Bau- und Leistungsbeschreibung: Was Sie vor Vertragsabschluss genau prüfen sollten

Mehr Sicherheit – bis ins kleinste Detail

Musterhaus.net | 11. August 2021

Wer einen Neubau plant, dem eröffnet sich ein Potpourri an Möglichkeiten. Graue Fliese ist eben nicht gleich graue Fliese. Damit bei der Schlüsselübergabe keine ungewollten Überraschungen auftreten, muss zuvor von der Bauleitung alles schwarz auf weiß festgehalten werden. Eine umfassende und präzise formulierte Bau- und Leistungsbeschreibung ist daher unumgänglich und sollte selbstverständlich sein. Mit einer DIN-A-4-Seite darf sich hier niemand zufriedengeben.

Artikelübersicht:

Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?
Worauf ist bei der BLB unbedingt zu achten?
Genau hinschauen und vergleichen
Muss eine BLB von einem Experten geprüft werden?
Mehr Rechtssicherheit durch die Bau- und Leistungsbeschreibung?
Welchen Einfluss hat das Bauvertragsrecht?
Expertentipp
Fazit
Beispiele, Checkliste und weitere Infos

Das Wichtigste zur Bau- und Leistungsbeschreibung
auf einen Blick:

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags, denn in ihr sind alle Details zu Bauleistungen, Leistungsumfang und Materialien aufgeführt.
Anhand der Bauleistungsbeschreibung lassen sich die Leistungen verschiedener Baufirmen miteinander vergleichen.
Eine vollständige und detaillierte BLB bietet Planungs- und Kostensicherheit.
Die Baubeschreibung bietet eine rechtliche Absicherung, da vertraglich vereinbarte Leistungen erbracht werden müssen.
Im Zweifelsfall kann die BLB vor Vertragsabschluss von einem unabhängigen Experten geprüft werden.

Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?

Viele nennen die Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) umgangssprachlich auch einfach Bauleistungsbeschreibung. Sie wird vom Bauträger oder dem Fertighausanbieter aufgesetzt und macht den Bauvertrag komplett. In der Bau- und Leistungsbeschreibung sind alle Bauleistungen, der Leistungsumfang, die Materialien und Arbeiten rund um das Haus aufgeführt. Was hier fixiert ist, wird nach dem Vertragsschluss zu einem fest vereinbarten Preis umgesetzt. Aber leider auch nicht mehr, da jedes Extra zusätzlich kostet. Deshalb sollten wirklich alle Details in der Bau- und Leistungsbeschreibung untergebracht sein. Je übersichtlicher und ausführlicher die einzelnen Posten im Leistungsverzeichnis dokumentiert sind, desto leichter ist auch der Vergleich der Angebote der Hersteller und Bauträger.

Info: Die Verbraucherzentrale Niedersachsen weist darauf hin: „Jedes Gewerk und jeder Ausstattungsbereich muss aufgeführt und die einzelnen Baustoffe sowie die Materialien präzise beschrieben sein - und zwar mit eindeutigen Material-, Mengen- und Qualitätsangaben.“

Worauf ist bei der Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt zu achten?

Genauigkeit, Vollständigkeit, Expertenprüfung. Drei Stichworte, die man im Kopf behalten sollte, wenn es um die Bauleistungsbeschreibung geht. Wichtig zu wissen: Was in der Bau- und Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, wird stets in der günstigsten Ausführung umgesetzt. Daher sollten die Angaben z. B. zu Terminen, zum Material und zur Ausführung so präzise wie möglich sein. Von Formulierungen wie „Standardausstattung“ oder „gleichwertige Ausführung“ ist Abstand zu nehmen. Solche Begriffe bergen zu viel Interpretationsspielraum und bedürfen einer genauen Prüfung, was die Marke, die Qualität und den Hersteller angeht. Vorsicht auch bei Formulierungen wie: „Versicherung und sonstige Baunebenkosten sind vom Bauherren zu zahlen“ oder „Qualität made in Germany“. Dies kann alles oder nichts bedeuten. Deshalb sollte der Qualitätsstandard vor der Bauabnahme und dem Vertragsschluss stets genau definiert sein.

„Anerkannte Regeln der Technik“ - Auf diesen Passus ist zu achten. Denn hier können Bauherren sicher sein, dass die gesetzlichen DIN-Normen und Standards eingehalten werden.

Nicht vergessen: Wer übernimmt die Kosten für den Aushub der Baugrube und den Abtransport? Wer ist für die Baustellensicherheit verantwortlich? Und was verbirgt sich zum Beispiel genau hinter der Baubeschreibung „Dämmung“? Über all das müssen in der Bau- und Leistungsbeschreibung eindeutige Informationen zu finden sein – auch bei schlüsselfertig angebotenen Häusern. Je mehr Details aufgeführt sind, desto höher ist die Kostensicherheit für Bauleute.

