Bevor Sie mit dem Bau eines Neubaus beginnen können, müssen Sie das Grundstück erschließen. Doch was genau bedeutet das, welche Kosten entstehen und wer zahlt eigentlich wofür? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Erschließungskosten.
Artikelübersicht:
- Was sind Erschließungskosten?
- Welche Arten von Erschließungskosten für ein Grundstück gibt es?
- Was ist der Unterschied zwischen privater und öffentlicher Erschließungen?
- Wer trägt die Kosten einer Erschließung?
- Wie hoch sind die Erschließungskosten?
- Wie werden die Erschließungskosten für das Grundstück berechnet?
- Sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar?
- Wo kann ich mich über örtliche Erschließungskosten informieren?
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Erschließungskosten sind Gebühren für den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur.
- Darunter fallen Strom-, Wasser- und Abwasseranschluss sowie der Straßenbau.
- Sie werden in öffentliche, technische und sonstige Erschließungskosten geteilt.
- Die Kosten trägt in der Regel der Grundstückseigentümer und sie liegen meist zwischen 10.000 und 25.000 €.
- Die Berechnung erfolgt anteilig je nach Grundstücksgröße oder Straßenfront.
- Auskunft über örtliche Erschließungskosten gibt das zuständige Bau- oder Tiefbauamt.
WAS SIND ERSCHLIESSUNGSKOSTEN?
Erschließungskosten sind die Gebühren für den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur. Dazu zählen unter anderem Straßenbau, Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Sie fallen zusätzlich zum Grundstückspreis an und sind Voraussetzung für eine Baugenehmigung.
WELCHE ARTEN VON ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÜR EIN GRUNDSTÜCK GIBT ES?
Erschließungskosten können in drei Hauptarten unterteilt werden: öffentliche, technische und sonstige Erschließungskosten. Jede Kategorie umfasst unterschiedliche Leistungen, die separat berechnet werden.
Öffentliche Erschließungskosten
Diese Kosten entstehen durch die Anbindung des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur. Dazu gehören:- Straßenbau: Bau von Zufahrtsstraßen, Gehwegen und Straßenbeleuchtung.
- Entwässerung: Kanalanschluss für Schmutz- und Regenwasser.
- Grünflächen und Lärmschutz: Anlage von öffentlichen Grünanlagen oder Schutzmaßnahmen.
- Beitrag nach BauGB §127: Kommunale Umlage für Ersterschließung durch die Gemeinde.
Technische Erschließungskosten
Hierbei handelt es sich um die Versorgung des Grundstücks mit technischen Medien. Typische Bestandteile sind:- Stromanschluss: Verlegung von Leitungen und Hausanschlusskasten.
- Wasseranschluss: Verbindung zur Trinkwasserversorgung inkl. Zähler.
- Gasanschluss: Nur erforderlich, wenn Gasheizung geplant ist.
- Telekommunikation: Anschluss an Telefon, Internet oder Kabel-TV.
Sonstige Erschließungskosten
Diese Kosten fallen nicht immer an, können aber je nach Lage und Zustand des Grundstücks notwendig sein:- Zufahrtsweg oder private Wege: Wenn keine öffentliche Straße angrenzt.
- Bodengutachten und Vermessung: Grundlage für Planung und Baugenehmigung.
- Erschließung auf Privatgrund: Leitungsverlegung vom Grundstücksrand zum Haus.
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WAS IST DER UNTERSCHIED ZWISCHEN PRIVATER UND ÖFFENTLICHER ERSCHLIESSUNGEN?
Die öffentliche Erschließung umfasst den Anschluss an Straßen, Wasser, Abwasser und Strom durch die Gemeinde. Die private Erschließung betrifft alle Leitungen und Wege, die auf dem eigenen Grundstück liegen. Sie sind als Eigentümer für die private Erschließung selbst verantwortlich.
WER TRÄGT DIE KOSTEN EINER ERSCHLIESSUNG?
Die Kosten der Erschließung trägt in der Regel der Grundstückseigentümer. Die Gemeinde stellt die öffentliche Infrastruktur bereit, legt die Kosten aber per Bescheid auf den Eigentümer um. Auch die private Erschließung auf dem Grundstück müssen Sie selbst finanzieren.
