Mit dem Bauvertrag wird es ernst: Hier werden alle Vertragsbedingungen rund um den Hausbau geregelt. Neben den zu erbringenden Leistungen der Baufirma werden auch Termine, Fristen und Zuständigkeiten festgelegt. Damit Sie beim Hausbauvertrag kein Risiko eingehen, erklären wir Ihnen zunächst die Grundlagen und Vertragsbestandteile. Außerdem erfahren Sie, auf welche Dinge Sie beim Bauvertrag unbedingt achten sollten.
Das Wichtigste zum Bauvertrag
auf einen Blick:
- Alle Bauleistungen und Kosten müssen im Bauvertrag transparent aufgeführt sein.
- Wichtige Termine wie Bauzeiten und Zahlungen werden im Bauvertrag festgeschrieben.
- Zudem sollten Sicherheitsleistungen und Ersatzansprüche im Vorfeld genau definiert werden.
- Gesetzliche Grundlagen des Bauvertrags sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sowie die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- Da ein Bauvertrag sehr komplex ist und Fallstricke für den Laien schwer erkennbar sind, sollten Sie ihn unbedingt von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.
Was regelt ein Bauvertrag?
Ein Bauvertrag wird zwischen einem Auftraggeber (Bauherr oder Bauherrin) und einem Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen) geschlossen. Er regelt alle Bauleistungen, Zuständigkeiten und Fristen eines Bauvorhabens wie dem Hausbau. Daneben wird ein Bauvertrag aber ebenfalls für eine Renovierung, einen Abriss oder Umbau eines Bauwerks sowie für Einzelleistungen wie etwa Malerarbeiten benötigt.
Gerade bei größeren Bauvorhaben wie einem Neubau gilt es viele Details im Bauvertrag zu berücksichtigen, da sie ohne exakte Definierung großen Interpretationsspielraum bieten. Dieser kann nicht nur zu Konflikten zwischen den Vertragsparteien, sondern auch zu Verzögerungen und Mehrkosten führen.
Daher sollte man unbedingt auf die genaue Ausformulierung des schriftlichen Hausbauvertrags bestehen. Viele Bauträger bieten ihren Kunden vorgefertigte Verträge an, die um individuelle Details ergänzt werden.
Die wichtigsten Bestandteile des Hausbauvertrags:
- Vertragsparteien und Vertretungsbefugnis
- Vertragsbedingungen/AGBS
- Definierung der Bauleistung/des Bausolls
- Risikobereiche
- Bauzeit und Fertigstellungstermin
- Abnahme
- Vergütung und Zahlungsplan
Der Bauvertrag für Privatleute nach BGB/VOB
Ein Bauvertrag für private Baufamilien zählt rechtlich zu den so genannten Werkverträgen. Diese unterliegen den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Da das Werkvertragsrecht jedoch kein spezifisches Bauvertragsrecht ist, wurde es 1926 durch die “Verdingungsordnung für Bauleistungen” ergänzt, die nach mehreren Überarbeitungen inzwischen “Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)” heißt.
Die VOB besteht aus den Teilen A, B und C. Teil A beinhaltet förmliche Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, betrifft also Ausschreibungen und Bauverträge von öffentlichen Auftraggebern. Zentrale vertragsrechtliche Aussagen für die Abwicklung von – auch privaten – Bauvorhaben enthält der Teil B der VOB. Er ergänzt die für den Bereich des Baurechts lückenhaften Regelungen des BGB-Werkvertragsrechts.
Teil C umfasst allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Damit sind konkrete Anforderungen an die Leistungsbeschreibung, Ausführung und Abrechnung des Bauvorhabens gemeint. In den meisten Hausbauverträgen für private Baufamilien dienen die Teile B und C der VOB als Grundlage für die Allgemeinen Geschäftsbedingungen inklusive Gewährleistungsansprüchen.
Checkliste: Was muss im Bauvertrag für private Bauherren enthalten sein?
Folgende Bestandteile müssen in Ihrem Hausbauvertrag enthalten sein:
Vertragsparteien
Neben den Vertragsparteien werden deren Bevollmächtigte schriftlich festgehalten. Engagieren Sie beispielsweise einen Architekten als Bauaufsicht, sollte bei Vertragsabschluss feststehen, ob dieser im späteren Verlauf der Bauphase lediglich eine kontrollierende Position einnimmt oder selbst Teilaufträge erteilen darf. Das kann Zeit beim Bau sparen, da Entscheidungen schneller getroffen werden können.
AGBs und Gewährleistung
Die dem Werkvertrag zugrunde gelegten Allgemeinen Geschäftsbedingungen orientieren sich meist neben den recht allgemeinen BGB-Vorgaben an jenen der "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)". Andere Vereinbarungen sind aber möglich.
