Erschließungskosten für das Grundstück

Vom Strom bis zur Straßenanbindung: Das kostet das Erschließen des Baulands

Musterhaus.net | 28. September 2022

Das richtige Grundstück ist gefunden und bestens geeignet für den Bau des eigenen Traumhauses. Doch bevor die Baugenehmigung beantragt wird, steht das Thema „Erschließung des Grundstücks“ auf der Agenda. Ist das Wunschgrundstück nämlich noch nicht erschlossen, kommen einige Erschließungskosten auf den Bauherrn zu. Der Begriff „Erschließung“ meint die „Zugänglichmachung“ des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch (BauGB), so dass das Grundstück überhaupt erst bebaut werden darf. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten hat, je nach Gemeinde und Region, der neue Grundstückseigentümer zu übernehmen – und da kommt schnell einiges zusammen. Unser Ratgeber klärt auf: Welche Erschließungskosten gibt es überhaupt, wie hoch sind diese und wann sind sie zu bezahlen?

Artikelübersicht:

Welche Arten von Erschließungskosten gibt es?
Wer erhebt und wer bezahlt die Erschließungskosten?
Wie werden die Erschließungskosten für das Grundstück berechnet?
Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Tabelle - Richtwerte für Erschließungskosten
Erschließungskosten pro Quadratmeter

Wann sind die Erschließungskosten fällig?
Wo lassen sich die Erschließungskosten erfragen?
Fazit
Häufig gestellte Fragen

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Welche Arten von Erschließungskosten für ein Grundstück gibt es?

Grundsätzlich wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung ist Aufgabe von Bund, Land und Gemeinde und meint alle Baumaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Die innere oder private Erschließung, die innerhalb der Grundstücksgrenzen erfolgt, beinhaltet alle baulichen Maßnahmen zum Anschluss an die Versorgungseinrichtungen.

Bauland muss verkehrsmäßig und technisch erschlossen werden. Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und Lärmschutz und sogar gegebenenfalls Kinderspielplätze. Die technische Erschließung umfasst die Zuleitungen für die spätere Hausinstallation. Die zugehörigen technischen Erschließungskosten sind also jene Kosten, die für den Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze fällig werden. Gemeint sind Strom, Gas, Wasserversorgung sowie der Anschluss an die Kanalisation für Abwasser.

Die öffentliche Erschließung beantragt der Grundstückseigentümer bei der zuständigen Gemeinde, diese gibt die Erschließung dann in Auftrag. Die privaten Erschließungsmaßnahmen müssen vom Grundstückseigentümer selbst organisiert werden – das Bauamt kennt die richtigen Ansprechpartner und Schritte zum Grundstück erschließen und hilft weiter.

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Folgende Arten von Erschließungskosten gibt es grundsätzlich:

Stromversorgung
Wasserversorgung
Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
Gasanschluss
Fernwärme
Telekommunikation: Internet, Telefon, TV-Kabelanschluss
Vermessungskosten
Bodengutachten
Schallschutzanlagen
Straßenbau
Gehwege und öffentliche Plätze
Grünflächen
Parkplätze
Beleuchtung oder Lärmschutz
Kinderspielplätze und andere öffentliche Einrichtungen

Notwendigen Straßenarbeiten bei der Grundstückserschließung

Notwendige Straßenarbeiten bei der Grundstückserschließung

Wer erhebt und wer bezahlt die Erschließungskosten?

Prinzipiell kommt bis auf den Anteil der Gemeinde immer der Grundstückseigentümer für die Erschließungskosten auf. Einzelvertraglich können Käufer und Verkäufer des Grundstücks jedoch eine abweichende Regelung vereinbaren. Zum Beispiel dann, wenn bereits ein Teil der Erschließung stattgefunden hat, das Grundstück also bereits teilerschlossen wurde. Dann ist bzw. war der bisherige Eigentümer zur Zahlung der Teil-Erschließungskosten verpflichtet, da er zum Zeitpunkt des alten Bescheids als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
So oder so gilt: „Beim Kauf eines Grundstücks (…) sollte geklärt werden, ob Erschließungskosten anfallen, wie hoch diese sind und ob diese gegebenenfalls zusätzlich zu einer angebotenen Bauvertragsvergütung zu entrichten sind“, raten auch die Experten vom Bauherren-Schutzbund e.V. in ihrem Ratgeberblatt 39 „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“.

