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Bebauungsplan: lesen und verstehen

B-Plan vor dem Bau prüfen

Urbane Stadtvilla mit Putzfassade, moderner Bungalow in L-Form und Flachdach oder das klassische Holzhaus aus urigen Blockbohlen – das persönliche Traumhaus stellt sich jeder Mensch anders vor. Doch nicht jedes Eigenheim lässt sich in der Praxis auch wirklich bauen.

Neben Kosten und weiteren Hindernissen setzt meist der Bebauungsplan den Träumen vieler Bauherren ein jähes Ende. Der B-Plan regelt ganz genau, wie und wo Sie in einem Wohngebiet bauen dürfen und sollte daher vor dem Grundstückskauf auf Herz und Nieren geprüft werden. Doch keine Angst: In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie einen Bebauungsplan richtig lesen, verstehen und zu Ihrem Vorteil nutzen können.

Das Wichtigste zum Bebauungsplan auf einen Blick:

  • Ein Bebauungsplan regelt, wie und ob Grundstücke bebaut werden dürfen.
  • Der Bebauungsplan für ein Gebiet wird in der Regel von der zuständigen Gemeinde veröffentlicht.
  • Ein Bebauungsplan ist eine verbindliche Bauleitplanung, der beim Haus- und Objektbau Folge zu leisten ist.
  • Alle in Deutschland geltenden Bebauungspläne entsprechen den Richtlinien des Baugesetzbuches (BauGB) und den unterschiedlichen Baurechten der 16 Bundesländer.
  • Nicht jedes Baugebiet verfügt über einen ausgeschriebenen Bebauungsplan.

Sinn und Zweck eines Bebauungsplans

Ganz nüchtern betrachtet sind Bebauungspläne Flächennutzungsrichtlinien, die von Städten und Kommunen beschlossen und veröffentlicht werden, um die städtebauliche Entwicklung zu lenken. Auf diese Weise soll ein homogenes Stadtbild geschaffen und gepflegt werden. Sie schreiben unter anderem vor, welche Gebiete sich für Wohn-, Nutz- oder Gewerbefläche eignen, wie hoch Gebäude sein dürfen und welche Häusertypen zweckmäßig sind.

Was auf den ersten Blick nur nach baulichen Beeinträchtigungen klingt, zeigt bei näherer Betrachtung jedoch, dass Bebauungspläne vor allem entstehen, um Privatpersonen und Ihre Grundstücke zu schützen. Ein Beispiel: Wie würden Sie es finden, wenn neben Ihrem Einfamilienhaus plötzlich eine dreigeschossige Wohnanlage mit sechs Wohneinheiten errichtet wird und Ihr Garten auf einmal Bühne für ein halbes Dutzend Balkone wird? Mit großer Sicherheit wären Sie nicht sonderlich begeistert, oder? Aus diesem Grund sollten Sie lernen, einen Bebauungsplan vor dem Grundstückskauf richtig zu lesen und zu deuten.

Den Bebauungsplan lesen

Mithilfe des folgenden Schaubildes möchten wir Ihnen zeigen, was alles in einem Bebauungsplan steht und wie Sie es deuten können. Den Inhalt eines Bebauungsplanes regelt in jedem Bundesland das sogenannte Baugesetzbuch (§9). Während die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dafür verantwortlich ist, welche Bauweisen, Abstandsflächen oder Dächer im Baugebiet erlaubt sind, zeigt die Planzeichenverordnung (PlanVZ) alle relevanten Linien, Farben und Signaturen, die für Ihren Bau von Interesse sind.

Bebauungsplan mit Symbolen und Zeichen

Bebauungsplan

Falls Sie sich einen Bebauungsplan anschauen, sollten Sie daher folgende Faktoren beachten:

Art der baulichen Nutzung

Hier wird festgelegt, ob es sich bei dem vorliegenden Bereich um ein Gewerbe-, Wohn- oder Mischgebiet handelt. Hier sollten Sie besonders die Nutzungsschablone des B-Plans beachten.

Nutzungsschablone Bebauungsplan mit Erklärung

Nutzungsschablone Bebauungsplan

Arten der baulichen Nutzung:

  • WS – Kleinsiedlungsgebiet
  • WR – Reines Wohngebiet
  • WA – Allgemeines Wohngebiet
  • WB – Besonderes Wohngebiet
  • MD – Dorfgebiet
  • MI – Mischgebiet
  • MK – Kerngebiet
  • GE – Gewerbegebiet
  • GI – Industriegebiet

Baulinien, Baugrenzen und Baufenster

Diese Bereiche legen fest, wie, in welcher Richtung und ob überhaupt gebaut werden darf. Ein Gebäude muss dabei immer in einem Baufenster errichtet werden. Falls es konkrete Baulinien gibt, muss zwangsläufig an diesen gebaut werden.

Bauliche Nutzung

In einem Bebauungsplan ist stets beschrieben, wie welche Grundfläche, wie viele Vollgeschosse und in welcher Höhe gebaut werden darf. Hier spielen vor allem die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenanzahl (GFZ) eine entscheidende Rolle. Die GRZ schreibt vor, wie viel Fläche eines Grundstückes tatsächlich bebaut werden darf. Liegt diese Zahl beispielsweise bei 0,35 dürfen auf einem 1.000 m² großen Grundstück maximal 350 m² bebaut werden. Die GFZ regelt dagegen das Verhältnis von Geschoss- und Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,35 auf einem 1.000 m² großen Grundstück bedeutet somit, dass höchstens 350 m² Geschossfläche errichtet werden dürfen.