WIE HOCH SIND DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN?
Die Erschließungskosten liegen bei einem Einfamilienhaus zwischen 10.000 und 25.000 €. Umgerechnet entspricht das etwa 20 bis 60 € pro m2 Grundstücksfläche, abhängig von Lage, Gemeinde und Erschließungsumfang. Der Stromanschluss kostet etwa 1.500 bis 3.000 €, der Wasseranschluss 2.000 bis 5.000 € und der Abwasseranschluss 3.000 bis 7.000 €.
| Kostenstelle | Kosten |
|---|---|
| Stromanschluss | 1.500 – 3.000 € |
| Wasseranschluss | 2.000 – 5.000 € |
| Abwasseranschluss | 3.000 – 7.000 € |
| Gasanschluss (optional) | 1.500 – 3.000 € |
| Telekommunikation | 1.000 – 2.000 € |
| Straßenerschließung | 2.000 – 6.000 € |
| Vermessung und Gutachten | 500 – 2.000 € |
| Gesamtkosten | 10.000 - 25.000 € |
WIE WERDEN DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÜR DAS GRUNDSTÜCK BERECHNET?
Die Erschließungskosten werden nach dem Anteil Ihres Grundstücks an den Gesamtkosten der Maßnahme berechnet. Grundlage ist meist die Grundstücksfläche oder die Straßenlänge entlang Ihres Grundstücks.
Die Gemeinde stellt die öffentlichen Erschließungskosten zusammen und verteilt sie anteilig auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke. Dabei gelten folgende Berechnungsgrundlagen:
- Grundstücksgröße: Je größer das Grundstück, desto höher der Kostenanteil.
- Straßenfrontbreite: Oft wird nach Metern zur Straße abgerechnet.
- Baugesetzbuch (BauGB) § 129–133: Hier sind die rechtlichen Grundlagen für die Umlage geregelt.
- Art der Erschließung: Je nach Maßnahme (Straße, Kanal, Beleuchtung) unterscheiden sich die Berechnungsmethoden.
Die private Erschließung wird separat berechnet. Versorger wie Stadtwerke oder Telekommunikationsanbieter stellen dafür individuelle Rechnungen. Die Kosten hängen vom Aufwand und der Länge der Leitungen auf Ihrem Grundstück ab.
Beispiel Erschließungskosten für Straßenbau
Beim Straßenbau können je nach Gemeinde und Ausbaustandard Erschließungskosten zwischen 2.000 und 6.000 € für ein Einfamilienhaus anfallen. Die Kosten setzen sich aus Planung, Bau, Gehwegen, Beleuchtung und Entwässerung zusammen.
Ein typisches Beispiel:
- Die Gemeinde baut eine neue Erschließungsstraße für ein Neubaugebiet mit 40 Grundstücken.
- Die Gesamtkosten für die Straße betragen 200.000 €.
- 90 % der Kosten dürfen laut BauGB § 129 auf die Eigentümer umgelegt werden, d.h. 180.000 €.
Jedes Grundstück wird anteilig nach der Grundstücksbreite zur Straße oder Fläche berechnet. Bei gleichmäßiger Verteilung würden sich Kosten pro Grundstück von 4.500 € ergeben.
SIND ERSCHLIESSUNGSKOSTEN STEUERLICH ABSETZBAR?
Erschließungskosten sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar, wenn es sich um private Bauherren handelt. Nur bei vermieteten Immobilien können sie als Herstellungskosten geltend gemacht und über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt werden.
WO KANN ICH MICH ÜBER ÖRTLICHE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN INFORMIEREN?
Informationen zu den örtlichen Erschließungskosten erhalten Sie beim zuständigen Bauamt oder Tiefbauamt Ihrer Gemeinde. Dort erfahren Sie, welche Erschließungsmaßnahmen geplant sind, welche Beiträge anfallen und wie die Kosten berechnet werden. Auch die örtliche Erschließungssatzung kann Ihnen weiterhelfen.
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