Mindestens zehn Prozent der öffentlichen Gesamtkosten muss die Kommune tragen. Doch die übrigen bis zu 90 Prozent kann sie als Erschließungsbeitrag weitergeben, was kräftig zu Buche schlagen kann. Ausnahmen bestätigen allerdings die Regel: Es kommt vor, dass Kommunen deutlich mehr als zehn Prozent der Erschließungskosten übernehmen, etwa, wenn in einem bestimmten Gebiet Neubauten besonders gefördert werden sollen.

Die Kostenberechnung im Detail gestaltet sich teilweise recht kompliziert: Ist der Neubau einer Straße zum zukünftigen Baugrundstück erforderlich, so regelt das Baugesetzbuch die Kosten nach dem Bundesrecht. Ist allerdings schon eine Schotterstraße vorhanden, so berechnet dagegen die Kommune die Asphaltierung nach dem Kommunalabgabenrecht – und die Kosten variieren wiederum von Bundesland zu Bundesland. Den Anschluss an die Versorgungsleitungen für Baustrom oder die Hausinstallation berechnen hingegen die regionalen Versorgungsdienstleister.

Positiv hervorheben kann man in jedem Fall: Die Erschließungskosten lassen sich als Modernisierungsleistung von der Steuer absetzen. Und zwar egal, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird und ob die Kosten bei Arbeiten auf dem eigenen Grundstück oder öffentlichem Grund angefallen sind. Details erfährt man bei einem Steuerberater.

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Wie werden die Erschließungskosten für das Grundstück berechnet?

Die Kostenverteilung auf die anliegenden Grundstücke wird durch das Baugesetzbuch vorgegeben, hierzu werden verschiedene Verteilungsmaßstäbe herangezogen. Die Erschließungskosten für eine Straße beispielsweise werden meist nach der Größe des Grundstücks in Quadratmetern und einem Faktor für das Maß der Grundstücksnutzung (der Anzahl der Geschosse des Gebäudes) auf alle anliegenden Grundstücke verteilt. Hinzu kommt ein je nach Kommune unterschiedlicher Verteilungsschlüssel.

Beispiel Erschließungskosten für Straßenbau:

Kostet eine Straße 100.000 Euro und es liegen Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 20.000 Quadratmetern an, so ergibt sich ein Preis von fünf Euro pro Quadratmeter. Bei einer zweigeschossigen Bebauung setzen Kommunen wie beispielsweise Duisburg einen Faktor (Verteilungsschlüssel) von 1,5 an. So ergibt sich aus einem Grundstück von 500 Quadratmetern eine anrechenbare Fläche von 500 x 1,5= 750 Quadratmetern. Das macht dann in unserem Beispiel einen Erschließungskostenanteil von 750 x 5= 3.750 Euro – allein für die Straße zum Grundstück.

Für andere Erschließungskostenarten gelten andere Berechnungsformeln. So wird beispielsweise der Anschluss an die Kanalisation für das Abwasser nach der Geschossflächenzahl (GFZ) und der bebaubaren Fläche (Grundflächenzahl – GRZ) errechnet. Beim Strom macht in den meisten Fällen die Anschlussleistung den Verteilungsmaßstab für die Erschließungskosten aus.

Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Pauschal lässt sich die Frage nach der Höhe der Erschließungskosten für ein Grundstück nicht beantworten. Die Kosten hängen zum einen von der Lage ab, zum anderen von der baulichen Situation sowie nicht zuletzt von den sehr unterschiedlichen Gebühren der örtlichen Gemeinden. Entscheidend für die Höhe der Kosten sind aber grundsätzlich der Materialeinsatz sowie der Aufwand bzw. die Arbeitsstunden, die anfallen.

Generell gilt deshalb:

Je weiter das zu erschließende Grundstück vom Versorgungsnetz (öffentlicher Anschlusspunkt/ Hauptanschlussstellen) entfernt liegt, desto höher sind die Erschließungskosten. Und:
Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt liegt und je schwieriger die Bodenverhältnisse sind, desto höher fallen die Kosten für die Leitungen innerhalb des Grundstücks aus.

Vorteil: Neubaugebiet oder bestehendes Wohngebiet

Bei Neubaugebieten sind die Erschließungskosten – bis auf die letzten Leitungsmeter zum Haus – oft bereits im Kaufpreis des Grundstücks enthalten, da der Bauträger oder die Kommune in Vorleistung gehen und die Kosten dann auf die Grundstücke umlegen. Und auch in einer bestehenden Wohngegend sind die Erschließungskosten eines neuen Grundstücks in der Regel deutlich niedriger, da die wesentlichen Anschlüsse bereits „vor der Tür“ liegen. Allerdings kommt es auch hier wieder auf die Lage an: Häuser in zweiter oder dritter Reihe können wieder recht hohe Kosten für die Erschließung haben.

