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Die Berechnung der Grundsteuer: Das muss man wissen

Ein entscheidender Posten beim Hausbau und -kauf sind die laufenden Unterhaltskosten der zukünftigen Immobilie. Eine nicht zu unterschätzende Position: die Grundsteuer: Wann müssen Sie als Hausbesitzer die Steuer bezahlen? Wie hoch fällt sie aus und was müssen Eigentümer noch alles darüber wissen? Unser Ratgeber klärt auf.

Das Wichtigste zur Grundsteuer auf einen Blick:

  • Jeder Grundstücksbesitzer zahlt Grundsteuer – dazu zählt auch die Eigentumswohnung (und zwar anteilig an der Größe des Grundstücks)
  • Sie ist die zweitwichtigste Einnahmequelle der Kommunen
  • Die Berechnung dieser „Realsteuer“ ist kompliziert und basiert auf dem Grundstückswert und vorhandenen oder neugebauten Gebäuden
  • Aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und Hebesätze variiert die Steuer von Region zu Region deutlich – zwischen durchschnittlich 323 und 771 Euro/Jahr
  • Ab dem 1. Januar 2025 gelten aufgrund der 2019 beschlossenen Grundsteuerreform neue Regelungen zur Grundsteuer

Grundsteuer – was ist das eigentlich?

Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, zahlt Grundsteuer. Steuerschuldner ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Die Grundsteuer ist als sogenannte Substanzsteuer bzw. Realsteuer objektbezogen konzipiert. Die Steuer wird jährlich zu Jahresbeginn von der Gemeinde/Kommune bzw. der Stadt erhoben und in der Regel vierteljährlich eigezogen. Da die Grundlagen für die Berechnung sich einerseits in Ost- und Westdeutschland unterscheiden und andererseits jede Gemeinde einen eigenen Hebesatz festlegt, hängt die Höhe der Kosten sehr stark von der Region des Grundstücks ab. Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern – sie wird schon seit der Kaiserzeit erhoben. Zudem ist sie nach der Gewerbesteuer als zweitwichtigste Einnahmequelle für die Kommunen eine der einträglichsten Steuern überhaupt und spült insgesamt bis zu 15 Milliarden Euro in die Gemeindekassen.

Grundsätzlich kennt der Gesetzgeber zwei Arten von Grundsteuern:

  • Grundsteuer A: Grundstücksfläche für die Nutzung durch Forst- und Landwirtschaft
  • Grundsteuer B: Bebautes oder unbebautes Grundstück für bauliche oder andere Nutzung

Und: Nach der 2019 beschlossenen Grundsteuerreform (siehe im Detail weiter unten) wird spätestens im Jahr 2025 noch eine dritte Art eingeführt werden, die Grundsteuer C. Hier wird auf baureife, aber unbebaute Grundstücke optional durch die Kommunen ein höherer Hebesatz festgelegt, sofern keine Bebauung vorgenommen wird. Mit der Grundsteuer C sollen Spekulanten ausgebremst und gleichzeitig Anreize gegeben werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Was ist der Unterschied der Grundsteuer zur Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer bezahlen Sie als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie nur einmalig nach der Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und macht einen festgelegten Prozentsatz vom Kaufbetrag aus – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer ist relativ kompliziert. Das Finanzamt nutzt für die Berechnung der Steuerhöhe drei Komponenten bzw. Faktoren:

1. Den Grundstücks- bzw. Einheitswert:

Die Behörde ermittelt, wie hoch der Wert von Grund und (falls vorhanden) Immobilie zum Stichtag 1.1.1935 in Ostdeutschland und zum 1.1.1964 in Westdeutschland gewesen wäre. Für ein leeres Grundstück ist die Kalkulation demnach sehr einfach, denn es wird lediglich der Bodenrichtwert aus dem Stichjahr mit der Grundstücksfläche in Quadratmetern multipliziert. Wird ein Haus neu errichtet oder ist schon ein Bau vorhanden, erstellt das Finanzamt eine Ertragswert- oder Sachwertberechnung – auf Basis der Zahlen von 1935 bzw. 1964:

Das Ertragswertverfahren wird von den Finanzämtern für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien herangezogen. Dazu wird auf die Jahresrohmiete, die ein Mieter 1964 oder 1935 hätte zahlen müssen, ein Multiplikator angewendet. Dieser berücksichtigt Faktoren, die den Wert erhöhen oder mindern, wie etwa Alter, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung des Hauses.

