Während in vielen Köpfen eine sehr genaue Vorstellung davon herrscht, wie das Eigenheim später aussehen soll, wird das Thema Grundstückskauf häufig vernachlässigt. In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Kosten beim Grundstückskauf anfallen und geben Tipps, wie Sie dabei Geld sparen.
Das Wichtigste zu den Kosten beim Grundstückskauf
auf einen Blick
- Die Kosten für ein Grundstück variieren stark.
- Die Quadratmeterpreise liegen im Schnitt bei etwa 150 bis 200 Euro.
- Ein Grundstück mit 600 m² kostet also zwischen 90.000 und 120.000 Euro.
- Beim Erwerb eines Grundstücks entstehen zahlreiche Nebenkosten, die in den meisten Fällen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
- Käufer, die viel Zeit und Recherche in den Erwerb eines Grundstücks investieren und gut planen, können beim Grundstückskauf viel Geld sparen.
Welche Kosten fallen beim Grundstückskauf an?
Der Preis für ein Grundstück ist das eine; es kommen jedoch noch weitere Kosten auf Sie zu:
Kaufpreise für ein Grundstück
Die Grundstückspreise variieren in Deutschland stark. Sie hängen vor allem davon ab, wo Sie ein Grundstück erwerben möchten. Während Sie günstige Flächen in abgelegenen Regionen schon für 50 Euro pro Quadratmeter bekommen, müssen Sie in den angesehenen Stadtgegenden teilweise mehr als 1.000 Euro für 1 m² Grundstück zahlen.
In Hamburg zahlen Käufer im Durchschnitt mehr als 1.100 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück. Dabei sind die Spitzenpreise in den beliebten Gegenden noch deutlich höher. In strukturschwachen Regionen wie Thüringen oder Sachsen-Anhalt bekommen Sie 1 m² Grundstück dagegen schon für 50 Euro oder weniger.
Im Bundesdurchschnitt kostet 1 m² etwa 378 Euro. Die Unterschiede spiegeln sich auch bei den finalen Gesamtkosten wider. Während in Berlin oder Hamburg oft ein sechsstelliger Betrag für 600 m² Grundstück fällig werden, bekommen Sie das gleiche Grundstück in den ländlichen Gebieten Thüringens möglicherweise schon für eine vierstellige Summe.
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Nebenkosten beim Grundstückskauf
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen auch noch einige Nebenkosten für den Erwerb eines Grundstücks an. Diese Baunebenkosten beziehen sich meist auf den Grundstückskaufpreis und variieren ebenso wie der Kaufpreis selbst in Abhängigkeit von der Größe und dem Standort.
Im Folgenden haben wir alle potenziellen Nebenkosten übersichtlich aufgelistet. Sie werden jedoch nicht bei jedem Grundstückskauf fällig:
Grunderwerbssteuer
In Deutschland wird bei jedem Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese übernimmt in der Regel der Käufer. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und variiert zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die geringsten Steuern fallen beim Grundstückskauf in Bayern und Sachsen an. Am teuersten wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Schleswig-Holstein.| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer (bei 500.000 Euro Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Bayern | 3,5 Prozent | 17.500 Euro |
| Berlin | 6,0 Prozent | 30.000 Euro |
| Brandenburg | 6,5 Prozent | 32.500 Euro |
| Bremen | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Hamburg | 4,5 Prozent | 22.500 Euro |
| Hessen | 6,0 Prozent | 30.000 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Niedersachsen | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent | 32.500 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Saarland | 6,5 Prozent | 32.500 Euro |
| Sachsen | 3,5 Prozent | 17.500 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 Prozent | 25.000 Euro |
