Die 12 größten Fehler beim Hausbau – und wie man sie vermeidet

Grundstück

Hausbau-Fehler Nr. 3:
Bebauungsplan (B-Plan) nicht prüfen/ Haus passt nicht zum Grundstück

Wenn man sich auf dem Hausmarkt umschaut, bekommt man oft den Eindruck, als würde jedes neue Haus quasi überall zu realisieren sein. Dem ist natürlich nicht so: Nicht jedes Haus passt zu jedem Grundstück – und auch nicht zu jedem Bauherrn.

So wichtig der Preis als das Top-Kaufargument auch ist, entscheidend sind auch die möglichen Folgekosten: Wenn der Boden zum Beispiel nachverdichtet werden muss oder gar böse Altlasten entsorgt werden müssen, hat sich der vermeintliche Schnäppchenpreis schnell relativiert. Auch superlange Anfahrtswege zur Arbeit sind extrem teuer.

Auschlaggebend bei der Grundstückswahl sind eine ganze Reihe von Dingen, die wichtigsten:

• Der Erschließungsgrad – das Grundstück sollte komplett erschlossen sein
• Passende Lage des Grundstücks – unter anderen müssen Ausrichtung und Beschattung geprüft werden
• Die zum Haus passende Größe – für das Reihenhaus (ca. 250-400 qm) braucht man weniger Platz als für das klassische Einfamilienhaus (ca. 500-800 qm) oder die Stadtvilla (ab 800 qm)
• Gute Infrastruktur – von der Nähe zum Arbeitsplatz über die Anbindung an den Verkehr, an Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte gibt es Dutzende Standortfaktoren, auf die man achten muss

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Ein Bebauungsplan regelt, wie und ob Grundstücke bebaut werden dürfen.

Hausbau-Fehler Nr. 4:
Kein Boden- bzw. Baugrundgutachten durchführen lassen

Vor dem Bau gilt es, den Baugrund auf Herz und Nieren zu prüfen – denn andernfalls kann es mit Pech unglaublich teuer werden. Von drückendem Wasser über Felsen bis hin zu Altlasten oder gar Bomben aus Weltkrieg zwei kann sich im Boden so einiges befinden, was man als Bauherr eines teuren Hauses so gar nicht gebrauchen kann, da es eine teure Anpassung oder sogar Sanierung mit sich bringt. Zudem sind die Qualität und Zusammensetzung des Baugrunds nicht immer für jedes gewünschte Bauprojekt geeignet.

Abhilfe schafft das Baugrundgutachten, mit dem Sie zuverlässig Auskunft über die Bodenbeschaffenheit bekommen, unter anderem zur Tragfähigkeit, dem Setzungsverhalten, dem Grundwasser und technischen Anpassungen, sofern diese nötig sein sollten.

Das Baugrundgutachten minimiert das Risiko bei Dingen wie Absackungen, Rissen und Feuchtigkeit. Mit ihm bekommen Sie Kosten- und Planungssicherheit, besonders in Bezug auf das Fundament bzw. die Gründung und auch die Kellerkonstruktion. Wenn Sie Glück haben, liegt bereits ein Gutachten aus früheren Verkäufen vor. Falls nicht, beauftragen Sie einen Sachverständigen für Geotechnik aus Ihrer Region damit und planen rund 1.000-2.500 Euro dafür ein.

Weiterführende Informationen zum Bodengutachten

„Vor dem Bauen bohren“ lautet also die Devise – weitere Details zum Baugrundgutachten finden Sie in unserem Ratgeber „Baugrundgutachten: Warum das Bodengutachten so wichtig ist“.

Zum Ratgeber

Hausplanung

Hausbau-Fehler Nr. 5:
Die machbaren Eigenleistungen überschätzen

Ein absoluter Klassiker unter den Fehlern, die man als Bauherr machen kann: Seine handwerklichen Fähigkeiten zu überschätzen – und den Aufwand an Zeit für Eigenleistungen zu unterschätzen!