Lässt sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht feststellen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier werden die Werte von Grundstück, Gebäude und Außenanlage zusammengerechnet – auf Basis ihrer Herstellungskosten von 1964 beziehungsweise 1935. Das Sachwertverfahren wird vor allem für frühere Luxushäuser und besonders hochwertige Grundstücke genutzt.

2. Die Grundsteuermesszahl:

Dieser Faktor ist im Steuergesetz verankert. Eine Tabelle gibt den Überblick über die Promillesätze in den alten Bundesländern:

Alte Bundesländer

Einfamilienhaus bis 38.346,89 Euro: 2,6 ‰
Einfamilienhaus für alles, was 38.346,89 Euro übersteigt: 3,5 ‰
Zweifamilienhaus: 3,1 ‰
Andere Wohnimmobilien: 3,5 ‰
Land- und Forstwirtschaft: 6 ‰

Die Grundsteuermesszahl unterscheidet sich ebenfalls in den neuen Bundesländern, hier sind 5-10 ‰ anzusetzen – sie liegt somit merklich höher als in Westdeutschland.

Neue Bundesländer

Grundsteuermesszahlen neue Bundesländer
Grundstücksgruppen
Gemeindegruppen (Einwohner)
bis 25.000 Von 25.000 bis
1.000.000
über 1.000.000
Altbauten ohne Einfamilienhäuser 10 10 10
Neubauten ohne Einfamilienhäuser 8 7 6
Einfamilienhäuser Altbauten
bis 15.338,76 EUR Einheitswert
10 8 6
übersteigender Betrag 10 10 10
Einfamilienhäuser Neubauten
bis 15.338,76 EUR Einheitswert
8 6 5
übersteigender Betrag 8 7 6
unbebaute Grundstücke 10 10 10

3. Der Hebesatz der Kommune:

Der Hebesatz ist ein Wert, der individuell von der Kommune erlassen wird. Nach Angaben der IHK liegt der Durchschnitt bundesweit 2019 bei 539 %, er schwankt von Kommune zu Kommune zwischen dem Minimum von 80 % und dem Höchstsatz von 995 %.

Formeln für die Berechnung der Grundsteuer:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = jährlicher Steuerbetrag

Eine Beispielrechnung fürs Eigenheim:

Eine Familie erwirbt ihr Traumhaus in einer Ortschaft in Baden-Württemberg. Kurz darauf erhält sie vom zuständigen Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag. Ihre Immobilie bzw. das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück ist vom Finanzamt mit 44.000 Euro Wert (Stichtag 1964) angesetzt worden. Daraus berechnet sich nun der Messbetrag:

38.346,89 x 2,6 ‰ = 99,70 Euro
44.000 - 38.346,89 Euro= 5.653,11 x 3,5 ‰ = 19,79 Euro
99,70 + 19,79 = 119,49 Euro

Kurz darauf folgt ein weiterer Bescheid der Behörde über die zu entrichtende Gebühren. Der Hebesatz der Ortschaft ist darin mit 340 % angegeben:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuern/ Jahr
119,49 Euro x 340 % = 406,27 Euro

Die jährlichen Gebühren betragen für unsere Familie 406,27 Euro und sind in vier Raten zu begleichen. Den Hebesatz der Kommune für die Grundsteuer B findet man in der Gemeindesatzung (siehe auch die FAQ).

Grundsteuer: große regionale Unterschiede

In einer Studie, die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag von Haus & Grund Deutschland 2018 durchgeführt hat, wurde die Belastung einer Musterfamilie (Vierpersonenhaushalt mit Standard-Einfamilienhaus) durch die Grundsteuer B in den 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Dieses „Grundsteuerranking 2018“ zeigt die deutlichen Unterschiede in der Höhe der Steuerlast, je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro pro Jahr.
Am niedrigsten ist die Grundsteuer demnach in Gütersloh mit 323 Euro und in Regensburg mit 335 Euro im Jahr. In Berlin (686 Euro) und Duisburg (724 Euro) ist sie äußerst hoch – Spitzenreiter ist Witten in NRW mit 771 Euro.


FAQ Grundsteuer: Was muss ein Eigentümer über die Grundsteuer wissen?

1. Ändert sich die Grundsteuer beim Kauf/Verkauf?