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Richtwerte für Erschließungskosten im Überblick – mit diesen Kosten muss man rechnen:

Kostenart	obligatorisch/ bei Bedarf	Kosten ca.	Anmerkung
Stromanschluss	obligatorisch	1.500 – 3.000 Euro	Je nach Leitungslänge & Aufwand
Wasserversorgung (Trinkwasser und Abwasser/ Kanalisation)	obligatorisch	2.000 – 7.000 Euro	Je nach Leitungslänge & Aufwand (Anschluss oder Neuinstallation) Alternative zur Kanalisation: Wassertank
Gasanschluss	bei Bedarf	1.000 – 2.000 Euro	Alternativen: Fernwärme, Photovoltaik, Öl etc.
Telefon- und Internetanschluss	bei Bedarf	200 - 1.000 Euro	ggf. wichtig für Smart Home Alternative: LTE
Straßenbau, Gehwegerstellung	obligatorisch	3.000 - 15.000 Euro	Je nach vorhandenen Straßen und öffentlichen Gegebenheiten im Umfeld, plus Länge & Aufwand
Vermessung	obligatorisch	1.000 – 3.000 Euro	empfehlenswert
Bodengutachten	bei Bedarf bzw. wenn erforderlich für Baugenehmigung	ca. 1.000 Euro	Unbedingt empfehlenswert, aber vor Kauf des Grundstücks

Und wie hoch sind die Erschließungskosten pro Quadratmeter?

Pi mal Daumen lässt sich sagen, dass die meisten Grundstücke sich mit einem Gesamtpreis zwischen 10 und 35 Euro, in der Spitze (und glücklicherweise eher selten) maximal 70 bis 80 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche voll erschließen lassen.

In der Praxis bedeutet dies, dass in aller Regel mit mindestens 10.- 15.000 Euro Eigenanteil für Erschließungskosten zu rechnen ist.

Tipp: Mitunter kann es günstiger sein, ein altes Haus abzureißen und auf dessen erschlossenem Grundstück zu bauen, als ein neues und aktuell teures Grundstück komplett neu erschließen zu lassen. In manchen Gemeinden gibt es angesichts des Mangels an Neubaugrundstücken sogar Förderprogramme, die den Abriss von alten Gebäuden finanziell unterstützen.

Wann sind die Erschließungskosten fällig?

Je nach Art der Erschließung und der Erschließungsdauer richtet sich auch die Fälligkeit der Zahlung. Für den Anschluss an die Versorgungsleitungen des Energieversorgers ergeht der Bescheid umgehend. Ganz anders kann das bei Straßenbaumaßnahmen oder dem Anschluss an die Kanalisation aussehen. Zwar ergehen manche Bescheide bereits nach Teilabschnitten der Erschließungsmaßnahmen. Andere Rechnungen hingegen gehen den Grundstückseigentümern manchmal erst Jahre nach Abschluss des Ausbaus zu, was die Planung nicht unbedingt erleichtert.

Und Achtung: Zu zahlen sind die Rechnungen in der Regel innerhalb von vier Wochen und das in einer Summe. Man kann dann zwar Widerspruch einlegen, dieser hat jedoch nach der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung. Somit ist es dringend angeraten, vor dem Kauf des Grundstückes die öffentlichen Erschließungskosten soweit es möglich ist zu erfragen. Und entsprechende Rücklagen zu bilden beziehungsweise diese in die Baufinanzierung (als Baunebenkosten) angemessen miteinzuplanen.

Wo lassen sich die Erschließungskosten erfragen?

Ob überhaupt Erschließungskosten zu zahlen sind, kann bereits vor dem Kauf des Grundstücks den Daten zum Bodenrichtwert entnommen werden – diese findet man in der Bodenrichtwertkarte der zuständigen Kommune. Steht dort das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei, bleibt man von diesen Kosten verschont. Die Abkürzung „ebp“ für erschließungsbetragspflichtig hingegen zeigt an, das Kosten fällig werden.

Info im Bauamt der Gemeinde einholen: Anliegerbescheinigung beantragen

In erschlossenen Neubaugebieten verrechnet die Kommune alle öffentlichen Erschließungskosten. Die Gemeinde ist in jedem Fall der Ansprechpartner für den Ausbau von Straßen, Gehwegen, Grünbereichen und andere öffentlichen Einrichtungen. Im Bauamt lassen sich die zeitliche Planung ebenso wie die voraussichtlichen Kosten und die Zahlungsmodalitäten anfragen. Sicherheit gibt eine Anliegerbescheinigung, die die Gemeinden auf Antrag des Grundstückseigentümers gegen eine geringe Gebühr von rund 15 bis 75 Euro ausstellen. Sie gibt Auskunft über festgesetzte Erschließungsbeiträge und weitere Erschließungsverhältnisse des Grundstücks.

