Was ist ein Bebauungsplan?
Ganz nüchtern betrachtet sind Bebauungspläne Flächennutzungsrichtlinien, die von Städten und Kommunen beschlossen und veröffentlicht werden, um die städtebauliche Entwicklung zu lenken. Auf diese Weise soll ein homogenes Stadtbild geschaffen und gepflegt werden. Sie schreiben unter anderem vor, welche Gebiete sich für Wohn-, Nutz- oder Gewerbefläche eignen, wie hoch Gebäude sein dürfen und welche Häusertypen gebaut werden dürfen.
Sinn und Zweck eines Bebauungsplans
Was auf den ersten Blick nur nach baulichen Beeinträchtigungen klingt, zeigt bei näherer Betrachtung jedoch, dass Bebauungspläne vor allem entstehen, um Privatpersonen und Ihre Grundstücke zu schützen. Ein Beispiel: Wie würden Sie es finden, wenn neben Ihrem Einfamilienhaus plötzlich eine dreigeschossige Wohnanlage mit sechs Wohneinheiten errichtet wird und Ihr Garten auf einmal Bühne für ein halbes Dutzend Balkone wird? Mit großer Sicherheit wären Sie nicht sonderlich begeistert, oder? Aus diesem Grund sollten Sie lernen, einen Bebauungsplan vor dem Grundstückskauf richtig zu lesen und zu deuten.
Den Bebauungsplan lesen
Mithilfe des folgenden Schaubildes möchten wir Ihnen zeigen, was alles in einem Bebauungsplan steht und wie Sie es deuten können. Den Inhalt eines Bebauungsplanes regelt in jedem Bundesland das sogenannte Baugesetzbuch (§9). Während die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dafür verantwortlich ist, welche Bauweisen, Abstandsflächen oder Dächer im Baugebiet erlaubt sind, zeigt die Planzeichenverordnung (PlanVZ) alle relevanten Linien, Farben und Signaturen, die für Ihren Hausbau von Interesse sind.
Wenn Sie sich einen Bebauungsplan anschauen, sollten Sie daher einige Faktoren beachten. Wir führen sie in den folgenden Abschnitten für Sie auf.
Art der baulichen Nutzung
Hier wird festgelegt, ob es sich bei dem vorliegenden Bereich um ein Gewerbe-, Wohn- oder Mischgebiet handelt. Hier sollten Sie besonders die Nutzungsschablone des B-Plans beachten.
Arten der baulichen Nutzung:
- WS – Kleinsiedlungsgebiet
- WR – Reines Wohngebiet
- WA – Allgemeines Wohngebiet
- WB – Besonderes Wohngebiet
- MD – Dorfgebiet
- MI – Mischgebiet
- MK – Kerngebiet
- GE – Gewerbegebiet
- GI – Industriegebiet
Baulinien, Baugrenzen und Baufenster
Diese Bereiche legen fest, wie, in welcher Richtung und ob überhaupt gebaut werden darf. Ein Gebäude muss dabei immer in einem Baufenster errichtet werden. Falls es konkrete Baulinien gibt, muss zwangsläufig an diesen gebaut werden.
Maß der möglichen Bebauung
In einem Bebauungsplan ist stets beschrieben, wie welche Grundfläche, wie viele Vollgeschosse und in welcher Höhe gebaut werden darf. Hier spielen vor allem die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) eine entscheidende Rolle. Die GRZ schreibt vor, wie viel Fläche eines Grundstückes tatsächlich bebaut werden darf. Liegt diese Zahl beispielsweise bei 0,35 dürfen auf einem 1.000 m² großen Grundstück maximal 350 m² bebaut werden. Die GFZ regelt dagegen das Verhältnis von Geschoss- und Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,35 auf einem 1.000 m² großen Grundstück bedeutet somit, dass höchstens 350 m² Geschossfläche errichtet werden dürfen.
Abstandsflächen
In Deutschland müssen alle Gebäude einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück aufweisen. Wie groß dieser Abstand ist, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer ab. Wenn Sie mehr über Abstandsflächen und Grenzbebauung erfahren möchten, informieren Sie sich in unserem umfangreichen Ratgeber.
Bauweise
Experten unterscheiden hier zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Offene Bebauungsplanung bedeutet, dass in diesem Baugebiet Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) mit einem geregelten Grenzabstand gebaut werden dürfen. Eine geschlossene Bebauungsplanung zeigt dagegen Baugrund, auf dem lediglich Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) gebaut werden dürfen, die keinen seitlichen Grenzabstand haben.
Baulast
Unter diesen Punkt fallen alle Fahr-, Geh- und Leistungsrechte. Als Bauherr sollten Sie daher unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Hier wird unter anderem beschrieben, ob Ihr zukünftiger Nachbar gegebenenfalls Wegerechte auf Ihrem Grundstück besitzt.
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Fazit:
Möchten Sie ein Grundstück kaufen und dies bebauen, ist eine Einsicht in den Bebauungsplan unverzichtbar – denn dieser legt verbindlich fest, ob und wie Sie ein Gebäude auf dem Grundstück errichten dürfen. Somit kann den Angaben des B-Plans entnommen werden, ob die Verwirklichung eines Eigenheims nach den eigenen Vorstellungen auf diesem Grundstück erlaubt ist oder inwiefern die Baupläne angepasst werden müssten. Die Vorgaben beziehen sich dabei unter anderem auf die Art der Grundstücksnutzung, zulässige Haustypen und Dachformen, die Größe der Grundfläche und Abstände zu Nachbargrundstücken.
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