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Grenzbebauung und Abstandsflächen

Wie viel Abstand müssen Sie zum Nachbarn halten?

Der erste Schritt in Richtung Traumhaus ist endlich geschafft. Das Grundstück ist vorhanden und nun brennen Sie darauf, endlich mit dem Bau loszulegen. Doch zunächst steht die genaue Planung Ihres zukünftigen Eigenheims an. Dabei gibt es zahlreiche Vorschriften zu beachten, unter anderem zur Grenzbebauung.

Schon beim groben Abstecken der Maße Ihres späteren Hauses schaut der Nachbar mürrisch drein und verweist noch einmal darauf, dass doch genügend Abstand zwischen den Häusern liegen sollte.
Doch wie viel Freiraum ist ausreichend und wie sieht es mit einem Zaun oder einer Mauer an der Grundstücksgrenze aus? Unser Ratgeber gibt Ihnen alle Informationen, die Sie über den Bau am Rand Ihres Grundstücks benötigen.

Das Wichtigste zur Grenzbebauung auf einen Blick

  • Die baurechtlichen Vorschriften zur Grenzbebauung sind im Bebauungsplan und den Bauordnungen der Bundesländer festgeschrieben.
  • Der Mindestabstand zwischen Bebauung und Grundstücksgrenze beträgt in der Regel 3 Meter.
  • Die Abstandsfläche wird aus der Gebäudehöhe und einem festgelegten Faktor berechnet.
  • Möchten Sie den Mindestabstand unterschreiten, ist eine Genehmigung der Baubehörde sowie die Zustimmung des Nachbarn notwendig.

Grenzbebauung: Wie viel Abstand zur Grundstücksgrenze muss sein?

Die erforderlichen Abstände, die ein Gebäude zu anderen Grundstücksgrenzen oder Immobilien einhalten muss, ist in Deutschland klar geregelt.

Welche Ziele verfolgen die Vorgaben zur Grenzbebauung?

Zum einen sollen sie dem Brandschutz dienen. Durch Abstände zwischen Häusern fällt es einem ausgebrochenen Feuer deutlich schwerer, auf das nächste Gebäude überzugreifen.

Zum anderen gewährleisten die Regelungen, dass die Bewohner auf Ihrem Grundstück ein gutes Wohnklima erleben können. Durch die Mindestabstände sollen sich die Besitzer auf Ihrem eigenen Hab und Gut nicht eingeengt fühlen und eine gewisse Sichtweite genießen.

Abstandsflächen bei der Grenzbebauung

Baugrube mit L-Steinen

Vorschriften der Landesbauordnung

Die grundlegenden Richtlinien für Mindestabstände findet man in der Bauordnung. Allerdings haben alle Bundesländer verschiedene Ausführungen dieser Regelungen. Die Gesetze ähneln sich zwar in den meisten Fällen, sind im Detail aber doch unterschiedlich. Sie regeln allesamt die notwendigen Flächen zwischen zwei Gebäuden.

Allgemein lässt sich festhalten, dass die Abstandsflächen in Stadtzentren meist deutlich geringer sind als in weniger bebauten Gebieten. Der Mindestabstand zwischen zwei Bauwerken liegt im Normalfall jedoch bei 3 m.

Wir haben für Sie nachfolgend die Landesbauordnungen aller 16 Bundesländer zusammengefasst:

Bundesland Regelung Faktor zur Errechnung der Abstandsfläche Faktor für Dach- und Giebelflächen Mindestabstand laut Bauordnung
Baden-Württemberg LBO §5 0,4 / in Kerngebieten 0,2 über 70° 1
über 45° 1/4
2,5m bei Außenwänden unter 5m Länge reichen 2m
Bayern BayBO §61 1 / in Kerngebieten 0,4 über 70° 1
bis 70° 1/3
3m
Berlin BauO Bln §6 0,4 keine Angaben
Dach wird mit 1 gerechnet
3m
Brandenburg BbgBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
keine Angaben
Dach wird mit Faktor 1 gerechnet
3m
Bremen BremLBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
bei bestimmten Vorbauten 2,5m
Hamburg HBauO §6 0,4 über 70° 1
unter 70 Grad 1/3
2,5m
Hessen HBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Mecklenburg-Vorpommern LBau M-V §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Niedersachsen NBauO §5 0,5
in Sondergebieten 0,25 möglich
keine Angaben
Dach wird mit 1 gerechnet
3m
Nordrhein-Westfalen BauO NRW §6 0,4
in Kerngebieten 0,25
über 70° 1
über 45° 1/3
Giebel unter 70° 1/3
3m
Rheinland-Pfalz LBauO §8 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Saarland LBO §7 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Sachsen SächsBO §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Sachsen-Anhalt BauO LSA §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Schleswig-Holstein LBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
über 45° 0,25
3m
Thüringen ThürBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m

Stand: April 2024

Berechnung der Mindestabstandsfläche

Wie groß beziehungsweise tief die Abstandsfläche (AF) bis zum äußeren Rand des Grundstücks sein muss, lässt sich mit einer einfachen Formel errechnen. Dazu werden der in der Bauordnung vorgegebene Faktor (F) der jeweiligen Bundesländer mit der Gebäudehöhe multipliziert. Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Dachhöhe (DH) selbst zusammen. Der Dachneigung (DN) entsprechend wird dann mit einem bundeslandabhängigen Dachfaktor (DF) errechnet, inwiefern die Dachhöhe die Mindestabstandsfläche beeinflusst.

Formel zur Berechnung:
AF = F × (H + DF × DH)
Berechnung der Abstandsfläche

Beispiele aus der Praxis

Sehen wir uns ein paar Beispiele zur Veranschaulichung an:

Ein mehrgeschossiges Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen ist insgesamt 6,5 m hoch. Die Neigung des 2,20 m hohen Daches liegt bei unter 70° und wird in diesem Fall mit einem Drittel gerechnet. In der Praxis ergibt das folgendes Rechenbeispiel: 0,4×(4,3m + 1/3×2,20m) = 2,01 m. Obwohl das Ergebnis 2,01 m ist, würde der Grenzabstand in diesem konkreten Fall aufgrund der Vorgabe der Landesbauordnung für die Grenzbebauung in Nordrhein-Westfalen mindestens 3 m betragen.

Klassisches Einfamilienhaus

Um uns die Grenzbebauung in Niedersachsen anzusehen, nehmen wir ein 7 m hohes Haus mit Flachdach an. Aufgrund des Faktors von 0,5 aus §6 dem Niedersächsischen Baurecht muss das Bauwerk einen Mindestabstand von 3,5 m zur Grenze aufweisen. Damit ist in diesem Beispiel sogar ein um 0,5 m größerer Abstand als das Mindestmaß von 3 m notwendig.

Moderner Bungalow

Ein klassischer Bungalow in Bayern hat eine Gesamthöhe von 4,5 m. Die Dachhöhe beträgt 1,8 m. Da der Dachwinkel wieder kleiner als 70° ist, wird mit einem Drittel gerechnet. So ergibt sich folgende Gleichung: 0,4×(2,7m + 1/3×1,8) = 1,32 m. Demnach wäre auch hier bezüglich der Grenzbebauung in Bayern der Mindestabstand von 3 m einzuhalten.

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Sonderregelungen und Ausnahmen

Wie Sie anhand der Berechnungsformel und den Praxisbeispielen bereits erfahren haben, gibt es mehrere Dinge, die bei Abstandsflächen zusätzlich beachtet werden müssen, wie beispielsweise die Dachneigung. Außerdem gelten für manche Bauwerke abweichende Regelungen.