Übergabe technischer Unterlagen
Die Baufirma muss Ihnen sämtliche Bauplanungsunterlagen übergeben. Denn damit können Sie die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verlangten Belege für Förderprogramme erbringen. Die Bauplanungsunterlagen sind notwendig, um nachzuweisen, dass die Bauleistung den staatlichen Vorgaben entspricht, z.B. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Leistungsbeschreibung
Das „Bausoll“ wird in Form einer Leistungsbeschreibung vereinbart. In ihr werden die von Ihnen gewünschten und damit vom Bauunternehmen zu erbringenden Einzelleistungen detailliert aufgeführt. Diese sollten so genau wie möglich beschrieben werden, damit eine unterschiedliche Auslegung ausgeschlossen wird.
Vorgehensweise bei Änderungen
Vorvertragliche Besprechungen und Protokolle, Pläne und Zeichnungen gehören in den Bauvertrag, da sie wichtige Details und Absprachen beinhalten. Dennoch kann sich die endgültig fertiggestellte Bauleistung von der vertraglich beschriebenen Leistung unterscheiden, da innerhalb der Bauphase meistens noch Änderungen vorgenommen werden. Im Bauvertrag sollte daher vereinbart werden, wer das Risiko von nachträglichen Änderungen trägt und dass der ursprünglich vereinbarte Bauvertrag seine Gültigkeit weiterhin beibehält.
Pflichten
Die Baufirma verpflichtet sich, bestimmte Arbeiten zu erbringen und schreibt deren Entgelt fest. Daneben muss sie den vertraglich festgelegten, verbindlichen Terminplan einhalten. Sie als AuftraggeberIn verpflichten sich im Gegenzug zur Abnahme der erbachten Bauleistung und Bezahlung nach einem vereinbarten Zahlungsplans.
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Baubeginn und Bauzeit, Fristen und Termine
Der genaue Beginn der Bauarbeiten ist oft von der Dauer eines Baugenehmigungsverfahrens abhängig und kann daher nicht exakt vorhergesagt werden. Der Hausbauvertrag muss jedoch verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zumindest zur Dauer der Bauausführung und zu Zwischenterminen beinhalten. Daher ist es auch wichtig, Fristen für Freigabeentscheidungen von Ihnen als Baufamilie zu vereinbaren, damit keine Verzögerungen entstehen.
Baukosten
Die Preise für alle vor Vertragsabschluss vereinbarten Leistungen und Sonderwünsche sollten verhandelt und schriftlich fixiert werden. Nachträgliche Vertragsänderungen verursachen häufig hohe Mehrkosten.
Zahlung und Sicherheiten
Baufamilien müssen Abschlagszahlungen bzw. Zahlungsraten erst nach tatsächlich erreichtem Baufortschritt leisten. Lassen Sie sich nicht zu Vorauszahlungen drängen! Damit eindeutig klar ist, was wann abgerechnet wird, sollten die Ratenschritte genau aufgeführt werden. Laut Gesetz haben Sie außerdem einen Anspruch darauf, vor Zahlung der ersten Abschlagsrate einen „Sicherheitseinbehalt“ (fünf bis zehn Prozent der Bausumme) auf einem Sperrkonto zu hinterlegen. Dieser Betrag wird erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist an die Baufirma überwiesen. Dadurch sind Sie als Baufamilie besser vor den Folgen einer Baufirmen-Insolvenz geschützt und haben eine Art „Druckmittel“, um die Mängelbeseitigung zu durchzusetzen.
Abnahme
Die förmliche Abnahme der Bauleistung erfolgt im Rahmen einer gemeinsamen Begehung mit der Baufirma. Damit Ihnen keine vorhandenen Mängel entgehen, sollten Sie zu diesem Termin am besten einen unabhängigen Bausachverständigen mitnehmen. Die Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten und müssen vom Bauunternehmen beseitigt werden.
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Fallstricke vermeiden: Darauf sollten Sie im Bauvertrag achten
Auf diese 7 Punkte sollten Sie in Ihrem Bauvertrag unbedingt achten:
Kein Bauprojekt ist wie das andere
Viele Baufirmen verwenden Standard-Leistungsbeschreibungen und passen diese nicht an das jeweilige Bauvorhaben an. Diese Nachlässigkeit kann weitreichende Folgen haben. Wurde beispielsweise im Vorfeld nicht geklärt, wer das Boden-/Baugrundrisiko trägt - welches beispielsweise in Nachbesserungen von Rissen infolge eines kritischen Baugrunds besteht - finden Auftraggeber und Auftragnehmer sich schon mal in einem langwierigen Rechtsstreit wieder, noch ehe das eigentliche Bauvorhaben überhaupt umgesetzt wurde.
