Grenzbebauung und Abstandsflächen


Wie viel Abstand müssen Sie zum Nachbarn halten?

Der erste Schritt in Richtung Traumhaus ist endlich geschafft. Das Grundstück ist vorhanden und nun brennen Sie darauf, endlich mit dem Bau loszulegen. Doch unter Umständen ist die Freude über das eigene Bauland von kurzer Dauer.

Schon beim groben Abstecken der Maße Ihres späteren Hauses schaut der Nachbar mürrisch drein und verweist noch einmal darauf, dass doch genügend Abstand zwischen den Häusern liegen sollte.

Doch wie viel Freiraum ist ausreichend und wie sieht es mit einem Zaun oder einer Mauer an der Grundstücksgrenze aus? Unser Ratgeber gibt Ihnen alle Informationen, die Sie über den Bau am Rand Ihres Grundstücks benötigen.

Warum gibt es überhaupt Abstandsflächen?

Die erforderlichen Abstände, die ein Gebäude zu anderen Grundstücksgrenzen oder Immobilien einhalten muss, ist in Deutschland klar geregelt. Diese Mindestabstände haben dabei verschiedene Aufgaben.

Zum einen sollen sie dem Brandschutz dienen. Durch Abstände zwischen Häusern fällt es einem ausgebrochenen Feuer deutlich schwerer, auf das nächste Gebäude überzugreifen.

Zum anderen gewährleisten die Regelungen, dass die Bewohner auf Ihrem Grundstück ein gutes Wohnklima erleben können. Durch die Mindestabstände sollen sich die Besitzer auf Ihrem eigenen Hab und Gut nicht eingeengt fühlen und eine gewisse Sichtweite genießen.

Abstandsflächen bei der Grenzbebauung

Baugrube mit L-Steinen

Bauordnung ist nicht gleich Bauordnung

Die grundlegenden Richtlinien für Mindestabstände findet man in der Bauordnung. Allerdings haben alle Bundesländer verschiedene Ausführungen dieser Regelungen. Die Gesetze ähneln sich zwar in den meisten Fällen, sind im Detail aber doch unterschiedlich. Sie regeln allesamt Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden. Wir haben für Sie nachfolgend die Bauordnungen aller 16 Bundesländer zusammengefasst.

So errechnet sich der einzuhaltende Abstand zwischen Häusern aus der Gebäudehöhe. Diese wird einfach mit einem Wert von 0,25 bis 1,0 multipliziert. Mit welchem Wert hier gerechnet wird, ist Ländersache. Des Weiteren ist entscheidend, wo sich das bebaute Grundstück befindet.

Allgemein lässt sich hier festhalten, dass die Abstandsflächen in Stadtzentren meist deutlich geringer sind als in weniger bebauten Gebieten. Der Mindestabstand zwischen zwei Bauwerken liegt im Normalfall jedoch bei 3 m.

Die Berechnung der Mindestabstandsfläche

Wie groß beziehungsweise tief die Abstandsfläche (AF) bis zum äußeren Rand des Grundstücks sein muss, lässt sich mit einer einfachen Formel errechnen. Dazu werden der in der Bauordnung vorgegebene Faktor (F) der jeweiligen Bundesländer mit der Gebäudehöhe multipliziert. Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Dachhöhe (DH) selbst zusammen. Der Dachneigung (DN) entsprechend wird dann mit einem bundeslandabhängigen Dachfaktor (DF) errechnet, inwiefern die Dachhöhe die Mindestabstandsfläche beeinflusst. Die Formel zur Berechnung sieht dann wie folgt aus: AF = F×(H+DF×DH).

Berechnung der Abstandsfläche

Nutzen wir ein einfaches Beispiel zur Veranschaulichung: Ein 6 m hohes Haus mit Flachdach aus einem Randgebiet in Nordrhein-Westfalen müsste aufgrund des Faktors von 0,8 einen Mindestabstand von 4,8 m zur Grenze aufweisen. In Kerngebieten liegt der Faktor in diesem Bundesland allerdings lediglich bei 0,25. Hier läge der Mindestabstand zur Grenze also nur bei 1,5 m. Aufgrund von §6 der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung muss der Abstand zum Nachbargrundstück jedoch generell mindestens 3 m aufweisen. Hinzu kommen in der Praxis noch diverse Sonderregelungen und Ausnahmen.

Dachflächen in der Grenzbebauung

Dächer sind im Zusammenhang mit dem Abstand zur Grundstücksfläche von entscheidender Bedeutung. So werden alle Dachflächen, die einen Neigungswinkel von 70° oder mehr haben, in Deutschland voll zur Geschosshöhe hinzugezählt. Wenn ein Dach eine Neigung von unter 70° aufweist, wird in der Regel nur ein Drittel der Höhe der Dach- und Giebelfläche zur Gesamthöhe miteinbezogen. Dachwinkel von über 70° sind eine allerdings eine absolute Seltenheit. Sie treten meist nur bei Häusern mit Mansarddach auf. Doch selbst bei dieser Dachform werden in den wenigsten Fällen Dachwinkel erreicht, die größer als 70° sind.

