Ein entscheidender Posten beim Hausbau und -kauf sind die laufenden Unterhaltskosten der zukünftigen Immobilie. Eine nicht zu unterschätzende Position: die Grundsteuer: Wann müssen Sie als Hausbesitzer die Steuer bezahlen? Wie hoch fällt sie aus und was ändert sich mit der Reform der Grundsteuer ab 2025? Unser Ratgeber klärt auf.
Das Wichtigste zur Grundsteuer auf einen Blick:
- Jeder Grundstücksbesitzer zahlt Grundsteuer – dazu zählt auch die Eigentumswohnung (und zwar anteilig an der Größe des Grundstücks)
- Sie ist die zweitwichtigste Einnahmequelle der Kommunen
- Die Berechnung dieser „Realsteuer“ ist kompliziert und basiert auf dem Grundstückswert und vorhandenen oder neugebauten Gebäuden
- Aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und Hebesätze variiert die Steuer von Region zu Region deutlich – zwischen durchschnittlich 323 und 771 Euro/Jahr
- Ab dem 1. Januar 2025 gelten aufgrund der 2019 beschlossenen Grundsteuerreform neue Regelungen zur Grundsteuer
Grundsteuer – was ist das eigentlich?
Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, zahlt Grundsteuer. Steuerschuldner ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Die Grundsteuer ist als sogenannte Substanzsteuer bzw. Realsteuer objektbezogen konzipiert. Die Steuer wird jährlich zu Jahresbeginn von der Gemeinde/Kommune bzw. der Stadt erhoben und in der Regel vierteljährlich eigezogen. Jede Gemeinde legt einen eigenen Hebesatz fest, weshalb die Höhe der Kosten sehr stark von der Region des Grundstücks abhängt. Außerdem unterscheidet sich bis 31. Dezember 2024 die Grundlage der Berechnung, der Einheitswert, noch in Ost- und Westdeutschland. Diese Unterscheidung stammt aus dem Grundsteuergesetz von 1973 und wird mit der Grundsteuerreform aufgegeben. Ab 2025 wird der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt und vereinheitlicht.
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern – sie wird schon seit der Kaiserzeit erhoben. Zudem ist sie nach der Gewerbesteuer als zweitwichtigste Einnahmequelle für die Kommunen eine der einträglichsten Steuern überhaupt und spült insgesamt bis zu 15 Milliarden Euro in die Gemeindekassen.
Grundsätzlich kennt der Gesetzgeber drei Arten von Grundsteuern:
- Grundsteuer A: Grundstücksfläche für die Nutzung durch Forst- und Landwirtschaft
- Grundsteuer B: Bebautes oder unbebautes Grundstück für bauliche oder andere Nutzung
- Grundsteuer C: Ab 2025 können Gemeinden Hebesätze für baureife aber unbebaute Grundstücke erhöhen. Ziel ist es, finanzielle Anreize für den Bau zu geben und dadurch Spekulanten auszubremsen und Wohnraum zu schaffen.
Die Grunderwerbsteuer bezahlen Sie als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie nur einmalig nach der Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und macht einen festgelegten Prozentsatz vom Kaufbetrag aus – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis.
Grundsteuerreform: Was ändert sich wann?
Ab 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer auf Basis einer neuen Bemessungsgrundlage gezahlt werden. Alle Eigentümer in Deutschland wurden angehalten, bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Das Finanzamt nutzt die dortigen Angaben, um den jeweiligen Grundstückswert (= Grundsteuerwert) festzulegen und anhand einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag zu berechnen. Die Eigentümer bekommen daraufhin einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid zur Ablage ausgehändigt. Die Städte bzw. Gemeinden erhalten die nötigen Daten, mit denen sie dann die neue Grundsteuer berechnen, die ab dem 1. Januar 2025 nach Erhalt des Grundsteuerbescheids von den Eigentümern zu zahlen ist. Das Bundesfinanzministerium teilte zuletzt mit, dass es vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern wird, bis die Höhe der jeweiligen Grundsteuer feststeht.
Hintergrund der Reform: 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Bemessung der Grundsteuer nach langer politischer Diskussion für verfassungswidrig – Grundstückswerte aus den Jahren 1935 und 1964 seien als Basis für den Einheitswert nicht mehr zeitgemäß. Die bisherige Regelung „behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich und verstoße so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung“. Ende November 2019 hat der Bundesrat der Grundsteuerreform zugestimmt.
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Was ändert sich konkret nach der Grundsteuerreform?