Die „Muskelhypothek“ ist bei vielen Baufamilien beliebt, hilft sie doch, eine ordentliche Summe zu sparen und kann zudem die Finanzierungskonditionen verbessern, da manche Banken sie wie Eigenkapital bewerten. Mehr als die Hälfte aller Baufamilien übernimmt deshalb leichte Tätigkeiten wie das Streichen oder Verlegen von Bodenbelägen selbst und spart so im Schnitt 10-15.000 Euro ein. Doch für den durchschnittlichen Häuslebauer hat es sich dann meist auch mit dem handwerklichen Geschick – andere Arbeiten wie der Trockenbau, Türen setzen oder auch die Außenanlagen zu machen sind schon deutlich komplizierter und ein Laie braucht dafür nachgewiesenermaßen mindestens doppelt so lange, ganz abgesehen von dem Risiko, es nicht fachgerecht zu machen. Manche Jobs sind in Eigenregie sogar komplett tabu, wie Strom- und Gasarbeiten, da zu gefährlich, es sei denn, man hat Fachhandwerker im Bekannten- oder Freundkreis. Apropos Freunde und Bekannte: Natürlich ist es toll, wenn diese versprechen, Ihnen zu helfen. Doch wenn es wirklich zur Sache geht, sehr zeitaufwändig und körperlich anstrengender als mancher erwartet hat, steht man mitunter alleine da.

Hausbau-Fehler Nr. 6:
Am falschen Ende sparen/ Hausplanung nicht zu Ende denken

Der Hausbau ist für viele vermutlich die teuerste Entscheidung des Lebens – da kommen alle Möglichkeiten, an dieser oder jener Stelle Geld zu sparen, prinzipiell mehr als gerufen.

Bei der Hausausstattung und den Materialien für das Haus beispielsweise sollte man aber lieber nicht das Günstigste wählen, denn Qualität hat auch hier, wie im restlichen Leben, ihren Preis: Wer billig kauft, kauft oft sprichwörtlich zweimal und ärgert sich später nicht selten über Kosten für den Austausch oder eine Ausbesserung. Ganz besonders wichtig ist dies bei Dingen, die sich nachträglich gar nicht mehr ändern lassen, z.B. der Wandkonstruktion oder dem Keller.

Besonders folgenreich kann es werden, wenn Sie auf Versicherungen verzichten, denn als Bauherr sind Sie rechtlich für alles verantwortlich, was auf Ihrer Baustelle passiert. Ein Unfall mit Personenschaden, Diebstahl, ein Brand oder ein Unwetter beispielsweise können horrende Kosten verursachen und obendrein den Bau des Hauses verzögern. Mindestens diese vier Versicherungen sind deshalb unverzichtbar: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung und für private Helfer eine Bauhelfer-Versicherung.

Wahl der Baufirma

Hausbau-Fehler Nr. 7:
Angebote nur oberflächlich vergleichen/ nicht verhandeln

Hat man sich als Bauherr für einen Haustyp und eine Bauweise entschieden, befinden sich in der Regel ein paar Baufirmen in der engeren Auswahl, von denen man konkrete Angebote vorliegen hat. Und wer die Wahl hat … der muss genau hinschauen, denn bei Bauverträgen, die mit allem drum und dran gerne mal bis zu 50, 60 oder noch mehr Seiten haben können, steckt der „Teufel oft im Detail“.

Besonders wichtig ist die Bau- und Leistungsbeschreibung, weil in ihr alle Details zu Bauleistungen, Leistungsumfang und den Materialien aufgeführt sind. Anhand der Bauleistungsbeschreibung kann man die Angebote der Baufirmen in der Regel gut miteinander vergleichen. Man sollte auch auf vermeintliche Kleinigkeiten achten, wie beispielsweise den Begriff „bauseits“. Dieser hört sich so an, als ob die Baufirma die Arbeiten übernimmt, richtig? Aber Achtung, genau das Gegenteil ist der Fall: Er bedeutet, dass Sie als Bauherr dafür verantwortlich sind! Um solche Klauseln zu durchschauen, empfiehlt es sich, vor dem Kaufabschluss einen externen Gutachter bzw. Bausachverständigen zu Rate zu ziehen.