Tipp: Oft wird das Thema Dämmung bei schlüsselfertigen Häusern nur grob umrissen. Hier sollte man darauf bestehen, dass U-Wert, Dämm-Material und Co. genau bezeichnet werden. Gleiches gilt für die Qualitätsangabe der Türen. Denn häufig fehlt die Angabe zum Kern, zur Verleimung und zum Schallschutz. Unbedingt nachtragen lassen!

Genau hinschauen und vergleichen

Als vertragliche Grundlage für ein Bauprojekt ist die Bauleistungsbeschreibung somit das Dokument, das Bauleute vor Vertragsabschluss unbedingt eingehend prüfen sollten. Ein aufwendiger Schritt, der sich aber lohnt: Da ausschließlich die angegebenen Leistungen im beschriebenen Umfang erbracht werden, sollten sich Bauherr und Bauherrin Klarheit darüber verschaffen, an welcher Stelle Zusatzkosten anfallen und welche Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden müssen.

„Bauseitige Leistungen“ - oder kurz "bauseits" - hinter dieser Bezeichnung verstecken sich Eigenleistungen, die der Bauherr oder die Bauherrin selbst übernehmen oder für die zusätzlich ein Unternehmen beauftragt werden muss.

Außerdem können die Angebote verschiedener Baufirmen anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung bis ins Detail verglichen werden. Obwohl unterschiedliche Angebote auf den ersten Blick preislich gleich sind, können Qualität und Ausführung unter Umständen stark voneinander abweichen. Welche Baufirma bietet das bessere Heizsystem? Welches Angebot enthält die hochwertigeren Fenster und Türen? Sind elektrische Rollläden inklusive oder müssen diese extra gezahlt werden? Trauen Sie sich, Einzelheiten zu verhandeln und wählen Sie das Gesamtpaket aus, das am besten Ihren Anforderungen und Wünschen entspricht!

Muss eine Bau- und Leistungsbeschreibung von einem Experten geprüft werden?

Für Laien und Neubau-Beginner ist es oft schwierig, eine Bauleistungsbeschreibung auf Richtigkeit zu überprüfen. Daher ist es immer ratsam, einen unabhängigen Bausachverständigen vor dem Vertragsabschluss über das Kleingedruckte schauen zu lassen. Ein erfahrener Experte sieht schnell, ob:

Leistungen vollständig sind oder komplett fehlen
Themen unzureichend ausformuliert sind
einzelne Passagen zu viel Spielraum lassen
die DIN-Normen und gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden

Falls der Sachverständige Lücken feststellt, wird eine schriftliche Ergänzung im Kaufvertrag aufgesetzt. So lassen sich Zusatzkosten vermeiden, die sonst für nicht aufgeführte Leistungen gezahlt werden müssten.

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Mehr Rechtssicherheit durch BLB? In jedem Fall!

Wer eine umfangreiche, detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung besitzt, hält gleichzeitig auch eine rechtliche Bestimmung in der Hand. Denn das Dokument ist Teil eines Vertrages, das von allen Parteien unterzeichnet wurde und somit eingehalten werden muss. Das heißt: Bauherren besitzen nicht nur eine rechtliche Absicherung, sondern verfügen auch über ein Kontrollinstrument, das jede Leistung transparent darstellt – und überprüfbar macht:

Jede Bauleistung kann im Rahmen des Bauvorgangs lückenlos nachvollzogen werden.
Bauleute können selbst kontrollieren, ob der Leistungsumfang eingehalten wurde.
Sollte es zu Reklamationen kommen: durch die Bauleistungsbeschreibung verfügen Bauherren über eine unanfechtbare, gesetzliche Grundlage.

Welchen Einfluss hat das Bauvertragsrecht auf die Bau- und Leistungsbeschreibung?

Seit dem Jahr 2018 gibt es keine Diskussionen mehr über die Einsicht in die Bauunterlagen. Denn was früher von Bauunternehmen oft unter Verschluss gehalten wurde, kann von Häuslebauern jetzt problemlos eingefordert werden. Mit dem Inkrafttreten des Bauvertragsrechts sind die Pflichten der Unternehmen gegenüber den neuen Eigenheimbesitzern gesetzlich geregelt. Das wird im §650o BGB klargestellt.
Zu diesen Pflichten zählen:

Die Herausgabe von Plänen und Unterlagen für das neue Haus. Hierzu gehört selbstverständlich auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Damit ein unabhängiger Experte die Unterlagen ausführlich prüfen kann, müssen die Dokumente mindestens 14 Tage lang ausgehändigt werden.
Aufführung der wesentlichen Eigenschaften des Bauvorhabens in der Bau- und Leistungsbeschreibung: Besonders wichtig sind hier die verbindlichen Angaben zur Bauzeit – also der Beginn und die Dauer des Baus. Dadurch kommt es nicht mehr zu endlosen Bauverzögerungen und Unterbrechungen. Ein Beispiel ist die Bebauung eines neu erschlossenen Baugebiets. Hier wird häufig vom Bauträger gewartet, bis ein gewisser Verkaufsstand erreicht ist. Erst dann wird der erste Spatenstich gesetzt. Um Bauleute davor zu schützen, stellt sich das neue Bauvertragsrecht solch nervenaufreibenden Bauaufschüben entgegen.
Aushändigung von Nachweisen für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften: Zu nennen sind hier die Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV), zum Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und Unterlagen zur Baugenehmigung.

