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Grenzbebauung und Abstandsflächen

Wie viel Abstand müssen Sie zum Nachbarn halten?

Der erste Schritt in Richtung Traumhaus ist endlich geschafft. Das Grundstück ist vorhanden und nun brennen Sie darauf, endlich mit dem Bau loszulegen. Doch unter Umständen ist die Freude über das eigene Bauland von kurzer Dauer.

Schon beim groben Abstecken der Maße Ihres späteren Hauses schaut der Nachbar mürrisch drein und verweist noch einmal darauf, dass doch genügend Abstand zwischen den Häusern liegen sollte.
Doch wie viel Freiraum ist ausreichend und wie sieht es mit einem Zaun oder einer Mauer an der Grundstücksgrenze aus? Unser Ratgeber gibt Ihnen alle Informationen, die Sie über den Bau am Rand Ihres Grundstücks benötigen.

Warum gibt es überhaupt Abstandsflächen?

Die erforderlichen Abstände, die ein Gebäude zu anderen Grundstücksgrenzen oder Immobilien einhalten muss, ist in Deutschland klar geregelt. Diese Mindestabstände haben dabei verschiedene Aufgaben.

Zum einen sollen sie dem Brandschutz dienen. Durch Abstände zwischen Häusern fällt es einem ausgebrochenen Feuer deutlich schwerer, auf das nächste Gebäude überzugreifen.

Zum anderen gewährleisten die Regelungen, dass die Bewohner auf Ihrem Grundstück ein gutes Wohnklima erleben können. Durch die Mindestabstände sollen sich die Besitzer auf Ihrem eigenen Hab und Gut nicht eingeengt fühlen und eine gewisse Sichtweite genießen.

Abstandsflächen bei der Grenzbebauung

Baugrube mit L-Steinen

Bauordnung ist nicht gleich Bauordnung

Die grundlegenden Richtlinien für Mindestabstände findet man in der Bauordnung. Allerdings haben alle Bundesländer verschiedene Ausführungen dieser Regelungen. Die Gesetze ähneln sich zwar in den meisten Fällen, sind im Detail aber doch unterschiedlich. Sie regeln allesamt Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden. Wir haben für Sie nachfolgend die Bauordnungen aller 16 Bundesländer zusammengefasst.

So errechnet sich der einzuhaltende Abstand zwischen Häusern aus der Gebäudehöhe. Diese wird einfach mit einem Wert von 0,25 bis 1,0 multipliziert. Mit welchem Wert hier gerechnet wird, ist Ländersache. Des Weiteren ist entscheidend, wo sich das bebaute Grundstück befindet.

Allgemein lässt sich hier festhalten, dass die Abstandsflächen in Stadtzentren meist deutlich geringer sind als in weniger bebauten Gebieten. Der Mindestabstand zwischen zwei Bauwerken liegt im Normalfall jedoch bei 3 m.

Die Berechnung der Mindestabstandsfläche

Wie groß beziehungsweise tief die Abstandsfläche (AF) bis zum äußeren Rand des Grundstücks sein muss, lässt sich mit einer einfachen Formel errechnen. Dazu werden der in der Bauordnung vorgegebene Faktor (F) der jeweiligen Bundesländer mit der Gebäudehöhe multipliziert. Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Dachhöhe (DH) selbst zusammen. Der Dachneigung (DN) entsprechend wird dann mit einem bundeslandabhängigen Dachfaktor (DF) errechnet, inwiefern die Dachhöhe die Mindestabstandsfläche beeinflusst. Die Formel zur Berechnung sieht dann wie folgt aus: AF = F×(H+DF×DH).

Berechnung der Abstandsfläche

Nutzen wir ein einfaches Beispiel zur Veranschaulichung: Ein 6 m hohes Haus mit Flachdach aus einem Randgebiet in Nordrhein-Westfalen müsste aufgrund des Faktors von 0,8 einen Mindestabstand von 4,8 m zur Grenze aufweisen. In Kerngebieten liegt der Faktor in diesem Bundesland allerdings lediglich bei 0,25. Hier läge der Mindestabstand zur Grenze also nur bei 1,5 m. Aufgrund von §6 der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung muss der Abstand zum Nachbargrundstück jedoch generell mindestens 3 m aufweisen. Hinzu kommen in der Praxis noch diverse Sonderregelungen und Ausnahmen.

Dachflächen in der Grenzbebauung

Dächer sind im Zusammenhang mit dem Abstand zur Grundstücksfläche von entscheidender Bedeutung. So werden alle Dachflächen, die einen Neigungswinkel von 70° oder mehr haben, in Deutschland voll zur Geschosshöhe hinzugezählt. Wenn ein Dach eine Neigung von unter 70° aufweist, wird in der Regel nur ein Drittel der Höhe der Dach- und Giebelfläche zur Gesamthöhe miteinbezogen. Dachwinkel von über 70° sind eine allerdings eine absolute Seltenheit. Sie treten meist nur bei Häusern mit Mansarddach auf. Doch selbst bei dieser Dachform werden in den wenigsten Fällen Dachwinkel erreicht, die größer als 70° sind.

