Erschließung des Baugrundstücks: Vollerschlossenes Grundstück oder teilerschlossenes Grundstück?

Musterhaus.net | 22. April 2022

Um ein Grundstück als Bauland nutzen zu können, muss es erschlossen sein. Eine Anbindung an Straßen und Wege ist dabei ebenso wichtig wie die Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser. Suchen künftige Bauherren ein Grundstück, so bestehen in dieser Hinsicht oft Unsicherheiten: Wann ist ein Grundstück erschlossen? Und welche Grundstücke gelten als teilerschlossen oder nicht erschlossen?
Auch hinsichtlich der möglichen Vorteile und Nachteile der (nicht) erschlossenen Arten von Grundstücken kommen häufig Fragen auf. Vor allem die möglichen Kosten für die Grundstückserschließung sind Bauherren nicht immer klar. Und wer übernimmt diese überhaupt? In unserem Ratgeber finden Sie Antworten auf alle Fragen rund um das Thema Erschließung des Baugrundstücks.

Artikelübersicht:

Die Unterschiede von vollerschlossenen oder teilerschlossenen Grundstücken
Darum ist die Differenzierung wichtig
Erschließung des Baugrundstücks: Wer ist dafür zuständig?
Welche Kosten fallen für die Erschließung an?
Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zur Erschliessung des Baugrundstücks
auf einen Blick

Grundstücke finden Sie vollerschlossen oder teilerschlossen im Angebot.
Die Gemeinden sind zuständig für die Erschließung des Baugrundstücks.

Die Erschließungskosten trägt größtenteils der Bauherr.
Es kann bis zu sechs Monate dauern, bis ein Grundstück komplett erschlossen ist.

Vollerschlossenes oder teilerschlossenes Grundstück: Das sind die Unterschiede

Mit der vorgeschriebenen Erschließung von Grundstücken soll sichergestellt werden, dass bebaute Flächen im erforderlichen Umfang an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen sind. Bauwillige treffen bei der Grundstückssuche häufig auf Begriffe wie „teilerschlossenes Grundstück“ oder „vollerschlossenes Grundstück“. Auch der Begriff „unerschlossenes Grundstück“ taucht mitunter auf.

Unerschlossenes Grundstück

Um ein unerschlossenes Grundstück handelt es sich immer dann, wenn bisher keinerlei Erschließungsmaßnahmen erfolgt sind. Das Grundstück ist in der Regel nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen und auch Anschlüsse für Strom, Wasser oder Abwasser sind nicht in direkter Nähe verfügbar. Mitunter handelt es sich um Bauerwartungsland, für das noch kein Bebauungsplan besteht.

Was bedeutet teilerschlossen?

Ein teilerschlossenes Grundstück verfügt zumindest über einige der nötigen Eigenschaften. Hier können zum Beispiel der Stromanschluss und der Wasseranschluss bereits auf dem Grundstück anliegen, während die Anbindung an das Straßennetz noch nicht erfolgt ist. Häufiger existiert der Fall, das zwar eine Straße zum Grundstück führt, jedoch noch kein Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz vorhanden ist.

Das vollerschlossene Grundstück

Bei einem vollerschlossenen Grundstück sind bereits alle notwendigen Erschließungsmaßnahmen erfolgt. Das Baugrundstück ist an ein öffentliches Straßen- und Wegenetz angeschlossen und verfügt über die notwendigen Leitungsanschlüsse. Dabei handelt es sich in der Regel um Anschlüsse an das Abwassersystem, das Trinkwassernetz und das öffentliche Stromnetz.

Je nach Gemeinde bezeichnen diese jedoch auch Grundstücke als vollerschlossen, bei denen die nötigen Leitungen lediglich in der Nähe anliegen.

Erschlossen, nicht erschlossen, teilerschlossen: Darum ist die Differenzierung wichtig

Ob ein Grundstück erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen ist, hat nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Baukosten. Ebenso kann sich der Ablauf des Hausbaus verzögern, wenn Sie vor dem Baubeginn noch zeitraubende Erschließungsmaßnahmen durchführen lassen müssen.

Der Erwerb eines vollerschlossenen Grundstücks bietet hierbei erhebliche Vorteile, ist jedoch in der Regel auch teurer. Ist ein Grundstück teilerschlossen, so sind zumindest einige der Erschließungsmaßnahmen bereits erfolgt.

