Der Kauf eines Grundstücks ist oft der erste große Schritt auf dem Weg zum eigenen Haus. Doch welche Kosten kommen dabei auf Sie zu? Neben dem Kaufpreis spielen auch andere Kostenpunkte eine wichtige Rolle. In diesem Ratgeber erfahren Sie, womit Sie beim Grundstückskauf rechnen müssen und wie Sie dabei sparen können.
Das Wichtigste zuerst
auf einen Blick
- Beim Grundstückskauf fallen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Steuer, Notar, Makler und Erschließung an. Die Nebenkosten betragen bis zu 15 %.
- Die wichtigsten Kostenpunkte sind die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision.
- Die Höhe der Kosten hängt von Faktoren wie der Lage, Größe und Erschließung sowie dem Bebauungsplan und der Bodenbeschaffenheit ab.
- Wer sparen möchte, sollte auf Makler verzichten, Fördermittel prüfen, die passende Grundstücksgröße wählen und den Kaufvertrag effizient gestalten.
Welche Kosten fallen beim Grundstückskauf an?
Beim Kauf eines Grundstücks für ein Einfamilienhaus fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Nebenkosten an, darunter Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten, Vermessung, Bodengutachten sowie mögliche Altlastenprüfungen. Diese Nebenkosten können insgesamt bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Auflistung der Kostenstellen eines Grundstückskaufs für ein Einfamilienhaus anhand eines Beispiels bei einem Grundstückspreis von 150.000 €.
| Kostenstelle | Anteil | Kosten | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis Grundstück | – | 150.000 € | Basispreis für das unbebaute Grundstück |
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 7.500 € | Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % |
| Notarkosten | 1 % | 1.500 € | für die Beurkundung des Kaufvertrags |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | 750 € | für die Eintragung des Eigentumswechsels |
| Maklerprovision | 3,57 – 7,14 % | 5.355 – 10.710 € | üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision |
| Erschließungskosten | individuell | 10.000 – 20.000 € | für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation (falls nicht vorhanden) |
| Vermessungskosten | – | 1.500 – 3.000 € | für die amtliche Vermessung des Grundstücks |
| Bodengutachten | – | 1.000 – 2.000 € | zur Prüfung der Bodenbeschaffenheit |
| Altlastenprüfung (optional) | – | 500 – 2.000 € | zur Feststellung möglicher Bodenverunreinigungen |
| Gesamtkosten | – | 178.355 – 195.469 € | – |
Wovon hängen die Kosten beim Kauf eines Grundstücks ab?
Die Kosten beim Kauf eines Grundstücks hängen von mehreren Faktoren ab, die den Gesamtpreis und die Nebenkosten entscheidend beeinflussen.
Lage des Grundstücks:
Grundstücke in Städten oder beliebten Regionen sind deutlich teurer als in ländlichen Gebieten. Auch die Nähe zu Infrastruktur, Schulen oder Verkehrsanbindungen wirkt sich auf den Preis aus.Grundstücksgröße:
Je größer das Grundstück, desto höher ist der Kaufpreis. Gleichzeitig steigen auch Erschließungs- und Vermessungskosten.Erschließungszustand:
Bereits erschlossene Grundstücke sind teurer, verursachen aber weniger Folgekosten. Bei unerschlossenen Flächen müssen Sie mit hohen Zusatzkosten für Strom, Wasser, Abwasser und Straße rechnen.Bodenbeschaffenheit:
Schwierige Bodenverhältnisse (z. B. Fels, Moor oder Altlasten) erfordern zusätzliche Baumaßnahmen oder Bodengutachten, was die Gesamtkosten erhöht.Bebauungsplan und Nutzung:
Die Möglichkeit zur Bebauung des Grundstücks bestimmt maßgeblich den Wert. Ein Grundstück im städtischen Innenraum mit gültigem Bebauungsplan ist meist teurer als eines im vorstädtischen Bereich ohne klare Baugenehmigung.Maklerkosten:
Beim Kauf über einen Makler fällt eine Provision an, die 3,57 bis 7,14 % des Kaufpreises betragen kann.Steuern und Gebühren:
Je nach Bundesland unterscheiden sich die Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten.Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf betragen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %, je nach Bundesland), den Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %) sowie einer Maklerprovision (3,57 bis 7,14 %) zusammen. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie Vermessung, Bodengutachten, Erschließung und Altlastenprüfung.
Für die Nebenkosten beim Grundstückskauf sollten Baufamilien 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer kostet je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Grundstückspreises. In Bayern liegt sie bei nur 3,5 %, in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein und dem Saarland bei 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 150.000 € zahlen Sie je nach Region zwischen 5.250 und 9.750 €.
Grundbuch- und Notarkosten
Für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung fallen rund 1,5 % des Kaufpreises an. Das entspricht bei einem Grundstück im Wert von 150.000 € etwa 2.250 €. Inklusive sind auch die Kosten für Eintragungen wie die Auflassungsvormerkung und mögliche Gerichtskosten.
Gebühren für die Genehmigung
Für die Baugenehmigung fallen 0,5 bis 1 % der Bausumme an. Wenn Sie ein Haus mit 140 m² Wohnfläche und 378.000 € Bausumme planen, liegen die Gebühren zwischen 1.890 und 3.780 €. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland, Aufwand und Umfang der Unterlagen ab.
