Unverheiratet ein Haus bauen: So sichern Sie sich gemeinsam ab

Alles rund um Eigentumsverhältnisse, Grundbucheintrag und Finanzierung beim Hausbau ohne Trauschein

Musterhaus.net | 11. Juli 2023

In Deutschland leben ca. 6,5 Millionen Menschen zusammen in einem Haushalt. Und das ohne Trauschein. Für jedes Paar ist der gemeinsame Hausbau ein großer Schritt. Verheiratet muss man dafür nicht sein. Allerdings sollte man einige Dinge beachten, besonders wenn es um die Eigentumsverhältnisse und die Finanzierung geht. Damit beide Partner gut und gründlich abgesichert sind, zeigen wir Ihnen, worauf es ankommt.

Dabei soll unser Ratgeber der Information dienen und stellt keine Rechtsberatung dar. Sollten Unsicherheiten beim Thema “Unverheiratet Bauen” bestehen, so kontaktieren Sie am besten einen Rechtsanwalt im Fachgebiet Familienrecht.

Artikelübersicht:

Warum kann der Hausbau bei unverheirateten Paaren problematisch sein?

Eigentumsverhältnisse bei unverheirateten Paaren: Was passiert bei einer Trennung oder einem Todesfall?

Unverheiratet Bauen: Das müssen Sie beachten

Wie gestalten unverheiratete Paare die Baufinanzierung?

Wie können sich Unverheiratete beim Hausbau am besten absichern?

Partnerschaftsvertrag
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zum Hausbau unverheiratet auf einen Blick:

Zusammen absichern: Wer unverheiratet ein Haus baut, sollte sich rechtlich und vertraglich absichern – auch wenn eine Trennung oder ein Todesfall noch so unrealistisch erscheinen.
Eigentumsverhältnis klären und schriftlich festhalten: Das heißt, im Grundbuch sollten beide Partner als Eigentümer eingetragen sein: jeweils zu 50 % oder in einem vorab definierten Verhältnis.
Finanzierung für Zwei: Wird der Darlehensvertrag von beiden Partnern unterschrieben, haften beide für die Finanzierung des Neubaus.
Ein gemeinsamer Vertrag: Für unverheiratete Paare, die ein Haus bauen möchten, bieten sich zwei Vertragsformen besonders an: Der Partnerschaftsvertrag und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die GbR.

Warum kann der Hausbau bei unverheirateten Paaren problematisch sein?

Ein Trauschein hat eine wichtige Aufgabe: An dieses Dokument sind gesetzliche Regelungen gebunden, um die Interessen der Eheleute zu bewahren. Mit der Ehe wird ein Paar eine sogenannte ‘Zugewinngemeinschaft’ – das bedeutet, Vermögen aus Ehezeiten wird als gemeinschaftlich erworben angesehen. Im Fall einer Scheidung ist rechtlich gesichert, dass das gemeinsame Eigentum gleichmäßig aufgeteilt wird und niemand leer ausgeht. Möchte ein Paar individuelle Regelungen festlegen, ist das über einen Ehevertrag möglich. Die Eigentumsverhältnisse sind also bei einer Ehe eindeutig geregelt.

Aber wie sieht es nun bei unverheirateten Paaren aus? Die Partner können Jahrzehnte lang zusammen sein, unverheiratet gelten sie vor dem Gesetz jedoch als Fremde. Gegenseitige Besitzansprüche bestehen somit nicht. Daher ist es besonders wichtig, dass sich die Partner beim Hausbau vertraglich absichern. Wer weder einen Vertrag abgeschlossen hat, noch im Grundbuch eingetragen ist, hat auch keine Ansprüche auf das Haus. Falls es zu einer Trennung kommt oder der Partner stirbt, steht man dann vor dem Nichts.

Eigentumsverhältnisse bei unverheirateten Paaren: Was passiert bei einer Trennung oder einem Todesfall?

