Baugrundgutachten: Warum das Bodengutachten so wichtig ist

Vor dem Bauen bohren

Musterhaus.net | 30. November 2020

Von drückendem Wasser über Felsbrocken bis hin zu Altlasten oder gar Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg kann sich im Boden so manches Geheimnis verbergen. Und auch die Qualität und Zusammensetzung des Grunds ist nicht immer unbedingt für jedes gewünschte Bauprojekt geeignet. Manche Häuslebauer unterschätzen diese Gefahren und sparen sich das Baugrundgutachten. Doch diese falsche Sparsamkeit kann kostspielige Konsequenzen nach sich ziehen. Experten raten deshalb unbedingt zu einer Baugrunduntersuchung – wir erklären in unserem Ratgeber, warum dies so ist.

Artikelübersicht:

Das Baugrundgutachten: Was ist das eigentlich?
Wie läuft die Untersuchung des Baugrunds ab?
Welche Informationen stehen im Baugrundgutachten?
Was hat es mit den Bodenklassen im Gutachten auf sich?
Was versteht man unter einem erweiterten Baugrundgutachten?
Wer kann ein Bodengutachten erstellen und wie lange dauert das?
Wie hoch sind die Kosten für ein Bodengrundgutachten?
Kann man ein Baugrundgutachten bei der Gemeinde/Kommune einsehen?
Interessante Videos zu Baugrundgutachten
Wie kann man ein "problemgrundstück" schon vorher erkennen?
Fazit

Das Wichtigste zum Baugrundgutachten auf einen Blick:

Die Baugrunduntersuchung ist für jedes reibungsfreie Bauprojekt notwendig
Es gibt zuverlässig und belastbar Auskunft über die Bodenbeschaffenheit – vor allem zur Tragfähigkeit, dem Setzungsverhalten, dem Grundwasser und zu ggf. nötigen technischen Anpassungen
Es minimiert Risiken wie Absackungen, Risse und Feuchtigkeit
Es verschafft Kosten- und Planungssicherheit, vor allem in Bezug auf das Fundament/ die Gründung oder die Kellerkonstruktion
Erstellt wird es durch Sachverständige für Geotechnik - Kostenpunkt ca. 1.000-2.500 Euro

Das Baugrundgutachten: Was ist das eigentlich?

Das Baugrundgutachten, auch als Bodengutachten, Gründungsgutachten oder Baugrunduntersuchung bekannt, gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Boden auf dem Baugrundstück – unter der Erdkrume, unter die man nun einmal nicht so einfach gucken kann. Diese geotechnische Untersuchung analysiert die Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem geplanten Bauwerk, dem Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft.

Nur mit diesem Gutachten lässt sich belastbar bestimmen, inwiefern sich das Grundstück überhaupt bebauen lässt. Es ist also die Basis eines jeden reibungslosen Bauprojekts. Denn: Nicht jeder Untergrund trägt ohne Verbesserungsmaßnahmen ein mehrstöckiges Massivhaus und nicht jeder Boden lässt einen Keller zu.

Kosten- und Planungssicherheit

Mit dem Wissen aus der Baugrunduntersuchung können Risiken und Schäden an der Immobilie, wie Feuchtigkeit, Absackungen oder Risse durch Setzungen, von vornherein vermieden werden. Experten sprechen hier vom sogenannten Baugrundrisiko. Dieses liegt immer beim Bauherrn – und wird durch das Bodengutachten soweit wie möglich minimiert. Das Gutachten verschafft Kosten- und Planungssicherheit und stellt auch eine rechtliche Absicherung gegen Folgeschäden dar. Die Untersuchung des Baugrunds ist z.B. notwendig, damit der Statiker das richtige Maß des Fundaments und der Bodenplatte berechnen kann. Da er für seine Berechnungen haftet, ist er auf die Infos aus dem Gutachten angewiesen.

Tipp: Vertrauen ist gut – Gutachten ist besser
Verlassen Sie sich nicht auf mögliche Mutmaßungen der Baufirmen, was die Bodeneigenschaften des Grundstücks anbelangt. Denn um gute Preise anbieten zu können, gehen diese im Angebot und Kaufvertrag oft von optimalen, unproblematischen Bodenbedingungen aus (z.B. Bodenklasse 3). Ist der Baugrund dann doch problematischer, kann dies viele tausend Euro Mehrkosten bedeuten!