Erweiterungen wie Erker, Gauben oder Balkone müssen der Einfachheit halber nicht zu den Maßen des Hauses hinzugezählt werden. Die gilt allerdings nur, wenn die Sonderbauteile nicht mehr als 1,5 m aus dem Gebäude herausragen und sich über weniger als ein Drittel der kompletten Fassade erstrecken.

Haus mit Mansarddach

Mansarddach mit 65° Neigung

Stärke der Dämmsysteme beachten

Verbundsysteme, die zur Wärmedämmung zählen, werden bis zu einer Dicke von 20 cm nicht für die Abstandsfläche berücksichtigt. So können auch bei bereits gebauten Häusern nachträglich Dämmmaßnahmen vorgenommen werden. Hier sollten Sie allerdings beachten, dass ab einer Dicke von 20 cm in vielen Bundesländern die normalen Regelungen der Abstandsflächen wieder in Kraft treten und beachtet werden müssen.

Wandaufbau_Dämmung

Wandaufbau eines Massivhauses

Eine Garage als Grundstücksgrenze?

Nebengebäude wie Garagen, Schuppen oder Carports dürfen dichter am Haus angegliedert werden. Da sie nicht als Aufenthaltsräume zählen, gelten hier andere Richtlinien bezüglich des Brandschutzes. So können Nebengebäude mit einer Wandhöhe von 3 m oder weniger auf die Grenze des Grundstücks gebaut werden, wenn die Grenzbebauung nicht länger als 9 m je Grundstücksgrenze ist und die Baugrenze nicht die Länge von 15 m überschreitet. Beim Bau von Garagen im Grenzbereich ist vor allem die Länge und Breite der Außenwände entscheidend. Bei Carports ist dagegen die Länge und Breite der Dachfläche extrem wichtig. Auch hier gelten verschiedenste Regelungen. Beispielweise dürfen Garagen in Hessen direkt an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. In anderen Bundesländern ist dies verboten.

Doppelseite eines Hauskataloges

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Die Bauordnungen der 16 Bundesländer

In dieser Tabelle erfahren Sie, welche Regelungen der Grenzbebauung in Ihrem Bundesland gelten.

Bundesland Regelung Faktor zur Errechnung der Abstandsfläche Faktor für Dach- und Giebelflächen Mindestabstand laut Bauordnung
Baden-Württemberg LBO §5 0,4 / in Kerngebieten 0,2 über 70° 1
über 45° 1/3
2,5m bei Außenwänden unter 5m Länge reichen 2m
Bayern BayBO §61 1 / in Kerngebieten 0,5 über 70° 1
über 70° 1/3
3m
Berlin BauO Bln §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Brandenburg BbgBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
keine Angaben
Dach wird mit Faktor 1 gerechnet
3m
Bremen BremLBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
je nach Gebiet 2,5m möglich
Hamburg HBauO §6 0,4 über 70° 1
unter 70 Grad 1/3
2,5m
Hessen HBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Mecklenburg-Vorpommern LBau M-V §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Niedersachsen NBauO §5 0,5
in Sondergebieten 0,25 möglich
keine Angaben
Dach wird mit 1 gerechnet
3m
Nordrhein-Westfalen BauO NRW §6 0,8
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
Giebel unter 70° 1/3
3m
Rheinland-Pfalz LBauO §8 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Saarland LBO §7 0,4
in Kerngebieten weniger möglich
über 70° 1
über 45° 1/3
3m
Sachsen SächsBO §6 0,4 über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Sachsen-Anhalt BauO LSA §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m
Schleswig-Holstein LBO §6 0,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
über 70° 1
über 45° 0,25
Giebel 0,5
3m
Thüringen ThürBO §6 0,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
über 70° 1
unter 70° 1/3
3m

Stand: Januar 2021

Beispiele aus der Praxis

Ein mehrgeschossiges Einfamilienhaus in Baden-Württemberg ist insgesamt 6,5 m hoch. Die Neigung des 2,20 m hohen Daches liegt bei unter 70° und wird in diesem Fall mit einem Drittel gerechnet. In der Praxis ergibt das folgendes Rechenbeispiel: 0,4×(4,3m + 1/3×2,20m) = 2,01 m. Obwohl das Ergebnis 2,01 m, würde die Abstandsfläche in diesem konkreten Fall aufgrund der Regelungen der Baden-Württembergischen Landesbauordnung mindestens 3 m betragen.