Bei einem Kauf bzw. Verkauf des Grundstücks und der Immobilie – ohne bauliche Veränderungen – ändert sich lediglich der verantwortliche Steuerpflichtige, nicht jedoch die Steuerhöhe: Das Objekt hat vom Finanzamt eine eigene, feste Steuernummer zugeordnet bekommen, die nun auf den neuen Eigentümer laut Grundbuch übertragen wird. Man erhält aber einen eigenen, neuen Bescheid, der über die Gebühren informiert. Sollte allerdings Wohneigentum geteilt werden, bekommen die neuen Objekte eigene Steuernummern und entsprechende eigene Gebührenbescheide.

2. Wie findet man den Hebesatz der Gemeinde heraus?

Den Hebesatz der zuständigen Kommune für die Grundsteuer B findet man in der Gemeindesatzung, diese ist online oder direkt vor Ort einsehbar bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung. Er kann sich vom Hebesatz für Gewerbesteuer und von der Grundsteuer A unterscheiden.

3. Kann die Grundsteuer bei Vermietung umgelegt werden?

Ja, das geht: Anteilig zum Umlageschlüssel kann man die Gebühren als Nebenkosten an den Mieter weitergeben.

Tipp: Plant man beispielsweise ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Mehrfamilienhaus, kann man die Grundfläche der Wohnbereiche als Verteilungsschlüsssel ansetzen und einen Teil der Grundsteuer für die vermieteten Wohnungen an die Mieter weiterreichen.

4. Kann die Grundsteuer erhöht werden?

Da die Grundsteuer eine sehr wichtige Einnahmequelle für Städte und Kommunen ist, werden Hebesätze vielerorts regelmäßig angehoben, gerade in Zeiten knapper öffentlicher Haushalte. Eine Erhöhung folgt auch, wenn auf dem bis dato unbebauten Grundstück ein Haus errichtet oder an eine vorhandene Immobilie angebaut wird, das heißt: wenn der Wert des Grundstücks steigt. Bei genehmigungspflichtigen Bauten wird das Finanzamt dann einen neuen Wert festlegen.

5. Muss man auch für ein Erbbaurechtgrundstück Grundsteuer zahlen?

Obwohl er nicht der Grundbesitzer ist, muss tatsächlich der Erbbauberechtigte, also der Pächter, die Grundsteuer zahlen, da er für das Finanzamt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ gilt. Die Höhe wird genauso berechnet, wie beim Kauf des Grundstücks.

6. Wie wird die Grundsteuer entrichtet?

Den Steuerbescheid erhält man vom zuständigen Finanzamt und dorthin geht auch die Zahlung. Der Bescheid ergeht über einen jährlichen Steuerbetrag, er ist jedoch vierteljährlich zahlbar, und zwar jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Zahlungspflichtig ist, wer zum 1. Januar eines Jahres im Grundbuch als Eigentümer geführt wird. Im Falle eines Verkaufs während des Jahres kann im Kaufvertrag festgelegt werden, in welcher Höhe der Käufer die Steuerlast der restlichen Monate an den Verkäufer entrichtet.

7. Kann man sich von der Grundsteuer befreien lassen?

Grundsätzlich müssen bestimmte gemeinnützige Organisationen (Vereine, Kirchen) und öffentliche Einrichtungen ihren Grundbesitz nicht versteuern. Private Eigentümer können nur unter besonderen Bedingungen von der Zahlung der Grundsteuer ausgenommen werden – etwa bei Leerstand aufgrund eines schwierigen regionalen Immobilienmarkts oder sanierungsbedingt:

Befreiungsgrund Mietausfall ohne eigenes Verschulden:

Steht eine Mietwohnung wegen eines Wasserschadens, eines Brandes oder wegen fehlender Nachfrage leer, kann man eine Minderung der Grundsteuer beantragen. Man muss jedoch in letzterem Fall nachweisen, dass man sich aktiv um Vermietung bemüht hat.

Befreiungsgrund Denkmalschutz:

Bei außergewöhnlich hohen Umbau- und Erhaltungskosten von denkmalgeschützten Immobilien, die die Rendite aus dem Objekt deutlich übersteigen, ist eine Minderung oder Befreiung möglich.


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Grundsteuerreform: Was ändert sich wann?

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Bemessung der Grundsteuer nach langer politischer Diskussion für verfassungswidrig – Grundstückswerte aus den Jahren 1935 und 1964 seien als Basis für den Einheitswert nicht mehr zeitgemäß. Die bisherige Regelung „behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich und verstoße so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung“.

Ende November 2019 hat der Bundesrat der Grundsteuerreform zugestimmt. Zum 1. Januar 2022 sollen die etwa 36 Millionen Grundstücke in der Bundesrepublik erstmalig nach neuem Recht bewertet werden. Die Grundsteuerbescheide nach neuem Recht sind dann ab 1. Januar 2025 zahlungspflichtig.