Festpreisgarantie
Baufirmen bieten häufig die im Bauvertrag enthaltenen Leistungen zum Festpreis an, der allerdings nur für eine bestimmte Zeit gilt. Achten Sie darauf, dass die Festpreisgarantie länger gültig ist, als die angegebene Bauzeit. Denn kommt es zu Verzögerungen beim Hausbau und die Festpreisgarantie ist bereits abgelaufen, kann die Baufirma einen höheren Preis verlangen.
Formulierungen
Bei Formulierungen wie "oder gleichwertig", "deutsches Markenprodukt" oder "handelsübliche Fabrikate" sollten Sie hellhörig werden. Denn ungenaue Aussagen werfen die Frage auf, was die jeweilige Partei hierunter versteht. Verlangen Sie genaue Formulierungen, damit Sie auch sicher die gewünschte Qualität erhalten!
Schlüsselfertig der bezugsfertig?
Viele Baufamilien gehen beim Begriff „schlüsselfertig“ davon aus, dass das Eigenheim zum Fertigstellungstermin wirklich „bezugsfertig“ ist. Welche Bauleistungen aber zu einem schlüsselfertigen Haus gehören, ist nirgends definiert und wird daher von den Baufirmen unterschiedlich ausgelegt. Möglicherweise ist der Innenausbau also noch nicht vollständig und Bodenbeläge oder Hausanschlüsse fehlen. Daher sollten Sie auch hier genau schauen, welche Leistungen inbegriffen sind!
Ist der Bauvertrag unterschrieben, beginnt die große Vorfreude auf das Eigenheim.
Termine und Bauzeitgarantie
Bei über einem Viertel der Bauprojekte wird der Fertigstellungstermin schuldhaft überschritten. Verschiebt sich der Einzugstermin, kann es zur Doppelbelastung kommen, da Miete und Baukredit gleichzeitig anfallen. Damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten kommen, ist es wichtig, den Fertigstellungstermin sowie einen Bauzeitenplan vertraglich festzulegen. Denn nur dann sind Sie abgesichert und können im Fall einer Verzögerung eine Schadensersatzzahlung einfordern.
Leistungsumfang und Zusatzkosten
Schauen Sie genau hin, welche Leistungen und welche Art der Ausführung im Vertrag enthalten sind und welche nicht. Vertragslücken können sich sonst während des Hausbaus als hohe Zusatzkosten entpuppen. Wer übernimmt beispielsweise den Bodenaushub? Oder die Kosten für die Baustelleneinrichtung? Weitere Kostenfallen sind daneben oft Baugenehmigungsgebühren, fehlende Versicherungen sowie Hausanschlüsse.
Abnahme nur bei mängelfreier Fertigstellung
Bis zur Abnahme muss die Baufirma die Mangelfreiheit ihres Werkes beweisen. Danach kehrt sich die Beweislast um und Sie als Baufamilie müssen das Vorhandensein von Mängeln nachweisen. Außerdem sind Sie zur Zahlung der Schlussrate verpflichtet und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche läuft an. Vereinbaren Sie unbedingt eine gemeinsame Begehung mit dem Bauunternehmen – also eine förmliche Abnahme. So können etwaige Mängel und ihre Beseitigung besprochen und schriftlich festgehalten werden.
Sicherheit und Gewährleistung
Um Ihre Ansprüche auf Fertigstellung und Mängelbeseitigung abzusichern, ist es sinnvoll, eine sogenannte Sicherheitsleistung vertraglich festzulegen. Das kann eine Gewährleistungsbürgschaft, eine Fertigstellungsversicherung oder ein Sicherheitseinbehalt sein. Dies dient quasi als Garantie für die Fertigstellung Ihres Hauses, falls die Baufirma Pleite geht und als „Druckmittel“, um die Beseitigung von Mängeln zu erwirken.
Fazit:
Ein guter Bauvertrag deckt alle Punkte eines Bauvorhabens ab, die nicht gesetzlich (wie Widerrufsrecht oder Mängelansprüche) geregelt sind. Mit ihm können Auftraggeber und Auftragnehmer bereits im Vorfeld Meinungsverschiedenheiten vorbeugen, die während der Bauphase entstehen und das Bauvorhaben gefährden könnten. Da es als Laie nahezu unmöglich ist, alle Tücken des Bauvertrags zu erkennen, sollten Sie ihn unbedingt vor Vertragsabschluss von einem Fachanwalt oder einer unabhängigen Bauberatung prüfen lassen.
Weitere häufig gestellte Fragen zum Thema Bauvertrag
Wer kann einen Bauvertrag prüfen?