Dachflächen in der Grenzbebauung

Dächer sind im Zusammenhang mit dem Grenzabstand von entscheidender Bedeutung. So werden alle Dachflächen, die einen Neigungswinkel von 70° oder mehr haben, in Deutschland voll zur Geschosshöhe hinzugezählt. Wenn ein Dach eine Neigung von unter 70° aufweist, wird in der Regel nur ein Drittel der Höhe der Dach- und Giebelfläche zur Gesamthöhe miteinbezogen. Dachwinkel von über 70° sind allerdings eine absolute Seltenheit. Sie treten meist nur bei Häusern mit Mansarddach auf. Doch selbst bei dieser Dachform werden in den wenigsten Fällen Winkel erreicht, die größer als 70° sind.

Haus mit Mansarddach

Mansarddach mit 65° Neigung

Laut Baurecht müssen Erweiterungen wie Erker, Gauben oder Balkone der Einfachheit halber nicht zu den Maßen des Hauses hinzugezählt werden. Die gilt allerdings nur, wenn die Sonderbauteile nicht mehr als 1,5 m aus dem Gebäude herausragen und sich über weniger als ein Drittel der kompletten Fassade erstrecken.

Stärke der Dämmsysteme beachten

Wandaufbau_Dämmung

Wandaufbau eines Massivhauses

Verbundsysteme, die zur Wärmedämmung zählen, werden bis zu einer Dicke von 20 cm nicht für den Grenzabstand berücksichtigt. So können auch bei bereits gebauten Häusern nachträglich Dämmmaßnahmen vorgenommen werden. Hier sollten Sie allerdings beachten, dass ab einer Dicke von 20 cm in vielen Bundesländern die normalen Regelungen der Abstandsflächen wieder in Kraft treten und beachtet werden müssen.

Architekt mit Bauplan

Wie nah dürfen Carport, Gartenhaus und Co. am Nachbargrundstück stehen?

Nebengebäude wie Garagen, Gartenhaus oder Carports dürfen dichter am Haus angegliedert werden. Da sie nicht als Aufenthaltsräume zählen, gelten hier andere Richtlinien bezüglich des Brandschutzes. So können Nebengebäude mit einer Wandhöhe von 3 m oder weniger auf die Grenze des Grundstücks gebaut werden, wenn die Grenzbebauung nicht länger als 9 m je Grundstücksgrenze ist und die Baugrenze nicht die Länge von 15 m überschreitet. Beim Bau von Grenzgaragen ist vor allem die Länge und Breite der Außenwände entscheidend. Bei Carports ist dagegen die Länge und Breite der Dachfläche extrem wichtig. Auch hier gelten verschiedene Vorgaben. Beispielsweise dürfen Garagen in Hessen direkt an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. In anderen Bundesländern ist dies verboten. Auch für Hecken und Zäune gelten Sonderregelungen.

Weitere Informationen zu diesen Themen finden Sie hier:

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Der Bebauungsplan in der Grenzbebauung

Die Regeln eines Bebauungsplans stehen immer über den baurechtlichen Vorgaben der einzelnen Bundesländer. In der Praxis lassen sich diese nämlich eher weniger konsequent anwenden. Aus diesem Grund erlauben Bebauungspläne beispielsweise geringere Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden oder eine Bebauung der Grundstücksgrenze. Des Weiteren wird in diesen Plänen unter anderem festgelegt, wie viele Geschosse maximal errichtet werden dürfen, wo sich Baugrenzen befinden, wie groß maximal gebaut werden darf und in einigen Fällen auch, welche Dachformen zu verwenden sind.

Umgekehrt können allerdings auch die Bauordnungen der Bundesländer den Bebauungsplan einschränken. Falls dieser beispielsweise nachbarschaftliche oder öffentliche Belange beeinträchtigt, darf er in dieser Form nicht umgesetzt werden. Des Weiteren darf der Bebauungsplan nicht die Baukultur oder Baukunst von Örtlichkeiten einschränken. Wann dies der Fall ist, lässt sich pauschal nicht beantworten und ist immer situationsabhängig.

