Wieso sollte man ein Grundstück überhaupt aufteilen wollen? Dafür sprechen eine Menge Gründe! Denn vor allem in Ballungsgebieten sind gute Grundstücke knapp und die Preise sehr stark gestiegen. Ein großes Grundstück wird durch eine Teilung erschwinglicher, oder man entschließt sich doch zur Doppelhaushälfte anstatt des Einfamilienhauses. Ein geerbtes großes Grundstück kann durch einen Teilverkauf den Hausbau mitfinanzieren. Oder man möchte ein Grundstück unter erwachsenen Kindern aufteilen.
Auf jeden Fall muss eine Grundstücksteilung vorschriftsgemäß durchgeführt und ins Grundbuch eingetragen werden. Denn Fehler können zu unnötigen Verzögerungen oder schwerwiegenden Problemen führen. In unserem Ratgeber erfahren Sie von Vermessung über Kosten bis zum Eintrag ins Grundbuch alles, was Sie über die Grundstücksteilung wissen müssen!
Das Wichtigste zur Grundstücksteilung auf einen Blick:
- Eine Grundstücksteilung bietet verschiedene Vor- und Nachteile: So steht einer Kosteneinsparung beispielsweise weniger Abstand zum Nachbarhaus gegenüber.
- Grenzsteine dürfen niemals eigenständig gesetzt oder versetzt werden – dies übernimmt ein Vermessungstechniker.
- Die Kosten betragen in der Regel zwischen 3.000 und 5.000 Euro.
- Es gibt zwei Arten, ein Grundstück zu teilen: Die Realteilung und die ideelle Teilung. Letztere ist die einfachere und kostengünstigere Variante.
- Beim Teilen eines Grundstücks müssen sogenannte Grunddienstbarkeiten beachtet werden. Dazu gehören z.B. Wege- und Durchfahrtsrechte.
Baurechtliche Voraussetzungen für eine Grundstücksteilung
Die Teilung eines Grundstücks, auch Flurstückszerlegung genannt, wird im § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Dabei wird ein Teil eines Grundstücks grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen. Die Teilung ist nur zulässig, wenn sie dem geltenden Bebauungsplan entspricht und keine bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Verordnungen verletzt werden. Das Bauordnungsrecht sichert die öffentliche Sicherheit durch Regelungen wie Abstandsflächen und Zufahrtswege, während das Bauplanungsrecht die Nutzbarkeit und Qualität des Bodens festlegt.
Bevor eine Grundstücksteilung vorgenommen wird, müssen bestimmte baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Zu den wichtigsten Vorgaben gehören:
Wie funktioniert eine Grundstücksteilung?
Sie möchten ein Grundstück teilen und fragen sich, wie genau der Ablauf ist? Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst, damit Sie genau wissen, was jeweils zu tun ist und Fehler vermeiden können.
Braucht man eine Genehmigung zur Teilung des Grundstücks?
Gute Nachrichten: In den meisten Bundesländern brauchen Sie keine Gemeindegenehmigung zur Grundstücksteilung. Ausgenommen sind Niedersachsen, Hamburg und Nordrhein-Westfalen. Worauf Gemeinden aber natürlich achten, ist dass bestimmte Bauvorschriften beachtet werden – zum Beispiel der Mindestabstand zu Nachbargrundstücken oder dass der Bebauungsplan eingehalten wird. Wenn Sie also ein Grundstück kaufen möchten, sollten Sie sich zuerst bei der Gemeinde erkundigen, worauf Sie in Ihrem Fall achten müssen.
Der Antrag kann entweder vom Verkäufer oder vom Käufer bei der Gemeinde gestellt werden. Mit einer Vollmacht können auch Vermessungsbüros oder Notare den Antrag stellen. Achten Sie im eigenen Interesse darauf, dass alle angeforderten Unterlagen vollständig sind, damit sich die Bearbeitungszeit nicht unnötig hinzieht!
Vermessung – Muss das Grundstück zur Teilung vermessen werden?
Der genaue Grenzverlauf der Grundstücke wird ins Grundbuch eingetragen. Daher ist eine Vermessung notwendig. Diese beauftragen Sie schriftlich beim Vermessungsamt (auch Katasteramt genannt) oder bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI). Die Grenzsteine werden in diesem Schritt durch die Vermessungstechniker gesetzt. Je nach Bundesland muss die Teilung zuvor durch das Bauamt genehmigt werden.