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Das passende Baufirma und das beste Hausbau-Angebot zu finden, ist keine leichte Aufgabe und von großer Bedeutung für das gesamte Bauvorhaben.

Hausbau-Fehler Nr. 8:
Das Bauunternehmen passt nicht

Wie wir einigen Zeilen weiter oben bereits geschrieben haben, ist der Hausbaumarkt recht angespannt und manches Unternehmen finanziell angeschlagen. Eine Baufirma, die während des Baus in die Insolvenz geht, möchte selbstverständlich kein Bauherr, weswegen auf Sicherheiten und Garantien geachtet werden sollte, wie z.B. eine Baufertigstellungsversicherung.

Aber auch von der Bonität einmal abgesehen, muss die Baufirma zu einem passen und Qualität zum passenden Preis liefern.

Wie kann man eine gute, zuverlässige Baufirma erkennen?

• Man kann sich Referenzen ansehen,
• Besichtigungen und Beratungen in Musterhäusern und Musterhausparks besuchen,
• zu einer Rohbaubesichtigung gehen und
• im Internet nach Erfahrungen anderer Bauherren schauen, sich z.B. in Foren oder WhatsApp Gruppen anmelden.

Eine seriöse Baufirma geht auf Kundenwünsche ein und bietet umfangreichen Service sowie einen festen Ansprechpartner. Auch der Umgang mit Unterlagen und Dokumenten erfolgt stets transparent, es werden individuelle Verträge angeboten und keine Musterverträge oder ähnliches.

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Bauvertrag

Hausbau-Fehler Nr. 9:
Vorbehaltsverträge abschließen

Manche Baufirmen bieten sogenannte Vorbehaltsverträge an. Das sind (Vor-)Verträge, die erst dann in Kraft treten, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Meistens betrifft dies die noch offene Grundstücksfrage und/oder eine noch nicht gesicherte Finanzierung. Innerhalb bestimmter Fristen ist dann eine Kündigung/ein Widerruf seitens des Bauherrn normalerweise möglich, aber nicht immer bzw. nicht immer ohne Folgen – das hängt ab von der jeweiligen Vertragsgestaltung.

Findet man wider Erwarten kein Grundstück oder keine Finanzierung, kann man mit Pech und einer rücksichtlosen Baufirma auf einem wertlosen Vertrag sitzen bleiben, der aber gegebenenfalls teuer wird – und zwar dann, wenn die Baufirma bei Kündigung auf die Vergütung oder einen Teil davon als „Schadensersatz“ besteht. Deshalb sollte man von Vorbehaltsverträgen grundsätzlich lieber absehen.

Hausbau-Fehler Nr. 10:
Fertigstellungstermin & -garantie nicht vertraglich vereinbaren

Bauunternehmen legen sich prinzipiell eher ungern auf konkrete Termine fest, wenn es um den Baubeginn und die Fertigstellung geht. Hintergrund ist, dass so Ansprüche von Kunden vermieden werden sollen. Zum Beispiel, wenn das Haus nicht pünktlich fertig geworden ist und für die Baufamilie z.B. Hotel- oder Mietkosten anfallen, anstatt einzuziehen.

Zentraler Bestandteil jedes Bauvertrags sollte deshalb aus Bauherrensicht eine schriftliche Bauzeitgarantie sein, auch „garantierte Bauzeit“ oder Bauzeitvereinbarung genannt. Hier werden idealerweise der Baubeginn und der Fertigstellungstermin festgehalten – oder ein sogenannter „bestimmbarer Termin“, der eine gewisse Zeitspanne für die Fertigstellung umschreibt. Der Fertigstellungstermin ist eine Pflichtangabe, der Baubeginn hingegen nicht, es empfiehlt sich aber gleichwohl, ihn auszuhandeln. Die Bauzeit- bzw. Fertigstellungsgarantie gibt größtmögliche Planungssicherheit und schützt vor den unerwarteten Kosten einer Bauzeitverzögerung.

