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So finden Sie die optimale Grundstücksgröße beim Hausbau

Mit der Realisierung des Eigenheims kommen unzählige Fragen auf. Doch eine der elementarsten Fragen ist die Größe des Grundstücks. Denn davon ist die realisierbare Größe des Eigenheims maßgeblich abhängig. Passt mein Traum-Einfamilienhaus auf 500 Quadratmeter? Wie viel Platz benötigt ein Bungalow? Welche Grundstücksgröße ist perfekt für eine 150 Quadratmeter große Stadtvilla? Wie Sie die optimale Grundstücksgröße für Ihr zukünftiges Eigenheim ausloten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Das Wichtigste zur Grundstücksgröße auf einen Blick:

  • Zu beachten sind Vorgaben bezüglich der Mindestabstandsflächen zu den Nachbarn.
  • Kommunale Bebauungspläne enthalten präzise Vorgaben zu Art und Umfang der möglichen Bebauung.
  • Aus den Bebauungsplänen ergeben sich meistens die zugelassene Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Diese bestimmen die Größe der Bebauung im Verhältnis zur Grundstücksfläche.
  • Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die Bebauung an der Umgebung orientieren.

Welche Faktoren gibt es bei der Grundstücksgröße zu beachten?

In manchen Vorstellungen künftiger Baufamilien steht das Traumhaus vermutlich auf einem 1.000 qm Grundstück mit einer Grundfläche von mindestens 20×20 Metern. Die Realität ist allerdings ernüchternder, denn Baugrund wird knapp. Das merkt man zum einen am Bodenrichtwert, dem Preis der Grundstücke, und zum anderen natürlich an der Verfügbarkeit. Waren früher noch Grundstücksgrößen von 800 bis 1000 qm üblich, sind es heute eher 400 bis 600 qm. Dabei gibt es in Deutschland je nach Region gravierende Unterschiede, was Preis und Verfügbarkeit angeht.

Hinzu kommt, dass dem Eigentümer eines Grundstücks nicht selbst überlassen ist, was und wie er darauf bauen möchte. Reguliert werden diese Bauvorhaben durch die Landesbauordnungen und durch kommunale Bebauungspläne. Wer ein etwa 200 qm großes Einfamilienhaus mit zwei Stockwerken plant, muss demnach erst ein dafür geeignetes Grundstück finden. Wer allerdings ein 200 qm großes Grundstück gefunden hat, muss sich bei der Planung des Hauses an die gegebenen Regularien halten.

Die Grundstückspreise in Deutschland sind stetig gestiegen. Im Jahr 2018 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei 205 Euro, im Jahr 2021 bei 270 Euro. Die Preise variieren je nach Lage und Größe. In Städten wie Berlin, Hamburg und München liegen die Preise durchschnittlich zwischen 700 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. In manchen Gegenden kann es sogar noch teurer werden.

Was wird bei der Bebauung vorgeschrieben?

Ein Wörtchen mitzureden bei der Bestimmung Ihrer Grundstücksgröße haben vor allem Bauordnungen und Bebauungspläne. Die Landesbauordnungen sind im Wesentlichen relevant für die einzuhaltenden Mindestabstände zu Nachbargrundstücken. Je nach Bundesland variieren diese. In Bayern und Nordrhein-Westfalen sind beispielsweise als Abstandsfläche in der Regel 0,4 H (40% der Wandhöhe) zum Nachbargrundstück freizuhalten. Der einzuhaltende Mindestabstand zum Nachbargrundstück muss auf jeden Fall aber mindestens 3 m betragen. Vorstehende Gebäudeteile wie Balkone, Erker oder Gauben werden nicht berücksichtigt. Bedeutender sind jedoch die Bebauungspläne der Gemeinden. Sie enthalten detaillierte Vorgaben zu Art und Umfang der Bebauung.

Wichtig: Bereits vor dem Grundstückskauf sollte geprüft werden, welche Immobilie in Art und Größe auf dem Baugrund erlaubt ist. Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Laut Bauplanungsrecht muss sich ein Gebäude entsprechend der Grundstücksfläche, die es einnimmt, einfügen. Es darf sich nicht wesentlich von benachbarten Gebäuden unterscheiden.

Folgenden Kennzahlen haben im Rahmen der jeweiligen Bebauung eine wichtige Bedeutung:

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, zu welchem Anteil das Grundstück überbaut werden darf. Liegt die GRZ beispielsweise bei 0,4, darf das Grundstück zu 40 Prozent überbaut werden. Wichtig: Zu den 40 Prozent gehören auch Garage, Carport, Zufahrten und Nebenanlagen. Ein Wert übrigens, der in vielen Bebauungsplänen üblich ist. Liegt beispielsweise ein Grundstück mit 400 qm vor, dürfen bei einer GRZ von 0,4 maximal nur 160 qm bebaut werden.