Erweiterungen wie Erker, Gauben oder Balkone müssen der Einfachheit halber nicht zu den Maßen des Hauses hinzugezählt werden. Die gilt allerdings nur, wenn die Sonderbauteile nicht mehr als 1,5 m aus dem Gebäude herausragen und sich über weniger als ein Drittel der kompletten Fassade erstrecken.

Haus mit Mansarddach

Mansarddach mit 65° Neigung

Stärke der Dämmsysteme beachten

Verbundsysteme, die zur Wärmedämmung zählen, werden bis zu einer Dicke von 20 cm nicht für die Abstandsfläche berücksichtigt. So können auch bei bereits gebauten Häusern nachträglich Dämmmaßnahmen vorgenommen werden. Hier sollten Sie allerdings beachten, dass ab einer Dicke von 20 cm in vielen Bundesländern die normalen Regelungen der Abstandsflächen wieder in Kraft treten und beachtet werden müssen.

Wandaufbau_Dämmung

Wandaufbau eines Massivhauses

Eine Garage als Grundstücksgrenze?

Nebengebäude wie Garagen, Schuppen oder Carports dürfen dichter am Haus angegliedert werden. Da sie nicht als Aufenthaltsräume zählen, gelten hier andere Richtlinien bezüglich des Brandschutzes. So können Nebengebäude mit einer Wandhöhe von 3 m oder weniger auf die Grenze des Grundstücks gebaut werden, wenn die Grenzbebauung nicht länger als 9 m je Grundstücksgrenze ist und die Baugrenze nicht die Länge von 15 m überschreitet. Beim Bau von Garagen im Grenzbereich ist vor allem die Länge und Breite der Außenwände entscheidend. Bei Carports ist dagegen die Länge und Breite der Dachfläche extrem wichtig. Auch hier gelten verschiedenste Regelungen. Beispielweise dürfen Garagen in Hessen direkt an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. In anderen Bundesländern ist dies verboten.

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Die Bauordnungen der 16 Bundesländer

In dieser Tabelle erfahren Sie, welche Regelungen der Grenzbebauung in Ihrem Bundesland gelten.

Bundesland Regelung Faktor zur Errechnung der Abstandsfläche Faktor für Dach- und Giebelflächen Mindestabstand laut Bauordnung
Baden-Würrtemberg LBO §5 0,4 / in Kerngebieten 0,2 über 70° 1
über 45° 1/3
2,5m bei Außenwänden unter 5m Länge reichen 2m
Bayern BayBO §6 1
in Kerngebieten 0,5
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Berlin BauO Bln §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Brandenburg BbgBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
keine Angaben
Dach wird mit Faktor 1 gerechnet
3m
Bremen BremLBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
je nach Gebiet 2,5m möglich
Hamburg HBauO §6 0,4 über 70° 1
unter 70 Grad 1/3
2,5m
Hessen HBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Mecklenburg-Vorpommern LBau M-V §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Niedersachsen NBauO §5 0,5
in Sondergebieten 0,25 möglich
keine Angaben
Dach wird mit 1 gerechnet
3m
Nordrhein-Westfalen BauO NRW §6 0,8
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
Giebel unter 70° 1/3
3m
Rheinland-Pfalz LBauO §8 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Saarland LBO §7 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Sachsen SächsBO §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Sachsen-Anhalt BauO LSA §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Schleswig-Holstein LBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
über 45° 0,25
Giebel 0,5
3m
Thüringen ThürBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m

Stand: November 2018

Beispiele aus der Praxis

Ein mehrgeschossiges Einfamilienhaus in Baden-Würrttemberg ist insgesamt 6,5 m hoch. Die Neigung des 2,20 m hohen Daches liegt bei unter 70° und wird in diesem Fall mit einem Drittel gerechnet. In der Praxis ergibt das folgendes Rechenbeispiel: 0,4×(4,3m + 1/3×2,20m) = 2,01 m. Obwohl das Ergebnis 2,01 m, würde die Abstandsfläche in diesem konkreten Fall aufgrund der Regelungen der Baden-Würrtembergischen Landesbauordnung mindestens 3 m betragen.

Klassisches Einfamilienhaus

Ein klassischer Bungalow in Sachsen hat eine Gesamthöhe von 4,5 m. Die Dachhöhe beträgt 1,8 m. Da der Dachwinkel wieder kleiner als 70° ist, wird mit einem Drittel berechnet. So ergibt sich folgende Gleichung: 0,4×(2,7m + 1/3×1,8) = 1,32 m. Demnach wäre auch hier der Mindestabstand der Sächsischen Bauordnung von 3 m einzuhalten.

