Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?
Viele nennen die Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) umgangssprachlich auch einfach Bauleistungsbeschreibung. Sie wird vom Bauträger oder dem Fertighausanbieter aufgesetzt und macht den Bauvertrag komplett. In der Bau- und Leistungsbeschreibung sind alle Bauleistungen, der Leistungsumfang, die Materialien und Arbeiten rund um das Haus aufgeführt. Was hier fixiert ist, wird nach dem Vertragsschluss zu einem fest vereinbarten Preis umgesetzt. Aber leider auch nicht mehr, da jedes Extra zusätzlich kostet. Deshalb sollten wirklich alle Details in der Bau- und Leistungsbeschreibung untergebracht sein. Je übersichtlicher und ausführlicher die einzelnen Posten im Leistungsverzeichnis dokumentiert sind, desto leichter ist auch der Vergleich der Angebote der Hersteller und Bauträger.
Worauf ist bei der Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt zu achten?
Genauigkeit, Vollständigkeit, Expertenprüfung. Drei Stichworte, die man im Kopf behalten sollte, wenn es um die Bauleistungsbeschreibung geht. Wichtig zu wissen: Was in der Bau- und Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, wird stets in der günstigsten Ausführung umgesetzt. Daher sollten die Angaben z. B. zu Terminen, zum Material und zur Ausführung so präzise wie möglich sein. Von Formulierungen wie „Standardausstattung“ oder „gleichwertige Ausführung“ ist Abstand zu nehmen. Solche Begriffe bergen zu viel Interpretationsspielraum und bedürfen einer genauen Prüfung, was die Marke, die Qualität und den Hersteller angeht. Vorsicht auch bei Formulierungen wie: „Versicherung und sonstige Baunebenkosten sind vom Bauherren zu zahlen“ oder „Qualität made in Germany“. Dies kann alles oder nichts bedeuten. Deshalb sollte der Qualitätsstandard vor der Bauabnahme und dem Vertragsschluss stets genau definiert sein.
Nicht vergessen: Wer übernimmt die Kosten für den Aushub der Baugrube und den Abtransport? Wer ist für die Baustellensicherheit verantwortlich? Und was verbirgt sich zum Beispiel genau hinter der Baubeschreibung „Dämmung“? Über all das müssen in der Bau- und Leistungsbeschreibung eindeutige Informationen zu finden sein – auch bei schlüsselfertig angebotenen Häusern. Je mehr Details aufgeführt sind, desto höher ist die Kostensicherheit für Bauleute.
Genau hinschauen und vergleichen
Als vertragliche Grundlage für ein Bauprojekt ist die Bauleistungsbeschreibung somit das Dokument, das Bauleute vor Vertragsabschluss unbedingt eingehend prüfen sollten. Ein aufwendiger Schritt, der sich aber lohnt: Da ausschließlich die angegebenen Leistungen im beschriebenen Umfang erbracht werden, sollten sich Bauherr und Bauherrin Klarheit darüber verschaffen, an welcher Stelle Zusatzkosten anfallen und welche Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden müssen.
Außerdem können die Angebote verschiedener Baufirmen anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung bis ins Detail verglichen werden. Obwohl unterschiedliche Angebote auf den ersten Blick preislich gleich sind, können Qualität und Ausführung unter Umständen stark voneinander abweichen. Welche Baufirma bietet das bessere Heizsystem? Welches Angebot enthält die hochwertigeren Fenster und Türen? Sind elektrische Rollläden inklusive oder müssen diese extra gezahlt werden? Trauen Sie sich, Einzelheiten zu verhandeln und wählen Sie das Gesamtpaket aus, das am besten Ihren Anforderungen und Wünschen entspricht!
Muss eine Bau- und Leistungsbeschreibung von einem Experten geprüft werden?
Für Laien und Neubau-Beginner ist es oft schwierig, eine Bauleistungsbeschreibung auf Richtigkeit zu überprüfen. Daher ist es immer ratsam, einen unabhängigen Bausachverständigen vor dem Vertragsabschluss über das Kleingedruckte schauen zu lassen. Ein erfahrener Experte sieht schnell, ob:
- Leistungen vollständig sind oder komplett fehlen
- Themen unzureichend ausformuliert sind
- einzelne Passagen zu viel Spielraum lassen
- die DIN-Normen und gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden
Falls der Sachverständige Lücken feststellt, wird eine schriftliche Ergänzung im Kaufvertrag aufgesetzt. So lassen sich Zusatzkosten vermeiden, die sonst für nicht aufgeführte Leistungen gezahlt werden müssten.
Mehr Rechtssicherheit durch BLB? In jedem Fall!
Wer eine umfangreiche, detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung besitzt, hält gleichzeitig auch eine rechtliche Bestimmung in der Hand. Denn das Dokument ist Teil eines Vertrages, das von allen Parteien unterzeichnet wurde und somit eingehalten werden muss. Das heißt: Bauherren besitzen nicht nur eine rechtliche Absicherung, sondern verfügen auch über ein Kontrollinstrument, das jede Leistung transparent darstellt – und überprüfbar macht:
- Jede Bauleistung kann im Rahmen des Bauvorgangs lückenlos nachvollzogen werden.