Und sparen Sie auch nicht am Baugrundgutachten, nur weil Ihr Nachbar nebenan ohne Probleme bauen konnte und Ihr persönlicher Bau-Experte (Architekt, Statiker, Baufirma) deshalb „aus Erfahrung“ oder „weil er sich in der Gegend auskennt“ sagt, es würde auch ohne funktionieren. Areale können sich in direkter Nachbarschaft befinden und dennoch einen sehr unterschiedlichen Untergrund besitzen. Das Internet ist voll von Berichten geschädigter Bauherren, die auf das Gutachten verzichtet haben und fünf- oder sogar sechsstellige Folgeschäden beklagen.

In beiden Fällen gehen Sie nur durch eine genaue Untersuchung vor Ort auf Nummer sicher.

Wie läuft die Untersuchung des Baugrunds ab?

Gewonnen werden die Informationen durch Baugrundsondierungen (Rammkernsondierung) und verschiedene Bohrungen (Kleinrammbohrungen). Diese nimmt der Gutachter an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken bis zu einer Erkundungstiefe von fünf bis sechs Metern unter der vorgesehenen Fundamentsohle vor. Zudem werden im Anschluss bodenmechanische Untersuchungen im Labor durchgeführt.

Baugrundgutachten Bohrungen

Bodenprobe

Welche Informationen stehen im Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten offenbart den Aufbau des Baugrunds und weist seine bodenmechanischen Eigenheiten aus. Besonders wichtig sind das Setzungsverhalten und die Tragfähigkeit. Zudem kann man dem Baugrundgutachten Informationen zum Grundwasservorkommen und der Versickerung von Oberflächenwasser entnehmen.

Gibt es Probleme oder Auffälligkeiten im Boden, werden konkrete Maßnahmen zu einer Bodenverbesserung angeraten, etwa Verdichtungen. Im Gutachten finden sich konkrete Kennzahlen, die für die Fundamentbemessung und die Art seiner Gestaltung maßgeblich sind und die in eine fundierte Gründungsempfehlung münden. In einigen wenigen Teilen der Bundesrepublik wird auch eine Zuordnung zu einer Erdbebenzone vorgenommen.

Das Baugrundgutachten enthält im Detail Infos über:

Bauort, Bauwerk und Auftraggeber
Bodenaufbau
Bodenart und Bodenkennwerte
Bodenklasse (siehe nächster Punkt)
Bodenmechanische Eigenschaften, vor allem Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
Grundwasservorkommen und dessen mögliche Belastungen
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser
Frostsicherheit
Auffälligkeiten und möglichen Gefahren
Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
Gründungsempfehlung
Abdichtung des Bauwerks (Keller: Einfaches Mauerwerk oder wasserdicht?)
Erdbebenzonen
ggf. Belastungen, Schadstoffe (erweitertes Gutachten)

Was hat es mit den Bodenklassen im Gutachten auf sich?

Im Baugrundgutachten kann man nachlesen, zu welcher Bodenart das Erdreich gehört. Die Bodenklassen werden bzw. wurden in sieben Kategorien unterteilt – zu denen man bei Interesse noch viel mehr Details in unserem Wiki nachlesen kann.

Kategorie und Bewertung:

Bodenklasse 1 – Oberboden
Bodenklasse 2 – fließende Bodenarten
Bodenklasse 3 – leicht lösbare Bodenarten
Bodenklasse 4 – mittelschwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 5 – schwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 6 – leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
Bodenklasse 7 – schwer lösbarer Fels

Schon anhand der oben genannten Kurzbeschreibungen der Bodenklassen wird schnell klar, dass ein Boden der Klasse 3 leichter zu bearbeiten ist als ein Boden höherer Klasse. Dies schlägt sich auf die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und die Baukosten nieder – die Kosten für den Aushub werden nämlich vor allem über die Bodenklasse kalkuliert.

Offiziell wurden die Bodenklassen mittlerweile abgeschafft und durch sogenannte „Homogenbereiche“ ersetzt, die feiner zu definieren sind. Bei den eher kleineren Grundstücken im privaten Hausbau werden sie aber weiterhin meist noch genutzt.