Danach werden die Ergebnisse der Vermessung und etwaige andere Vereinbarungen diesem Amt mitgeteilt. So sind die Verhältnisse klar geregelt und es werden spätere Unstimmigkeiten vermieden.
Grunddienstbarkeit
Wenn ein Grundstück geteilt wird oder man in der zweiten Reihe baut, kommt man schnell mit Rechten der Nachbarn in Konflikt. Wer regelt eigentlich, ob durch das Nachbargrundstück Wasserleitungen verlaufen, dort Gegenstände gelagert dürfen oder wie man zu seinem Hauseingang in die zweite Reihe gelangt? Der Begriff Grunddienstbarkeit bedeutet, dass man beim Grundstückskauf nachvollziehbare Rechte hat, um das Nachbargrundstück zu belasten. Ins Grundbuch (oder beim Vermessungsamt, je nach Bundesland) wird dies als sogenannte Baulast eingetragen – also alles, was Grundstückseigentümer dulden müssen. Ist eine Baulast eingetragen, gehört sie auch nach Verkauf zum Grundstück.
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Grundbucheintrag
Sie haben das Grundstück vermessen lassen, eine eventuell notwendige Genehmigung ist erteilt und alle Parteien sind sich einig? Dann kann die Grundstücksteilung ins Grundbuch eingetragen werden! Auch etwaige Vereinbarungen wie Wege- und Durchfahrtsrechte und Grunddienstbarkeit werden am besten schon in diesem Schritt im Grundbuch festgehalten.
Denken Sie bei Vereinbarungen daran, dass diese Rechte auch bei einem späteren Verkauf erhalten bleiben – sollte also etwas zum Nachteil Ihres Grundstücks sein, kann sich das auf den Preis auswirken!
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Was kostet es, ein Grundstück zu teilen?
Eine Grundstücksteilung kann eine sehr gute Möglichkeit sein, um Kosten zu sparen bzw. um etwas Geld für den Hausbau zu verdienen – doch der Vorgang an sich ist natürlich auch mit Kosten verbunden.
Die Gebühren lassen sich nicht pauschal benennen, da es auf verschiedene Faktoren ankommt – beispielsweise auf Bestimmungen des jeweiligen Bundeslands, auf den Bodenwert, die Grundstücksgröße oder eine Eintragung von Grunddienstbarkeiten.
Als Anhaltspunkt kann man jedoch mit mindestens 3.000 bis 5.000 Euro rechnen. Die Kosten einer Teilung tragen in der Regel die Grundstückseigentümer – außer es gibt schon Käufer und mit diesen wurde etwas anderes vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen einer Realteilung & einer ideellen Teilung?
Es gibt zwei Arten, ein Grundstück aufzuteilen – man spricht dabei von Realteilung oder einer ideellen Teilung. Bei einer Realteilung entstehen durch die Teilung ganz neue Grundstücke. Der Baugrund wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vermessen, Grundstücksgrenzen werden gekennzeichnet und dem Grundbuchamt mitgeteilt. Alle Teilgrundstücke werden neu eingetragen und lösen im Grundbuch den alten Eintrag ab.
Es gibt aber auch eine andere Methode, die manchmal gewählt wird, da sie kostengünstiger ist: Eine ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dabei müssen bei Vermessung keine neuen, exakten Grenzpunkte gesetzt werden, und die Flurstücke (kleinste Einheit amtlich vermessener Teile des Grundstücks) werden nicht zerlegt. Die Eigentümer erhalten jeweils einen Bruchteil des Grundstücks. Die Vereinbarung wird durch einen Notar festgehalten und im Grundbuch als ideelle Grundstücksteilung eingetragen. Der ursprüngliche Grundbucheintrag bleibt also bestehen, und es kommt ein Zusatzeintrag über die Teilung dazu.
Dafür braucht es allerdings einige Voraussetzungen, damit die Verhältnisse klar geregelt sind: Entweder die Grundstücksteile sind gleich, oder die Grenzen sind durch Stein (zum Beispiel ein Haus) gesetzt, oder eine Vermessung fand schon früher vor dem Verkauf statt und wurde amtlich eingetragen.
