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Grundbucheintrag – Alle Infos zu Ablauf, Einsicht und Kosten

Das perfekte Grundstück scheint gefunden, der lange geplante Hausbau könnte bald losgehen. Doch bestehen bestimmte Rechte anderer Personen, etwa Wege- oder Wohnrechte? Und ist das Grundstück frei von Belastungen? Die nötigen Informationen, um diese und viele weitere wichtige Fragen vor dem Erwerb zu klären, finden sich im Grundbuchauszug. Später, nach dem Kauf, erfolgt dann der Grundbucheintrag, der in Zusammenarbeit mit dem Notar beim Grundbuchamt vorgenommen wird. Was Sie sonst noch rund um das Thema Grundbucheintrag wissen sollten, erklären wir Ihnen nachfolgend.

Definition: Was ist ein Grundbucheintrag?

Als Grundbucheintrag bezeichnet man die Registrierung eines Grundstücks einschließlich aller Rechte, Kaufverträge und Belastungen in einem amtlichen Register, dem Grundbuch. Gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedes Grundstück im Grundbuch an einer spezifischen Stelle verzeichnet. Jedes einzelne Grundstück wird dabei auf seiner gesonderten Seite, dem Grundbuchblatt, festgehalten. Grundbücher werden beim Amtsgericht, Abteilung Grundbuchamt, geführt und liegen mittlerweile selbstverständlich auch elektronisch vor. Die Eintragungen im Grundbuch genießen nach § 892 BGB den „öffentlichen Glauben der Richtigkeit“.

Was ist im Grundbucheintrag festgehalten?

Ein Grundbuch hat einen festgelegten Aufbau. Neben dem Deckblatt, der sogenannten Aufschrift, welches allgemeine Informationen zum entsprechenden Amtsgericht, dem Bezirk, in welchem das Grundstück liegt und die Nummer des Blattes enthält, gibt es noch das Bestandsverzeichnis sowie die Abteilungen I, II und III.

Das Bestandsverzeichnis beinhaltet Vermerke zur Größe und Lage des Grundstücks sowie gemäß den Angaben des Katasteramtes (Gemarkung) auch die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Zudem sind bei Bedarf einige Rechte eingetragen, die mit dem Grundstück einhergehen. Zum einen können Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Kanalleitungsrechte, aber auch Wohnrechte und Nutzungsrechte eingetragen sein. Ebenso können etwaige Grundstücksteilungen oder -zusammenlegungen erfasst werden.

Die Abteilung I des Grundbuchs hingegen beschäftigt sich mit dem Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks. Hier werden sämtliche Informationen dazu gelistet, wie das Grundstück erworben wurde. Es können demnach Schenkungen, Kauf, Erbansprüche oder Zwangsversteigerungsverfahren angegeben sein. Neue Eintragungen bei einem Eigentümerwechsel erfolgen immer in Korrespondenz mit einem Notar.

Tipp: Beim Kauf sollte genau geprüft werden, ob die Angaben im Kaufvertrag mit denen in Grundbuch übereinstimmen: Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer aus Abteilung I? Oder: Gibt es mehrere Eigentümer – und sind diese auch alle im Vertrag zu finden? Sollte es hier Ungereimtheiten geben, kann das zu Problemen bei der Kaufabwicklung führen.

In der Abteilung II sind dagegen sämtliche Rechte und Belastungen eingetragen. Dazu gehören insbesondere

  • Auflassungsvormerkungen (Einigung auf Kaufvertrag)
  • Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte, Stromleitungsrechte)
  • Erbbaurecht
  • Vorverkaufsrechte oder
  • Wohnrechte.

Des Weiteren sind in der II. Abteilung die Beschränkungen festgehalten. Dazu zählen unter anderem ein möglicher Nacherbenvermerk und gegebenenfalls ein Sanierungsvermerk. Beides sind Beschränkungen, die Käufer besonders interessieren sollten: Ein Nacherbenvermerk bedeutet nämlich, dass das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Nacherben verkauft werden kann. Ein Sanierungsvermerk hingegen kann den Käufer teuer zu stehen kommen, da dieser ein Grundstück und eine Immobilie kennzeichnet, welches in einem Sanierungsgebiet liegt! Dies bedeutet, dass sich der Käufer an den Kosten der städtebaulichen Sanierung beteiligen muss, sofern dies verlangt wird (§143 Absatz 2 BauGB).

