Wer mit der vorhandenen Wohnfläche nicht mehr auskommt und sich vergrößern möchte, sollte einmal über eine Dachaufstockung nachdenken. Im Vergleich zu einem Anbau hat eine Hausaufstockung gewisse Vorteile: Zusätzlicher Baugrund muss weder hinzugekauft noch erschlossen werden und diese Art der Wohnraumerweiterung ist sogar günstiger. Einfach eine Etage in die Höhe bauen und die vorhandene Bausubstanz nutzen. Klingt einfach – ist es das auch? Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber.
Das Wichtigste zur Dachaufstockung
auf einen Blick:
- Bevor ein Haus aufgestockt werden kann, müssen baurechtliche Fragen geklärt und der Bauantrag gestellt bzw. genehmigt sein. Ohne eine Baugenehmigung können Sie grundsätzlich nicht aufstocken.
- Laut Baurecht muss sich eine Aufstockung immer in die bestehende Umgebung einpassen, also an die umliegenden Häuser und Gärten in der Nachbarschaft.
- Ob und in welcher Form eine geplante Geschossaufstockung bei einer Immobilie möglich ist, hängt von ihrer Grundsubstanz und den individuellen Gegebenheiten des vorhandenen Hauses ab.
- Die Hausaufstockung ist eine Baumaßnahme, bei der Statiker und Architekten hinzugezogen werden müssen.
- Vorteilhafter für die Statik des vorhandenen Gebäudes sind Aufbauten von leichterem Gewicht, was für die Holzrahmenbauweise spricht.
Was ist eine Dachaufstockung?
Unter einer Dachaufstockung versteht man das Hinzufügen eines oder mehrerer Stockwerke auf ein bestehendes Gebäude. Eine Dachaufstockung ist nicht zu verwechseln mit einem Dachausbau, bei dem lediglich die Innenräume des vorhandenen Dachgeschosses bewohnbar gemacht werden. Mit einer Aufstockung im eigentlichen Sinne ist immer eine Wohnraumerweiterung durch die Schaffung eines neuen Stockwerks gemeint. Dabei wird im Gegensatz zu einem Anbau keine zusätzliche Grundfläche benötigt, sondern lediglich in die Höhe vergrößert.
Wie aufwändig ist eine Aufstockung?
Eine Aufstockung ist ein komplexes Bauvorhaben, das eine sorgfältige Planung, Koordination und Durchführung erfordert. Sie beinhaltet zahlreiche Arbeitsschritte und erfordert die Zusammenarbeit verschiedener Fachkräfte. Im Folgenden werden die wesentlichen Punkte dieses Prozesses erläutert.
Bestandsaufnahme:
Als erstes müssen Sie eine Bestandsaufnahme durchführen, damit Sie den Zustand des Gebäudes ermitteln.Planung und Genehmigungen:
Architekten und Ingenieure erstellen detaillierte Baupläne und Zeichnungen. Eine Überprüfung der bestehenden Struktur auf Tragfähigkeit und notwendige Verstärkungen ist notwendig. Zudem müssen Sie die erforderlichen Baugenehmigungen von den zuständigen Behörden einholen.Vorbereitungsarbeiten:
Bevor es mit den Arbeiten losgeht, müssen Sie Baufreiheit schaffen. Hindernisse werden entfernt und das Baugelände für die Arbeiten vorbereitet. Zudem müssen alle notwendigen Sicherheitsvorkehrungen vorgenommen werden.Rückbauarbeiten:
Erst wird die vorhandene Dachkonstruktion abgetragen, dann werden die Teile der bestehenden Struktur abgerissen – wenn notwendig.Konstruktionsarbeiten:
Dieser Schritt beinhaltet die Errichtung oder Verstärkung tragender Wände und Stützen, die Konstruktion der neuen Stockwerke inklusive Wände und Decken sowie die Errichtung des neuen Daches, inklusive Dachdämmung und Dachdeckung.Innenausbau:
Als nächstes wird die Haustechnik (Elektrik, Heizung, Sanitär und Lüftung) verlegt, die Innenwände, Decken und Fußböden werden errichtet sowie Fenster und Türen eingebaut.Fassade und Dämmung:
Es folgen die Anbringung der Wärmedämmung an den Außenwänden und die Abschlussarbeiten an der Fassade, wie Verputzen oder Verkleiden.Feininstallation:
Hier wird die Installation von Badezimmern, Toiletten und Küchenanschlüssen abgeschlossen. Die elektrischen Systeme sowie Heizung und Lüftung werden angeschlossen und in Betrieb genommen.Innenraumgestaltung:
Zum Schluss werden die Wände und Decken gestrichen und bei Bedarf tapeziert. Bodenbeläge wie Teppich, Laminat, Parkett oder Fliesen werden verlegt und feste Möbel wie Einbauschränke oder die Küche montiert.Abschlussarbeiten:
Die Dachaufstockung ist mit dem Säubern der Baustelle und des Gebäudes, der Durchführung von Qualitätskontrollen und behördlichen Abnahmen sowie Übergabe an den Eigentümer abgeschlossen.Was kostet eine Dachaufstockung?