Im Fall einer Trennung gilt derjenige als Eigentümer, welcher im Grundbuch eingetragen ist.

Steht hier nur eine Person, ist diese automatisch alleiniger Eigentümer und der Partner hat keinerlei Besitzansprüche.

Im Todesfall besteht bei einem unverheirateten Paar kein Anspruch auf Erbe.

Die Immobilie oder der Anteil des Verstorbenen daran geht dann vollständig an dessen Erben, also Kinder oder Eltern - über. Zwar ist es möglich, mit einem Testament oder Erbvertrag den Partner als Alleinerben festzulegen, dennoch gibt es auch hier Nachteile. Dazu gehören Pflichtteilsansprüche, bei denen der Partner potenzielle Erben auszahlen muss, sowie eine deutlich höhere Erbschaftssteuer. Der Steuersatz beträgt für Unverheiratete 30 Prozent bei einem Freibetrag von 20.000 Euro, während im Gegensatz dazu ein Ehepartner auf ein Erbe bis zu einer Höhe von 500.000 Euro keine Steuern zahlt.

Unverheiratet Bauen: Das müssen Sie beachten

Aus dem gemeinsamen Traum von Eigenheim kann bei unverheirateten Paaren aufgrund fehlender Regelungen schnell ein Alptraum werden. Folgende Dinge sollten Sie daher wissen:

Worauf müssen unverheiratete Paare beim Grundbucheintrag achten?

Bei unverheirateten Paare gilt: Nur wer im Grundbuch steht, ist rechtlich auch der Eigentümer. Deshalb sollten hier beide Partner aufgeführt sein, damit die Immobilie in gemeinsamem Besitz ist. Denn wer zwar ein Haus mitfinanziert, aber nicht im Grundbuch steht, hat trotzdem keinen Besitzanspruch. Auf der anderen Seite kann ein Partner keinen Cent zur Finanzierung des Hauses beitragen, aber trotzdem als eingetragener Eigentümer alle Rechte einfordern.

Welches Eigentumsverhältnis wird im Grundbuch eingetragen?

Viele Paare entscheiden sich für ein Verhältnis von 50 Prozent. Somit besitzt jeder die Hälfte des Hauses. Häufig bringt ein Partner mehr Eigenkapital mit oder kann einen höheren Beitrag zur Tilgung des Kredits leisten. Daher kann auf Wunsch auch ein abweichendes Eigentumsverhältnis im Grundbuch eingetragen werden.

Achtung: Über das Grundbuch sind zwar die Eigentumsverhältnisse klar geregelt, jedoch nicht, was nach einer Trennung geschehen soll. Besteht Uneinigkeit darüber, wer im Haus bleibt und wer ausziehen soll, kann das im schlimmsten Fall vor Gericht enden und es kann zu einer sogenannten Teilungsversteigerung kommen.

Wie gestalten unverheiratete Paare die Baufinanzierung?

Bei der Baufinanzierung sollte der Rahmen bei unverheirateten Paaren ebenfalls klar abgesteckt sein. Häufig wird der Darlehensvertrag gemeinsam abgeschlossen und unterschrieben, dann haften beide Partner. Unterschreibt nur ein Partner, überträgt sich die gesamte Zahlungspflicht auf ihn. Es spielt in dem Fall keine Rolle, ob der andere die bisherigen Finanzierungskosten mitgetragen hat. Was zählt, ist die Unterschrift unter dem Vertrag. Stemmen zwei Partner die Finanzierung gemeinsam, gibt das bei den Banken sogar Pluspunkte. Denn das Paar steht in der Gesamtschuld: Wird ein Partner zahlungsunfähig, steht der andere für ihn ein. Für die Banken bedeutet dies eine doppelte Absicherung – und für die Kreditnehmer eventuell bessere Zinskonditionen! Einzelne Darlehensverträge, die jeder für sich selbst abschließt, sind theoretisch möglich, jedoch lassen sich Banken aus den eben genannten Gründen ungern darauf ein.