Hier sollten Sie als Bauherr unbedingt in Erfahrung bringen, welche Leistungen Sie zusätzlich noch erbringen müssen. Zumeist fallen für die Resterschließung nochmals erhebliche Kosten an.

Ein nicht erschlossenes Grundstück ist nicht an das Leitungsnetz angeschlossen, auch führen mitunter keine entsprechenden Leitungen am Grundstück vorbei. Selbst eine Zuwegung muss nicht zwingend bestehen. Bei dieser Art Baugrundstück haben Bauinteressenten den höchsten Aufwand und die höchsten Kosten zu tragen. Dennoch kann sich der Kauf je nach Lage und Preis lohnen.

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Wie erfolgt die Anbindung des Grundstücks und welche Versorgungsleitungen sind nötig?

Um ein Baugrundstück bebauen und nutzen zu können, ist in Deutschland eine gesicherte Zuwegung erforderlich. In der Regel umfasst dies eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Auf diese Weise ist die Erreichbarkeit des Grundstücks für die Bewohner gesichert, aber beispielsweise auch für die Feuerwehr im Brandfall.

Zwingend notwendig sind bei einem erschlossenen Grundstück die Leitungen für die Wasserversorgung sowie entsprechende Abwasserleitungen. Auf diese Weise sollen die Versorgung mit sauberem Trinkwasser und die umweltgerechte Abwasserentsorgung gewährleistet werden. Nur in Ausnahmefällen sehen Gemeinden hiervon ab, beispielsweise bei Grundstücken fern der Versorgungsleitungen. Ausnahmsweise können sie hier die Versorgung mittels Trinkwasserbrunnen und die Abwasserentsorgung über eine Bio-Kläranlage gestatten.

Ansonsten sind für die Abwasserableitung heutzutage zwei Leitungssysteme vorhanden, an die das Grundstück anzuschließen ist. Ein Abwasserkanal dient der Ableitung aller im Haus anfallenden Abwässer in die Kläranlage, beispielsweise aus Toilette, Bad und Küche. Eine weitere Abwasserleitung ist für die Ableitung des Niederschlagswassers ausgelegt, das über Dachflächen oder versiegelte Grundstücksflächen anfällt.

Auch der Anschluss an den öffentlichen Strom gehört zu den notwendigen Versorgungsleitungen, um die Erschließung sicherzustellen. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass jedes neu zu bebauende Grundstück über eine zuverlässige Energieversorgung verfügt. Ist die Stromversorgung bereits beim Bau des Hauses hergestellt, so hat dies erhebliche Vorteile für den Baufortschritt. Denn für fast alle Arbeiten auf der Baustelle benötigen Sie Strom.

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Welche Leitungen und Anschlüsse können noch Teil der Erschließung sein?

Neben der Anbindung an das Wegenetz und die Versorgung mit Wasser und Strom können weitere Erschließungsmaßnahmen sinnvoll sein. Grundvoraussetzung für ein vollerschlossenes Grundstück sind diese allerdings nicht. So kann es jedoch Sinn ergeben, einen Gasanschluss zu verlegen, wenn die Gasleitung bereits in der Straße anliegt. Hier kommt es auf die individuelle Entscheidung der Bauherren an und darauf, ob sie mit diesem Energieträger heizen möchten.

Auch Anschlüsse für Fernwärme, Telefon, Kabelfernsehen oder Breitband-Internet über Glasfasernetzwerk können zur Erschließung gehören, sind aber nicht verpflichtend. Hier kommt es auf die Nutzungsgewohnheiten der künftigen Hausbewohner an. Nicht jeder benötigt einen Festnetzanschluss und mancher moderne Neubau benötigt kaum zusätzliche Wärmezufuhr.

Es gilt jedoch: Eine nachträgliche Anbindung ist stets mit erheblich höheren Kosten verbunden.

Erschließung des Baugrundstücks: Wer ist dafür zuständig?

Für die Grundstückserschließung ist nach § 123 BauGB (Baugesetzbuch) die örtliche Gemeinde zuständig. Ausnahmen können nur dann vorliegen, wenn die Erschließung nach gesetzlichen Vorschriften oder Verpflichtungen einer anderen Stelle obliegt. Die Gemeinden sind zudem verpflichtet, die erforderlichen Erschließungsanlagen möglichst kostengünstig zu erstellen.

Einen rechtlichen Anspruch auf Erschließung ihres Grundstücks haben Bauherren im Übrigen nicht.

