Richtiges Baugrundstück auswählen

Baugrundstück auswählen: Das richtige Plätzchen ist nicht einfach zu finden

Musterhaus.net | 29. Juni 2017

Im vergangenen Beitrag haben wir bereits Tipps zur Grundstückssuche vorgestellt. Der nächste Schritt Richtung Traumgrundstück ist die Bewertung des Grundstückes. Welche Kriterien bei der Baugrundstücksauswahl beachten werden sollten, wird im Folgenden dargestellt.

Artikelübersicht:

Infrastruktur
Nachbarschaft
Lage
Störquellen
Bodeneigenschaften
Erschließungsgrad
Wichtige Unterlagen
Grundstückskosten

Infrastruktur

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl des passenden Grundstücks stellt die Beurteilung der Infrastruktur dar. Augenmerk sollte insbesondere gelegt werden auf:

die Verkehrsanbindung/Entfernung zum Arbeitsplatz
die Nähe zu ärztlicher Versorgung und Krankenhäusern
die Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten
ausreichend Einkaufsmöglichkeiten
den Standort einer Bank oder eines Geldautomaten
die Entfernung zu Tankstellen
den Freizeitwert des Umfeldes (Spielplätze, Parks, Seen usw.)
das kulturelle Angebot (Theater, Kino, Gastronomie usw.)
das Vorhandensein von Vereinen (gut geeignet zum Knüpfen neuer Kontakte)

Nachbarschaft

Auch die zukünftige Nachbarschaft sollte man sich genau anschauen. Indem man mit den bereits vor Ort lebenden Menschen das Gespräch sucht, entsteht ein erstes Bild von den Nachbarschaftsverhältnissen. Auch Mauern oder die Höhe der Hecken können Aufschluss darüber geben, wie die Verhältnisse untereinander sind. Dieses Kriterium zur Bewertung des Grundstücks sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden, denn im Nachhinein ist es nicht mehr zu ändern, sollte das Grundstück z.B. zwischen zwei zerstrittenen Parteien liegen. Darüber hinaus ist auch die Struktur der Nachbarschaft von Bedeutung. Wie leben die Nachbarn? Befinden sich überwiegend junge Familien, Alleinstehende oder doch eher Rentner in der Umgebung oder ist es ein bunte Mix?

Lage

Wie bereits in den Tipps zur Grundstückssuche genannt, kommt es auch bei der Bewertung eines Grundstücks auf dessen Lage an. Neben der Besichtigung zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten und zu unterschiedlichen Wochentagen, gibt es jedoch noch weitere Aspekte, die beachtet werden sollten:

Beschattung:
Gerade, was den Baumbewuchs betrifft, sollte man den Blick auch in die Zukunft richten. Bäume wachsen – was heute also noch schön anmutet und die ideale Balance aus Licht und Schatten bietet, kann in 10 Jahren schon ganz anders aussehen und die Sonne hat keine Chance mehr sich ihren Weg durch die dichten Baumkronen zu bahnen. Neben einer möglichen Beschattung durch Bäume kann es jedoch auch zu einer Beschattung durch Gebäude kommen. Hier gilt es, sich das Umfeld des Grundstücks genau anzuschauen. Gibt es größere Gebäude in der Nähe, die das Haus zu bestimmten Tageszeiten beschatten?
Ausrichtung:
Zudem sollte bei der Auswahl des Grundstücks auf dessen Ausrichtung geachtet werden. Die Bereiche, in denen man sich vorwiegend aufhält, wie die Küche, das Wohnzimmer oder auch der Garten, sollten gut belichtet sein. Dies spart zum einen Geld und ist positiver für das eigene Lebensgefühl, kann aber auch sinnvoll für die Nutzung von Solar und Photovoltaik sein.
Hochwassergebiet:
In Deutschland kommt es vermehrt zu Starkregen und immer mehr Flüsse und Seen treten über die Ufer. Liegt das Wunschgrundstück in einem Hochwassergebiet oder befinden sich Gefahren in der Umgebung? Hier kann bei den Nachbarn nachgefragt und Informationen bei den Wetterämtern eingeholt werden, um bösen Überraschungen vorzubeugen.
Erdbebenzone:
Erdbeben in Deutschland? Ja, auch Deutschland besitzt Bereiche, die hin und wieder von einem Erdbeben heimgesucht werden. Die Eifel oder der Großraum Aachen befinden sich beispielsweise in der Erdbebenzone 3, was die extremste in Deutschland darstellt. Liegt das Haus in einer Erdbebenzone, so muss es mit einer anderen Statik versehen werden. Da bedeutet, dass das Haus stabiler als ein vergleichbares gebaut wird, was sich wiederum auf die Kosten auswirkt. Dies sollte bei der Auswahl eines Grundstücks beachtet werden.