Expertentipp

von Tobias Beuler, Gründer von Fertighausexperte.com

Worauf sollte man in der Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt achten?

„Oft achten Baufamilien vor allem darauf, ob die persönlichen Wünsche umgesetzt werden - sei es eine luxuriöse Bad-Ausstattung, der bevorzugte Bodenbelag oder die Fassadengestaltung. Allerdings ist es umso wichtiger zu überprüfen, ob die Leistungen den Rahmenbedingungen und Anforderungen an das Haus genügen. Denn hier verstecken sich die großen Kostenfallen in der Baubeschreibung!

Ein Beispiel: Für welche Last ist das Dach ausgelegt? Wenn die Grundkonstruktion entsprechend gut ist, erwarten die Baufamilie keine Zusatzkosten, wenn in der jeweiligen Bauregion eine höhere Schneelast vorliegt. Soll eine Photovoltaikanlage installiert werden, muss dieses zusätzliche Gewicht ebenfalls beachtet werden. Außerdem ist auf den ersten Seiten der Bau- und Leistungsbeschreibung oft die Lieferung mit einem Standardkran beschrieben. Hier muss man im Vorfeld, also vor Vertragsunterschrift, prüfen, ob noch mit Mehrkosten zu rechnen ist. Oft reicht der Standardkran (meistens bis 40 Tonnen und Ausladung 22 Meter) nicht aus und ein größeres Gerät muss her. Zum Beispiel bei schwer zugänglichen Grundstücken oder wenn das Grundstück an einem Hang liegt.

Der Teufel steckt also im Detail: Weniger gute Anbieter versuchen häufig, Bauaufträge über einen günstigen Preis zu gewinnen. Auf Bauherren kommen dann später teils hohe Mehrkosten zu und es muss eventuell nachfinanziert werden. Darum ist das Vergleichen der unterschiedlichen Bauunternehmen so wichtig.“

Was darf in einer Bau- und Leistungsbeschreibung nicht fehlen?

„In einer Bau- und Leistungsbeschreibung müssen stets genaue Angaben zu den einzelnen Ausführungen gemacht werden! Denn schwierig wird es, wenn Baufirmen lediglich von „Musterkollektion“ schreiben. Hierbei ist nicht sicher, welche Marken schließlich verbaut werden. Also ist es ein billiges No-Name-Produkt oder das einer Top Marke? Und selbst beim Markenprodukt sollte man noch genauer hinschauen, da viele Hersteller auch eine günstige Standardlinie anbieten. Daher sollten Bauherren generell einen Puffer von mindestens 15.000 Euro für die Bemusterung einplanen. Oder besser noch mehr, wenn man sich ein schönes und wertiges Parkett wünscht, eine ebenerdige Dusche oder einen dazu passenden Regenhimmel.

Wer die Baubeschreibung explizit prüft, merkt schnell, dass sich darin oft mehr Schein als Sein versteckt. Man sollte sich Zeit nehmen und die einzelnen Anbieter genau vergleichen. Im Zweifelsfall lohnt es sich immer, die Baubeschreibung von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen, um nicht von hohen Zusatzkosten überrascht zu werden.“

Tipp: Wer lieber auf Nummer sicher gehen möchte, sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung von einem unabhängigen Profi durchsehen lassen. Fertighausexperte Tobias Beuler findet für Sie Mängel und versteckte Kosten in der Baubeschreibung.

Fazit:

Wer einen Bauvertrag unterschreiben möchte, sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung für sein Bauobjekt noch einmal genau unter die Lupe nehmen. Denn nur das, was in der BLB aufgeführt ist, wird zum genannten Festpreis umgesetzt. Alles, was vergessen, unzureichend beschrieben oder schwammig formuliert wurde, wird anschließend zusätzlich berechnet. Darum ist eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung das A und O für ein Maximum an Kostensicherheit und auch Terminsicherheit. Denn laut des neuen Bauvertragsrechts müssen nicht nur Angaben zu Materialien, Qualität, Technik, Hersteller, Typen und Installationen gemacht werden – sondern auch zum Baubeginn und zur Dauer der Baumaßnahmen. Ein Vorteil, damit Bauherren zukünftig auf der sichereren Seite sind.