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt die Anzahl der Quadratmeter Geschossfläche an, die je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal errichtet werden darf. Also, wie viel Quadratmeter Wohnfläche, oder auch Bruttogrundfläche (BGF) darf insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden. Beispiel: Bei einer Grundstücksfläche von 800 qm und einer Geschossflächenzahl von 0,4 ergibt sich eine maximale Geschossfläche von 320 qm. Die Geschossflächenzahl dagegen lässt sich berechnen, indem die Flächen aller Vollgeschosse addiert werden.

Welches Haus kann man auf einem 500 qm Grundstück bauen?

Für ein Haus auf 500 qm Grundstück eignen sich verschiedene Haustypen: Eine Fläche von 500 qm bietet ausreichend Platz für ein großzügiges Einfamilienhaus mit 160 qm Wohnfläche und weitläufiger Gartenfläche, einen 120 qm großen Bungalow mit Wohlfühlgarten oder eine Stadtvilla mit 220 qm Wohnfläche.

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Zum Ratgeber

Wie finde ich das passende Grundstück für den Hausbau?

Die Suche nach einem geeigneten Grundstück für Ihre Immobilie kann eine Herausforderung sein. Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie sich auf einen Standort festlegen. Beschränken Sie den Umkreis jedoch nicht zu sehr, denn es erschwert die Suche. Seien Sie flexibel und ziehen Sie auch Nachbarorte in Betracht. Dann stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, damit Sie das passende Grundstück finden.

Sie können in Immobilienportalen, Zeitungen oder lokalen Behörden nach verfügbaren Grundstücken suchen.
Örtliche Gerichte listen Grundstücke zur Zwangsversteigerung auf.
Sie können einen Immobilienmakler beauftragen, was aber kostspielig ist.
Manchmal hilft eine Erkundungstour und die direkte Kontaktaufnahme mit Grundstückseigentümern.
Das Erbbaurecht (ehemals als Erbpacht bekannt) bietet die Möglichkeit, ein Grundstück zu pachten und darauf zu bauen, ohne dass man Eigentümer sein muss.
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Die richtige Grundstücksgröße für verschiedene Haustypen

Die benötigte Grundstücksfläche hängt letztlich auch immer vom entsprechenden Haustyp ab. Ob Reihenhaus, Doppelhaus, Einfamilienhaus oder Bungalow – jedes Haus hat seine individuellen Anforderungen. Ein freistehendes Einfamilienhaus benötigt eine größere Fläche als ein Reihenhaus. Hier ein paar Beispielrechnungen als Orientierungswerte:

Einfamilienhaus

Ein freistehendes Einfamilienhaus hat typischerweise eine Wohnfläche von rund 160 qm. Aufgeteilt auf ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss, wird eine Grundfläche von circa 100 qm benötigt. Hinzu kommen zwei Autostellplätze, die laut Bauordnung meist bei einem EFH vorgeschrieben sind. Mit zwei Stellplätzen kommen wir auf eine benötigte Grundfläche von insgesamt circa 140 qm. Als Faustregel für die Gartenfläche wird häufig das Doppelte der bebauten Fläche eingeplant, sprich 280 qm. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 und einem Mindestabstand von drei Metern lässt sich also ein Einfamilienhaus auf einer Grundstücksgröße von wenigstens 420 qm gut darstellen.

Flächenbedarf Einfamilienhaus

  • Grundfläche: 100 qm
  • Wohnfläche: 160 qm
  • Stellplatz: 40 qm
  • Garten: 280 qm
  • = 420 qm Grundstücksfläche
Beachten Sie: In Niedersachsen wurde die Pflicht abgeschafft, für Wohngebäude PKW-Stellplätze zu schaffen. Seit dem 1. Juli 2024 müssen Baufamilien keine Stellplätze mehr in ihre Grundstücksplanung einbeziehen.

Stadtvilla

Eine Stadtvilla benötigt im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus weniger Grundfläche. Der Grund sind die beiden Vollgeschosse: Für eine Stadtvilla mit einer Wohnfläche von 160 qm reichen 80 qm Grundfläche aus, da Erd- und Obergeschoss gleich groß sind. Zwar werden Stadtvillen tendenziell eher auf größeren Grundstücken gebaut – der Flächenbedarf ist dank der Vollgeschosse aber generell niedriger als bei freistehenden Einfamilienhäusern.