Vermerke haben finanzielle Folgen
Generell können die Vermerke in der II. Abteilung große finanzielle Folgen haben und sich sogar auf die Baufinanzierung auswirken: Beschränken zum Beispiel ein Wegerecht von Nachbarn oder Wohnrechte ehemaliger Besitzer die Nutzung des Grundstücks deutlich, wird der Wert des Grundstücks negativ beeinflusst.

Wegerecht

In Abteilung III des Grundbuchs schließlich sind dann unter anderem alle Zahlungsbedingungen aufgelistet. Dazu gehören der Kaufpreis, monatliche Zahlungsraten, Hypotheken und auch sämtliche Zahlungsfristen. Abteilung III regelt also die Grundpfandrechte des Grundstücks. Dort werden auch alle Änderungen bezüglich der Pfandrechte eingetragen. Dies ist häufig bei einem Eigentümerwechsel der Fall. Eine Löschung der Eintragung erfolgt ganz einfach per roter Unterstreichung. So können gelöschte Eintragungen auch später noch nachvollzogen werden.


Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Bei einem Kauf: Der Grundbucheintrag erfolgt nach dem Kauf, wenn der Kaufvertrag vom Notar beglaubigt wurde. Der Notar nimmt zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Nachdem der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer vom Käufer gezahlt wurden, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Hiermit beantragt der Notar beim Grundbuchamt den Eintrag. Das komplette Prozedere kann also einige Tage bis sogar Wochen in Anspruch nehmen. Erst der Grundbucheintrag besiegelt den Kauf endgültig und das Eigentum geht über auf den neuen Besitzer.

Zudem muss eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden, wenn

  • sich zentrale Grundstücksdaten ändern (z.B. die Aufteilung),
  • im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft Eigentum überschrieben wird,
  • es zu einem Gläubigerwechsel kommt bzw. einem Wechsel des Finanzierungspartners.

Was kostet eine Grundbucheintragung?

Zumeist werden für den Grundbucheintrag – in Abhängigkeit vom Bundesland und der Gemeinde – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, wobei etwa 1 Prozent an den Notar gehen und die restlichen 0,5 Prozent an das Grundbuchamt. Die finanziellen Aufwendungen für diesen eigentlich eher kleineren Verwaltungsakt sind also nicht zu unterschätzen: Eine Immobilie, die 250.000 Euro kostet, würde demnach Grundbuchkosten in Höhe von 3.750 Euro nach sich ziehen. Davon würden 1.250 Euro an das Grundbuchamt gehen und 2.500 Euro an den Notar. Generell sind die Notarkosten in der Gebührenverordnung für Notare festgesetzt.

Info: Wie umfangreich die Daten des Grundbuchwesens sind, zeigt das angefallene Datenvolumen bei der Digitalisierung. Alleine in Bayern sind dabei 2,7 Terrabyte Grundbuchdaten zusammengekommen (Stand 2010). Wer mehr über Sinn und Zweck sowie die Geschichte des Grundbuchwesens erfahren möchte, dem sei diese unterhaltsame Broschüre des bayrischen Justizministeriums ans Herz gelegt.

Wo kann man das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch kann im jeweiligen Grundbuchamt, aber auch online auf dem entsprechenden Landesportal eingesehen werden. Das Grundbuchamt selbst findet sich als Registergericht beim entsprechenden Amtsgericht der Gemeinde. Vorab bedarf es eines Antrags auf Einsicht. Aber: Nicht jeder Antrag wird genehmigt, denn es muss ein berechtigtes Interesse zur Einsicht vorliegen. Da im Grundbuch durchaus sensible Daten zum Vermögen und zu Grundschulden festgehalten sind, hat der Gesetzgeber den Zugriff darauf beschränkt.

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Wer ist zur Einsicht ins Grundbuch berechtigt?

