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Als Bauherr die Baulasten im Blick haben

Baulast, Pflicht, Belastung – klingt irgendwie unangenehm, oder? Muss es aber nicht unbedingt, denn Baulasten stellen für Eigentümer sowohl Chance als auch Risiko dar. Doch was ist das eigentlich für eine „Last“ und welche Konsequenzen und Pflichten sind damit für Bauherren und Eigenheimbesitzer verbunden? Wir klären diese Fragen für Sie und zeigen Ihnen, in welcher Form Sie von Baulasten betroffen sein können, wenn Sie Ihr Traumhaus bauen möchten.

Definition: Was sind Baulasten?

Es handelt sich bei einer Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer freiwillig übernimmt. Er erklärt gegenüber der Baubehörde, dass er bereit ist, zugunsten eines Nachbargrundstücks auf ein bestimmtes Recht zu verzichten oder etwas zu dulden. Die Vorschriften variieren in den einzelnen Bundesländern und sind in der jeweiligen Landesbauordnung enthalten. Wobei Bayern eine Ausnahme ist, denn es ist das einzige Land, das keine Baulasten kennt. Die Eintragung der eingegangenen Pflichten wird im Baulastenverzeichnis des örtlichen Bauamtes vorgenommen.

Ein typisches Beispiel: Ihr Bauantrag wird von der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt, da die Pläne nicht ausreichend den erforderlichen Mindestabstand zur Grenze eines Nachbarn berücksichtigen. Von den notwendigen drei Metern fehlt Ihnen einer. Verpflichtet sich der Nachbar nun im Rahmen einer Baulast gegenüber dem Bauamt, diesen einen Meter auf seinem Grundstück nicht zu bebauen, kann Ihnen die Baugenehmigung trotzdem erteilt werden.

Was unterscheidet die Baulast von einer Grunddienstbarkeit?

Mit der Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer also, auf ein Recht zu verzichten oder eine bestimmte Einschränkung zu dulden. Bei der im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit hingegen überträgt der Eigentümer „privat“ einen Nutzen aus seinem Besitz an eine dritte Person. Hier ein Überblick:

Baulast Grunddienstbarkeit
öffentliches Recht privates Recht
eingetragen im Baulastenverzeichnis eingetragen im Grundbuch
Erklärung gegenüber der Baubehörde Erklärung gegenüber einem Begünstigten
verpflichtende Eintragung freiwillige (empfohlene) Eintragung

Welche Baulast-Arten gibt es?

Die Einordnung von Baulasten erfolgt nach Verwendungszweck. Hier die bekanntesten Baulasten:

  • Abstandsflächenbaulast: Diese verschiebt den Abstand für die Grenzbebauung. Die Abstandsflächenbaulast ist eine der häufigsten und umfasst die Verpflichtung, bestimmte Teile des eigenen Grundstücks zugunsten einer nicht ausreichenden Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück nicht zu bebauen.
  • Vereinigungsbaulast: Zwei angrenzende Grundstücke werden baurechtlich von den Eigentümern wie eines betrachtet und behandelt, zum Beispiel, wenn ein Gebäude auf beiden Flächen gebaut werden soll.
  • Erschließungsbaulast: Liegt ein Bauplatz abseits der Straße, darf die Erschließung über einen benachbarten Besitz erfolgen.
  • Anbaubaulast: Meint die Verpflichtung, unmittelbar an das grenzständige Gebäude des Nachbarn anzubauen. Geschlossene Straßenfronten in Städten entstehen, wenn der Anbau an benachbarte Häuser vorgeschrieben ist.
  • Stellplatzbaulast: Es kommt vor, dass für ein Bauprojekt eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen vorgeschrieben ist. Fehlt jedoch der Platz dafür, kann auf einem Nachbargrundstück eine Last eingetragen und dort die Parkfläche gebaut werden.

Baulasten eintragen: Wie und wo geht das?

Die Baulasteintragung ist eine freiwillige Entscheidung des Eigentümers und muss von ihm selbst beim örtlichen Bauamt beantragt werden, den Ansprechpartner findet man zum Beispiel online auf der Seite der Gemeinde. Danach ist die Baulast wirksam, die Verpflichtung gültig und die Behörde kann die Umsetzung einfordern. Übliche Unterlagen für den Antrag sind:

  • Planunterlagen (z.B. Lageplan)
  • Grundbuchauszug
  • Einverständniserklärung aller Betroffenen

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Was kostet eine Baulast?

Je nach Art der Last, dem Bearbeitungsaufwand und Wert reicht die Preisspanne von zwei- bis hin zu dreistelligen Beträgen, in Ausnahmefällen kann auch die 1.000 Euro-Grenze überschritten werden. Die Kosten trägt in der Regel der begünstigte Grundeigentümer.


Baulasten löschen: Was ist dazu notwendig?