Bauphase

Hausbau-Fehler Nr. 11:
Auf Experten verzichten

Kein Hausbau ohne Expertise von ausgewiesenen Baufachleuten – das muss die Devise eines jeden umsichtigen Bauherrn sein. Denn wer kein Profi ist, kann viele Dinge auf dem Bau ganz einfach nicht verstehen. Und das kann teuer werden und für viel Stress sorgen.

Das beginnt mit den vertraglichen Fragen: Für einen Laien ist nur schwer zu durchschauen, wo in einem Bauvertrag die Fallstricke lauern. Ein Fachanwalt für Baurecht, gegebenenfalls in Kombination mit einem Bausachverständigen, ist hier der richtige Ansprechpartner, mindestens aber ein Termin bei den Experten der Verbraucherzentrale empfehlenswert. Der Bausachverständige, in der Regel ein unabhängiger Bauingenieur, sollte so oder so den Bau begleiten, optimalerweise vom Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe. Er nimmt für Sie bei mehreren Terminen, den Begehungen, eine Kontrolle des Hauses vor und weist auf Fehler hin. Das rechtzeitige Erkennen und Beseitigen von Baumängeln erspart mitunter viel Ärger am Ende, wenn das Haus abgenommen wird. Zudem weist er auch auf die Einhaltung der Bauherrenpflichten hin, wie die Absicherung der Baustelle.

Natürlich kostet ein baubegleitender Bausachverständiger etwas, abhängig vom geleisteten Aufwand sollte man rund 2.000 bis 6.000 Euro dafür veranschlagen. Aber hierbei handelt es sich um gut angelegtes Geld: Sie haben permanent einen Experten an der Seite, der alles im Blick hat und Ihre Interessen vertritt. Das schont die Nerven wie auch das Portemonnaie bzw. Baubudget.

Unabhängiger Bausachverständiger: Schutz und Sicherheit für die Baufamilie

Da sich Bauherren oftmals im Baugewerbe nicht auskennen, ist eine fachlich versierte Hilfe dringend angeraten. Mehr Info zu den vielfältigen Aufgaben des Bausachverständigen bietet unser Ratgeber.

Zum Ratgeber

Hausbau-Fehler Nr. 12:
Sich selbst zu viel Stress machen

Wer ein Haus baut, braucht gute Nerven, so viel steht fest. Denn: „Irgendwas ist immer“ – 100 Prozent perfekt läuft kein Hausbau dieser Welt, dafür ist ein Hausbau einfach eine zu komplexe Angelegenheit mit zu vielen Beteiligten. Und auch finanziell gesehen ist der Hausbau für die meisten sicherlich ein Kraftakt. Doch sich selbst zu viel Stress zu machen, ist der Sache letztlich nicht dienlich.

Wie kann man Stress beim Hausbau also vermeiden?

• Abstimmung und Planung mit Partner und Familie: Ein Hausbau kann für eine Ehe oder Beziehung eine ganz schöne Belastung werden. Deshalb sollte man sich genau absprechen und die Wünsche und Anforderungen an das Haus vorab definieren und in Einklang bringen. Dazu gehört auch, die Aufgaben und Zuständigkeiten sinnvoll zu verteilen – von den Behördenterminen bis zur Absprache mit Baufirma und Handwerkern.
• Planungstool nutzen: Bei Dutzenden Ansprechpartnern und Kostenpositionen den Überblick zu behalten, klappt am besten mit einem Planungstool, mit dem man alles immer im Blick hat. Wir empfehlen die App Pocasio, die neben einer durchdachten Baukostenaufstellung auch einen Bauzeitenplan bietet, ein digitales Bautagebuch, eine Bauhelfererfassung und noch vieles mehr.
• Zeit lassen: Der Hausbau ist eine Entscheidung fürs Leben, voreilige Entscheidungen können langfristige Auswirkungen haben und teuer werden. Gehen Sie also immer Schritt für Schritt vor und behalten Sie die wesentlichen Dinge, besonders die Finanzen, stets im Auge.
• Expertise und Beratung nutzen: Vertrauen Sie auf das Know-how unabhängiger Experten, auch wenn es etwas kostet. Das ist gut investiertes Geld und sorgt für maximale Qualität bei der Bauausführung.