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Abstandsflächen

In Deutschland müssen alle Gebäude einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück aufweisen. Wie groß dieser Abstand ist, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer ab. Falls Sie mehr über Abstandsflächen und Grenzbebauung erfahren möchten, informieren Sie sich in unserem umfangreichen Ratgeber.

Bauweise

Experten unterscheiden hier zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Offene Bebauung bedeutet, dass in diesem Baugebiet Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) mit einem geregelten Grenzabstand gebaut werden dürfen. Eine geschlossene Bebauung zeigt dagegen Baugrund, auf dem lediglich Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) gebaut werden dürfen, die keinen seitlichen Grenzabstand haben.

Dach

In vielen Fällen werden in einem Bebauungsplan auch die zulässigen Dachformen vorgeschrieben. Neben dem klassischen Satteldach findet man in Wohngebieten heutzutage meist Krüppelwalm- sowie moderne Pult- oder Flachdächer. Darüber hinaus ist es möglich, dass auch die Ausrichtung des Dachfirsts, die Eindeckung sowie die Neigung unter bestimmte Vorgaben gestellt werden. In Deutschland werden in der Regel folgende Dachformen vorgeschrieben:

  • FD – Flachdach
  • KWD – Krüppelwalmdach
  • PD – Pultdach
  • SD – Satteldach
  • TD – Tonnendach
  • WD- Walmdach
  • ZD – Zeltdach
  • vPD – versetztes Pultdach

Zählt der Wohnraum unter dem Dach als Vollgeschoss?
In der Regel werden Dachgeschosse sowie Keller nicht als Vollgeschosse gezählt. Hier muss allerdings von Fall zu Fall entschieden werden. Aufschluss darüber, ob ein Dach oder Keller als vollwertiges Geschoss gesehen werden, geben die Landesbauordnungen der Bundesländer.

Baulast

Unter diesen Punkt fallen alle Fahr-, Geh- und Leistungsrechte. Als Bauherr sollten Sie daher unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Hier wird unter anderem beschrieben, ob Ihr zukünftiger Nachbar gegebenenfalls Wegerechte auf Ihrem Grundstück besitzt.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bebauungsplan

Wo kann ein Bebauungsplan eingesehen werden?

Bebauungspläne können grundsätzlich bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Oftmals reicht ein einfacher Anruf oder eine E-Mail aus, um umfassende Einblicke in einen Bebauungsplan zu erhalten. Mittlerweile bieten viele Gemeinden und Kommunen auch die Möglichkeit, den Bebauungsplan im Internet einzusehen.

Was schreibt ein Bebauungsplan vor?

Im Bebauungsplan können folgende Dinge festgelegt sein:

  • Grundstücksnutzung
  • Zulässige Geschossanzahl
  • Grundflächenzahl (GRZ)
  • Geschossflächenzahl (GFZ)
  • Dachform und Dachgestaltung
  • Erlaubte Bauformen (Haustypen)
  • Traufhöhe
  • Firsthöhe
  • Überbaubare Grundstücksfläche

Wie findet man heraus, ob es für ein Gebiet einen Bebauungsplan gibt?

Falls Sie sich für ein Baugebiet interessieren, erhalten Sie im örtlichen Amt alle Auskünfte über relevante Bebauungspläne. Sollte sich herausstellen, dass für das Gebiet kein Bebauungsplan vorliegt, erfahren Sie dort auch, welche Art der Bebauung zulässig ist.

Sind nur Neubaugebiete von Bebauungsplänen betroffen?

Obwohl B-Pläne vorwiegend für Neubaugebiete aufgesetzt werden, sind auch immer häufiger ältere Areale Bestandteil aktueller Bebauungspläne. Für die bestehenden Gebäude gilt dann allerdings ein Bestandsschutz, da diese Immobilien bereits zu einem früheren Zeitpunkt gebaut wurden. Falls diese Gebäude abgerissen und neu errichtet werden sollen, muss streng nach dem Bebauungsplan gebaut werden. In der Praxis bedeutet dies für Bauherren oft, dass sich die Abstandsflächen oder die Geschossanzahl ändern.

Wer ist beim Hausbau für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich?

Grundsätzlich gilt, dass der Grundstückseigentümer für alle Aktivitäten verantwortlich ist, die mit seinem Grundstück in Verbindung stehen. Falls Sie mit einem Baupartner auf Ihrem Grundstück bauen, sind Sie also für die korrekte Umsetzung des B-Planes zuständig. Wenn Sie Grundstück plus Haus von einem Bauträger erwerben, ist dieser für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich.

Fazit:

Möchten Sie ein Grundstück kaufen und dies bebauen, ist eine Einsicht in den Bebauungsplan unverzichtbar – denn dieser legt verbindlich fest, ob und wie Sie ein Gebäude auf dem Grundstück errichten dürfen. Somit kann den Angaben des B-Plans entnommen werden, ob die Verwirklichung eines Eigenheims nach den eigenen Vorstellungen auf diesem Grundstück erlaubt ist oder inwiefern die Baupläne angepasst werden müssten. Die Vorgaben beziehen sich dabei unter anderem auf die Art der Grundstücksnutzung, zulässige Haustypen und Dachformen, die Größe der Grundfläche und Abstände zu Nachbargrundstücken.

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