Erste Voraussetzung für die Löschung einer Last ist, dass sie nicht benötigt wird – es besteht kein öffentliches Interesse mehr am Bestehen der Baulast. Beispielsweise hat sich das Bauvorhaben bei einer Abstandflächenbaulast zerschlagen und die Grenzbebauung kann wie gesetzlich vorgesehen beibehalten werden. Zweitens muss der Antragsteller der ursprünglichen Baulast auch zwingend die Löschung initiieren, denn Baulasten werden nicht automatisch gelöscht. Dann forscht das Bauamt bei den Beteiligten nach, ob die Last tatsächlich nicht mehr erforderlich ist.

Aber Achtung, die Tücke liegt hier im Detail: Falls bei häufigem Eigentümerwechsel der ursprüngliche Antragsteller nicht auffindbar sein sollte, kann die Suche nach dieser Person aufwändig und teuer werden. Dies schmälert womöglich den Kaufpreis.


Welche Folgen hat eine Baulast?

Geht ein Besitzer die Pflicht einer Baulast ein, wird das Konsequenzen für den Wert seiner Immobilie haben. Er verzichtet auf Rechte, die ihm eigentlich zustehen. Für diesen Verlust darf er eine Entschädigung erwarten, die er mit dem Nutznießer des Abkommens selbst verhandelt. Wie hoch der Wertverlust durch eine Baulast sein kann, ist unter anderem abhängig von folgenden Faktoren:

  • Der Größe der betroffenen Fläche
  • Belästigung und Einschränkungen durch Verkehr, Lärm, Abgase
  • Entstehenden Kosten
  • Grad der Einschränkung der Bebauung und der übrigen Nutzung

Die Zahlung kann als Einmalbetrag oder als regelmäßige Summe vereinbart werden. Dabei sollten beide auch bestimmen, wer eventuell entstehende Kosten auf dem belasteten Grund übernimmt. Für eine Verhandlungsbasis gibt es selbstverständlich Sachverständige, die die Wertermittlung übernehmen können. Alles in allem kann sich je nach Umfang der Baulast der Wiederverkauf einer „belasteten“ Immobilie etwas schwieriger gestalten.


Was geschieht beim Verkauf einer belasteten Immobilie?

Die Pflichten aus der Baulast gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Nur selten wird ein Objekt dadurch sehr schwer verkäuflich, es kann jedoch zu einem Preisnachlass im Zuge der Kaufpreisverhandlungen kommen. Die Immobilienbewertung durch einen Fachmann hilft bei der Preisermittlung.

Tipp: Nicht mehr benötigte Baulasten sollten schon vor dem Verkaufsangebot des Objekts gelöscht werden, damit bei potenziellen Interessenten keine Unsicherheit aufkommt.

Vorgehen beim Grundstückserwerb

Da die Baulasten nicht im Grundbuch stehen und der Notar nicht verpflichtet ist, das Kaufobjekt darauf zu überprüfen, sollten Sie sich selbst bei der Kommune über vorhandene Eintragungen informieren, also selbst Einblick nehmen ins Baulastenverzeichnis. Einige Gemeinden erheben für die Einsicht ins Verzeichnis eine geringe Gebühr, andere verlangen nur für eine Kopie oder Abschrift eine Bezahlung. Eigentlich ist der Verkäufer dafür verantwortlich, Ihnen eine bestehende Last mitzuteilen. Unterlässt es das, haben Sie voraussichtlich Mängelansprüche gegen ihn. Doch manchmal stammt die Last schon von einem Vorbesitzer oder ein Erbe veräußert das Objekt und der aktuelle Besitzer hat selbst keine Ahnung von der Existenz einer Last. Am Übergang der Pflicht auf Sie als Käufer ändert das jedoch nichts.


Wie sollten Bauherren vorgehen?

Stehen Sie kurz vor dem Kauf eines Baugrundstücks: Fragen Sie beim Verkäufer und beim Bauamt nach, ob eine Baulast eingetragen ist. Ist das der Fall und können Sie mit der Einschränkung leben, diskutieren Sie mit dem Verkäufer über einen entsprechend verminderten Preis.

Benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung eine Last auf einem angrenzenden Grundbesitz: Dann treten Sie mit dem Besitzer in Verhandlungen. Haben Sie ihn überzeugt, ist es seine Aufgabe, bei der Kommune den Antrag auf Baulast zu stellen.

Bittet hingegen ein Nachbar Sie um die Übernahme einer Baulast: Lassen Sie durch einen Experten feststellen, wie diese den Wert Ihres Besitzes beeinträchtigen würde. Sind Sie mit dem Vorhaben einverstanden, besprechen Sie den finanziellen Ausgleich.


Fazit: Blick ins Baulastenverzeichnis obligatorisch

Als Käufer eines Grundstücks tun Sie gut daran, die baurechtliche Ausgangslage vor dem Kauf so gut wie möglich zu klären. Denn: Ein Notar prüft zwar auf jeden Fall das Grundbuch und weist auf bestehende Grunddienstbarkeiten hin. Aber „über etwaige Baulasten hat sich der Käufer selbst zu informieren“, so heißt es in vielen Kaufverträgen. Also sollte immer geprüft werden, ob im Baulastenverzeichnis Eintragungen bestehen. Merke: Sind Belastungen eingetragen, haben diese Auswirkungen auf den Wert und möglicherweise auch die künftige Bebauung und Nutzung Ihres neuen Grundstücks.

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