Das Hausbauportal
Hervorragend 4.3 von 5 Trustpilot

Erschließungskosten für das Grundstück

Vom Strom bis zur Straßenanbindung: Das kostet das Erschließen des Grundstücks

Das richtige Grundstück ist gefunden und bestens geeignet für den Bau des eigenen Traumhauses. Doch bevor die Baugenehmigung beantragt wird, steht das Thema „Erschließung des Grundstücks“ auf der Agenda. Ist das Wunschgrundstück nämlich noch nicht erschlossen, kommen einige Erschließungskosten auf den Bauherrn zu. Der Begriff „Erschließung“ meint die „Zugänglichmachung“ des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch (BauGB), so dass das Grundstück überhaupt erst bebaut werden darf. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten hat, je nach Gemeinde und Region, der neue Grundstückseigentümer zu übernehmen – und da kommt schnell einiges zusammen. Unser Ratgeber klärt auf: Welche Erschließungskosten gibt es überhaupt, wie hoch sind diese und wann sind sie zu bezahlen?

Welche Arten von Erschließungskosten für ein Grundstück gibt es?

Grundsätzlich wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung ist Aufgabe von Bund, Land und Gemeinde und meint alle Baumaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Die innere oder private Erschließung, die innerhalb der Grundstücksgrenzen erfolgt, beinhaltet alle baulichen Maßnahmen zum Anschluss an die Versorgungseinrichtungen.

Jedes Baugrundstück muss verkehrsmäßig und technisch erschlossen werden. Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und Lärmschutz und sogar gegebenenfalls Kinderspielplätze. Die technische Erschließung umfasst die Zuleitungen für die spätere Hausinstallation. Die zugehörigen technischen Erschließungskosten sind also jene Kosten, die für den Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze fällig werden. Gemeint sind Strom, Gas, Wasserversorgung sowie der Anschluss an die Kanalisation für Abwasser.

Die öffentliche Erschließung beantragt der Grundstückseigentümer bei der zuständigen Gemeinde, diese gibt die Erschließung dann in Auftrag. Die privaten Erschließungsmaßnahmen müssen vom Grundstückseigentümer selbst organisiert werden – das Bauamt kennt die richtigen Ansprechpartner und Schritte zum Grundstück erschließen und hilft weiter.

Folgende Arten von Erschließungskosten gibt es grundsätzlich:

  • Stromversorgung
  • Wasserversorgung
  • Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
  • Gasanschluss
  • Fernwärme
  • Telekommunikation: Internet, Telefon, TV-Kabelanschluss
  • Vermessungskosten
  • Bodengutachten
  • Schallschutzanlagen
  • Straßenbau
  • Gehwege und öffentliche Plätze
  • Grünflächen
  • Parkplätze
  • Beleuchtung oder Lärmschutz
  • Kinderspielplätze und andere öffentliche Einrichtungen
Notwendigen Straßenarbeiten bei der Grundstückserschließung

Notwendige Straßenarbeiten bei der Grundstückserschließung


Wer erhebt und wer bezahlt die Erschließungskosten?

Prinzipiell kommt bis auf den Anteil der Gemeinde immer der Grundstückseigentümer für die Erschließungskosten auf. Einzelvertraglich können Käufer und Verkäufer des Grundstücks jedoch eine abweichende Regelung vereinbaren. Zum Beispiel dann, wenn bereits ein Teil der Erschließung stattgefunden hat, das Grundstück also bereits teilerschlossen wurde. Dann ist bzw. war der bisherige Eigentümer zur Zahlung der Teil-Erschließungskosten verpflichtet, da er zum Zeitpunkt des alten Bescheids als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
So oder so gilt: „Beim Kauf eines Grundstücks (…) sollte geklärt werden, ob Erschließungskosten anfallen, wie hoch diese sind und ob diese gegebenenfalls zusätzlich zu einer angebotenen Bauvertragsvergütung zu entrichten sind“, raten auch die Experten vom Bauherren-Schutzbund e.V. in ihrem Ratgeberblatt 39 „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“.

Mindestens zehn Prozent der öffentlichen Gesamtkosten muss die Kommune tragen. Doch die übrigen bis zu 90 Prozent kann sie als Erschließungsbeitrag weitergeben, was kräftig zu Buche schlagen kann. Ausnahmen bestätigen allerdings die Regel: Es kommt vor, dass Kommunen deutlich mehr als zehn Prozent der Erschließungskosten übernehmen, etwa, wenn in einem bestimmten Gebiet Neubauten besonders gefördert werden sollen.