Moderner Bungalow

Der Bebauungsplan in der Grenzbebauung

Die Regeln eines Bebauungsplans stehen immer über den allgemeinen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. In der Praxis lassen sich diese nämlich eher weniger konsequent anwenden. Aus diesem Grund erlauben Bebauungspläne beispielsweise geringere Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden oder eine Bebauung der Grundstücksgrenze. Des Weiteren wird in diesen Plänen unter anderem festgelegt, wie viele Geschosse maximal errichtet werden dürfen, wo sich Baugrenzen befinden, wie groß maximal gebaut werden darf und in einigen Fällen auch, welche Dachformen zu verwenden sind.

Umgekehrt können allerdings auch die Bauordnungen der Bundesländer den Bebauungsplan einschränken. Falls dieser beispielsweise nachbarschaftliche oder öffentliche Belange beeinträchtigt, darf er in dieser Form nicht umgesetzt werden. Des Weiteren darf der Bebauungsplan nicht die Baukultur oder Baukunst von Örtlichkeiten einschränken. Wann dies der Fall ist, lässt sich pauschal nicht beantworten und ist immer situationsabhängig.

Beispiel

Bebauungsplan

In einem klassischen Bebauungsplan ist die rote Linie meist die sogenannte Baulinie. An dieser Linie müssen Hauptgebäude errichtet werden. So entsteht ein einheitliches Straßenbild und alle Häuser werden in einer Reihe errichtet. Würde es diese Linie nicht geben, könnten Bauherren selbst entscheiden auf welcher Höhe Ihres Grundstückes Sie mit dem Hausbau beginnen. Die blaue Linie ist in der Regel die sogenannte Baugrenze. Sie umgrenzt den restlichen Bereich, in dem das Hauptgebäude errichtet werden darf. Der Unterschied zur Baulinie besteht darin, dass bis zur Baugrenze gebaut werden darf, dies aber bei Bedarf nicht notwendig ist.

Tipp: Hier erfahren Sie mehr über das Thema Bebauungsplan.

Verstöße gegen den Bebauungsplan oder die Bauordnung

In Folge von Nicht- oder Missachtung der Bebauungsvorschriften auf einem Grundstück müssen Sie mit Strafen rechnen. Unter Umständen wird das gebaute Objekt sogar um- beziehungsweise zurückgebaut. Wenn das Gebäude zum Beispiel die Grenze zum Nachbarn überschreitet, kann dieser Einspruch erheben. Dies ist allerdings nur möglich, wenn das gebaute Objekt noch nicht fertig gestellt wurde.

Falls der Bau bereits vollendet wurde, kann der Nachbar lediglich seinen Anspruch auf eine sogenannte Überbaurente geltend machen. Diese Zahlung muss dann so lange erfolgen, wie die Bebauungsvorschriften noch missachtet werden. Die Höhe dieser Zahlung hängt zum einen von der bebauten Fläche und zum anderen von dem Verkehrswert des nicht mehr verwertbaren Grundstücks ab. Alternativ dazu kann der Nachbar auch einfach ein Stück seines Grundstücks an den Bauherren verkaufen.

So sollten Sie vorgehen:


Wir hoffen, dass Sie durch unsere Informationen einen ersten Einblick in das Thema Grenzbebauung erhalten haben. Missachtungen der Bauordnungen können sehr schnell zu einem Streitthema mit dem Nachbarn werden. Daher empfehlen wir, bei Bauten in der Nähe der Grundstücksgrenze stets die Meinung eines unabhängigen Experten einzuholen. Hier bietet es sich an, einfach bei der Gemeindeverwaltung nachzufragen und einen Termin mit einem Architekten oder Sachverständigen zu vereinbaren.

Nur so können Sie sich sicher sein, dass Sie beim Bau eines Hauses oder eines Nebengebäudes nicht gegen irgendwelche Vorschriften verstoßen. Wenn Sie ohne eine Prüfung mit Baumaßnahmen beginnen, werden unter Umständen zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Handeln Sie daher in jedem Fall gewissenhaft und beugen Sie so gegebenenfalls einer Menge Ärger vor. Ihr Geldbeutel und Ihre Nerven werden es Ihnen danken.

Zusammenfassung:

Diese Dinge sollten Sie bei der Grenzbebauung beachten:

Der Bebauungsplan steht immer über der Bauordnung.

Bauordnungen sind in jedem Bundesland unterschiedlich.

Mindestabstandsflächen betragen in der Regel 3m.

Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Bauregion.

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Schlagworte: Bauplanung, Dach, Hausbau, Häuser

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