Flächenbedarf Stadtvilla

  • Grundfläche: 80 qm
  • Wohnfläche: 160 qm
  • Stellplatz: 40 qm
  • Garten: 240 qm
  • = 360 qm Grundstücksfläche

Bungalow

Bei einem Bungalow sollten die Ausmaße des Grundstücks größer ausfallen, da die Wohnfläche der Grundfläche entspricht. Mit einer Wohnfläche von 160 qm plus 40 qm für Stellplätze ergibt sich eine Grundfläche von 200 qm. Kommt jetzt noch die doppelte Menge an Gartenfläche hinzu, ergibt sich ein Grundstücksbedarf von mindestens 600 qm für einen Bungalow.

Flächenbedarf Bungalow

  • Grundfläche: 160 qm
  • Wohnfläche: 160 qm
  • Stellplatz: 40 qm
  • Garten: 400 qm
  • = 600 qm Grundstücksfläche

Doppelhaushälfte & Reihenhaus

Praktisch an Reihenhäusern und Doppelhaushälften ist, dass mindestens zu einer Seite die Abstandswahrung wegfällt. Das senkt zum einen den Flächenbedarf für das Grundstück und zum anderen werden Reihenhäuser und Doppelhaushälften vermehrt in drei Geschossen gebaut, was den Bedarf an Quadratmetern zusätzlich verringert. Oft reicht schon eine Grundfläche von 60 bis 70 qm. Plus Stellplatz und Garage ergibt das eine bebaute Fläche von circa 100 qm. Auch hier lassen sich 200 qm Garten einplanen, was einer gesamten Grundstücksfläche von 300 qm für eine Doppelhaushälfte entspricht. Letztlich hängt die benötigte Fläche aber stark von der Anzahl der Geschosse ab. Wer hier Raum nach oben hat, könnte bei einem Reihenhaus auch mit einem 150 qm großen Grundstück auskommen.

Flächenbedarf Doppelhaushälfte & Reihenhaus

  • Grundfläche: 60 qm
  • Wohnfläche: 120 qm
  • Stellplatz: 40 qm
  • Garten: 200 qm
  • = 300 qm Grundstücksfläche

Fazit:

    Wer auf der Suche nach einem Grundstück ist, sollte schon im Vorfeld wissen, wie das Traumhaus auszusehen hat und klare Vorstellungen von Größe und Anzahl der Zimmer haben. Sollte das gewünschte Grundstück nicht auf dem Markt verfügbar sein, können Sie es auch andersherum angehen und sich die Immobilie auf Basis der zur Verfügung stehenden Grundfläche planen. Wichtig ist nur, dass Sie dabei immer einen Blick auf die geltenden Bebauungspläne und die Bauordnung haben.

Häufig gestellte Fragen zur Grundstücksgröße

Wie viel Fläche von meinem Grundstück darf ich bebauen?

Das hängt von den jeweiligen Bestimmungen Ihres Bundeslandes ab. Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und der zu bebauenden Fläche. Oft wird die GRZ mit 0,4 angegeben, was bedeutet, dass das Grundstück zu 40 % überbaut werden darf. Wichtig: Zu den 40 Prozent gehören auch Garage, Carport, Zufahrten und Nebenanlagen.

Ab welcher Grundstücksgröße muss ich Grundsteuern zahlen?

Sie müssen Grundsteuer für alle bebauten Grundstücke sowie baureife und noch nicht bebaute Grundstücke zahlen, unabhängig von ihrer Größe. Die Grundsteuer wird in der Regel jährlich gezahlt, ist aber vierteljährlich am 15. Februar, Mai, August und November fällig. Der Grundsteuerbescheid enthält den fälligen Betrag sowie weitere Gebühren wie Abwasser- oder Straßenreinigungsgebühren.

Eignen sich 400 Quadratmeter Grundstücke für den Hausbau?

400 Quadratmeter sind ausreichend für den Hausbau. Das heißt jedoch nicht, dass Sie ein Haus mit 400 Quadratmetern errichten dürfen. Wie viel Fläche Sie zum Hausbau nutzen dürfen, gibt die Grundflächenzahl (GRZ) vor. Nehmen wir eine GRZ von 0,5 an, dürfen Sie nur 200 Quadratmeter bebauen. Die bebaubare Fläche eines Grundstücks umfasst nicht nur das Hauptwohngebäude, sondern auch Nebengebäude wie Garage und Zufahrt.

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