| Schleßwig-Holstein | 6,5 Prozent | 32.500 Euro |
| Thüringen | 6,5 Prozent | 32.500 Euro |
Grundbuch- und Notarkosten
Jeder Grundstückskauf geht mit einem Grundbucheintrag einher. Ein Notar sorgt für die ordnungsgemäße Eintragung und die Überprüfung älterer Einträge, damit Ihr Grundstückskauf auch rechtlich auf sicheren Beinen steht. Die Notarkosten für den Eintrag ins Grundbuch sollten Sie nicht unterschätzen. In der Regel betragen sie 1,5 Prozent des Kaufpreises.Gebühren für die Genehmigung
Wenn Sie Ihr Grundstück bebauen wollen, brauchen Sie eine Baugenehmigung des jeweiligen Bauamtes. Das Bauamt verlangt hierfür eine Gebühr zwischen 0,5 und 1 Prozent der Bausumme. Wenn Sie also ein Haus für 200.000 Euro bauen, wird Ihnen das Bauamt eine Rechnung zwischen 1.000 und 2.000 Euro für die Genehmigung stellen. Die Höhe der Gebühr hängt neben der Behörde und dem Bundesland, unter anderem auch von der Art des Baus, dem Bearbeitungsaufwand des Antrags, den benötigten Dokumenten und den Kosten des Architekten für die Planung ab.Straßen- und Wegekosten
Wenn Sie ein Grundstück in einem Neubaugebiet kaufen und bebauen wollen, ist häufig ein Ausbau von Straßen und Zufahrten notwendig. Die Kosten dafür stellt die Gemeinde dem Grundstücksbesitzer zumindest teilweise in Rechnung. Erwerben Sie ein Grundstück in einem Neubaugebiet, das nicht durch befestigte Straßen zu erreichen ist, sollten Sie sich vorher über eventuelle Ausbaupläne der Gemeinde informieren.Erschließungskosten
Die Erschließungskosten fallen an, um Ihr Grundstück an die Grundversorgung wie Elektrizität, Kanalisation, Wasser etc. anzuschließen. Auch die zuvor beschriebenen Straßen- und Wegekosten können dazu zählen. Pauschale Aussagen über die Erschließungskosten sind nicht möglich, da sie von vielen Faktoren – vor allem dem Aufwand – abhängen. Außerdem hat jede Gemeinde unterschiedliche Regelungen zur Beteiligung an den Erschließungskosten. In den Angaben des Bodenrichtwerts der Gemeinde können Sie an den Kürzeln ebp (erschließungsbeitragspflichtig) oder ebf (erschließungsbeitragsfrei) erkennen, ob Sie an den Kosten für die Erschließung beteiligt werden.Maklerprovision
Wenn Sie Ihr Baugrundstück mithilfe eines Maklers finden und erwerben, ist eine Maklerprovision fällig. Diese muss fast immer der Käufer des Grundstücks tragen. Auch die Maklerprovisionen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich. Während Käufer beispielsweise in Bayern, Baden-Württemberg und Thüringen nur 3,57 Prozent der Grundstückskosten zahlen, sind es in Berlin und Brandenburg satte 7,14 Prozent des Kaufpreises. Vor allem in Berlin, wo die Grundstückspreise ohnehin schon sehr hoch sind, können die Maklerkosten schnell eine fünfstellige Summe erreichen.Kosten für die Grundstücksvermessung
Um den exakten Preis für ein Grundstück zu bestimmen, muss es zunächst vermessen werden. Die Kosten für die Vermessung des Baugrundstücks richten sich nach der Größe, dem Grundstückspreis und dem Standort. Bei kleineren Grundstücken in günstigen Regionen kostet die Vermessung meist um die 1.000 Euro. In beliebten Stadtgebieten kann die Rechnung für die Vermessung schnell auch 3.000 Euro oder mehr betragen.Kosten für die Altlastensanierung
Befindet sich belasteter Boden auf einem Grundstück, müssen Sie diesen Boden oftmals sanieren oder austauschen lassen. Pro Kubikmeter ausgetauschten Boden werden dabei zwischen 150 und 600 Euro fällig. Auf denkmalgeschützten Grundstücken können die Kosten sogar deutlich höher liegen. Für eine realistische Kalkulation sollten Sie vorab prüfen, ob auf Ihrem Grundstück eine Altlastensanierung notwendig ist.Abbruchkosten