Die Kostenberechnung im Detail gestaltet sich teilweise recht kompliziert: Ist der Neubau einer Straße zum zukünftigen Baugrundstück erforderlich, so regelt das Baugesetzbuch die Kosten nach dem Bundesrecht. Ist allerdings schon eine Schotterstraße vorhanden, so berechnet dagegen die Kommune die Asphaltierung nach dem Kommunalabgabenrecht – und die Kosten variieren wiederum von Bundesland zu Bundesland. Den Anschluss an die Versorgungsleitungen für Baustrom oder die Hausinstallation berechnen hingegen die regionalen Versorgungsdienstleister.

Positiv hervorheben kann man in jedem Fall: Die Erschließungskosten lassen sich als Modernisierungsleistung von der Steuer absetzen. Und zwar egal, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird und ob die Kosten bei Arbeiten auf dem eigenen Grundstück oder öffentlichem Grund angefallen sind. Details erfährt man bei einem Steuerberater.


Wie werden die Erschließungskosten für das Grundstück berechnet?

Die Kostenverteilung auf die anliegenden Grundstücke wird durch das Baugesetzbuch vorgegeben, hierzu werden verschiedene Verteilungsmaßstäbe herangezogen. Die Erschließungskosten für eine Straße beispielsweise werden meist nach der Größe des Grundstücks in Quadratmetern und einem Faktor für das Maß der Grundstücksnutzung (der Anzahl der Geschosse des Gebäudes) auf alle anliegenden Grundstücke verteilt. Hinzu kommt ein je nach Kommune unterschiedlicher Verteilungsschlüssel.

Beispiel Erschließungskosten für Straßenbau:

Kostet eine Straße 100.000 Euro und es liegen Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 20.000 Quadratmetern an, so ergibt sich ein Preis von fünf Euro pro Quadratmeter. Bei einer zweigeschossigen Bebauung setzen Kommunen wie beispielsweise Duisburg einen Faktor (Verteilungsschlüssel) von 1,5 an. So ergibt sich aus einem Grundstück von 500 Quadratmetern eine anrechenbare Fläche von 500 x 1,5= 750 Quadratmetern. Das macht dann in unserem Beispiel einen Erschließungskostenanteil von 750 x 5= 3.750 Euro – allein für die Straße zum Grundstück.

Für andere Erschließungskostenarten gelten andere Berechnungsformeln. So wird beispielsweise der Anschluss an die Kanalisation für das Abwasser nach der Geschossflächenzahl (GFZ) und der bebaubaren Fläche (Grundflächenzahl – GRZ) errechnet. Beim Strom macht in den meisten Fällen die Anschlussleistung den Verteilungsmaßstab für die Erschließungskosten aus.



Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Pauschal lässt sich die Frage nach der Höhe der Erschließungskosten für ein Grundstück nicht beantworten. Die Kosten hängen zum einen von der Lage ab, zum anderen von der baulichen Situation sowie nicht zuletzt von den sehr unterschiedlichen Gebühren der örtlichen Gemeinden. Entscheidend für die Höhe der Kosten sind aber grundsätzlich der Materialeinsatz sowie der Aufwand bzw. die Arbeitsstunden, die anfallen.

Generell gilt deshalb:

  1. Je weiter das zu erschließende Grundstück vom Versorgungsnetz (öffentlicher Anschlusspunkt/ Hauptanschlussstellen) entfernt liegt, desto höher sind die Erschließungskosten. Und:
  2. Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt liegt und je schwieriger die Bodenverhältnisse sind, desto höher fallen die Kosten für die Leitungen innerhalb des Grundstücks aus.

Vorteil: Neubaugebiet oder bestehendes Wohngebiet

Bei Neubaugebieten sind die Erschließungskosten – bis auf die letzten Leitungsmeter zum Haus – oft bereits im Kaufpreis des Grundstücks enthalten, da der Bauträger oder die Kommune in Vorleistung gehen und die Kosten dann auf die Grundstücke umlegen. Und auch in einer bestehenden Wohngegend sind die Erschließungskosten eines neuen Grundstücks in der Regel deutlich niedriger, da die wesentlichen Anschlüsse bereits „vor der Tür“ liegen. Allerdings kommt es auch hier wieder auf die Lage an: Häuser in zweiter oder dritter Reihe können wieder recht hohe Kosten für die Erschließung haben.