1. Änderung: Aktuelle Werte: Die Wertermittlung orientiert sich künftig an aktuellen Zahlen mit Stichtag 1. Januar 2022: dem Bodenrichtwert, der statistischen Nettokaltmiete für die Bewertung des Gebäudes, der Grundstücksfläche und wertverändernden Faktoren wie Alter und Art der Immobilie.
Ziel ist es, die Werte genauer und fairer zu bestimmen. Politik und Interessenvertreter versprechen sich so eine gerechtere Verteilung und höhere Akzeptanz der Steuerlast: „Ob ich in einer Villa in bester Lage wohne oder im unsanierten Altbau am Stadtrand, ist ein Unterschied und muss sich in der Grundsteuer widerspiegeln. Das ist wichtig, damit sie von den Menschen akzeptiert und als gerecht empfunden wird“, sagte zum Beispiel Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags zur Reform. Nach der Reform wird ein Teil der Grundstückseigentümer mehr zahlen als vorher, ein anderer Teil wird entlastet werden – aber die Gesamthöhe, die Städte und Gemeinden erhalten, soll ungefähr gleich bleiben.
2. Änderung: Messzahlen sinken: Die Steuermesszahlen werden deutlich nach unten angepasst, und sollen so die Wertsteigerung der Immobilien seit den Jahren 1935 und 1964 ausgleichen.
3. Änderung: Anpassung der Hebesätze: Kommunen sollen den Hebesatz so verändern, dass ihre Einnahmen konstant bleiben.
4. Änderung: Neue Grundsteuer C: Brachliegender, aber baureifer Grund wird mit der neu eingeführten Grundsteuer C einen höheren Hebesatz erhalten, um die Wohnbebauung zu fördern.
Führt die Reform zu steigenden Grundsteuern?
„Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind“, teilt das Bundesfinanzministerium auf seiner Webseite zur Grundsteuerreform mit.
Nach der Bekanntgabe des Reformbeschlusses kamen schnell erste Befürchtungen auf, viele Grundbesitzer müssten künftig mehr Grundsteuer zahlen als bisher. Die Grundsteuerreform soll grundsätzlich – als Ganzes gesehen – kostenneutral ausfallen. Die Kommunen sollen ungefähr die gleichen Einnahmen erzielen, die Grundbesitzer insgesamt nicht mehr zahlen. Hierfür müssen die Kommunen dann allerdings ihre Hebesätze entsprechend anpassen. Inwieweit die Kommunen das tatsächlich tun werden, ist allerdings nicht sicher, da sie nicht gesetzlich verpflichtet sind.
Das Portal vergleich.de geht zum Beispiel davon aus, dass die Beiträge für
- klassische Einfamilienhäuser und
- Großstadtbewohner bzw. begehrte Lagen eher steigen werden.
Geringere Beiträge erwartet man eher für
- Mehrfamilienhäuser und
- Bewohner von stukturschwachen Gegenden.
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Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Für die Berechnung der Grundsteuer wird ab 2025 der Einheitswert durch einen Grundsteuerwert mit Stichtag 1. Januar 2022 ersetzt. Der zuvor geltende Einheitswert wurde auf Grundlage des Grundstückswertes, und falls vorhanden, des Immobilienwertes zum Stichtag 1. Januar 1935 in Ostdeutschland und zum 1. Januar 1964 in Westdeutschland errechnet.
Das Finanzamt nutzt für die Berechnung der Steuerhöhe drei Faktoren: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
Steuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Wert des Grundbesitzes: Der Grundsteuerwert
Für die Berechnung der Grundsteuer ermittelt das Finanzamt zuerst den Grundsteuerwert. Er setzt sich nach dem Bundesmodell aus folgenden Aspekten zusammen:
- Bodenrichtwert
- Nettokaltmiete (statistische Ermittlung basierend auf der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde)
- Grundstücksfläche
- Grundstücksart
- Gebäudealter
Doch manche Bundesländer weichen vom Bundesmodell ab. Folgende Bundesländer machen von der Öffnungsklausel Gebrauch und errechnen den Grundsteuerwert nach abweichenden Kriterien:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
In den obigen fünf Bundesländern erfolgt die Ermittlung des Grundstückswerts für die Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude) nach landesspezifischen Regelungen. Die Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes haben die Regelungen für jedes Bundesland aufgeschlüsselt.
