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Grunderwerbsteuer: Das sollten Sie wissen

Für den Erwerb von Grundstücken und Immobilien – egal ob privat oder gewerblich – müssen Sie innerhalb der Bundesrepublik Deutschland Grunderwerbsteuern zahlen. Diese schwanken derzeit je nach Bundesland zwischen 3,50 und 6,50 Prozent des Kaufpreises. Sie stellen damit einen bedeutenden Anteil der sogenannten Kaufnebenkosten dar. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zahlen Sie diese Steuer also zuzüglich des Kaufpreises.

Es gibt aber auch Erwerbsvorgänge, bei denen Sie keine Grunderwerbsteuern zahlen müssen. Der Gesetzgeber sieht hier entsprechende Ausnahmen vor. In dem folgenden Beitrag erklären wir Ihnen, wie sich die Grunderwerbsteuer dabei genau berechnet und ob diese beispielsweise auch bei Schenkungen fällig wird.

Das Wichtigste zur Grunderwerbsteuer auf einen Blick:

  • Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer liegen zwischen 3,50 und 6,50 Prozent.
  • Bei Erbschaften und Schenkungen fallen keine Grunderwerbsteuern an.
  • Auch Käufe mit weniger als 2.500 Euro Kaufpreis sind grunderwerbsteuerbefreit.
  • Grunderwerbsteuerbeträge lassen sich reduzieren, zum Beispiel durch Abgrenzung in Instandhaltungsrücklagen.

Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Positionen der Kaufnebenkosten. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie sie bei Ihrer individuellen Finanzplanung für Ihren geplanten Grundstücks- beziehungsweise Hauskauf stets berücksichtigen.
Sobald der Immobilienkauf notariell beurkundet wurde, wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer amtlich. Der Notar schickt den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses erstellt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid und sendet ihn an den Immobilienkäufer, der in der Regel im Kaufvertrag steht und für die Zahlung aufkommen muss. Ab dann gilt: Die Zahlung muss binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids erfolgen (§15 GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz). Kommt der Käufer der Forderung nicht nach, tritt das Finanzamt an den Verkäufer heran – jedoch wird der Erwerb dann für den Käufer nicht rechtskräftig.
Haben Sie als potenzieller Käufer Ihre Grunderwerbsteuer beim Grundstücks- oder Hauskauf gezahlt, so erhalten Sie im weiteren Verlauf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Diese gilt als wichtige Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch.

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Wer ist eigentlich Empfänger der Grunderwerbsteuer?

Da die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf eine Ländersteuer ist, erhalten die entsprechenden Kommunen die Zahlung. Dabei handelt es sich um Gemeinden oder Städte, die die Steuereinnahmen für individuelle Haushaltszwecke im Gemeindegebiet einsetzen.


Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Im Gegensatz zur Grundsteuer handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um keine wiederkehrende Steuer. So müssen Sie letztere nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie zahlen, währenddessen die Grundsteuer einmal pro Jahr auf Sie als Eigentümer zukommt.


So berechnet sich die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Je nachdem, wo Sie innerhalb der Bundesrepublik Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, berechnet sich auch die Grunderwerbsteuer anders. Die Berechnungsformel an sich ist aber überall gleich:

Formeln für die Berechnung der Grunderwerbsteuer:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis der Immobilie x Grunderwerbsteuersatz (bundeslandspezifisch)

Grunderwerbsteuer je nach Bundesland

Wir haben es eingangs schon kurz erwähnt: Innerhalb der Bundesrepublik Deutschland ist die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Zudem unterliegt der Satz beständigen Schwankungen.

Mit Stand Januar 2021 beläuft sich der Minimalsatz an Grunderwerbsteuern auf 3,50 Prozent in Bayern und Sachsen, der Maximalsatz hingegen auf 6,50 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen. Die folgende Tabelle verdeutlicht die unterschiedlichen Steuersätze, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Hauses im Wert von 500.000 Euro auf Sie zukommen würden:

Bundesland
Grundstücksgruppen
Grunderwerbsteuersatz Steuerbetrag bei Grundstücks- oder Hauskauf in Höhe von 500.000 Euro
Bayern 3,50 Prozent 17.500 Euro
Sachsen 3,50 Prozent 17.500 Euro
Hamburg 4,50 Prozent 22.500 Euro
Baden-Württemberg 5,00 Prozent 25.000 Euro
Bremen 5,00 Prozent 25.000 Euro
Niedersachsen 5,00 Prozent 25.000 Euro
Rheinland-Pfalz 5,00 Prozent 25.000 Euro
Sachsen-Anhalt 5,00 Prozent 25.000 Euro
Berlin 6,00 Prozent 30.000 Euro
Hessen 6,00 Prozent 30.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern 6,00 Prozent 30.000 Euro
Brandenburg 6,50 Prozent 32,500 Euro
Nordrhein-Westfalen 6,50 Prozent 32.500 Euro
Saarland 6,50 Prozent 32.500 Euro
Schleswig-Holstein 6,50 Prozent 32.500 Euro
Thüringen 6,50 Prozent 32.500 Euro
Tipp: Im Bundesland Sachsen ist die Grunderwerbsteuer bisweilen immer noch besonders niedrig. Daher würde ein potenzieller Immobilienkauf hier deutlich weniger kosten als beispielsweise im benachbarten Brandenburg.
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Wann müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Ausnahmen bestätigen die Regel – das gilt ebenfalls bei der Grunderwerbsteuer (§3 GrEStG ):