Private Baufamilien ohne Fachkenntnisse sollten ihren Bauvertrag vor der Unterzeichnung in jedem Fall von einer Architektin, einem Anwalt für Baurecht oder Vertragsrecht, einer Verbraucherzentrale des TÜV oder einem anderen Bauherrenberater prüfen lassen. Andernfalls riskieren sie, Teile der Vereinbarung nicht zu verstehen oder falsch zu interpretieren.
Wer erstellt den Bauvertrag?
Der Bauvertrag wird zwischen den Vertragsparteien Auftraggeber (z.B. privater BauherrIn) und Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen oder Bauträger) geschlossen. Letzterer erstellt in der Regel den Bauvertrag auf Grundlage eines Standardvertrags, in welchen dann die individuellen Anforderungen des jeweiligen Bauherrn einfließen. Anhand von Muster-Vorlagen können diese sich vorab orientieren, welche Vertragsbestandteile beachtet werden sollten.
Wann ist ein Bauvertrag nichtig?
Wie bei anderen Verträgen gelten auch für einen Bauvertrag Nichtigkeitsgründe wie Unmöglichkeit der Leistung, Schwarzarbeit oder arglistige Täuschung.
Bei einem Vertrag mit einem Bauträger muss zudem beachtet werden, dass eine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Da der Grundstückskauf unmittelbar mit dem gewünschten Neubau verknüpft ist, wird es rechtlich als “verbundenes Geschäft” betrachtet – weshalb auch der eigentlich formlose Bauvertrag notariell beurkundet werden muss. Andernfalls sind gemäß § 139 BGB sowohl der Bau-, als auch der Grundstückskaufvertrag nichtig.
Wie kann ein Bauvertrag gekündigt werden?
Die Kündigung eines Bauvertrags muss laut § 650h BGB bzw. § 9 VOB in schriftlicher Form vollzogen werden. Kündigungsmöglichkeiten und Verjährungsfristen unterscheiden sich zwischen BGB und VOB. Beiden Vertragsparteien steht das Recht der Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach § 648a Abs. 1 und 2 BGB zu, wobei auch eine Teilkündigung möglich ist.
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Was ist der Unterschied zwischen einem BGB- und einem VOB-Bauvertrag?
Als Baufamilie schließen Sie in der Regel einen Werkvertrag mit einer Baufirma, der sich nach dem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) richtet. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) kann als Zusatz in den Vertrag mit aufgenommen werden und spielt lediglich eine Rolle, wenn Gewerke oder Arbeiten öffentlich ausgeschrieben und vergeben werden.
Kann ein Bauvertrag aufgrund von Stillstand gekündigt werden?
Falls eine Baustelle zwingend geschlossen werden muss und eine Unterbrechung von mindestens 3 Monaten entstehen wird, darf der Bauvertrag sowohl vom Auftraggeber als auch vom Auftragnehmer nach § 6 Abs. 7 S. 1 VOB/B gekündigt werden. Die bis dahin geleistete Arbeit muss allerdings abgerechnet werden.
Was sollte in einem Bauvertrag unbedingt enthalten sein?
Die Inhalte eines Werkvertrages sind sehr umfassend. Schlussendlich gibt es allerdings einige Punkte, die in jedem Bauvertrag klar geregelt sein sollten:
-Art des Vertrages
-Vertragspartner
-Definition des Vertragsgegenstandes
-Baubeginn und Bauzeit
-Preissicherheit und Festpreisgarantie
Ist ein Werkvertrag ein Bauvertrag?
Ein Bauvertrag in eine spezielle Art des Werkvertrages, die immer anwendbar ist, wenn es um Arbeiten an einer Immobilie oder den dazugehörigen Außenanlagen geht. Demnach ist ein Bauvertrag stets ein Werkvertrag. Ein Werkvertrag muss allerdings nicht immer ein Bauvertrag sein.
Sind die Fristen eines Bauvertrages verbindlich?
Falls im Bauvertrag nicht nur der Leistungsumfang des Bauvorhabens festgelegt ist, sondern auch ein festes Zeitfenster für anstehende Arbeiten, müssen sich die Baufirmen an die geplanten Abläufe halten. Viele Anbieter geben Ihren Baufamilien sogenannte Bauablaufpläne an die Hand. Die Pläne beschreiben den genauen Ablauf der Bauphase und erleichtern sowohl den Bauherren als auch den unterschiedlichen Gewerken die Zusammenarbeit. Sie sollten allerdings beachten, dass sich selbst vertraglich zugesicherte Termine während der Bauphase ändern können. Betrachten Sie vermeintlich verbindliche Daten somit eher als Orientierung. In der Praxis wird der konkrete Hausbau nur in den seltensten Fällen Ihrem Bauablaufplan entsprechen. Rechnen Sie demnach mit Veränderungen und bleiben Sie flexibel.
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