Was Sie unbedingt beachten sollten:

Auch nach einer Trennung müssen beide Partner weiterhin das Darlehen abzahlen, wenn sie in der Gesamtschuld stehen.

Umso wichtiger ist es, dass beide im Grundbuch eingetragen sind, denn im schlimmsten Fall muss sonst eine Person weiterhin zahlen, steht aber ohne Besitz als Gegenwert da. Bei einem gemeinschaftlichen Besitz muss entweder eine Person ausbezahlt werden oder das Haus wird vollständig verkauft.

Sowohl verheiratete, als auch unverheiratete Paare sollten eine Risikolebensversicherung abschließen.

Diese bietet finanzielle Sicherheit, da im Falle des Todes eines Partners die vereinbarte Versicherungssumme ausgezahlt wird. Damit kann das noch ausstehende Darlehen zur Finanzierung des Hauses beglichen werden, um den überlebenden Partner vor einer erheblichen finanziellen Belastung zu schützen.

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Wie können sich Unverheiratete beim Hausbau am besten absichern?

Unverheiratet ein Haus zu bauen ist also leider etwas komplizierter als in einer Ehe, denn einige Regelungen sind zu treffen und festzuhalten. Auch wenn eine Trennung oder ein Todesfall unrealistisch erscheinen, ist die juristische Sicherheit für den Fall der Fälle wichtig. Die umfangreichste Absicherung schaffen Sie in Form eines expliziten Vertrages. Bewährt haben sich dabei zwei Möglichkeiten: der Partnerschaftsvertrag und die GbR, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese Verträge ermöglichen eine konkrete und detaillierte Regelung vieler Aspekte, die über eine einfache Aufteilung von Eigentumsanteilen im Grundbuch hinausgehen.

§ Partnerschaftsvertrag

Bei einem Partnerschaftsvertrag handelt es sich um einen formlosen Vertrag zwischen den beiden Partnern. Darin geht es um die gemeinsame Lebensführung, insbesondere die finanzielle Situation. Auch Unterhaltsregelungen und Besitzverhältnisse werden hier aufgeführt. Der Partnerschaftsvertrag ist also quasi ein Ehevertrag ohne Ehe. Falls Immobilien und Grundstücke mit einfließen, muss er notariell beurkundet werden.

Im Partnerschaftsvertrag können unter anderem folgende Punkte festgelegt werden:

Haften beide Partner für die Hausfinanzierung? Und zu welchen Teilen?
Was geschieht, wenn ein Partner den Kredit nicht mehr mittragen kann?
Wer bleibt im Fall einer Trennung im Haus?
Wie sind die Möbel aufgeteilt?
Ändert sich das Eigentumsverhältnis, falls das Paar heiratet?
Wer hat wie viel Eigenkapital und Eigenleistung eingebracht? Und welchen Leistungsausgleich gibt es im Fall einer Trennung?

Tipp: Setzen Sie den Partnerschaftsvertrag so detailliert wie möglich auf – besonders wenn Vermögenswerte im Spiel sind. Ein Anwalt für Familien- oder Immobilienrecht kann Sie hier bestens beraten.

§ Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Die GbR ist eine Personengesellschaft, an der zwei oder mehr Personen beteiligt sein können. Zur GbR gehört immer ein Gesellschaftsvertrag mit einem bestimmten Zweck: zum Beispiel der Hausbau. Das heißt, dass sich das unverheiratete Paar zum Zweck des gemeinsamen Baus eines Hauses zusammenschließt. In dem Vertrag wird sowohl das Eigentumsverhältnis aufgeführt, als auch die Regelung bei einer Trennung oder im Sterbefall.