Fazit:
Eine Grundstücksteilung kann optimal sein, wenn zum Beispiel ein geerbtes Bauland zu groß ist oder man die hohen Kosten für ein Einfamilienhaus nicht tragen möchte. Lassen Sie sich dabei auf jeden Fall von einem Vermessungsingenieur beraten, um keinen Fehler zu machen und möglichst reibungslos die Teilung durchzuführen!
Häufig gestellte Fragen zur Grundstücksteilung
Kann man ein Grundstück ohne Vermessung teilen?
Eine Grundstücksteilung braucht für den Eintrag ins Grundbuch eine Vermessung, diese ist also Pflicht. Bei der ideellen Teilung braucht es jedoch keine offizielle Grenzsetzung und -markierung.
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Was bedeutet das Geh- und Fahrtrecht?
Das Geh- und Fahrtrecht gehört zur Grunddienstbarkeit. Grundstücksbesitzern in der zweiten Reihe sowie Besuchern muss der Zugang über das Nachbargrundstück ermöglicht werden. Auch bei gewerblichen Gebäuden kann dies besonders wichtig sein, aber auch eine Belastung des Nachbargebäudes bedeuten. Dafür kann eine Entschädigung notwendig sein. Das Geh- und Fahrtrecht wird vertraglich geregelt und hält schriftlich fest, was Nutzern erlaubt ist und was nicht.
Wann ist ein Grundstück nicht teilbar?
Es kann sein, dass aufgrund von Bauvorschriften keine Realteilung vorgenommen werden kann. Bei der Vermessung wird auch geprüft, ob das Grundstück überhaupt wie von den Eigentümern gewünscht aufgeteilt werden kann. Obwohl meist keine Teilungsgenehmigung erforderlich ist, müssen bauplanrechtliche Vorgaben beachtet werden. Insbesondere bei Grundstücken, die bereits bebaut sind, gibt es einiges zu beachten – zum Beispiel kann ein Grundstück nicht so geteilt werden, dass bebaute Flächen geteilt werden, ohne dass Grunddienstbarkeiten wie der Zugang zum Haus klar geregelt sind.
Dann bietet sich eine ideelle Teilung an, bei der das ursprüngliche Grundstück im Grundbuch erhalten bleibt und die zusätzlichen Eigentümer sowie Grenzen eingetragen werden.
Was sind Gründe für eine Grundstücksteilung?
Gründe für eine Grundstücksteilung können finanzieller Natur sein, wie der Verkauf eines Teils zur Kapitalbeschaffung. Andere Gründe umfassen die Schaffung von Bauland für Familienmitglieder oder die effizientere Nutzung des vorhandenen Raums, beispielsweise durch die Entwicklung von mehreren Bauprojekten.
Wie beeinflusst die Teilung den Wert des Grundstücks?
Die Teilung kann den Wert des Grundstücks steigern, wenn kleinere Parzellen gefragter sind. Allerdings können zusätzliche Erschließungskosten und die Reduzierung der Grundstücksgröße auch zu einem Wertverlust führen. Die Lage und der Zustand der entstehenden Grundstücke spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.
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Kann ich mein Grundstück ohne Zustimmung der Nachbarn teilen?
In der Regel benötigen Sie keine Zustimmung der Nachbarn für eine Grundstücksteilung. Dennoch müssen Sie sicherstellen, dass Sie alle bauordnungsrechtlichen Vorgaben und Abstandsflächen einhalten. Damit vermeiden Sie rechtliche Probleme und gewährleisten die Genehmigung der Teilung.
Wie groß muss ein Grundstück sein, damit ich es teilen kann?
Die Mindestgröße für die Teilung eines Grundstücks hängt von den kommunalen Vorgaben und dem Bebauungsplan ab. Es muss genügend Platz für die vorgesehene Nutzung vorhanden sein und es muss alle baurechtlichen Anforderungen, wie Mindestabstände und Erschließung, erfüllen.
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Wann ist ein Grundstück nicht teilbar?
Ein Grundstück ist nicht teilbar, wenn die Teilung den baurechtlichen Vorschriften widerspricht, zum Beispiel durch zu kleine Restflächen, unzureichende Erschließung oder wenn die Abstandsflächen zu benachbarten Grundstücken nicht eingehalten werden können. Auch spezielle Bebauungspläne können die Teilung untersagen.
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