| Bundesland | Ländermodell | Erklärung |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | Es werden nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. |
| Bayern | wertunabhängiges Flächenmodell | Es werden nur die Flächen von Grundstück und Gebäude sowie die Gebäudenutzung berücksichtigt und mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Es werden nur die Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzfläche für die Berechnung des Grundsteuerwerts herangezogen und mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren | Es werden nur die Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzfläche genutzt und für die Ermittlung des Grundsteuerwerts mit einem Lage-Faktor multipliziert. |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Es werden nur die Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzflächen herangezogen und mit einer Äquivalenzzahl und einem Lage-Faktor multipliziert. Je besser die Lage, desto höher der Faktor. |
Die Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl wird für den zweiten Schritt der Grundsteuerberechnung gebraucht und unterscheidet sich je nach Grundstücksart. Ab 2025 wird sie auf etwa ein Zehntel des bisherigen Durchschnitts abgesenkt, um die Wertsteigerungen von Grundstücken und Immobilien seit 1935 in Ostdeutschland bzw. seit 1964 in Westdeutschland auszugleichen.
| Steuermesszahlen ab 2025: | |
|---|---|
| Wohngrundstücke: Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser | 0,31 Promille | Andere bebaute Grundstücke wie Geschäftsgrundstücke | 0,34 Promille |
| Unbebautes Grundstück | 0,34 Promille |
Das Saarland und Sachsen haben länderspezifische Steuermesszahlen vereinbart:
| Bundesland | Grundstücksart und Immobilie | Länderspezifische Steuermesszahl |
|---|---|---|
| Saarland | unbebautes Grundstück, Ein- und Zweifamilienhaus | 0,64 Promille |
| Sachsen | unbebautes Grundstück, Ein- und Zweifamilienhaus | 0,36 Promille |
Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl und erhält dadurch den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz multipliziert, um die zu zahlende Grundsteuer für den jeweiligen Eigentümer zu ermitteln.
Der Hebesatz der Gemeinde
Der Hebesatz ist der dritte Wert für die Berechnung der Grundsteuer. Er wird individuell von der jeweiligen Gemeinde erlassen, auf der das zu versteuernde Grundstück und ggf. Gebäude steht. Laut DIHK lagen die Hebesätze für die Grundsteuer B 2023 im Durchschnitt bei 554 Prozent, sie schwanken aber von Gemeinde zu Gemeinde stark. In 26 Gemeinden stieg der Hebesatz 2023 um 20 bis 49 Prozent, in 38 Gemeinden um 50 bis 100 Prozent und in 17 Gemeinden sogar um mehr als 100 Prozent. Die Spanne des Grundsteuer-Hebesatzes reichte von 80 Prozent in Ingelheim bis 947 Prozent in Oberusel.
Eine Beispielrechnung fürs Eigenheim ab 01.01.2025
Eine Familie erwirbt ihr Traumhaus in einer Ortschaft in Baden-Württemberg. Ihr Grundstück ist 1000 qm groß, die Wohnfläche beträgt 170 qm und der Bodenrichtwert liegt bei 305 Euro pro qm. Baden-Württemberg weicht vom Bundesmodell der Grundsteuerreform ab. Die Art der Bebauung spielt keine Rolle, es muss nur die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden, um den Grundsteuerwert zu berechnen:
| Grundstücksfläche x Bodenrichtwert | = Grundsteuerwert | 1000 qm x 305 € | = 305.000 € |
Der Grundsteuerwert von 305.000 Euro wird mit der Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Wenn ein Grundstück in Baden-Württemberg überwiegend zu Wohnzwecken benutzt wird, verringert sich die Messzahl von der im Bundesmodell geltenden Steuermesszahl von 1,3 Promille auf 0,91 Promille. Das macht 277,55 Euro.
| Grundsteuerwert x reduzierte Steuermesszahl | = Steuermessbetrag | 305.000 € x 0,91 ‰ | = 277,55 € |
Schließlich wird der Steuermessbetrag mit dem Hebesatz von 400 Prozent multipliziert und man erhält den jährlichen Grundsteuerbetrag.
| Steuermessbetrag x Hebesatz | = jährliche Grundsteuer |
| 277,55 € x 400 % | = 1.110,20 € |
Grundsteuer: Große regionale Unterschiede
In einer Studie, die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag von Haus & Grund Deutschland 2021 durchgeführt hat, wurde die Belastung einer Musterfamilie (Vierpersonenhaushalt mit Standard-Einfamilienhaus) durch die Grundsteuer B in den 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Dieses „Grundsteuerranking 2021“ zeigt die deutlichen Unterschiede in der Höhe der Steuerlast, je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro pro Jahr.