Wichtig zu wissen: Die gemeinsame GbR wird als Hauseigentümerin ins Grundbuch eingetragen! Beide Partner werden dann als Gesellschafter im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen aufgeführt. Die Anteile müssen nicht zwingend 50:50 sein. Je nachdem, wie hoch der jeweilige Anteil an der GbR ist, ist auch die Eigentumsquote der Partner. Doch dieses Besitzverhältnis kann stets neu angepasst werden. Aber Achtung: Die Veränderung muss beim Finanzamt angegeben werden, da eine Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer anfallen könnte.

Fazit

Hausbau und Trauschein gehören nicht zwingend zusammen. Natürlich bringt eine Ehe für beide Partner eine grundsätzliche Absicherung mit sich. Dennoch ist es kein Problem, unverheiratet ein Haus zu bauen! Wer sich gemeinsam mit seinem Partner informiert und vor dem Hausbau die vertraglichen Rahmenbedingungen schafft, ist für den möglichen Ernstfall gut abgesichert. Dabei ist es immer ratsam, mit einem Anwalt die vertraglichen Details ganz genau zu besprechen und festzuhalten. Gleiches gilt für die Finanzierung: Auch hier sollten sich unverheiratete Paare mit ihrer Bank beraten, damit alle zukünftigen Situationen bedacht, geregelt und einkalkuliert sind.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema Hausbau unverheiratet

Unverheiratet ein Haus kaufen und im Anschluss heiraten – was ist zu beachten?

Wer eine zukünftige Heirat nicht ausschließen möchte, nimmt diesen Punkt am besten in einen Vertrag auf. Denn ab dem Zeitpunkt der Eheschließung wird das Paar zu einer Zugewinngemeinschaft. Zugewinn ist das Vermögen, das während der Ehe entsteht. Nicht vor der Ehe. Auf diesen Zugewinn haben beide Partner den gleichen Besitzanspruch. Wer dennoch Wert auf eine individuelle Regelung legt, kann dies in einem Ehevertrag gesondert festhalten.

Welcher Versicherungsbedarf besteht bei einem Hauskauf eines unverheirateten Paares?

Mit einer Risikolebensversicherung können sich sowohl verheiratete als auch unverheiratete Paare gegenseitig gut absichern. Falls ein Partner verstirbt, kann der Hinterbliebene das Haus weiter abbezahlen. Auch eine Restschuldversicherung kann im Ernstfall den anderen Partner entlasten. Am besten lässt man sich von einem Experten umfassend beraten.

Was kostet ein Partnerschaftsvertrag?

Die Kosten für einen Partnerschaftsvertrag liegen bei fünf Euro je 1.000 Euro Immobilienwert. Bei einem Haus von 300.000 Euro betragen die Vertragskosten dann ca. 1.500 Euro. Hinzu kommen noch die Gebühren für den Notar und den Anwalt.

Kann man nachträglich einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen?

Das Haus ist bereits gebaut und der Grundbucheintrag erfolgt. Wenn Sie nachträglich einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen, in dem die Eigentumsverhältnisse anders aufgeführt sind, gilt dennoch weiterhin der Grundbucheintrag. Ist im Grundbuch nur ein Partner als Eigentümer vermerkt, kann dies über einen Partnerschaftsvertrag nicht mehr geändert werden. Deshalb ist es wichtig, dass Sie vor dem Grundbucheintrag einen Partnerschaftsvertrag abgeschlossen oder eine GbR gegründet haben!

Wie wird das Haus bei einer Trennung weiter finanziert?

Es spielt keine Rolle, wie das persönliche Verhältnis der Partner ist. Was gilt, sind die Unterschriften unter dem Darlehensvertrag. Somit haften beide Partner auch nach einer Trennung für das Haus und müssen die Raten ordnungsgemäß zahlen. Möchte ein Partner das Haus alleine bewohnen und besitzen, kann ein finanzieller Ausgleich stattfinden. Gut, wenn dies zuvor alles vertraglich geregelt wurde, damit dies nicht in einem nervenaufreibenden Streit vor Gericht landet.

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Schlagworte: Bauplanung, Baurecht, Hausbau

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