Altlasten beim Grundstück: Vorsicht vor der Kostenfalle!

Musterhaus.net | 25. Februar 2020

Sie sind glücklich. Endlich haben Sie nach langer Suche das perfekte Grundstück gefunden, um darauf Ihr Traumhaus zu errichten. Zudem ist das Areal auch noch unschlagbar preiswert, weswegen Sie in Gedanken schon halb am Bauen sind. Doch Achtung: Wenn Sie jetzt voreilig zuschlagen, könnten Sie den Kaufvertrag hinterher bitter bereuen. Warum? Finden sich Altlasten auf dem Grundstück, kann dies für Sie als neuen Eigentümer extrem kostspielig werden. Vielleicht verschiebt sich durch die zusätzliche Kostenbelastung und den Sanierungsaufwand sogar Ihr kompletter Hausbau. Risiken wie Altlasten sind beim Grundstückskauf deshalb unbedingt zu vermeiden. Und bei einem Verdacht auf Belastung des Grundstücks ist es ratsam, bedächtig vorzugehen, um teure Folgekosten für Sanierung oder Gerichtsverfahren zu umgehen. Informieren Sie sich hier, wie das geht.

Artikelübersicht:

Was genau sind Altlasten?
Welche Arten von Altlasten gibt es?
Welche Schadstoffe gibt es im Boden?
Wie können die Schadstoffe gefährlich werden?
Ärger vermeiden - Bodengutachten anfertigen
Ärger vermeiden - Grundstückshistorie prüfen
Ärger vermeiden - Altlastenfreiheit vertraglich bestätigen lassen
Wer haftet für die Kosten von Altlasten auf dem Grundstück?
Rücktritt vom Grundstückskauf, wenn Makler oder Verkäufer Altlasten arglistig verschweigen möglich?
Sanierung bei Altlasten - Wie hoch sind die Kosten?
Gibt es auch ungefährliche Altlasten?
Fazit

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Was genau sind Altlasten?

Im Jahr 1999 ist das sogenannte Bundesbodenschutzgesetz (BbodSchG) in Kraft getreten, in dem die Begrifflichkeiten definiert sind. Altlasten sind demnach Flächen, die durch Nutzung in der Vergangenheit umweltschädlich verändert wurden. Dabei wird unterschieden in „Altablagerungen“ – das sind Flächen, auf denen Abfälle gelagert oder verarbeitet wurden. Dazu zählen etwa ehemalige Abfallbeseitigungsanlagen oder Müllkippen. Und in „Altstandorte“, auf denen umweltgefährdende Stoffe verarbeitet wurden. Dies können beispielsweise einstige Industrie- und Fabrikgelände, Gruben, Tankstellen, Truppenübungsplätze oder Gewerbegrundstücke sein. Wer ein unbebautes oder bebautes Grundstück erwirbt, kann im Boden also böse Überraschungen vorfinden.

Welche Arten von Altlasten gibt es?

Altlasten gibt es nahezu überall, zumeist in Form einer kleineren, manchmal aber auch als massive Umweltsünde. Oft finden sich im Boden zum Beispiel verrostete Eisenteile, Ton- oder Glasscherben, die einst dort entsorgt wurden. Sind sie sehr alt und von historischer Bedeutung, landen sie nicht selten im Museum. Leider gibt es allerdings auch Altlasten, die den Boden oder den Menschen nachhaltig schädigen. Dies sind Stoffe, die giftig sind und somit die Gesundheit beeinträchtigen. Wie massiv das Problem grundsätzlich ist, zeigt die Zahl von rund 380.000 Verdachtsflächen in Deutschland.

Hierzulande sind folgende Altlastenarten typisch:

Chemikalien
Öl
Hausmüll
Bauschutt
Elektroschrott
Altreifen
Kriegsmittel

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Altlasten auf dem Grundstück: Welche Schadstoffe gibt es im Boden?