Störquellen

Bei der Entscheidung für ein Grundstück sollten mögliche Störquellen in der Umgebung im Blick behalten werden. Störungen im täglichen Leben können unter anderem auftreten durch:

Landwirtschaft
Bundesstraßen und Autobahnen
Tierheime
Modellflugplätze
Sportanlagen
Kläranlagen
Gewerbebetriebe

In jedem Fall ist es auch hier empfehlenswert, das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen zu besichtigen. Dabei geht es zum einen um eine realistische Einschätzung der Lautstärke als auch um sich ändernde Windverhältnisse, was besonders bei Grundstücken in der Nähe zu Kläranlagen bedeutsam sein kann.

Bodeneigenschaften

Die Eigenschaften des Bodens spielen bei der Grundstücksbewertung ebenfalls eine große Rolle. Um herauszufinden, ob es Auffälligkeiten gibt, ist es auch hier ratsam, sich an Nachbarn zu wenden. Zudem klärt das Bodengutachten über die Bodeneigenschaften auf. In ihm befinden sich Angaben und Erklärungen zu:

Anstehendem Wasser:
Ein hoher Grundwasserspiegel, der z.B. bis an die Kellerwände reicht, kann eine besondere Bauweise des Kellers erfordern, um diesen vor permanenter Feuchtigkeit zu schützen.
Beschaffenheit des Bodens:
Besitzt der Boden die nötige Tragfähigkeit, um das Haus zu tragen? Ist er felsig oder befindet er sich an einem Hang?
Altlasten:
Gab es an der Stelle des Grundstücks in der Vergangenheit eine Fabrik, Deponie oder ähnliches?

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Erschließungsgrad

Bevor man in Deutschland ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben beginnen kann, muss das Grundstück vollständig erschlossen sein. Der Erschließungsgrad bemisst sich dabei an verschiedenen Kriterien:

Anbindung an das öffentliche Straßennetz
Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser in dem erforderlichen Maße (z.B. muss der Durchmesser der Abwasserleitungen groß genug sein)

Neben diesen vorgeschriebenen Erschließungskriterien, gibt es auch solche, die nicht zwingend vorgeschrieben sind:

Anschlüsse: Telefon/DSL, Gas, Fernwärme

Bei Unklarheiten empfiehlt es sich jedoch grundsätzlich, die Baubehörde oder Nachbarn zu befragen, ob die jeweiligen Anschlüsse bereits vorhanden sind. Eine spätere Erschließung kann häufig erhebliche Kosten nach sich ziehen.

Wichtige Unterlagen

Neben den Kriterien zur Bewertung eines Grundstücks, gibt es auch wichtige Unterlagen, die man sich bei der Auswahl des Traumgrundstücks genau ansehen sollte. Diese kann man bei den Bauämtern in jeder Region erhalten.

Flächennutzungsplan:
Den Flächennutzungsplan erhält man bei den Planungsämtern bzw. den Bauämtern. Er gibt Aufschluss darüber, ob in absehbarer Zukunft in der Nähe des Grundstücks größere Baumaßnahmen wie zum Beispiel neue Straßen oder Gewerbegebiete geplant sind.
Baulastenverzeichnis:
Das Baulastenverzeichnis informiert über mögliche Baulasten, die auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte oder Rechte der Nachbarn.
Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan informiert darüber, was auf dem eigenen Grundstück getan werden darf und was nicht. Er gibt Auskunft über die Bau- und Grundstücksgrenze, die Art der baulichen Nutzung, eine mögliche vorgeschriebene Dachneigung, die Geschossflächen- und Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und zulässigen Bauweisen.

Grundstückskosten

Was kostet ein Grundstück eigentlich? Welche Kosten kommen auf mich zu? Wie hoch genau der Preis eines Grundstücks ist, kann nicht allgemein gültig beantwortet werden, da es ja nach Bundesland oder Gemeinde viele unterschiedliche Regelungen gibt. Aus welchen Posten setzt sich aber der Gesamtpreis des Grundstücks zusammen?

Anzahl Kinder	Pro Jahr
Erschließungskosten	Unterschiedlich je nach Gemeinde
Bodengutachten	500 – 1.500 €
Maklercourtage	3 – 6 % zzgl. MwSt.
Vermesser	1.000 € (verhandelbar)
Grunderwerbssteuer	Unterschiedlich je nach Bundesland
Gebühren für Notar & Grundbuchamt	1,5 %
(Evtl.: Grundschuldeintrag)	(0,5 % des Grundschuldbetrags als Gebühren für Notar & Grundbuch