In der Regel können Kaufinteressenten, Notare, Gläubiger, Vermessungsingenieure, Gutachter und Eigentümer das Grundbuch einsehen, aber auch alle Behörden und sogar die Presse. Allerdings ist, wie eben bereits geschrieben, gemäß §12 der Grundbuchordnung (GBO) ein „berechtigtes Interesse“ notwendig. Dieses ist zwar im Gesetz nicht genau definiert. Jedoch lässt sich daraus ableiten, dass bei Kaufinteressenten meist ein solches Interesse besteht. Sie benötigen vom Eigentümer in der Regel eine Vollmacht, dass sie beim Grundbuchamt den entsprechenden Auszug einsehen dürfen. Personen, die keinen Kauf anstreben, müssen beim Grundbuchamt plausibel erklären, weshalb sie das Grundbuch einsehen möchten. Die Entscheidung liegt im Ermessen des Rechtspflegers beim jeweiligen Grundbuchamt. Nur reine Neugier wird natürlich nicht als „berechtigtes Interesse“ gewertet.


Was kostet die Einsichtnahme ins Grundbuch?

Eine Einsichtnahme des Grundbuches ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich teuer. Möchte man einen einfachen Auszug, so erheben die Behörden dafür zumeist acht bis zehn Euro. Ein beglaubigter Grundbuchauszug hingegen kostet durchschnittlich 20 Euro. Viele Grundbücher können auch online eingesehen werden. Die Einsichtnahme ist aber auch hierfür mit Kosten verbunden. In Bayern beispielsweise werden für die Einsicht via Internet pro Blatt des Grundbuches acht Euro verlangt, für die Genehmigung zum Abruf sogar 50 Euro. Das Gleiche ist unter anderem in Thüringen und Nordrhein-Westfalen der Fall. Auch alle anderen Bundesländer bieten mittlerweile eine Einsichtnahme online an. Die jeweiligen Gebühren sind auf der entsprechenden Webseite der Landesportale einsehbar.

Tipp: Einen schnellen Überblick über die jeweiligen Verfahren und den passenden Zugang und die Kosten bekommt man auf dem Justizportal des Bundes und der Länder.

Wofür benötigt man einen Grundbuchauszug?

Einen Grundbuchauszug braucht man in erster Linie als Vorabinformation für einen bevorstehenden Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Aus dem Auszug geht dann hervor, ob Belastungen bestehen oder ob bestimmte Rechte vorliegen – deshalb ist der Grundbuchauszug für den Finanzierungspartner obligatorisch.

Für den Käufer ist besonders interessant, ob Altschulden auf dem Grundstück lasten, die mit übernommen werden müssen und ob eine irgendeine Form der Beschränkung beim Wohnrecht besteht. Auch Wegerechte und ein Sanierungsvermerk sind von entscheidender Bedeutung. Achten Sie immer darauf, dass der Grundbucheintrag so aktuell wie möglich ist, damit zwischen Auszug und Kauf keine neuen Einträge vorgenommen werden können. Älter als zwei Wochen sollte der Auszug nicht sein.


Fazit: Ein genauer Blick ins Grundbuch ist für Grundstücks- und Immobilienkäufer essentiell

Der Blick in das Grundbuch ist für Kaufinteressenten eine wertvolle, unverzichtbare Informationsquelle. Ein kostenpflichtiger Grundbuchauszug kann entweder direkt beim Grundbuchamt oder auch online über das jeweilige Länderportal abgerufen werden. Dazu bedarf es jedoch vorab einer Genehmigung. Nicht alle Personen können ein Grundbuch einsehen. Es muss ein begründetes Interesse vorliegen, was sich beispielsweise aus dem geplanten Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ergibt.

Die gespeicherten Informationen im Grundbuch geben Aufschluss über alle Rechte, Beschränkungen und Belastungen sowie über die komplette Historie des Grundstücks. Daher wird Kaufinteressenten vor einem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks für den Hausbau dringend geraten, einen genauen Blick ins Grundbuch zu werfen. Denn nur dort kann man bis ins Detail sehen, was man letztlich kauft.

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