Folgende Liste gibt einen Eindruck davon, wie gefährlich einzelne Schadstoffe im Erdreich sein können – und woher sie stammen:

Benzol, Toluol, Xylol, Ethylbenzol, die sogenannten BTX-Aromaten: All dies sind Bestandteile von Benzin, die unter anderem das Nervensystem, die Schleimhäute und die Haut reizen können. Sie finden sich entsprechend dort, wo Tanks, Tankstellen oder Werkstätten waren.
Chlorierte Kohlenwasserstoffe: Mit ihnen werden u.a. Metallteile in der Industrie entfettet. Auch in der chemischen Reinigung finden sie Verwendung. Solche Stoffe können krebsauslösend sein.
Mineralölkohlenwasserstoffe: Sie sind in der metallverarbeitenden Industrie, in Benzin, Heizöl und Diesel zu finden. Bereits ein wenig von diesen Stoffen beeinträchtigt das Trinkwasser. Man findet Sie z.B. dort, wo Tanks standen.
Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe: Teer, Pech und Ruß enthalten diese Stoffe, die vor allem zur Holzimprägnierung und zur Straßenbefestigung eingesetzt wurden. Sie erhielten die Einstufung krebserregend.
Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom oder Kupfer: In vielen Industriezweigen fanden sie Verwendung. Je nach Art des Schwermetalls können sie bereits in geringen Dosierungen toxisch und krebserregend sein.

Wie können die Schadstoffe gefährlich werden?

Schadstoffe werden entweder bei direktem Kontakt über die Haut aufgenommen, gelangen über selbstangebaute Lebensmittel in den Körper oder werden mit aufgewirbeltem Staub eingeatmet. In sehr geringen Mengen müssen die Schadstoffe nicht zwangsläufig gesundheitsgefährdend sein. Ab wann es gefährlich wird, hat der Gesetzgeber durch entsprechende Grenzwerte bestimmt. Über sämtliche Gefahrenstoffe und die zugehörigen Grenzwerte kann man sich im Detail auf der Webseite des Bundesjustizamtes informieren.

Ärger durch Altlasten beim Grundstückskauf vermeiden – mit dem Bodengutachten

Es ist wichtig, sich vor dem Grundstückskauf mit dessen Risiken zu befassen. Dazu gehört selbstverständlich auch die mögliche Altlastenbelastung. Um Altlasten auf dem Grundstück zu vermeiden, gibt es vor allem einen bewährten Weg: das Baugrundgutachten. Allerdings geht es mit Kosten von rund 1.000 bis hin zu 2.000 Euro für bis zu vier Probebohrungen einher. Diese Kosten sollten Grundstückskäufer bei den Baunebenkosten einkalkulieren. Die Investition lohnt sich aber nachhaltig. Denn so geht der Käufer auf Nummer sicher.

Auch Experten wie der Verband privater Bauherren (VPB) raten einstimmig dazu, schon vor dem Kauf das Gutachten in Auftrag zu geben. In der Regel wird das Bodengutachten eh erforderlich, wenn eine konkrete Bauabsicht besteht, beispielsweise um die Tragfähigkeit des Grunds zu beweisen. Praktisch: Bei vielen Hausbaufirmen, die einen Komplettbau anbieten, ist das Gutachten bereits Bestandteil des Leistungsangebots.

Folgende Erkenntnisse bringt das Gutachten:

Bodenaufbau und bodenmechanische Eigenschaften der anstehenden Erdstoffe
Art und Klasse des Bodens
Grundwasservorkommen und dessen mögliche Belastung
Notwendigkeit für eine Bodenverbesserung in Form von beispielsweise Austauschmaßnahmen und Verdichtung
Kennwerte für Fundamentart und Fundamentbemessung
Anforderungen an die Bauwerksgründung
wie effizient Oberflächenwasser versickert
mögliche Schadstoffe
Erdbebenzonenzuordnung

Tipp: Idealerweise wird das Baugrundgutachten gleich als Bestandteil des Grundstückskaufvertrags eingeplant. So haben beide Seiten Sicherheit. Und wenn es gut und fair läuft, teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten. !