Doppelseite eines Hauskataloges

Hausbau-Kataloge
gratis bestellen!

Der Weg zum Traumhaus, ob Bungalow, Stadtvilla oder andere Haustypen, führt am besten über die Hauskataloge der Hersteller. Die Bestellung ist kostenlos und unverbindlich.

Richtwerte für Erschließungskosten im Überblick – mit diesen Kosten muss man rechnen:

Kostenart obligatorisch/
bei Bedarf
Kosten ca. Anmerkung
Stromanschluss obligatorisch 1.500 – 3.000 Euro Je nach Leitungslänge & Aufwand
Wasserversorgung (Trinkwasser und Abwasser/ Kanalisation) obligatorisch 2.000 – 7.000 Euro Je nach Leitungslänge & Aufwand (Anschluss oder Neuinstallation) Alternative zur Kanalisation: Wassertank
Gasanschluss bei Bedarf 1.000 – 2.000 Euro Alternativen: Fernwärme, Photovoltaik, Öl etc.
Telefon- und Internetanschluss bei Bedarf 200 - 1.000 Euro ggf. wichtig für Smart Home Alternative: LTE
Straßenbau, Gehwegerstellung obligatorisch 3.000 - 15.000 Euro Je nach vorhandenen Straßen und öffentlichen Gegebenheiten im Umfeld, plus Länge & Aufwand
Vermessung obligatorisch 1.500 – 3.000 Euro empfehlenswert
Bodengutachten bei Bedarf bzw. wenn erforderlich für Baugenehmigung ca. 1.000 Euro Unbedingt empfehlenswert, aber vor Kauf des Grundstücks

Und wie hoch sind die Erschließungskosten pro Quadratmeter?

Pi mal Daumen lässt sich sagen, dass die meisten Grundstücke sich mit einem Gesamtpreis zwischen 10 und 35 Euro, in der Spitze (und glücklicherweise eher selten) maximal 70 bis 80 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche voll erschließen lassen.

In der Praxis bedeutet dies, dass in aller Regel mit mindestens 10.- 15.000 Euro Eigenanteil für Erschließungskosten zu rechnen ist.

Tipp: Mitunter kann es günstiger sein, ein altes Haus abzureißen und auf dessen erschlossenem Grundstück zu bauen, als ein neues und aktuell teures Grundstück komplett neu erschließen zu lassen. In manchen Gemeinden gibt es angesichts des Mangels an Neubaugrundstücken sogar Förderprogramme, die den Abriss von alten Gebäuden finanziell unterstützen.

Wann sind die Erschließungskosten fällig?

Je nach Art der Erschließung und der Erschließungsdauer richtet sich auch die Fälligkeit der Zahlung. Für den Anschluss an die Versorgungsleitungen des Energieversorgers ergeht der Bescheid umgehend. Ganz anders kann das bei Straßenbaumaßnahmen oder dem Anschluss an die Kanalisation aussehen. Zwar ergehen manche Bescheide bereits nach Teilabschnitten der Erschließungsmaßnahmen. Andere Rechnungen hingegen gehen den Grundstückseigentümern manchmal erst Jahre nach Abschluss des Ausbaus zu, was die Planung nicht unbedingt erleichtert.

Und Achtung: Zu zahlen sind die Rechnungen in der Regel innerhalb von vier Wochen und das in einer Summe. Man kann dann zwar Widerspruch einlegen, dieser hat jedoch nach der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung. Somit ist es dringend angeraten, vor dem Kauf des Grundstückes die öffentlichen Erschließungskosten soweit es möglich ist zu erfragen. Und entsprechende Rücklagen zu bilden beziehungsweise diese in die Baufinanzierung (als Baunebenkosten) angemessen miteinzuplanen.

Der Traum vom eigenen Haus

Ihr Weg zur günstigen Baufinanzierung

Die Experten von Interhyp beraten Sie gerne und helfen Ihnen bei der Finanzierung Ihres Traumhauses.

Der Traum vom eigenen Haus

Wo lassen sich die Erschließungskosten erfragen?