Beispiel

Bebauungsplan

In einem klassischen Bebauungsplan ist die rote Linie meist die sogenannte Baulinie. An dieser Linie müssen Hauptgebäude errichtet werden. So entsteht ein einheitliches Straßenbild und alle Häuser werden in einer Reihe errichtet. Würde es diese Linie nicht geben, könnten Bauherren selbst entscheiden, auf welcher Höhe Ihres Grundstückes Sie mit dem Hausbau beginnen. Die blaue Linie ist in der Regel die sogenannte Baugrenze. Sie umgrenzt den restlichen Bereich, in dem das Hauptgebäude errichtet werden darf. Der Unterschied zur Baulinie besteht darin, dass bis zur Baugrenze gebaut werden darf, dies aber bei Bedarf nicht notwendig ist. Zur bebauten Fläche zählen in diesem Fall auch die Terrasse oder ein Balkon.

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Genehmigungsverfahren und Zustimmung des Nachbarn

Eine Befreiung von der Einhaltung der vorgeschriebenen Abstandsflächen ist möglich, wenn das Bauamt und Ihr Nachbar zustimmen. Informieren Sie sich am besten bei Ihrem zuständigen Bauamt und beantragen Sie dort die Genehmigung der Grenzbebauung. Im Laufe des Verfahrens wird die Baubehörde den Eigentümer des Nachbargrundstücks kontaktieren, um seine Zustimmung einzuholen, denn schließlich wirkt sich das Bauvorhaben auf seine Privatsphäre aus. Ohne sein Einverständnis kann keine Ausnahme erreicht werden. Sprechen Sie daher am besten schon im Vorhinein mit Ihrem Nachbarn, um Missverständnisse zu vermeiden und klare Verhältnisse zu schaffen.
Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme einer Baulast. Hierbei stellt Ihr Nachbar die fehlende Abstandsfläche auf seinem Grundstück zur Verfügung, wenn diese auf Ihrem Grundstück nicht ausreicht. Dafür wird das Nachbargrundstück allerdings mit einer Baulast belegt, welche dessen Wert mindert.

Grenzbebauung ohne Baugenehmigung: Was droht Bauherren bei Verstößen

Wer als Bauherr die Vorschriften zur Grenzbebauung missachtet, hat widerrechtliche Grenzbebauung betrieben. Dies geschieht, wenn 

ohne eine erforderliche Zustimmung des Nachbarn der Mindestabstand zum Nachbargrundstück unterschritten wird,
keine Baugenehmigung eingeholt wurde, obwohl ein genehmigungspflichtiges Vorhaben umgesetzt werden soll,
die Baugenehmigung oder der örtlich geltende Bebauungsplan beim Bauvorhaben missachtet wird.

Bei widerrechtlicher Grenzbebauung können sowohl der Nachbar als auch die Gemeinde rechtliche Schritte gegen das Bauvorhaben einleiten. Der Bauherr muss dann mit Stilllegung oder Geldstrafen rechnen, unter Umständen wird das gebaute Objekt sogar um- beziehungsweise zurückgebaut. Wichtig zu erwähnen ist, dass Schwarzbau für Privatpersonen eine Verjährungsfrist von 3 Jahren hat. Falls diese Frist erreicht ist, sind zivilrechtliche Klagen durch den Nachbarn gegen den Bauherren nicht mehr möglich. Im öffentlichen Recht gelten diese Verjährungsregeln allerdings nicht. Falls eine Gemeinde also nachträglich eine widerrechtliche Grenzbebauung feststellt, können Bauherren auch nach vielen Jahren noch rechtlich für den Schwarzbau belangt werden.

Fazit

Wir hoffen, dass Sie durch unsere Informationen einen ersten Einblick in das Thema Grenzbebauung erhalten haben. Missachtungen der Bauordnungen können sehr schnell zu einem Streitthema mit dem Nachbarn werden. Daher empfehlen wir, bei Bauten in der Nähe der Grundstücksgrenze stets die Meinung eines unabhängigen Experten einzuholen. Hier bietet es sich an, einfach bei der Baubehörde nachzufragen und einen Termin mit einem Architekten oder Sachverständigen zu vereinbaren.

