Erste Schritte zum Traum vom eigenen Haus
Deutschland befindet sich mitten in einem Bau-Boom: Laut Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2017 Genehmigungen für mehr als 146.000 Gebäude und 305.000 Wohnungen mit Gesamtkosten von mehr als 82 Milliarden Euro erteilt.
Zum Vergleich: Im Jahr 2014 waren es gerade einmal rund 138.000 Gebäude und 251.000 Wohnungen mit einem Gesamtwert von etwa 64 Milliarden Euro. Zählt man weitere Baumaßnahmen wie Sanierungen oder kleinere Bauvorhaben hinzu, ergibt sich noch eine weit höhere Anzahl an erteilten Baugenehmigungen.
Als Grundstücksbesitzer stellen sich viele angehende Bauherren die Frage, ab wann sie überhaupt eine Baugenehmigung benötigen. Ist das kleine Gartenhaus auf dem eigenen Grundstück oder das Carport in der Einfahrt bereits genehmigungspflichtig? Und ist der Anbau des Wintergartens ebenfalls ein Fall für die örtliche Baubehörde? Wie genau läuft das Verfahren vom Antrag bis zur Baufreigabe ab und was passiert eigentlich, wenn ich illegal baue? Diesen und weiteren Fragen gehen wir in unserem Ratgeber auf den Grund und geben praktische Tipps und Tricks für angehende Bauherren.

Was ist eine Baugenehmigung?
Kurz und knapp: Die Baugenehmigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde. Mit dieser Genehmigung signalisiert die örtliche Baubehörde, dass das beantragte Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften und Regelungen entspricht und keine Bedenken angemeldet werden. Bauherren in der Bundesrepublik Deutschland haben es gut – sie genießen im Allgemeinen Baufreiheit. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich auf ihrem Grundstück bauen, es verändern oder nutzen dürfen, wobei es jeweils einer Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde bedarf. Damit Sie Sich im Vorfeld eines Grundstückskaufs schon absichern, raten wir Ihnen zu einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Beurteilung. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob bei der Gemeinde ein Bebauungsplan für das besagte Grundstück vorliegt oder ob das Grundstück mit bebauten Ortsteilen zusammenhängt. Hier geht es um wesentliche Kriterien, die für die spätere Erteilung des Baurechts entscheidend sind und somit auch die Grundlage für die Baugenehmigung darstellen.
Nach Erteilung der Baugenehmigung können gegebenenfalls weitere Verfahren wie Prüfungen zum Emissionsschutz oder zum Wasserschutz notwendig sein. Erst nach Abschluss dieser Verfahren dürfen Sie mit dem Bau beginnen.
Aber von vorne: Schritt für Schritt zur Baugenehmigung

Die Erteilung von Baugenehmigungen obliegt in Deutschland grundsätzlich den Bundesländern selbst. Der Antrag auf eine Baugenehmigung ist also bei der lokalen Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise bei der Kommune einzureichen. In der Regel läuft der Genehmigungsprozess wie folgt ab:
Einreichung
Die vollständigen Unterlagen werden in dreifacher Ausführung entweder direkt bei der Bauaufsichtsbehörde oder bei der Gemeinde eingereicht. Gegebenenfalls leitet die Gemeinde als Empfänger den Antrag an die Baubehörde weiter.
Prüfung
Die lokale Bauaufsichtsbehörde in Ihrem Bundesland prüft, ob Ihr Antrag den bauordnungsrechtlichen und planungsrechtlichen Vorschriften entspricht und entscheidet auf Grundlage dieser Prüfung über den Antrag.
Genehmigung
Wenn die Prüfung der Vorschriften positiv ausfällt, erteilt die Bauaufsichtsbehörde Ihnen die Baugenehmigung.
Ihr Kompass im Papier-Dschungel: Welche Unterlagen sind Teil des Bauantrags?
Bauvorhaben sind Ländersache, weshalb die Anforderungen an den Bauantrag auch in den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes geregelt sind. Bauanträge können nicht von jedem Verbraucher gestellt werden, sondern erfordern eine Bauvorlageberechtigung.
Wann sind Sie bauvorlageberechtigt?
- Wenn Sie einen qualifizierten Hochschulabschluss in den Studienfächern Architektur und (Bau)-Ingenieurwesen vorweisen können.
- Wenn Sie nach deinem Abschluss mindestens zwei Jahre im Bereich Gebäudeplanung gearbeitet haben.
- Wenn Sie Know-How von öffentlichem Baurecht (Bauordnungs-, Bauprodukts-, Bauplanungsrecht) haben.
- Und wenn Sie bei einer bauvorlageberechtigten Architektenkammer oder als bauvorlageberechtigter Ingenieur erfasst sind.
Den Bauantrag müssen Sie in dreifacher Ausführung einreichen. Er beinhaltet unter anderem die folgenden Unterlagen:
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Lageplan als Auszug der örtlichen Liegenschaftskarte oder der Flurkarte
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (mit Grundrissen, Schnitten und Ansichtszeichnungen)
- Baubeschreibung mit technischen und ausführungsspezifischen Angaben zum Vorhaben
- Berechnungen zum umbauten Raum, der Geschossflächenanzahl und der Grundflächenzahl
- Entwässerungspläne
- Nachweise für Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz
- Unterschriebener Bauantragsvordruck
Wichtig: Ihr Antrag kann nur berücksichtigt werden, wenn die Unterlagen vollständig sind. Wenn wichtige Dokumente fehlen, können sich das gesamte Baugenehmigungsverfahren und somit auch der Baubeginn erheblich verzögern.
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