  • Für private Immobilienkäufer fällt die Grunderwerbsteuer beim Erwerb dann nicht an, wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt.
  • Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie durch ein Erbe oder eine Schenkung ist für den Erbenden beziehungsweise Beschenkten in jedem Fall grunderwerbsteuerbefreit. Allerdings sollten Sie hier das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) beachten.
  • Käufe von Verwandten 1. Grades, wie beispielsweise von Ehepartnern, Lebenspartnern oder den eigenen Kindern, sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuerpflicht ausgenommen.

So können Sie die individuelle Grunderwerbsteuer reduzieren

Neben den bereits erwähnten Ausnahmefällen, in denen Sie zum Beispiel keine Grunderwerbsteuern bei Schenkung zahlen müssen, gibt es noch weitere Möglichkeiten, diese Steuer zu reduzieren.
Den Steuersatz selbst können Sie zwar nicht beeinflussen (abgesehen von der Auswahl des Bundeslandes), wohl aber den Kaufpreis Ihres Grundstücks beziehungsweise Ihrer Immobilie. Denn auf diesen wird die Grunderwerbsteuer beim Erwerbsvorgang schlussendlich erhoben. Den individuellen Kaufpreis Ihrer Immobilie können Sie beispielsweise folgendermaßen (und legal) reduzieren:

  • nur von der Immobilie untrennbare Dinge auch wirklich im Kaufvertrag berücksichtigen (bewegliche Objekte wie Küchen, Gartenhäuser oder Markisen können gesondert abgerechnet werden)
  • gesonderte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage (Rückstellung für beispielsweise zukünftige Reparaturen) bei Hauskäufen, vor allem bei Eigentumswohnungen mit angeschlossenen Wohneigentümergemeinschaften
  • am besten ein Grundstück ohne Gebäude kaufen (Zahlung der Grunderwerbsteuer dann nur auf das Grundstück und nicht auf Grundstück und Gebäude)
Tipp: Wohnungskäufer müssen die vom Vorbesitzer hinterlegte Instandhaltungsrücklage nicht durch die Grunderwerbsteuer versteuern. Diese geht dann steuerfrei in den Besitz des neuen Eigentümers über.

Außerdem lässt sich die individuelle Grunderwerbsteuer noch durch die Extra-Ausweisung von frei beweglichen Objekten senken. Dies sollte allerdings nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Hier ein Beispiel:

  • Kaufpreis des Hauses oder Grundstücks: 500.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer (5,00 Prozent): 25.000 Euro
  • frei bewegliche Objekte im Haus oder auf dem Grundstück: Sauna (5.000 Euro), Gartenhaus (10.000 Euro), in Summe 15.000 Euro
  • neue Bemessungsgrundlage: 500.000 Euro – 15.000 Euro = 485.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer (5,00 Prozent) neu: 24.250 Euro

Ergebnis: Im obigen Beispiel könnten Sie durch die gesonderte Ausweisung von frei beweglichen Objekten im Kaufvertrag insgesamt 750 Euro an Grunderwerbsteuern sparen.

Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Grundstücks- oder Hauskauf?

Die beim Grundstücks- oder Hauskauf zu zahlende Grunderwerbsteuer beziffert sich auf den Kaufpreis, der mit dem bundeslandspezifischen Grunderwerbsteuersatz multipliziert wird.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird im Rahmen der notariellen Beurkundung beim Kauf des Grundstücks beziehungsweise Hauses fällig. Sobald der Festsetzungsbescheid vom Finanzamt bei Ihnen eingeht, haben Sie einen Monat zur Zahlung des vollständigen Grunderwerbsteuerbetrags Zeit. Ist dies erledigt, erhalten Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Danach werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Müssen auch gewerbliche Immobilienkäufer beziehungsweise Unternehmen Grunderwerbsteuern zahlen?

Ja. Es gibt hier allerdings steuerliche Schlupflöcher in Form sogenannter Share Deals, bei denen Unternehmen den individuellen Grunderwerbsteuerbetrag auf nahezu null reduzieren können.

Kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen auch zweimal fällig werden?

Ja. Insofern Sie sich für den Kauf eines noch unbebauten Grundstücks entscheiden und darauf im Rahmen eines sogenannten einheitlichen Vertrages eine Immobilie errichten lassen, müssen Sie insgesamt zweimal Grunderwerbsteuern zahlen: einmal auf das Grundstück und einmal auf die Baukosten der entsprechenden Immobilie.

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