Bauverzögerung: Was Sie jetzt tun können

Musterhaus.net | 14. November 2022

Ein Hausbau erfordert exakte Planung. Dennoch werden die meisten Häuser nicht zum angestrebten oder vereinbarten Zeitpunkt fertiggestellt. Statt in das erhoffte schlüsselfertige Traumhaus erfolgt der Einzug dann im schlimmsten Fall in eine Baustelle, obendrein oft auch noch zu einem viel späteren Termin als anvisiert. Die Gründe für solche Bauverzögerungen sind vielfältig und diese nicht gänzlich zu verhindern. Eine genaue Festlegung der Bauzeit und der einzelnen Fertigstellungstermine sowie das Anmahnen von Bauverzug helfen Ihnen aber dabei, sie später einzugrenzen und etwaige Schadensersatzansprüche durchzusetzen.

Artikelübersicht:

Was sind Gründe für eine Bauverzögerung?
Wie sollten sich Bauherren bei einem Bauverzug verhalten?
Wer trägt die Mehrkosten, die durch eine Verzögerung am Bau entstehen?
Wie kann man sich gegen Bauverzögerungen absichern?
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zur Bauverzögerung auf einen Blick:

Planen Sie Sonderwünsche möglichst schon vor Baubeginn ein.
Fixieren Sie gemeinsam mit der Baufirma einen exakten Termin für den Baubeginn.
Ermahnen Sie den Bauträger bei Verzögerungen und setzen Sie eine Nachfrist.
Das Bauzeitende und sowie Fertigstellungstermine für einzelne Bauabschnitte sollten im Bauzeitenplan festgehalten werden.
Überwachen Sie die Einhaltung der Fertigstellungstermine und dokumentieren Sie den Bauverzug.

Was sind Gründe für eine Bauverzögerung?

Beim Bau eines Hauses fallen viele Einzelarbeiten an, die chronologisch aufeinander abgestimmt sein wollen. Ein zeitlicher Verzug führt schnell zu einer Kettenreaktion: Wird der Estrich einige Tage später als geplant gegossen, verschiebt sich auch der Termin des Fliesenlegers, wodurch sich wiederum die Malerarbeiten verzögern.

Müssen Arbeiten aufgrund von Mängeln oder eines Missverständnisses rückgängig gemacht und wiederholt werden, drohen in der Regel gleich mehrtägige Bauverzögerungen. Ein Denkfehler bei der Drainage, ein unsauber gegossenes Fundament, fehlerhaft verlegte Bodenfliesen, eine falsche Wandfarbe: solche Verzögerungen auf der Baustelle plant ein guter Generalunternehmer in den Zeitplan ebenso mit ein wie schlechtes Wetter, Lieferengpässe beim Baumaterial oder Änderungswünsche der Baufamilie.

Denn die sind durchaus üblich: Während der oft monatelangen Bauphase bleibt viel Zeit, den einst verworfenen Wintergarten wieder zu favorisieren, Sprossen- statt Kunststofffenster einzuplanen, die Raumgrößen zu ändern oder die Lage der Terrasse nach Süden zu verlagern. Nicht immer liegt die Ursache für einen Bauverzug also bei dem Auftragnehmer.

Wie sollten sich Bauherren bei einem Bauverzug verhalten?

Eine Bauverzögerung liegt vor, wenn der beauftragte Bauunternehmer seine fällige Leistung nicht zum vorgesehenen Fertigstellungstermin erbracht hat. Hat er diesen Verzug selbst zu verantworten, – etwa weil er nicht genügend Arbeiter auf Ihrer Baustelle beschäftigt -, steht Ihnen als Bauherr Schadensersatz zu. Diesen Anspruch machen Sie aber erst durch das Aussprechen einer Mahnung und das Setzen einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung geltend (§ 280 bzw. § 286 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)).

Als Auftraggeber sollten Sie bei einer Bauverzögerung Ihren Bauunternehmer also zur Erbringung der Bauleistungen mahnen und ihm eine angemessene Frist hierfür einräumen. Durch das Vereinbaren dieses sogenannten fortgeschriebenen Fertigstellungstermins setzen Sie ihn offiziell in Verzug und sichern sich bezüglich Ihrer Ansprüche auf Schadensersatz rechtlich ab.

Tipp: Liegen die Gründe für den Bauverzug beim Bauherrn, - etwa wegen einer lückenhaften Bauplanung, Sonderwünschen oder anderen Leistungsänderungen -, hat er keinen Anspruch auf Schadensersatz und muss dem Auftragnehmer eine entsprechende Bauzeitverlängerung einräumen.

Auch ein Rücktritt vom Vertrag ist möglich. Dieser kann jedoch langwierige rechtliche Auseinandersetzungen zur Folge haben und sollte daher erst bei wiederholten Bauverzögerungen oder Nichterfüllung der Bauleistungen in Erwägung gezogen werden.

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Wer trägt die Mehrkosten, die durch eine Verzögerung am Bau entstehen?

Bei einem Bauverzug haben Sie als Bauherr Anspruch auf Schadensersatz gemäß BGB. Um diesen einfordern zu können, ist allerdings eine Mahnung bezüglich der Leistungserstellung und der Nachweis der Bauverzögerung notwendig.

Schadensersatz wegen Bauverzug bezieht übrigens Bereitstellungszinsen für Ihren Baukredit ebenso ein wie die Erstattung von Mietkosten und Umzugs- sowie Maklerkosten, falls Sie beispielsweise kurzfristig in eine Ersatzwohnung umziehen müssen.