Klassisches Einfamilienhaus

Ein klassischer Bungalow in Sachsen hat eine Gesamthöhe von 4,5 m. Die Dachhöhe beträgt 1,8 m. Da der Dachwinkel wieder kleiner als 70° ist, wird mit einem Drittel berechnet. So ergibt sich folgende Gleichung: 0,4×(2,7m + 1/3×1,8) = 1,32 m. Demnach wäre auch hier der Mindestabstand der Sächsischen Bauordnung von 3 m einzuhalten.

Moderner Bungalow
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Der Bebauungsplan in der Grenzbebauung

Die Regeln eines Bebauungsplans stehen immer über den allgemeinen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. In der Praxis lassen sich diese nämlich eher weniger konsequent anwenden. Aus diesem Grund erlauben Bebauungspläne beispielsweise geringere Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden oder eine Bebauung der Grundstücksgrenze. Des Weiteren wird in diesen Plänen unter anderem festgelegt, wie viele Geschosse maximal errichtet werden dürfen, wo sich Baugrenzen befinden, wie groß maximal gebaut werden darf und in einigen Fällen auch, welche Dachformen zu verwenden sind.

Umgekehrt können allerdings auch die Bauordnungen der Bundesländer den Bebauungsplan einschränken. Falls dieser beispielsweise nachbarschaftliche oder öffentliche Belange beeinträchtigt, darf er in dieser Form nicht umgesetzt werden. Des Weiteren darf der Bebauungsplan nicht die Baukultur oder Baukunst von Örtlichkeiten einschränken. Wann dies der Fall ist, lässt sich pauschal nicht beantworten und ist immer situationsabhängig.

Beispiel

Bebauungsplan

In einem klassischen Bebauungsplan ist die rote Linie meist die sogenannte Baulinie. An dieser Linie müssen Hauptgebäude errichtet werden. So entsteht ein einheitliches Straßenbild und alle Häuser werden in einer Reihe errichtet. Würde es diese Linie nicht geben, könnten Bauherren selbst entscheiden auf welcher Höhe Ihres Grundstückes Sie mit dem Hausbau beginnen. Die blaue Linie ist in der Regel die sogenannte Baugrenze. Sie umgrenzt den restlichen Bereich, in dem das Hauptgebäude errichtet werden darf. Der Unterschied zur Baulinie besteht darin, dass bis zur Baugrenze gebaut werden darf, dies aber bei Bedarf nicht notwendig ist. Zur bebauten Fläche zählen in diesem Fall auch die Terrasse oder ein Balkon.

Tipp: Hier erfahren Sie mehr über das Thema Bebauungsplan.

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Verstöße gegen den Bebauungsplan oder die Bauordnung

In Folge von Nicht- oder Missachtung der Bebauungsvorschriften auf einem Grundstück müssen Sie mit Strafen rechnen. Unter Umständen wird das gebaute Objekt sogar um- beziehungsweise zurückgebaut. Wenn das Gebäude zum Beispiel die Grenze zum Nachbarn überschreitet, kann dieser Einspruch erheben. Dies ist allerdings nur möglich, wenn das gebaute Objekt noch nicht fertig gestellt wurde.

Falls der Bau bereits vollendet wurde, kann der Nachbar lediglich seinen Anspruch auf eine sogenannte Überbaurente geltend machen. Diese Zahlung muss dann so lange erfolgen, wie die Bebauungsvorschriften noch missachtet werden. Die Höhe dieser Zahlung hängt zum einen von der bebauten Fläche und zum anderen von dem Verkehrswert des nicht mehr verwertbaren Grundstücks ab. Alternativ dazu kann der Nachbar auch einfach ein Stück seines Grundstücks an den Bauherren verkaufen.

Grenzbebauung ohne Baugenehmigung: Was droht Bauherren

Wer als Bauherr die folgenden Vorgaben zur Grenzbebauung missachtet, hat widerrechtliche Grenzbebauung betrieben. Dies geschieht, wenn 

ohne eine erforderliche Zustimmung des Nachbarn der Mindestabstand zum Nachbargebäude unterschritten wird,
keine Baugenehmigung eingeholt wurde, obwohl ein genehmigungspflichtiges Vorhaben umgesetzt werden soll,
die Baugenehmigung oder der örtlich geltende Bebauungsplan beim Bauvorhaben missachtet wird.