Bohrung für Bodengutachten

Verdacht auf Altlasten: Grundstückshistorie prüfen!

Ein Gutachten zum Grundstücksboden deckt zuverlässig auf, ob sich im Erdreich Schadstoffe befinden. Oft wird dies allerdings erst bei einem dringlichen Verdacht beauftragt. Doch wie kommt es überhaupt zum Verdacht und wie lässt er sich überprüfen? Hierfür bietet es sich an, zunächst die Grundstückshistorie zu checken. Im Zentrum steht dabei die Frage, wie das Areal genutzt wurde. Stand dort früher z.B. ein produzierender Betrieb oder eine Tankstelle/ Werkstatt?

Tipp: Stellen Sie nicht nur dem Verkäufer Fragen zum Areal, sondern sprechen Sie auch nach Möglichkeit mit weiteren Vorbesitzern, Betrieben in der Nähe und den Nachbarn. Diese können Ihnen oft viel über die Grundstückshistorie berichten und auf einen möglichen Verdacht hinweisen. Auch Straßennamen wie „Am Alten Eisenwerk“ oder ähnliches können sehr offensichtlich Hinweise geben auf eine frühere wirtschaftliche Nutzung.!

Und letztlich kein Weg führt am Altlastenkataster vorbei, denn dort sind in Städten und Gemeinden die Verdachtsfälle aufgeführt. Oft handelt es sich dabei um das ortsansässige Umweltamt. Gegen eine geringe Gebühr können Sie sich dort umfassend informieren.

Altlastenfreiheit vertraglich bestätigen lassen

Grundstückskäufer können und sollten sich einerseits vom Verkäufer versichern lassen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Sollten anschließend doch noch Altlasten festgestellt werden, kann man den Verkäufer in Regress nehmen – aber nur, sofern man ihm nachweisen kann, dass er von der Belastung gewusst hat.

Andererseits kann man mit dem Verkäufer im Vertrag auch vereinbaren, dass dieser für Sanierungskosten bei möglichen Altlasten auf dem Grundstück aufkommt oder sich daran beteiligt. Nachteil: Der Grundstücksverkäufer lässt sich auf die etwaige Beseitigung von möglichen Altlasten auf dem Grundstück zumeist nur gegen eine Anhebung des Kaufpreises ein.

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Wer haftet für die Kosten von Altlasten auf dem Grundstück?

Die Haftungsfrage ist leider Gegenstand vieler Gerichtsprozesse und lässt sich nicht eindeutig beantworten. Es haftet grundsätzlich zunächst der Verursacher der Altlasten, dann der Verkäufer des Grundstücks oder der Grundstückeigentümer. Das grundsätzliche Problem: Wer der eigentliche Verursacher der Altlasten auf dem Grundstück war, ist oft nicht mehr nachzuvollziehen oder dieser lässt sich nicht mehr finden. Der Grundstückverkäufer wiederum haftet nur dann, sofern er von den Altlasten nachweislich wusste. Oft ist es also tatsächlich so, dass man als Eigentümer des Grundstücks nach dem BBodSchG in vielen Fällen für Altlasten haftet, die andere verursacht haben! Unabhängig von Kenntnis und eigenem Verschulden der Verschmutzungen.

Es wird also erneut deutlich, wie wichtig es ist, dass Bauherren sich über etwaige Altlasten auf den Grundstücken informieren. Denn Grundstückseigentümer können für die Beseitigung der Umweltgefahr haftbar sein. Im Bundes-Bodenschutzgesetz wird klar zum Ausdruck gebracht, dass „Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderung oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren sind, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen“.

Ist ein Rücktritt vom Grundstückskauf möglich, wenn Makler oder Verkäufer Altlasten arglistig verschweigen?