Straßen- und Wegekosten
Straßen- und Wegekosten können mehrere tausend Euro betragen, wenn Zufahrten neu gebaut werden müssen. In Neubaugebieten oder bei unerschlossenen Flächen stellt die Gemeinde die Kosten oft ganz oder anteilig dem Eigentümer in Rechnung. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf nach den Ausbauplänen.
Erschließungskosten
Erschließungskosten liegen meist zwischen 10.000 und 20.000 €. Dazu zählen der Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation. Je weiter das Grundstück von Versorgungsleitungen entfernt ist, desto höher fallen die Kosten aus. Die Kosten und Regelungen variieren je nach Gemeinde.
Maklergebühr
Die Maklergebühr liegt zwischen 3,57 und 7,14 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland. Bei einem Grundstückspreis von 150.000 € zahlen Käufer also zwischen 5.355 und 10.710 €. In vielen Bundesländern ist eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer üblich.
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Kosten für die Grundstücksvermessung
Die Kosten für die Vermessung liegen je nach Größe und Lage bei 1.000 bis 3.000 €.
Vor allem in Städten kann es teurer werden. Die Vermessung ist erforderlich, damit Sie den genauen Grenzverlauf bestimmen und die Fläche bestätigen können.
Kosten für die Altlastensanierung
Die Sanierung belasteter Böden kann mehrere tausend Euro kosten. Je Kubikmeter belastetem Boden fallen 150 bis 600 € an. Ob eine Altlastensanierung notwendig ist, sollte vor dem Kauf durch eine Bodenprüfung geklärt werden.
Abbruchkosten
Abbruchkosten betragen zwischen 50 und 100 € pro Quadratmeter bebauter Fläche. Wenn auf dem Grundstück noch ein altes Haus oder Nebengebäude steht, entstehen schnell Kosten im fünfstelligen Bereich.
Kosten für die Baumfällung
Für eine Baumfällung müssen Sie mit mindestens 500 bis über 1.000 € rechnen. Dazu kommen Genehmigungsgebühren zwischen 25 und 120 €, je nach Baumart und Gemeinde. Der Preis steigt, wenn zusätzliche Sicherungsmaßnahmen nötig sind.
Kosten für ein Wertgutachten
Ein Wertgutachten kostet meistens etwa 1,5 % des Grundstückswerts. Ein Kurzgutachten ist ab ca. 500 € erhältlich. Ein umfangreiches Vollgutachten kann bei höheren Grundstückspreisen mehrere tausend Euro kosten.
Kosten für ein Bodengutachten
Ein Bodengutachten kostet im Durchschnitt etwa 1.000 €, kann aber bis zu 2.500 € betragen. Es dient zur Beurteilung der Tragfähigkeit und zur Erkennung von Altlasten. Probleme im Untergrund können zu deutlich höheren Baukosten führen, daher ist ein Bodengutachten dringend empfohlen.
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Beispielrechnung für ein 1.000 m²-Grundstück
Angenommen, Sie erwerben ein Grundstück mit 1.000 m² in Baden-Württemberg. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 426,50 €/m² (Stand: August 2025). Dementsprechend gehen wir von einem Kaufpreis in Höhe von 426.500 € aus. Die Baukosten für die Immobilie liegen in unserem Beispiel bei 420.000 €. Sie lassen ein Kurzgutachten für 500 € und ein Bodengutachten für 1.000 € erstellen.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 % und beläuft sich auf 21.325 €. Gehen wir bei den Grundbuch- und Notarkosten von 1,5 % des Kaufpreises aus, fallen hierfür rund 6.397,50 € an. Die Maklerprovision beträgt 15.231,55 € (bei 3,57 %).
Für die Baugenehmigung erhebt das Bundesland Baden-Württemberg eine Gebühr in Höhe von 0,6 % der Baukosten und für die Bauüberwachung durch das Bauordnungsamt 0,05 % der Baukosten. Bei Baukosten in Höhe von 420.000 € kostet die Genehmigung 2.730 €.
Hinzu kommen Erschließungskosten in Höhe von 10.000 € für die Anschlüsse an Abwasser, Trinkwasser, den Stromanschluss sowie den Telekommunikationsanschluss. Die Grundstücksvermessung kostet in unserem Beispiel 1.000 €.
Die Grundstückskosten belaufen sich in diesem Fall insgesamt auf 478.384,05 €.
Im Folgenden finden Sie eine genaue Auflistung der Kosten:
| Kostenstelle | Kosten |
|---|---|
| Kaufpreis | 426.500,00 € |
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 21.325,00 € |
| Grundbuch- und Notarkosten (1,5 %) | 6.397,50 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 15.231,55 € |
| Gebühren für die Genehmigung | 2.730,00 € |
| Erschließungskosten | 10.000,00 € |
| Kosten für die Grundstücksvermessung | 1.000,00 € |
| Kosten für die Altlastensanierung | – |
| Abbruchkosten | – |
| Kosten für die Baumfällung | – |
| Kosten für ein Wertgutachten | 500,00 € |
| Kosten für ein Bodengutachten | 1.000,00 € |
| Gesamtkosten | 478.384,05 € |
Wie kann ich beim Grundstückskauf sparen?
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