Was ändert sich konkret nach der Grundsteuerreform?

1. Änderung: Aktuelle Werte: Die Wertermittlung orientiert sich künftig an aktuellen Zahlen: dem Bodenrichtwert, der statistischen Nettokaltmiete für die Bewertung des Gebäudes und wertverändernden Faktoren wie Alter und Art der Immobilie.

Ziel ist es, die Werte genauer und fairer zu bestimmen. Politik und Interessenvertreter versprechen sich so eine gerechtere Verteilung und höhere Akzeptanz der Steuerlast: „Ob ich in einer Villa in bester Lage wohne oder im unsanierten Altbau am Stadtrand, ist ein Unterschied und muss sich in der Grundsteuer widerspiegeln. Das ist wichtig, damit sie von den Menschen akzeptiert und als gerecht empfunden wird“, sagte zum Beispiel Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags zur Reform. Nach der Reform wird ein Teil der Grundstückseigentümer mehr zahlen als vorher, ein anderer Teil wird entlastet werden – aber die Gesamthöhe, die Gemeinde und Gemeinden erhalten, soll ungefähr gleich bleiben.

2. Änderung: Messzahlen sinken: Die Steuermesszahlen werden deutlich nach unten angepasst, und sollen so die Wertsteigerung der Immobilien seit den Jahren 1935 und 1964 ausgleichen.

3. Änderung: Anpassung der Hebesätze: Kommunen sollen den Hebesatz so verändern, dass ihre Einnahmen konstant bleiben.

4. Änderung: Neue Grundsteuer C: Brachliegender, aber baureifer Grund wird mit der neu eingeführten Grundsteuer C einen höheren Hebesatz erhalten, um die Wohnbebauung zu fördern.

Führt die Reform zu steigenden Grundsteuern?

„Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind“, teilt das Bundesfinanzministerium auf seiner Webseite zur Grundsteuerreform mit.

Nach der Bekanntgabe des Reformbeschlusses kamen schnell erste Befürchtungen auf, viele Grundbesitzer müssten künftig mehr Grundsteuer zahlen als bisher. Die Grundsteuerreform soll grundsätzlich – als Ganzes gesehen – kostenneutral ausfallen. Die Kommunen sollen ungefähr die gleichen Einnahmen erzielen, die Grundbesitzer insgesamt nicht mehr zahlen. Hierfür müssen die Kommunen dann allerdings ihre Hebesätze entsprechend anpassen. Inwieweit die Kommunen das tatsächlich tun werden, ist allerdings nicht sicher, da sie nicht gesetzlich verpflichtet sind.

Das Portal vergleich.de geht zum Beispiel davon aus, dass die Beiträge für

  • klassische Einfamilienhäuser und
  • Großstadtbewohner bzw. begehrte Lagen eher steigen werden

Weniger Beiträge erwartet man eher für

  • Mehrfamilienhäuser und
  • Bewohner von stukturschwachen Gegenden

Fazit: Grundsteuer nicht unterschätzen

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine extrem wichtige Einnahmequelle. Ihre Berechnung ist jedoch kompliziert und die noch aktuelle Berechnungsmethode basiert als Grundlage auf veralteten, längst nicht mehr realitätsnahen Werten von 1935 bzw. 1964. Darum ist die kommende Reform aus Gerechtigkeitsgründen zu begrüßen.

Für Bauherren und angehende Eigenheimbesitzer gilt aber grundsätzlich: Die Grundsteuer sollte als Kostenfaktor nicht unterschätzt werden! Legt man die oben genannte Studie von 2018 zugrunde, liegt der durchschnittliche Grundsteuerbetrag für ein Einfamilienhaus in einer deutschen Großstadt bei 470 Euro. Alleine im üblichen Rahmen einer Hausfinanzierung, also innerhalb von 20-25 Jahren Laufzeit, werden somit durchschnittlich 9.400 – 11.750 Euro Grundsteuer fällig – in vielen Gegenden, vor allem den Ballungszentren, noch deutlich mehr.

Wer also auf den Euro gucken muss beim Bau und besonders sparsam bauen möchte, der sollte sich durchaus über die Höhe der Grundsteuer informieren, die von Kommune zu Kommune und Bundesland zu Bundesland stark schwanken kann.

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Schlagworte: bauen, Hausbau, Hausplanung, Kosten

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