Wie kann man sich gegen Bauverzögerungen absichern?

Bauverzögerungen lassen sich nur bedingt vermeiden – Unklarheiten um Fälligkeiten der Baufortschritte dagegen schon. Einige Maßnahmen helfen Ihnen dabei:

Gut planen:

Im Vorfeld sollten Sie bedenken, dass Leistungsänderungen während der Bauphase oftmals zu kostspieligen Bauverzögerungen führen können. Sind ein paar zusätzliche Steckdosen noch unbedenklich, stellen eine Dachterrasse oder das Versetzen einer Wand möglicherweise die Statik, auf jeden Fall aber den Terminplan in Frage. Das Anfertigen neuer Baupläne, zusätzliche Genehmigungsverfahren, die Bestellung und Rückgabe von Material, Wartezeiten wegen eingeschobener baubetrieblicher Zwischenarbeiten und vieles mehr kann die Bauzeit dann erheblich verlängern. Und die Baukosten erhöhen.

Baubeginn fixieren:

Wann startet Ihr Bauvorhaben? Neben dem Erwerb eines Baugrundstücks ist die Erteilung einer Baugenehmigung in der Regel der zeitliche Orientierungspunkt für Ihr Bauvorhaben. Sieht der Bauvertrag einen Passus wie „Beginn der Erdarbeiten 60 Tage nach Erteilung der Baugenehmigung“ vor, kann der Baubeginn später genau datiert werden.

Bauzeitende festlegen:

Wann soll das Bauvorhaben abgeschlossen sein? Das seit 2018 geltende neue Verbraucherbauvertragsrecht sieht unter § 650k BGB ausdrücklich „Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks“ vor.

Terminplan/Bauzeitenplan erstellen:

Welche baubetrieblichen Zwischenschritte sollten wann erreicht sein? Deren Koordination ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie verschiedene Vertragspartner mit der Ausführung einzelner Gewerke beauftragen, die zeitlich aufeinander aufbauen. Vereinbaren Sie mit den beteiligten Unternehmen feste Fertigstellungstermine und halten Sie diese ebenfalls im Bauvertrag fest. Ein Generalunternehmer sollte Ihnen vertraglich feste Termine für die einzelnen Abnahmeschritte zusichern. Ein verpflichtender Bauzeiten-/Terminplan beugt hier Missverständnissen vor.

Bautenstand und Personaleinsatz dokumentieren:

Wurde der Terminplan eingehalten? Wieso wurden Fertigstellungstermine überschritten? Welche bauzeitlichen Auswirkungen ergeben sich daraus? Wer ist für die Verzögerung verantwortlich? Neben dem jeweiligen Baufortschritt sollte auch dokumentiert werden, wie viele Arbeiter vom Auftragnehmer eingesetzt wurden.

Bauunternehmer mahnen und Frist setzen:

Liegt eine durch das Bauunternehmen verursachte Bauverzögerung vor, mahnen Sie dieses an und setzen Sie eine neue Frist (fortgeschriebener Fertigstellungstermin). So sichern Sie sich etwaige Ansprüche auf Schadensersatz.

Häufig gestellte Fragen zur Bauverzögerung

Ist eine Vertragsstrafe sinnvoll, um sich gegen Bauverzögerungen abzusichern?

Bauträger sind nicht dazu verpflichtet, zusätzlich zum gesetzlich verankerten Schadensersatz auch eine Vertragsstrafe für den Fall einer Bauverzögerung zu akzeptieren. Denn diese stellt für sie ein großes finanzielles Risiko dar – denn immerhin darf die vereinbarte Bauverzögerungsstrafe bis zu 5% der Bausumme je Werktag betragen und ist verschuldensunabhängig. Viele Bauträger verweigern daher die Aufnahme einer Vertragsstrafe in den Bauvertrag oder verbinden diese mit einem Preisaufschlag.

Checkliste für Vertragsstrafen:

Lassen Sie die Formulierungen und die Höhe der Vertragsstrafe juristisch prüfen. Jeder Formulierungsfehler führt zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vertragsstrafen-Klausel!
Die Fristen aus dem Bauzeitenplan sind nur dann für eine spätere Vertragsstrafe maßgeblich, wenn sie auch im Bauvertrag festgehalten wurden.
Bei Abnahme der Bauleistung müssen Sie gemäß § 11 Nr. 4 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehalten, da sie später nicht mehr verlangt werden kann. Schon wenige Worte wie „Der Auftraggeber behält sich die Vertragsstrafe vor“ können den Auftragnehmer zur Zahlung einer möglicherweise sechsstelligen Vertragsstrafe verpflichten. Oder deren Fehlen ihn von der Zahlung entbinden.

Wann gilt eine Bauverzögerung durch höhere Gewalt?

Nur selten kann sich ein Bauträger auf höhere Gewalt als bauverzögernde Ursache berufen. Neben Naturkatastrophen wie Orkanen oder Flutwellen gilt auch starker Frost beim geplanten Aushub der Baugrube als zulässiges Argument. Dauerregen und Schneefälle, Lieferschwierigkeiten oder einen hohen Krankenstand muss der Bauunternehmer hingegen bei Terminzusagen mit einberechnen. Der Lohn für zusätzliche Leiharbeiter geht also ebenso zu seinen Lasten wie das Anbringen eines Wetterschutzes oder Energiekosten für Heizlüfter in ungewöhnlich kalten Jahreszeiten.

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Schlagworte: bauen, Bauplanung, Hausbau

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