Wenn auf Ihrem erworbenen Grundstück noch eine Immobilie oder Teile davon stehen, die Sie nicht nutzen, fallen Kosten für den Abriss an. Pro Quadratmeter können Sie etwa mit 50 bis 100 Euro Abbruchkosten rechnen. Da hier schnell hohe Summen zusammenkommen, sollten Sie gut überlegen, ob Sie ein Grundstück erwerben möchten, bei dem ein Abbruch fällig wird.Kosten für die Baumfällung
Wenn Bäume dem Bebauungsplan im Wege stehen, müssen Sie diese fällen lassen. Da einige Baumarten geschützt sind, sollten Sie sich sicherheitshalber eine Genehmigung bei der Gemeindeverwaltung einholen. Die Antragsbearbeitung kostet etwa 25 bis 90 Euro. Beantragen Sie eine Ausnahmegenehmigung, sind es ca. 80 bis 120 Euro. Zudem müssen Sie für den gefällten Baum meist einen neuen pflanzen.In der Regel können Sie Laubbäume mit einem Stammdurchmesser von bis zu 60 cm und Nadelbäume mit einem Durchmesser von bis zu 90 cm ohne Genehmigung fällen. Die Kosten für die Fällung richten sich nach dem Aufwand. Dieser hängt vor allem von der Größe des Baumes, dem Stammumfang sowie der notwendigen Absicherung ab. Wenn der Baum in einem Arbeitsschritt gefällt werden kann, kostet das ca. 450 Euro. Sind mehrere Arbeitsschritte nötig, beispielsweise um die Umgebung abzusichern, erhöhen sich die Kosten auf mindestens 600 Euro.
Beachten Sie auch mögliche Nebenkosten – zum Beispiel für die Entfernung der Baumstumpfen sowie Wurzeln, die Holzverarbeitung und Laubentsorgung. Insgesamt kostet eine Baumfällung also mindestens 500 bis 1.000 Euro. Wenn es mehrere Bäume sind, fallen also unter Umständen sogar mehrere tausend Euro an.
Kosten für ein Wertgutachten
Lassen Sie ein Wertgutachten aufsetzen, um sicherzustellen, dass Sie nicht zu viel für ein Grundstück bezahlen. Die Kosten für das Wertgutachten sind nicht festgelegt, sondern verhandelbar. Wie teuer ein Wertgutachten wird, hängt davon ab, um welche Gutachten-Art es sich handelt:- Ein Kurzgutachten kostet in der Regel lediglich 500 Euro und eignet sich gut, um eine ungefähre Wertschätzung zu erhalten.
- Die Kosten für ein vollumfängliches Gutachten hängen vom Aufwand des Gutachters und dem Grundstückpreis ab. Hier werden bis zu 1,5 Prozent des Grundstückwertes für die Erstellung des Gutachtens fällig.
Kosten für ein Bodengutachten
Um herauszufinden, ob und welche Sanierungskosten anfallen und wie es um die Qualität des Bodens auf dem Grundstück steht, ist ein Bodengutachten notwendig. Abhängig von Region und Größe des Grundstücks bezahlen Sie hier in der Regel etwa 1.000 Euro. Wenn Probleme auftreten, die weitere Untersuchungen notwendig machen, wird die Rechnung natürlich entsprechend dem Aufwand höher und kann bis zu 2.500 Euro betragen.Auch interessant:
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Beispielrechnung für ein 1.000 m² Grundstück
Angenommen Sie erwerben ein Grundstück mit 1.000 m² in Baden-Württemberg. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier bei 284,76 Euro. Dementsprechend gehen wir von einem Kaufpreis in Höhe von 284.760 Euro aus. Die Baukosten für die Immobilie liegen in unserem Beispiel bei rund 200.000 Euro. Sie lassen ein Kurzgutachten für 500 Euro und ein Bodengutachten für 1.000 Euro erstellen.
Die Grunderwerbssteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent und beläuft sich auf 14.238 Euro. Gehen wir bei den Grundbuch- und Notarkosten von 1,5 Prozent des Kaufpreises aus, fallen hierfür rund 4.271 Euro an. Die Maklerprovision beträgt etwa 10.165 Euro (3,57 Prozent von 284.760 Euro).