Der Grundstücksverkäufer und sein Makler sind dazu gesetzlich verpflichtet, den Kaufinteressenten über schwerwiegende Mängel zu informieren. Dazu gehören selbstverständlich auch Altlasten auf dem Grundstück. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, liegt eine arglistige Täuschung vor. Sie kann zum Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrags verpflichten. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Grundstückskäufer in der Beweispflicht ist. Eine arglistige Täuschung vor Gericht zu beweisen, kann sich als schwierig herausstellen. Und: „Das Verfahren dauert lange und führt am Ende zur Rückabwicklung. Als privater Bauherr möchte man sich das eigentlich sparen“, sagt der Verband Privater Bauherren (VPN).

Sanierung bei Altlasten auf dem Grundstück: Wie hoch sind die Kosten?

Was die Beseitigung der Altlasten vom Grundstück kostet, ist kaum vorherzusehen und auch recht schwierig zu verallgemeinern. Die Kosten hängen insbesondere vom Grad der Verunreinigung, der Größe des Areals und der Bodenbeschaffenheit ab. In der Regel ist eine großflächige Abtragung der Erde erforderlich, die anschließend fachmännisch entsorgt wird. Man kann aber grob sagen, dass in schweren Fällen für den Bodenaustausch inklusive Deponie Kosten anfallen um die 100 Euro pro Kubikmeter Erde, die allerdings bis zu 300 Euro erreichen können.

Teilweise ist es möglich, das kontaminierte Erdreich des Grundstücks direkt vor Ort zu behandeln. Dafür werden chemische oder physikalische Maßnahmen ergriffen, die die Schadstoffe herausfiltern. Aber auch das kostet viel Geld – zwischen geschätzten 150 und 600 Euro pro Kubikmeter.

Hinweis: Müssen Altlasten Grundstück entfernt werden, auf denen ein denkmalgeschützter Bau steht, ist die Sanierung zumeist sogar noch teurer. So darf das Gebäude keinerlei Schaden nehmen. Es gibt hierzu allerdings Ausnahmen, sofern das Grundwasser gefährdet ist.

Gibt es auch ungefährliche Altlasten?

Manche Altlasten sind vergleichsweise eher harmlos, beispielsweise Hausmüll und Ziegelschutt. Allerdings ist hierbei Vorsicht geboten, denn auch solch ein ungiftiger Müll kann – bei großflächiger Verunreinigung – eine große finanzielle Belastung sein. Muss nämlich ein Bauunternehmen mit einem Bagger anfahren und die Altlasten zeitaufwendig beseitigen, erhöht auch vermeintlich harmloser Müll die Baunebenkosten immens. Zudem wird durch einen umfassenden Aushub die Tragfähigkeit des Grunds für ein Fundaments möglicherweise gefährdet.

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Fazit: Bei Altlasten auf dem Grundstück im Zweifelsfall lieber nicht kaufen

So sehr Sie sich auch wünschen, vom lange gesuchten und endlich gefundenen Areal der neue Eigentümer zu werden, lohnt sich im Zweifel das Befolgen eines Expertenrats: Sehen Sie lieber vom Kauf ab, wenn mit das Grundstück mit Altlasten belastet ist oder schon allein der Verdacht besteht. Letztlich sind Sie dafür verantwortlich und Sie müssen die problematischen Stoffe kostspielig beseitigen lassen. Das ist nicht nur teuer, sondern ist ebenfalls mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden. Um dieses Risiko beim Grundstückskauf von vornherein zu umgehen, sollten Sie vor dem Kaufvertrag auf jeden Fall ein Bodengutachten anfertigen lassen.

P.S.: Was Sie noch alles beim Grundstückskauf beachten sollten – von typischen Ablauf bis zu den notwendigen Bauherrenpflichten, lesen Sie übersichtlich in unserem neuen Ratgeber: In 10 Schritten zum Traumgrundstück

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Schlagworte: Altlasten, Grundstück

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