Ob überhaupt Erschließungskosten zu zahlen sind, kann bereits vor dem Kauf des Grundstücks den Daten zum Bodenrichtwert entnommen werden – diese findet man in der Bodenrichtwertkarte der zuständigen Kommune. Steht dort das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei, bleibt man von diesen Kosten verschont. Die Abkürzung „ebp“ für erschließungsbetragspflichtig hingegen zeigt an, das Kosten fällig werden.

Info im Bauamt der Gemeinde einholen: Anliegerbescheinigung beantragen

In erschlossenen Neubaugebieten verrechnet die Kommune alle öffentlichen Erschließungskosten. Die Gemeinde ist in jedem Fall der Ansprechpartner für den Ausbau von Straßen, Gehwegen, Grünbereichen und andere öffentlichen Einrichtungen. Im Bauamt lassen sich die zeitliche Planung ebenso wie die voraussichtlichen Kosten und die Zahlungsmodalitäten anfragen. Sicherheit gibt eine Anliegerbescheinigung, die die Gemeinden auf Antrag des Grundstückseigentümers gegen eine geringe Gebühr von rund 15 bis 75 Euro ausstellen. Sie gibt Auskunft über festgesetzte Erschließungsbeiträge und weitere Erschließungsverhältnisse des Grundstücks.

Über die ungefähr zu erwartenden weiteren Kosten können – je nach Art der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen – verschiedene Stellen Auskunft geben. Die Netzanschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme werden beispielsweise in der Regel bei den regionalen Versorgungsdienstleistern beauftragt, die Telekommunikationskosten kennt der Netzanbieter. Diese Unternehmen können also Aussagen zu den anfallenden Erschließungskosten machen.


Fazit: Erschließungskosten nicht unterschätzen - und so gut informieren wie möglich!

Die Erschließungskosten sind so unterschiedlich wie die Grundstücke selbst. Daher können sie von „wenigen“ tausend Euro bis zu fünfstelligen Beträgen variieren. Wichtig ist, sich vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen so genau wie möglich ist über die Höhe der zu erwartenden Kosten zu informieren. Gerade beim Straßenbau kann es passieren, dass die Bescheide erst nach fertiggestellten Streckenabschnitten oder sogar erst Jahre nach Abschluss der Bautätigkeiten ins Haus flattern.
Ein finanzielles Polster ist für Baufamilien, die auf einem neuen, aber noch nicht erschlossenen Grundstück bauen, daher ein absolutes Muss. Oder man sucht für sein neues Fertighaus oder Massivhaus von vornherein nur nach voll erschlossenen Grundstücken und spart sich so zumindest den Zeitaufwand für die Erschließung, hat die damit verbundenen Kosten gleich miteingepreist – und kann mit dieser fixen Summe besser und sicher planen.

Mehr zu: Bauen

Diesen Artikel teilen

Wie hat Ihnen dieser Artikel gefallen:
(5 Sterne aus 1 Stimme)

Sie haben noch nicht Ihr Traumhaus gefunden?

Hier sind unsere neun beliebtesten Häuser – einfach Infomaterial gratis anfordern!


Finden Sie weitere Häuser regionaler Anbieter

PLZ eingeben, mehr entdecken!

Alle Häuser


Verwandte Artikel

Weitere interessante Artikel aus dem Hausbau-Ratgeber die zum Thema passen

Ein Haus bauen oder kaufen
Ein Haus bauen oder kaufen

Wer für sich und die Familie ein Eigenheim sucht, der steht irgendwann vor der zentralen Frage: ein Haus selber bauen – oder ein Haus ...

Baugrundstück finden
Das passende Grundstück finden

Für die Verwirklichung des Traumhauses benötigt man natürlich auch das passende Grundstück. Die Suche nach einem solchen ist jedoch ...

Grundriss zeichnen
Grundriss zeichnen: Online Tools im Vergleich

Den Grundriss klassisch per Hand zeichnen? Oder doch eines der zahlreichen Online-Tools für die Grundrissplanung nutzen? Unsere Redaktion ...

Grundriss planen Teaser
10 Tipps um den perfekten Grundriss zu planen von John Kosmalla

Wer sein Traumhaus baut, sollte vorab ausreichend Zeit in die Grundrissplanung investieren. Der Grundriss muss im Alltag optimal ...

GRATIS KATALOGE