Am niedrigsten ist die Grundsteuer demnach in Gütersloh mit 323 Euro und in Regensburg mit 335 Euro im Jahr. In Berlin (686 Euro) und Duisburg (724 Euro) ist sie äußerst hoch – Spitzenreiter ist Witten in NRW mit 771 Euro.
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Häufig gestellte Fragen zum Thema Grundsteuer
Ändert sich die Grundsteuer beim Kauf/Verkauf?
Bei einem Kauf bzw. Verkauf des Grundstücks und der Immobilie – ohne bauliche Veränderungen – ändert sich lediglich der verantwortliche Steuerpflichtige, nicht jedoch die Steuerhöhe: Das Objekt hat vom Finanzamt eine eigene, feste Steuernummer zugeordnet bekommen, die nun auf den neuen Eigentümer laut Grundbuch übertragen wird. Man erhält aber einen eigenen, neuen Bescheid, der über die Gebühren informiert. Sollte allerdings Wohneigentum geteilt werden, bekommen die neuen Objekte eigene Steuernummern und entsprechende eigene Gebührenbescheide.
Wie findet man den Hebesatz der Gemeinde heraus?
Den Hebesatz der zuständigen Kommune für die Grundsteuer B findet man in der Gemeindesatzung, diese ist online oder direkt vor Ort einsehbar bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung. Er kann sich vom Hebesatz für Gewerbesteuer und von der Grundsteuer A unterscheiden.
Kann die Grundsteuer bei Vermietung umgelegt werden?
Ja, das geht: Anteilig zum Umlageschlüssel kann man die Gebühren als Nebenkosten an den Mieter weitergeben.
Kann die Grundsteuer erhöht werden?
Da die Grundsteuer eine sehr wichtige Einnahmequelle für Städte, Kommunen und Gemeinden ist, werden Hebesätze vielerorts regelmäßig angehoben, gerade in Zeiten knapper öffentlicher Haushalte. Eine Erhöhung folgt auch, wenn auf dem bis dato unbebauten Grundstück ein Eigenheim errichtet oder an eine vorhandene Immobilie angebaut wird, das heißt: wenn der Wert des Grundstücks steigt. Bei genehmigungspflichtigen Bauten wird das Finanzamt dann einen neuen Wert festlegen.
Muss man auch für ein Erbbaurechtgrundstück Grundsteuer zahlen?
Obwohl er nicht der Grundbesitzer ist, muss tatsächlich der Erbbauberechtigte, also der Pächter, die Grundsteuer zahlen, da er für das Finanzamt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ gilt. Die Höhe wird genauso berechnet, wie beim Kauf des Grundstücks.
Wie wird die Grundsteuer entrichtet?
Den Steuerbescheid erhält man vom zuständigen Finanzamt und dorthin geht auch die Zahlung. Der Bescheid ergeht über einen jährlichen Steuerbetrag, er ist jedoch vierteljährlich zahlbar, und zwar jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Zahlungspflichtig ist, wer zum 1. Januar eines Jahres im Grundbuch als Eigentümer geführt wird. Im Falle eines Verkaufs während des Jahres kann im Kaufvertrag festgelegt werden, in welcher Höhe der Käufer die Steuerlast der restlichen Monate an den Verkäufer entrichtet.
Kann man sich von der Grundsteuer befreien lassen?
Grundsätzlich müssen bestimmte gemeinnützige Organisationen (Vereine, Kirchen) und öffentliche Einrichtungen ihren Grundbesitz nicht versteuern. Private Eigentümer können nur unter besonderen Bedingungen von der Zahlung der Grundsteuer ausgenommen werden – etwa bei Leerstand aufgrund eines schwierigen regionalen Immobilienmarkts oder sanierungsbedingt:
Befreiungsgrund Mietausfall ohne eigenes Verschulden:
Steht eine Mietwohnung wegen eines Wasserschadens, eines Brandes oder wegen fehlender Nachfrage leer, kann man eine Minderung der Grundsteuer beantragen. Man muss jedoch in letzterem Fall nachweisen, dass man sich aktiv um Vermietung bemüht hat.
Befreiungsgrund Denkmalschutz:
Bei außergewöhnlich hohen Umbau- und Erhaltungskosten von denkmalgeschützten Immobilien, die die Rendite aus dem Objekt deutlich übersteigen, ist eine Minderung oder Befreiung möglich.
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