Haus wird bei energieeffizienter Bauweise sogar durch die KfW gefördert.

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