- Bauleute können selbst kontrollieren, ob der Leistungsumfang eingehalten wurde.
- Sollte es zu Reklamationen kommen: durch die Bauleistungsbeschreibung verfügen Bauherren über eine unanfechtbare, gesetzliche Grundlage.
Welchen Einfluss hat das Bauvertragsrecht auf die Bau- und Leistungsbeschreibung?
Seit dem Jahr 2018 gibt es keine Diskussionen mehr über die Einsicht in die Bauunterlagen. Denn was früher von Bauunternehmen oft unter Verschluss gehalten wurde, kann von Häuslebauern jetzt problemlos eingefordert werden. Mit dem Inkrafttreten des Bauvertragsrechts sind die Pflichten der Unternehmen gegenüber den neuen Eigenheimbesitzern gesetzlich geregelt. Das wird im §650o BGB klargestellt.
Zu diesen Pflichten zählen:
- Die Herausgabe von Plänen und Unterlagen für das neue Haus. Hierzu gehört selbstverständlich auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Damit ein unabhängiger Experte die Unterlagen ausführlich prüfen kann, müssen die Dokumente mindestens 14 Tage lang ausgehändigt werden.
- Aufführung der wesentlichen Eigenschaften des Bauvorhabens in der Bau- und Leistungsbeschreibung: Besonders wichtig sind hier die verbindlichen Angaben zur Bauzeit – also der Beginn und die Dauer des Baus. Dadurch kommt es nicht mehr zu endlosen Bauverzögerungen und Unterbrechungen. Ein Beispiel ist die Bebauung eines neu erschlossenen Baugebiets. Hier wird häufig vom Bauträger gewartet, bis ein gewisser Verkaufsstand erreicht ist. Erst dann wird der erste Spatenstich gesetzt. Um Bauleute davor zu schützen, stellt sich das neue Bauvertragsrecht solch nervenaufreibenden Bauaufschüben entgegen.
- Aushändigung von Nachweisen für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften: Zu nennen sind hier die Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV), zum Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und Unterlagen zur Baugenehmigung.
Expertentipp
von Tobias Beuler, Gründer von Fertighausexperte.com
Worauf sollte man in der Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt achten?
„Oft achten Baufamilien vor allem darauf, ob die persönlichen Wünsche umgesetzt werden - sei es eine luxuriöse Bad-Ausstattung, der bevorzugte Bodenbelag oder die Fassadengestaltung. Allerdings ist es umso wichtiger zu überprüfen, ob die Leistungen den Rahmenbedingungen und Anforderungen an das Haus genügen. Denn hier verstecken sich die großen Kostenfallen in der Baubeschreibung!
Ein Beispiel: Für welche Last ist das Dach ausgelegt? Wenn die Grundkonstruktion entsprechend gut ist, erwarten die Baufamilie keine Zusatzkosten, wenn in der jeweiligen Bauregion eine höhere Schneelast vorliegt. Soll eine Photovoltaikanlage installiert werden, muss dieses zusätzliche Gewicht ebenfalls beachtet werden. Außerdem ist auf den ersten Seiten der Bau- und Leistungsbeschreibung oft die Lieferung mit einem Standardkran beschrieben. Hier muss man im Vorfeld, also vor Vertragsunterschrift, prüfen, ob noch mit Mehrkosten zu rechnen ist. Oft reicht der Standardkran (meistens bis 40 Tonnen und Ausladung 22 Meter) nicht aus und ein größeres Gerät muss her. Zum Beispiel bei schwer zugänglichen Grundstücken oder wenn das Grundstück an einem Hang liegt.
Der Teufel steckt also im Detail: Weniger gute Anbieter versuchen häufig, Bauaufträge über einen günstigen Preis zu gewinnen. Auf Bauherren kommen dann später teils hohe Mehrkosten zu und es muss eventuell nachfinanziert werden. Darum ist das Vergleichen der unterschiedlichen Bauunternehmen so wichtig.“
Was darf in einer Bau- und Leistungsbeschreibung nicht fehlen?
„In einer Bau- und Leistungsbeschreibung müssen stets genaue Angaben zu den einzelnen Ausführungen gemacht werden! Denn schwierig wird es, wenn Baufirmen lediglich von „Musterkollektion“ schreiben. Hierbei ist nicht sicher, welche Marken schließlich verbaut werden. Also ist es ein billiges No-Name-Produkt oder das einer Top Marke? Und selbst beim Markenprodukt sollte man noch genauer hinschauen, da viele Hersteller auch eine günstige Standardlinie anbieten. Daher sollten Bauherren generell einen Puffer von mindestens 15.000 Euro für die Bemusterung einplanen. Oder besser noch mehr, wenn man sich ein schönes und wertiges Parkett wünscht, eine ebenerdige Dusche oder einen dazu passenden Regenhimmel.
Wer die Baubeschreibung explizit prüft, merkt schnell, dass sich darin oft mehr Schein als Sein versteckt. Man sollte sich Zeit nehmen und die einzelnen Anbieter genau vergleichen. Im Zweifelsfall lohnt es sich immer, die Baubeschreibung von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen, um nicht von hohen Zusatzkosten überrascht zu werden.“
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