Für die Baugenehmigung erhebt das Bundesland Baden-Württemberg eine Gebühr in Höhe von 0,6 Prozent und für die Bauüberwachung durch das Bauordnungsamt 0,05 Prozent der Baukosten. Bei Baukosten in Höhe von 200.000 Euro kostet die Genehmigung 13.000 Euro.
Hinzu kommen Erschließungskosten in Höhe von rund 3.700 Euro für die Anschlüsse an Abwasser, Trinkwasser, den Stromanschluss sowie Telekommunikationsanschluss. Die Grundstücksvermessung kostet in unserem Beispiel 1.000 Euro.
Die Grundstückskosten belaufen sich in diesem Fall insgesamt auf 332.634 Euro.
| Kaufpreis | 284.760 Euro | Grunderwerbssteuer | 14.238 Euro |
| Grundbuch- und Notarkosten | 4.271 Euro |
| Gebühren für die Genehmigung | 13.000 Euro |
| Erschließungskosten | 3.700 Euro |
| Maklerprovision | 10.165 Euro |
| Kosten für die Grundstücksvermessung | 1.000 Euro |
| Kosten für die Altlastensanierung | - |
| Abbruchkosten | - |
| Kosten für die Baumfällung | - |
| Kosten für ein Wertgutachten | 500 Euro |
| Kosten für ein Bodengutachten | 1.000 Euro |
| Gesamtkosten: | 332.634 Euro |
So sparen Sie Geld beim Kauf
Natürlich sollten Käufer bei einem Grundstück nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Qualität achten. Dennoch gibt es einige Tipps und Tricks, mit denen Sie bares Geld beim Grundstückskauf sparen.
Angebote ohne Maklervermittlung suchen
Wie bereits erwähnt kostet ein Makler zwischen 3,5 und 7 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Nicht bei jedem Grundstücksverkauf ist aber zwangsläufig ein Makler involviert. Wenn Sie gezielt nach solchen Angeboten suchen, können Sie sich die Maklerkosten sparen.Notauktionen nutzen
Gerät ein Grundstücksbesitzer in einen finanziellen Engpass, kann es passieren, dass die Bank seinen Grundbesitz notversteigert. Häufig sind diese Grundstücke deutlich unter Wert zu erstehen. Der Markt für Notversteigerungen ist aber sehr begrenzt.Richtige Grundstücksgröße wählen
Wer ein zu großes Grundstück wählt, verliert sowohl beim Kauf als auch bei der Grundstückspflege viel Geld. Sie sollten daher genau planen, welche Fläche Sie wofür brauchen.Förderungen in Anspruch nehmen
Bund, Länder und private Geldgeber bieten beim Hausbau vielfältige Fördermöglichkeiten an. Häufig denken Baufamilien dabei an Solardächer, Ökostrom und Ähnliches, aber auch die Kosten für das Grundstück eines Hauses können bei dieser Förderung zum Teil berücksichtigt werden.Grundstück separat erwerben
Wenn Sie Grundstück und Immobilie zusammen erwerben, ergibt sich die Grunderwerbsteuer aus dem gesamten Kaufpreis. Um zu sparen und die Steuer nur für das Grundstück zu zahlen, sollten Sie für den Grundstückskauf und Hausbau separate Verträge abschließen. Achten Sie dafür auf eine zeitliche und inhaltliche Trennung der Verträge. Dementsprechend dürfen Bauunternehmer und Grundstücksmakler nicht der gleichen Unternehmensgruppe angehören. Zudem sollten Sie eine mindestens sechsmonatige Frist einhalten, sodass das Finanzamt nicht von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht.Beim Kaufvertrag die Dienstleistung des Notars nutzen
Sie können auch bei der Vertragsgestaltung sparen. Hier fallen bereits Notargebühren an. Nutzen Sie die bereits bezahlte Dienstleistung des Notars und lassen Sie den Kaufvertrag von ihm und nicht vom Anwalt oder Steuerberater entwerfen. Die erforderliche Beratung rechnet der Notar in der Regel nicht zusätzlich zu den Notargebühren ab.Auch interessant:
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