Für die Dachaufstockung können Sie mit 750 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Kosten für den Umbau bei einem Einfamilienhaus liegen somit im Durchschnitt zwischen 50.000 und 100.000 €. Die tatsächlichen Kosten variieren jedoch, je nach spezifischen Anforderungen und regionalen Unterschieden.
Im Folgenden zeigen wir Ihnen beispielsweise, wie sich die Kosten für eine Kniestockerhöhung und eine Geschossaufstockung aufteilen.
| Kostenstelle | Kosten für Kniestockerhöhung | Kosten für Geschossaufstockung |
|---|---|---|
| Planung und Genehmigungen | 10.000 € | 15.000 € |
| Bauvorbereitungen | 3.000 € | 5.000 € |
| Baumaterialien | 15.000 € | 20.000 € |
| Handwerker und Fachkräfte | 20.000 € | 30.000 € |
| Dacharbeiten | 5.000 € | 10.000 € |
| Innenausbau | 10.000 € | 10.000 € |
| Elektrik und Sanitär | 5.000 € | 5.000 € |
| unvorhergesehene Ausgaben | 2.000 € | 5.000 € |
| Gesamtkosten | 70.000 € | 100.000 € |
Eine Geschosserhöhung ist teurer als eine Kniestockerhöhung, weil sie umfassendere strukturelle Änderungen und mehr Materialien erfordert. Bei einer Geschosserhöhung wird ein komplett neues Stockwerk gebaut, was zusätzliche Verstärkungen der bestehenden Struktur notwendig macht. Zudem sind umfangreiche Bauarbeiten und mehr Innenausbau erforderlich, was den Gesamtaufwand und die Kosten erhöht.
Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?
Die Kosten einer Dachaufstockung werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
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Unter welchen Bedingungen kann ich ein Haus aufstocken?
Mithilfe einer Dachaufstockung mehr Wohnfläche zu schaffen, scheint verlockend. Man sollte aber wissen, dass nicht jegliche Art der Aufstockung auch möglich ist. Das Haus muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Um die technischen und baurechtlichen Fragen zu klären, müssen Architekten und/oder Statiker mit ins Boot geholt werden. Sie können den Zustand des Gebäudes fachgerecht beurteilen und den Bauantrag erstellen. Sollte eine Dachaufstockung aus bestimmten Gründen nicht genehmigt werden, kommt vielleicht eine „Dachaufstockung light“, also ein Innenausbau des Daches, in Frage.
Ob und in welcher Form eine Dachaufstockung durchgeführt werden kann, hängt maßgeblich von zwei Dingen ab:
dem baulichen Zustand des Gebäudes
Spielt die Statik des Hauses mit? Sind Fundament und Geschossdecke tragfähig? Wie dick müssen die Wände sein? Sind die Außenmauern noch intakt? Wie sieht es mit Feuchtigkeit aus?
der Umgebung des Hauses
Was sagen die Bauvorschriften der Kommune und des Landes? Was schreibt der Bebauungsplan vor – wie hoch dürfen Gebäude an diesem Standort maximal sein und welche gestalterischen Vorgaben gibt es? Und nicht zuletzt: Wird das Bauamt den Bauantrag genehmigen?
Wie funktioniert eine Aufstockung?
Bei einer Dachaufstockung handelt es sich meist um eine neue Konstruktion, die das Haus um eine ganze Etage erweitert. Dabei wird die vorhandene Dachkonstruktion entfernt und an ihrer Stelle das neue Stockwerk errichtet. Dies kann entweder in Holzrahmenbauweise oder bei einem Massivhaus auch in gemauerter Form geschehen. Die Holzvariante übt weniger Gewicht auf das übrige Haus aus und ist für die Statik daher vorteilhafter.
Im Gegensatz zu einer Dachaufstockung durch ein vollständiges Geschoss wird bei einer sogenannten Kniestockerhöhung das Dach angehoben und der Kniestock um beispielsweise einen Meter erhöht. Der Kniestock ist die Wand an der Traufseite eines Steildaches – also die Wand, auf der die Dachschräge endet. Dank der so erhöhten Wand ergibt sich mehr Wohnraum bzw. bewohnbarer Dachraum. In der Umsetzung ist diese Maßnahme aber sehr aufwändig.
Welche Arten der Dachaufstockungen gibt es?
Nachdem die alte Dachkonstruktion entfernt wurde, lassen sich verschiedene Varianten der Aufstockung verwirklichen.
Kniestockerhöhung:
Das Dach wird „angehoben“, wodurch sich der Dachraum vergrößert.
Geschossaufstockung:
Das Haus wird durch eine komplette Etage inklusive neuem Steildach erweitert.
Dachaufstockung eines Flachdachs:
Ein Flachdachhaus gewinnt durch den Aufbau eines Stockwerks mit Steildach an Wohnraum.
Partielle Aufstockung:
Das Dach wird nicht auf der gesamten Grundfläche, sondern nur teilweise aufgestockt und erhält zusätzlich einen Dachgarten.
Arten der Dachsaufstockung
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