Über die ungefähr zu erwartenden weiteren Kosten können – je nach Art der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen – verschiedene Stellen Auskunft geben. Die Netzanschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme werden beispielsweise in der Regel bei den regionalen Versorgungsdienstleistern beauftragt, die Telekommunikationskosten kennt der Netzanbieter. Diese Unternehmen können also Aussagen zu den anfallenden Erschließungskosten machen.

Fazit: Erschließungskosten nicht unterschätzen - und so gut informieren wie möglich!

Die Erschließungskosten sind so unterschiedlich wie die Grundstücke selbst. Daher können sie von „wenigen“ tausend Euro bis zu fünfstelligen Beträgen variieren. Wichtig ist, sich vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen so genau wie möglich ist über die Höhe der zu erwartenden Kosten zu informieren. Gerade beim Straßenbau kann es passieren, dass die Bescheide erst nach fertiggestellten Streckenabschnitten oder sogar erst Jahre nach Abschluss der Bautätigkeiten ins Haus flattern.
Ein finanzielles Polster ist für Baufamilien, die auf einem neuen, aber noch nicht erschlossenen Grundstück bauen, daher ein absolutes Muss. Oder man sucht für sein neues Fertighaus oder Massivhaus von vornherein nur nach voll erschlossenen Grundstücken und spart sich so zumindest den Zeitaufwand für die Erschließung, hat die damit verbundenen Kosten gleich miteingepreist – und kann mit dieser fixen Summe besser und sicher planen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Erschließungskosten für das Grundstück“

Kann man jedes Grundstück erschließen lassen?

Nicht jedes Grundstück darf erschlossen werden. Grundstücke, auf denen der Bau verboten ist, werden als Ackerland, Bauerwartungsland oder als schlichtweg nicht erschlossen bezeichnet. Flächen dieser Art können allerdings von staatlicher Seite in Bauland umgewandelt werden.

Sind die Erschließungskosten steuerlich absetzbar?

Falls es sich bei dem zu erschließenden Bauland um ein gewerblich genutztes Grundstück handelt, dürfen die Erschließungskosten in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Wird der Wohnraum dagegen privat genutzt, werden Anträge dieser Art grundsätzlich abgelehnt.

Wann fallen Erschließungskosten an?

Die Erschließungskosten fallen während oder nach dem Erwerb eines Baugrundstücks an. Die Erschließung des Baulands ist Voraussetzung für den Bebau einer Fläche. Das bedeutet, dass ohne Erschließung eines Grundstücks niemals eine Baugenehmigung ausgestellt wird.

Wer muss die Erschließungskosten zahlen?

Die Erschließungskosten für Grundstücke werden als Erschließungsbeitrag bezeichnet, der entweder an die zuständige Kommune oder die örtlichen Versorgungsämter zu zahlen ist. Die Behörden können potenziellen Baufamilien bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten in Rechnung stellen. Wichtig dabei ist, dass die Erschließungskosten derjenige zahlen muss, der zum Zeitpunkt der Ausstellung des Bescheides Besitzer des Grundstücks ist. Zwischen den eigentlichen Baumaßnahmen und der Erschließung des Grundstücks liegen allerdings oft mehrere Monate. So kann es vorkommen, dass der Alteigentümer vor dem Verkauf des Grundstücks bereits sämtliche Erschließungskosten gezahlt hat. Ob dies der Fall ist, sollten Sie vor dem Kauf eines Baugrundstücks in Erfahrung bringen.

Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein teilerschlossenes Grundstück?

Die Erschließungskosten für ein teilerschlossenes Grundstück lassen sich pauschal nicht bestimmen. Grundsätzlich sollten die Ausgaben allerdings geringer sein, da bereits Teile des Baulandes erschlossen wurden.

Darf auf einem Grundstück auch ohne Erschließung gebaut werden?

Ein nicht erschlossenes Grundstück darf nach Baugesetzbuch (BauGB) nicht bebaut werden. Um eine Baugenehmigung für eine Immobilie zu erhalten, müssen Sie über erschlossenes Bauland verfügen.

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Schlagworte: Grundstück, Hausbau, Hausplanung

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