Mit der Baugenehmigung fällt der Startschuss für die Bauarbeiten. Doch zuvor muss noch eine bürokratische Hürde gemeistert werden: der Bauantrag. Ob das Bauprojekt wie geplant umgesetzt werden darf, entscheidet nämlich die Bauaufsichtsbehörde. Wie man einen Bauantrag stellt und was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste zum Bauantrag auf einen Blick:
- Anhand des Bauantrags wird geprüft, ob das Bauvorhaben den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Ohne Genehmigung darf nicht gebaut werden.
- Über eine Bauvoranfrage kann im Vorfeld geklärt werden, ob das geplante Bauprojekt realisierbar wäre.
- Die Unterlagen darf nur eine bauvorlageberechtigte Person (ArchitektIn oder BauingenieurIn) erstellen.
- Eingereicht werden die Dokumente vom Bauherren oder der Bauherrin in dreifacher Ausfertigung.
- Die Bauaufsichtsbehörde bearbeitet den Bauantrag, was mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Ist hingegen ein Bebauungsplan vorhanden, darf die Prüfung maximal 4 Wochen dauern.
- Die Kosten für die Antragsbearbeitung betragen je nach Bundesland ca. 0,5 - 1 Prozent der Bausumme.
Wofür benötigt man eine Baugenehmigung?
Für welche Bauprojekte eine Baugenehmigung benötigt wird, gibt die jeweilige Landesbauordnung vor. Oftmals muss nicht nur für Neubauten, sondern auch für Anbauten ab einer bestimmten Größe ein Bauantrag gestellt werden. Für kleinere Bauvorhaben genügt hingegen eine Bauanzeige.
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Ablauf – Wie stellt man einen Bauantrag?
Klären wir zunächst Schritt für Schritt, wie man einen Bauantrag stellt. In den darauffolgenden Abschnitten erfahren Sie alle weiteren Details.
Erstellung notwendiger Dokumente
Die Unterlagen des Bauantrags dürfen nur von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden. Damit ist eine fachlich qualifizierte Person aus dem Bauwesen gemeint – zum Beispiel ein:e ArchitektIn oder ein:e BauingenieurIn. Als AuftraggeberIn überlässt man diese Aufgabe also den ExpertInnen.
Einreichung
Der Bauantrag wird
- schriftlich,
- vollständig und unterschrieben,
- in dreifacher Ausfertigung,
- persönlich oder postalisch
vom Bauherren oder der Bauherrin bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Alternativ können die Unterlagen bei der Gemeinde abgegeben werden, welche sie an die zuständige Behörde weiterleitet.
Prüfung
Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das geplante Bauvorhaben den Vorschriften der Bauordnung von Bundesland und Gemeinde entspricht. Die Bearbeitung kann mehrere Monate dauern.
Genehmigung
Wird positiv über den Antrag entschieden, erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung. Damit darf das Projekt umgesetzt werden.
Was gehört alles zu einem Bauantrag?
Damit die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag prüfen kann, benötigt sie einen Einblick in die konkrete Planung des Bauvorhabens. Aus diesem Grund müssen mit dem Antragsformular verschiedene Nachweise wie Bauzeichnungen, Berechnungen und Beschreibungen eingereicht werden. Welche Unterlagen genau gefordert sind, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und sollte im Vorfeld bei der Bauaufsichtsbehörde erfragt werden.
Meistens werden folgende Unterlagen benötigt:
- Antragsformular
- Beschreibung mit technischen und ausführungsspezifischen Angaben zum Bauprojekt (von ArchitektIn oder Bauunternehmen)
- Lage-, Freiflächen- und Höhenplan (als Auszug des örtlichen Liegenschaftskatasters)
- Bauzeichnungen mit Grundrissen, Ansichten und Raumbezeichnungen
- Gutachten zur Statik
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie der bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
- Technische Nachweise zu Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks (u.a. Strom- und Wasserversorgung, Grundstücksentwässerung)
- Kostenaufstellung
- ggf. weitere Nachweise wie Abweichungsantrag, Abstandsflächenübernahmeerklärung oder Baumbestandserklärung
- nicht vergessen: Unterschrift der bauvorlageberechtigten Person (ArchitektIn oder BauingenieurIn)
Mit dem Bauantrag müssen die genauen Pläne des Gebäudes in Form von Bauzeichnungen eingereicht werden.
Wie lange dauert die Antragsbearbeitung?
Die Bearbeitungsdauer des Bauantrags kann sehr unterschiedlich ausfallen. Sie ist abhängig von mehreren Faktoren wie der aktuellen Auslastung des Amtes und dem Umfang des Bauantrags. Außerdem gibt es keine einheitliche Frist – in Baden-Württemberg beispielsweise darf die Prüfung maximal zwei Monate dauern, in anderen Bundesländern durchaus länger. In der Regel sollte man ca. drei bis vier Monate für die Antragsbearbeitung einplanen.
Schneller geht die Prüfung im Fall einer Bauanzeige, dem vereinfachten Verfahren. Dieses ist möglich, wenn das Bauvorhaben ausnahmslos den Vorschriften des Bebauungsplans entspricht. Dank des geringeren Bearbeitungsaufwands wird der Antrag innerhalb von vier bis sechs Wochen automatisch genehmigt.
Was kann man im Fall einer Ablehnung tun?