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Welche Kosten fallen für die Erschließung an?

Für das Herstellen von Verkehrsanbindungen und Leitungsanschlüssen fallen Kosten in unterschiedlicher Höhe an. Für den Bau eines Einfamilienhauses erstrecken sich die Erschließungskosten häufig bis in den fünfstelligen Eurobereich. So kann beispielsweise der Stromanschluss mit 3.000 Euro zu Buche schlagen, und auch der Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz verursacht mit bis zu 5.000 Euro erhebliche Kosten.

Der Anschluss an die Abwassernetze der Kommune ist mit möglichen Kosten von mitunter 4.500 Euro ebenfalls nicht gerade günstig. Für einen Gasanschluss können Sie mit 2.000 Euro rechnen, Anschlüsse für Telefon und Kabelfernsehen liegen je nach Anbieter häufig im oberen dreistelligen Eurobereich.

Zudem können Kosten für den Anschluss an das Straßennetz entstehen, die sich regional unterscheiden, und sich nur schwer beziffern lassen.

Und wer zahlt die Erschließung?

Die anfallenden Kosten für die Erschließung des Baulandes sind zum größten Teil von den Bauherren zu tragen. Bis zu 90 Prozent der Kosten darf die Kommune laut Gesetz direkt auf den Bauherren umlegen. Das betrifft in der Regel alle Anschlusskosten für die Leitungssysteme.

Andere Kosten wie die Erschließung über Straßen und Wege oder der Bau von Lärmschutzmaßnahmen können ebenfalls als Erschließungskosten abgerechnet werden. Hier kommen je nach Region unterschiedliche Kostenschlüssel und Verteilschlüssel zum Einsatz, um die Anlieger an den Baukosten zu beteiligen. Der Kostenbescheid der zuständigen Kommune trifft dabei häufig erst mit großer Verzögerung ein.

Fazit:

Die Erschließung des Baugrundstücks sichert die Anbindung an öffentliche Verkehrswege sowie Versorgungsnetze. Damit diese wichtigen Eigenschaften erfüllt sind, ist die Erschließung Voraussetzung für das Erteilen einer Baugenehmigung. Die Erschließungskosten hat größtenteils der Bauherr zu tragen, jedoch ist die Kommune dafür zuständig, das Bauland in ein erschlossenes Grundstück zu versetzen.

Häufig gestellte Fragen zu vollerschlossenen und teilerschlossenen Grundstücken

Woran erkenne ich, ob das Grundstück teilerschlossen oder vollerschlossen ist?

Ob es sich um ein vollerschlossenes Grundstück oder ein teilerschlossenes Grundstück handelt, ist für Laien nicht ohne Weiteres erkennbar. Hier liefern Aussagen des Grundstückbesitzers, Auskünfte der Gemeinde, eine Einsicht in den Bebauungsplan oder auch ein Bodengutachten wichtige Erkenntnisse.

Muss das Grundstück erschlossen werden?

In Deutschland müssen Grundstücke in der Regel erschlossen sein, um eine Baugenehmigung für ein Haus zu erhalten. So soll sichergestellt werden, dass die künftigen Bewohner auf die örtliche Infrastruktur zurückgreifen können.

Wie lange dauert es, ein Grundstück zu erschließen?

Wie schnell die Erschließung des Grundstücks vonstatten geht, kann sich je nach Region und Gemeinde unterscheiden. In vielen Fällen ist eine Wartezeit von sechs Monaten ab Antragstellung nicht unüblich, bis Ihr Bauland erschlossen ist.

Kann ich die Erschließungskosten von der Steuer absetzen?

Handelt es sich bei der geplanten Immobilie um eine Gewerbeimmobilie oder ein Vermietobjekt, so können Sie die Kosten für die Erschließung steuerlich geltend machen. Bei privat errichteten Einfamilienhäusern ist das in der Regel nur möglich, wenn es sich um Kosten im Zusammenhang mit einer Modernisierung handelt.

Wie kann ich bei der Erschließung sparen?

Bei der Erschließung können Sie Geld sparen, wenn Sie ein Grundstück erwerben, für das die Kommune die Erschließungsbeiträge in größerem Umfang als üblich übernimmt. Auch durch den Verzicht auf Gas oder einen Festnetzanschluss können Sie Kosten reduzieren.

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Schlagworte: Bauplanung, Grundstück, Hausbau

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