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Was versteht man unter einem erweiterten Baugrundgutachten?

Bei einem regulären, „einfachen“ Baugrundgutachten werden vor allem die Zusammensetzung, die Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserverhältnisse analysiert. Es besteht aber die Möglichkeit, dieses Bodengutachten – bei einem Verdacht – noch zu erweiterten. Dann gibt das Dokument zusätzlich detailliert Auskunft über etwaige Belastungen und Altlasten. Aus diesem Ergebnis leitet sich ab, inwiefern Abdichtungsmaßnahmen oder eine Entsorgung der Altlasten wichtig sein können. Manchmal ist es dringend notwendig, das Areal zu sanieren und das kann richtig teuer werden.

Wer kann ein Bodengutachten erstellen und wie lange dauert das?

Ansprechpartner für eine fachgerechte Baugrunduntersuchung sind, nach DIN 4020:2010, unabhängige Sachverständige für Geotechnik. Diese werden direkt durch den Bauherrn beauftragt oder durch den Bauträger und stammen idealerweise aus der Region des Bauvorhabens. Für die Erstellung des Bodengutachtens muss hinreichend Zeit eingeplant werden. Bauherren haben diese Zeit gefühlt oft nicht, da sie am liebsten schon morgen mit dem Bauen beginnen und übermorgen einziehen würden. Eine Verzögerung durch das Bodengutachten kommt somit eigentlich denkbar ungelegen. Allerdings lohnt es sich, diesen Mehraufwand in Kosten und Zeit in Kauf zu nehmen.

Wie lange es im Einzelfall dauert bis das Dokument vorliegt, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zum einen sind die geologischen Gegebenheiten entscheidend. Zum anderen kann es sein, dass Nachuntersuchungen erforderlich werden. Im Normalfall sind für die eigentlichen Bohrarbeiten zirka drei Stunden anzusetzen. Der erfahrene Experte kann dann bereits eine erste vorsichtige Einschätzung geben, wie es um das Erdreich bestellt ist. Die detaillierte Bodenuntersuchung im Labor zieht sich dann allerdings ein paar Tage hin. Weitere ein bis zwei Wochen sind für die schriftliche Ausarbeitung zu veranschlagen. Sollten die Experten jedoch Schadstoffe in den Bodenproben finden, kann noch mehr Zeit für das Gutachten notwendig sein.

Bodenuntersuchung im Labor

Wie hoch sind die Kosten für ein Bodengrundgutachten?

Die Kosten für das Baugrundgutachten hängen ab der Größe des Grundstücks und vom Aufwand für die Analyse, zudem variieren sie von Region zu Region. Die Preise starten ab rund 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Gutachten für Bauvorhaben mit einem Keller sind rund 15-20 Prozent teurer als ohne. Das bedeutet in der Praxis Preise ab 1.000 Euro für ein Standardgutachten bis hin zu 2.500 Euro bei Problemen und weiterführenden Untersuchungen wie Laboranalysen.

Insgesamt „sind die Kosten für ein Bodengutachten im Verhältnis zu möglichen Mängeln in der Gründung und Abdichtung sehr gering. Eine falsche Gründung kann unter Umständen jedoch ein ganzes Bauvorhaben gefährden. Ein Bodengutachten sollte daher Bestandteil jedes Bauvorhabens sein und im Bau- oder Kaufvertrag mit vereinbart werden“, empfiehlt auch Dipl.-Ing. Udo Schumacher-Ritz vom Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V. .

Tipp: Vergleichen lohnt! Empfehlenswert ist in jedem Fall, sich Angebote von unterschiedlichen Gutachtern einzuholen, da es Preisdifferenzen von einigen hundert Euro geben kann. Und auch in Hinblick auf die Qualität der Beprobung und des Gutachtens zeigen sich mitunter große Unterschiede. Manche Gutachter erstellen ein paar Seiten, andere ein halbes Buch. Deshalb sollte man sich vorher andere Gutachten zeigen lassen und diese vergleichen.

Kann man ein Baugrundgutachten bei der Gemeinde/Kommune einsehen?