Bauanträge werden in der Regel genehmigt – wenn bei der Planung die Vorgaben der Bauordnung weitestgehend beachtet wurden. Sollte es dennoch zu einer Ablehnung kommen, können Bauherr und Bauherrin innerhalb von vier Wochen Widerspruch einlegen. Dazu bedarf es allerdings einer guten Begründung – hierzu sollte man am besten ein Gutachten von einer sachverständigen Person erstellen lassen. Oftmals lässt sich noch eine Einigung finden. Andernfalls besteht die Möglichkeit, vor Gericht zu klagen. Das kostet allerdings Zeit, Geld und Nerven. Besser ist es, wenn die Pläne entsprechend der Richtlinien angepasst werden.
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Verwandte Antragsarten
Neben dem klassischen Bauantrags gibt es weitere Antragsarten, die ein vereinfachtes Verfahren ermöglichen oder den Bauantrag ergänzen.
Bauvoranfrage
Mit einer Bauvoranfrage kann im Vorfeld abgeklärt werden, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Dieser sogenannte Antrag auf Bauvorbescheid ist sinnvoll, wenn für das Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt und man in Erfahrung bringen möchte (z.B. vor dem Grundstückskauf), welche Art von Bebauung erlaubt ist. Außerdem lohnt sich eine Bauvoranfrage, wenn man von den Vorgaben abweichen möchte. Denn so erfährt man im Voraus, ob dies erlaubt oder der Bauantrag aufgrund dessen abgelehnt werden würde.
Die Bauvoranfrage kann von Kaufinteressierten, BauherrInnen oder bauvorlageberechtigten Personen bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden.
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Bauanzeige
Durch die sogenannte Bauanzeige informiert der oder die BauherrIn die Baubehörde über die geplante Umsetzung eines Bauprojekts. Dieses vereinfachte Verfahren ist möglich, wenn das Bauvorhaben ausnahmslos den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht oder es nicht genehmigungspflichtig ist. Dazu gehören (je nach Landesbauordnung) kleine Bauvorhaben wie z.B. ein Carports bis 30qm oder ein Gewächshaus .
Die Bearbeitung dauert in der Regel nur etwa vier bis sechs Wochen. Meldet die Baubehörde in dieser Zeit keine Einwände, ist der Bau automatisch genehmigt. Für welche Bauprojekte eine Bauanzeige ausreicht und wie diese gestellt wird, ist je nach Bundesland unterschiedlich festgelegt. Insgesamt sind die Kosten für dieses vereinfachte Verfahren deutlich geringer als für einen vollständigen Bauantrag.
Abweichungsantrag
Wenn ein Bauvorhaben von den Vorschriften des Bebauungsplans abweichen soll, muss zusätzlich zum Bauantrag ein Abweichungsantrag gestellt werden. Das ist der Fall, wenn beispielsweise eine andere Dachform, als im Baugebiet üblich, oder eine abweichende Gebäudehöhe geplant wird. Die Baubehörde entscheidet, ob die gewünschte Abweichung umgesetzt werden darf.
Änderungsantrag
Ein Änderungsantrag, auch “Nachtragsbaugenehmigung” genannt, ist notwendig, wenn sich kleine Planänderungen ergeben, nachdem die Baugenehmigung bereits erteilt wurde. Das kann zum Beispiel eine Umgestaltung der Fassade oder der Einbau eines zusätzlichen Fensters sein. Bei umfangreichen Überarbeitungen der Baupläne muss hingegen ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Was muss man beim Bauantrag noch beachten?
Damit beim Bauantragstellen nichts schief geht, hier noch ein paar weitere wichtige Tipps und Informationen:
- Wer sich frühzeitig über die Vorgaben der Landesbauordnung und des Bebauungsplans informiert, profitiert von einer höheren Planungssicherheit.
- Um KfW-Fördergelder zu erhalten, müssen diese ebenfalls vor Baubeginn beantragt und genehmigt werden. Die Maßnahmen zur Erfüllung der Standards werden außerdem in der Baubeschreibung detailliert dargestellt.
- Der Hausbau darf erst beginnen, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde. Wer illegal baut, muss mit einem hohen Bußgeld oder sogar dem Abriss des Gebäudes rechnen.
- Die Baugenehmigung ist drei Jahre lang gültig. Wird der Bau in dieser Zeit nicht beendet, muss eine Verlängerung beantragt werden.
Wie hoch sind die Kosten eines Bauantrags
Der Hausbau ist ein teures Vorhaben – auch die Prüfung des Bauantrags ist nicht kostenlos. Dabei bezieht sich die Gebühr auf die Antragsbearbeitung, das heißt, sollte der Bauantrag abgelehnt werden, muss diese trotzdem gezahlt werden. Sie ist somit unumgänglich und zählt zu den klassischen Baunebenkosten.
Kosten für das amtliche Genehmigungsverfahren:
Die Kosten sind von den Gebührenordnungen der Bundesländer sowie den Gesamtkosten des Bauvorhabens und dem Aufwand der Antragsbearbeitung abhängig. Der Gebührensatz beträgt in der Regel 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme.
Damit werden die Kosten wie folgt berechnet:
Bearbeitungsgebühren Bauantrag = Bausumme x Gebührensatz der Behörde
(Bausumme = Umbauter Raum in m³ x Bauwert in Euro/m³)
Außerdem muss die bauvorlageberechtigte Person (ArchitektIn oder BauingenieurIn) bezahlt werden, welche das Bauvorhaben plant und anschließend die Dokumente für den Bauantrag erstellt. Auf die reine Genehmigungsplanung entfällt ein Architektenhonorar von ca. 0,5 Prozent der Bausumme. Oftmals sind diese Kosten aber bereits im Festpreis des Bauunternehmens enthalten.
Gegebenenfalls kommen weitere Positionen beispielsweise für eine Bauvoranfrage oder spezielle Genehmigungen (wie für das Bäume fällen) hinzu.
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