Bei widerrechtlicher Grenzbebauung können sowohl der Nachbar als auch die Gemeinde rechtliche Schritte gegen das Bauvorhaben einleiten. Neben bauordnungsrechtlichen Verfügungen in Form von Nutzungsuntersagung, Stilllegung oder Umbau müssen Bauherren in diesem Fall auch mit Geldstrafen rechnen. Wichtig zu erwähnen ist, dass Schwarzbau für Privatpersonen eine Verjährungsfrist von 3 Jahren hat. Falls diese Frist erreicht ist, sind zivilrechtliche Klagen durch den Nachbarn gegen den Bauherren nicht mehr möglich. Im öffentlichen Recht gelten diese Verjährungsregeln allerdings nicht. Falls eine Gemeinde also nachträglich eine widerrechtliche Grenzbebauung feststellt, können Bauherren auch nach vielen Jahren noch rechtlich für den Schwarzbau belangt werden.

Zusammenfassung:

Wir hoffen, dass Sie durch unsere Informationen einen ersten Einblick in das Thema Grenzbebauung erhalten haben. Missachtungen der Bauordnungen können sehr schnell zu einem Streitthema mit dem Nachbarn werden. Daher empfehlen wir, bei Bauten in der Nähe der Grundstücksgrenze stets die Meinung eines unabhängigen Experten einzuholen. Hier bietet es sich an, einfach bei der Gemeindeverwaltung nachzufragen und einen Termin mit einem Architekten oder Sachverständigen zu vereinbaren.

Nur so können Sie sich sicher sein, dass Sie beim Bau einer Immobilie oder eines Nebengebäudes nicht gegen irgendwelche Vorschriften verstoßen. Wenn Sie ohne eine Prüfung mit Baumaßnahmen beginnen, werden unter Umständen zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Handeln Sie daher in jedem Fall gewissenhaft und beugen Sie so gegebenenfalls einer Menge Ärger vor. Ihr Geldbeutel und Ihre Nerven werden es Ihnen danken.

Diese Dinge sollten Sie bei der Grenzbebauung beachten:

  • Der Bebauungsplan steht immer über der Bauordnung.
  • Bauordnungen sind in jedem Bundesland unterschiedlich.
  • Mindestabstandsflächen betragen in der Regel 3m.
  • Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Bauregion.

Häufig gestellte Fragen zur Grenzbebauung

Wie viel Abstand muss zur Grundstücksgrenze sein?

Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geben Auskunft darüber, wie nah an der Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Als Mindestabstand gelten in Deutschland allerdings Abstände zwischen 2,5 und 3 Metern. Falls Sie mehr zu den Abständen erfahren möchten, schauen Sie sich unsere Übersichtstabelle an.

Ausnahmen von Abstandsflächen – wann ist die Grenzbebauung erlaubt?

Die Grenzbebauung ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt. So werden vorwiegend Garagen und Schuppen auf der Grundstücksgrenze gebaut. Sie dürfen ohne Genehmigung auf der Grenze errichtet werden, sofern ihre Wandhöhe höchstens 3 Meter beträgt und einzelne Seiten nicht länger als 9 Meter sind. Zudem darf die Gesamtgröße des Schuppens oder der Garage nicht größer als 40 Quadratmeter sein.

Auch Mauern dürfen auf der Grenze gebaut werden, wenn sie bestimmte Vorschriften für Brandschutz erfüllen. Für Hecken und Zäune gelten wiederum die örtlichen Bebauungspläne und Vorschriften. Während ein Zaun in München beispielsweise 1,5 Meter hoch sein darf, müssen sich Bauherren in Berlin mit 1,25 Meter Höhe begnügen.

Wann ist die Zustimmung des Nachbarn zur Grenzbebauung nötig?

Um eventuell auftretende Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Grenzbebauung mit Ihrem Nachbarn sprechen und sich eine schriftliche Zustimmung geben lassen. Falls dies schwierig oder nicht möglich ist, halten Sie sich streng an die örtlichen Bauvorschriften. Nur auf diese Weise können Sie sichergehen, dass die geplante Grenzbebauung auch zulässig ist.

Gibt es Fälle, in denen der Nachbar eine zu nahe Grenzbebauung dulden muss?

Falls bei der Errichtung eines Gebäudes die Grundstücksgrenze leicht überbaut wird, muss Ihr Nachbar den Überbau dulden, sofern er nicht innerhalb von 3 Jahren nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat. Falls eine rechtsgültige Beschwerde des Nachbarn vorliegt, müssen Sie mit Entschädigungszahlungen oder einem Rückbau des Gebäudes rechnen.

Kann der Nachbar die Zustimmung zur Grenzbebauung verweigern?

Bei der Einhaltung von Abstandsflächen handelt es sich um nachbarschützende Rechte, an die sich sowohl die Behörden, der Bauherr sowie der Nachbar zu halten hat. Da die Bebauung der Grenzen in Deutschland genau geregelt ist, kann Ihr Nachbar die Grenzbebauung nicht verweigern, sofern diese rechtlichen zulässig ist.

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