Auch bei Städten, Gemeinden und Kommunen gibt es möglicherweise Daten zu Ihrem Grundstück, allerdings bei weitem nicht in der nötigen Tiefe und Qualität wie beim professionellen Baugrundgutachten. So bekommen Sie Infos zum Grundwasserspiegel und teilweise auch der Bodenqualität beim Bauordnungsamt bzw. den Wasserwirtschaftsämtern. Hierbei handelt es sich in der Regel um Daten, die im Rahmen der Erschließung des Grundstücks oder eines Baugebiets gewonnen wurden. Einen Einblick in die offiziellen „Bauakten“ zu einem bereits bebauten Grundstück bekommt man bei der Gemeinde gegen eine Gebühr von rund 40 bis 70 Euro. Hinweise auf Altlastenverdacht oder gar Bomben findet man gegen eine kleine Gebühr im Altlasten- bzw. Verdachtsflächenkataster beim örtlichen Umweltamt.

Wie kann man ein „Problemgrundstück“ schon vorher erkennen?

Natürlich kann niemand ohne weiteres unter die Erdkruste blicken. Dies ist nur mithilfe von Bohrungen möglich. Jedoch gibt es durchaus Indizien, die augenscheinlich auf einen Untergrund mit Problemen hinweisen. Dazu gehören angehobene oder abgesackte Gehwege, geneigte Straßenlaternen oder Gebäude(teile) sowie aufgeschüttetes Gelände. Und auch wenn rund um das geplante, noch unbebaute Grundstück alle Nachbargrundstücke schon seit Generationen bebaut sind, sollte man stutzig werden. Zudem geben vermeintlich idyllische Namen von Straßen oder Stadtteilen wie beispielsweise „Am Sande“ oder „Kieswiese“ eindeutige Hinweise auf entsprechende Bodenverhältnisse. Sinnvoll ist übrigens auch ein Blick in den Bebauungsplan, da sich hier möglicherweise frühere Probleme mit dem Grundstück nachvollziehen lassen.

Besondere Vorsicht ist natürlich geboten, sofern das Grundstück vorher gewerblich genutzt wurde, sich zum Beispiel auf dem Areal eine Müllhalde befand. Hier hilft wahrscheinlich nur noch großzügiges und extrem kostspieliges Flächenrecycling. Auch wenn die vorherige Nutzung durch eine Tankstelle, Industriebetriebe oder gar das Militär erfolgte, kann es mit großer Wahrscheinlichkeit zu Problemen kommen – siehe hierzu auch unseren Ratgeber zum Thema Altlasten.

Tipp: Beim Fertighaus: Gutachten inklusive? Interessant für Bauherren, die ein Fertighaus, also einen schlüsselfertigen Bau kaufen, ist dieser Hinweis vom Verband Privater Bauherren (VPB): „Vor allem Bauherren, die schlüsselfertig bauen lassen, gehen oft davon aus, dass sich das beauftragte Bauunternehmen darum kümmert, wie der Boden unter dem künftigen Haus beschaffen ist, weil sie denken, das sei im Komplettpreis enthalten. Aber das ist in aller Regel ein Irrtum“, weist Marc Ellinger, Ingenieur und Experte vom VPB darauf hin, sich gegebenenfalls vor dem Fertighausbau selbst um ein Baugrundgutachten zu kümmern.

Fazit: Baugrundgutachten ist gute Investition – schon vor dem Hausbau

Ganz gleich ob Fertighaus oder Massivhaus: Das Baugrundgutachten verschafft Bauherren bzw. Grundstückskäufern immer die notwendige Klarheit über die geologische Beschaffenheit des Bodens. Alle Experten sind sich dahingehend einig, dass das Baugrundgutachten nicht fehlen darf.

Das Baugrundgutachten sollte einer der ersten Planungsschritte sein, der idealerweise noch vor oder spätestens direkt nach dem Grundstückskauf erfolgt. Denn eines ist klar: ohne geeigneten Baugrund kein Hausbau und kein Traumhaus! Mit Bodengutachten schützen Sie sich vor bösen Überraschungen und sichern sich zudem rechtlich vor Problemen ab. Deshalb am besten bereits vor dem Bauen bohren!

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Schlagworte: bauen, Grundstück, Hausbau, Hausplanung

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