Nur so können Sie sich sicher sein, dass Sie beim Bau einer Immobilie oder eines Nebengebäudes nicht gegen irgendwelche Vorschriften verstoßen. Wenn Sie ohne eine Prüfung mit Baumaßnahmen beginnen, werden unter Umständen zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Handeln Sie daher in jedem Fall gewissenhaft und beugen Sie so gegebenenfalls einer Menge Ärger vor. Ihr Geldbeutel und Ihre Nerven werden es Ihnen danken.

Diese Dinge sollten Sie bei der Grenzbebauung beachten:

  • Der Bebauungsplan steht immer über der Bauordnung.
  • Bauordnungen sind in jedem Bundesland unterschiedlich.
  • Mindestabstandsflächen betragen in der Regel 3m.
  • Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Bauregion.

Häufig gestellte Fragen zur Grenzbebauung

Wie viel Abstand muss zur Grundstücksgrenze sein?

Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geben Auskunft darüber, wie nah an der Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Als Mindestabstand gelten in Deutschland allerdings Abstände zwischen 2,5 und 3 Metern. Falls Sie mehr zu den Grenzabständen erfahren möchten, schauen Sie sich unsere Übersichtstabelle an.

Ausnahmen von Abstandsflächen – wann ist die Grenzbebauung erlaubt?

Die Grenzbebauung ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt. So werden vorwiegend Garagen und Schuppen auf der Grundstücksgrenze gebaut. Sie dürfen ohne Genehmigung auf der Grenze errichtet werden, sofern ihre Wandhöhe höchstens 3 Meter beträgt und einzelne Seiten nicht länger als 9 Meter sind. Zudem darf die Gesamtgröße des Schuppens oder der Grenzgarage nicht größer als 40 Quadratmeter sein.

Auch Mauern dürfen auf der Grenze gebaut werden, wenn sie bestimmte Vorschriften für Brandschutz erfüllen. Für Hecken und Zäune gelten wiederum die örtlichen Bebauungspläne und Vorschriften. Während ein Zaun in München beispielsweise 1,5 Meter hoch sein darf, müssen sich Bauherren in Berlin mit 1,25 Meter Höhe begnügen.

Wann ist die Zustimmung des Nachbarn zur Grenzbebauung nötig?

Um eventuell auftretende Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Grenzbebauung mit Ihrem Nachbarn sprechen und sich eine schriftliche Zustimmung geben lassen. Denn ohne sein Einverständnis wird keine Erlaubnis für Ihr Bauvorhaben erteilt. Falls dies schwierig oder nicht möglich ist, halten Sie sich streng an die örtlichen Bauvorschriften. Nur auf diese Weise können Sie sichergehen, dass die geplante Grenzbebauung auch zulässig ist.

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Gibt es Fälle, in denen der Nachbar eine zu nahe Grenzbebauung dulden muss?

Falls bei der Errichtung eines Gebäudes die Grundstücksgrenze leicht überbaut wird, muss Ihr Nachbar den Überbau dulden, sofern er nicht innerhalb von 3 Jahren nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat. Falls eine rechtsgültige Beschwerde des Nachbarn vorliegt, müssen Sie mit Entschädigungszahlungen oder einem Rückbau des Gebäudes rechnen.

Kann der Nachbar die Zustimmung zur Grenzbebauung verweigern?

Bei der Einhaltung von Abstandsflächen handelt es sich um nachbarschützende Rechte, an die sich sowohl die Behörden, der Bauherr sowie der Nachbar zu halten hat. Da die Bebauung der Grenzen in Deutschland genau geregelt ist, kann Ihr Nachbar die Grenzbebauung nicht verweigern, sofern diese rechtlich zulässig ist.

Was bedeutet 15 m Grenzbebauung?

Ein Bauwerk darf in den meisten Bundesländern mit einer maximalen Länge von 15 m entlang der Grundstücksgrenze gebaut werden. In anderen Worten bedeutet 15 m Grenzbebauung, dass nur auf dieser Länge die Abstandsfläche unterschritten werden darf.

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