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Bauherrenpflichten: Verbindlichkeiten und Rechte beim Hausbau

Kaum ein Projekt erfordert mehr Koordination und Planung, als der lang ersehnte Bau des Eigenheims. Viele BauherrInnen stehen vermutlich nur einmal in ihrem Leben vor dieser Verantwortung und sind keine Spezialisten auf diesem Gebiet. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Pflichten man als BauherrIn von der Planung bis zur Fertigstellung beachten sollte. Wir erklären Ihnen alle Verbindlichkeiten, die auf Sie zukommen und geben Ihnen wichtige Tipps. Außerdem beraten wir, welche Versicherungen Bauherren brauchen, um kein unnötiges Risiko einzugehen.

Der Weg zum eigenen Dach über dem Kopf ist lang und kann mitunter auch zäh sein. Bürokratische Hürden, finanzielle Herausforderungen und die organisatorischen Angelegenheiten sind umfassend und verantwortungsvoll. Kaum einer ist sich neben diesen vielen Aufgaben noch seiner Pflichten und Rechten als BauherrIn bewusst. In diesem Artikel haben wir alles Wichtige für Sie zusammengefasst.

Welche Pflichten haben Bauleute während der Planungsphase?

Schon bevor über der erste Spatenstich erfolgen konnte, gibt es für BauherrInnen eine Menge Pflichten zu beachten. Tatsächlich ist es so, dass in der Bauvorbereitung die meisten und auch die wichtigsten Aufgaben anfallen – sozusagen der Grundstein. Einige der Pflichten wie etwa die Verkehrssicherungspflicht, die Kontrollpflichten und die Zahlungspflichten ziehen sich über das gesamte Bauvorhaben.

Verkehrssicherungs-pflicht

Nachdem das betreffende Baugrundstück erworben wurde, müssen Bauherr und Bauherrin die Verkehrssicherheit gewährleisten. Je nach örtlichen Begebenheiten müssen verschiedene Maßnahmen umgesetzt werden. Im Großen und Ganzen geht es darum, das Baugrundstück so weit zu sichern, dass keine Verletzungs- oder Unfallgefahr ausgeht. Insbesondere trifft das etwa auf Baugruben oder ausgehobene Kanalisationen zu. Die Verkehrssicherungspflicht besteht bis zur Fertigstellung des Projekts.

Achtung: Nach § 831 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind BauherrInnen trotz Übertragung der Sicherungsaufgaben an Dritte Schadensersatzpflichtig. Bauleute müssen beim Thema Verkehrssicherheit ihren Kontrollpflichten nachkommen.

Mitwirkungspflicht beim Bauantrags-Verfahren

Für die geplanten Baumaßnahmen braucht es in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung. Diese bei den jeweiligen Ämtern einzuholen und entsprechende Unterlagen einzureichen, ist eine wichtige Angelegenheit. Sollte es hier zu Verzug oder Vernachlässigungen kommen, sind Konflikte in der Bauplanung vorprogrammiert. Etwa, wenn Bauunternehmen wie vereinbart Material und Mitarbeiter bereitstellen und sich der Baustart verzögert. Oft müssen säumige BauherrInnen dann für eine angemessene Entschädigung aufkommen.

Ab wann man eine Baugenehmigung braucht und warum erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Tipp: Auch wenn diese Pflicht nicht an Dritte weitergegeben werden kann, ist es ratsam, sich Unterstützung von Architekten und Bauingenieuren zu holen.

Zahlungs-Verpflichtung während der Planungsphase

Was sich im ersten Moment wie eine Selbstverständlichkeit anhört, kann bei Nichtbeachtung gravierende Folgen für das Bauprojekt haben. Sollten etwa Behördengebühren oder Honorare für den Architekten nicht gezahlt werden, sind auch hier Verzögerungen in der Bauplanung die Folge. Wie im Punkt zuvor kommen eventuelle Entschädigungen und Strafzahlungen auf die Bauleute zu. Wichtig ist es also, diese Zahlungen ins Budget einzukalkulieren und fristgerecht zu überweisen.

Meldepflichten vor Baubeginn

Geht es um ein größeres Bauprojekt, muss der Baubeginn zwei Wochen vorher bei der zuständigen Behörde angemeldet werden. Laut Baustellenverordnung besteht die Meldepflicht für Baustellen, auf der gleichzeitig mehr als 20 Beschäftigte tätig sein werden oder sich die voraussichtliche Dauer auf mehr als 30 Arbeitstage belaufen wird.

Erschließung der Baustelle

Vor Baubeginn muss der Bauplatz zugänglich gemacht werden. Dazu gehört die Ausstattung der Baustelle mit Bauwasser, Baustrom und einem Bau-WC.
Lesetipp: Weitere Infos und Kosten zur Erschließung des Grundstücks finden Sie in unserem Ratgeber.

Baustelle

Eine Baustelle muss vollständig erschlossen, eingerichtet und gesichert sein.

Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinators

Vor Baubeginn muss ein Sicherheits- und GesundheitsschutzkoordinatorIn bestellt werden, um einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan zu erstellen. Dieser dient der Sicherheit aller beteiligten BauarbeiterInnen. Kann der Bauherr oder die Bauherrin baufachliche Kenntnisse vorweisen, ist es laut Baustellenverordnung möglich, dass er selbst diese Rolle einnimmt. Oft wird diese Aufgabe auch vom beteiligten Architekten oder Fertighausanbieter übernommen.

Informationspflicht

In die Planungsphase fällt auch die Verpflichtung, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bauprojekts zu informieren. Die Baugenehmigung ist dabei nur ein Baustein. Daneben gibt es noch andere rechtliche Aspekte zu beachten. Zum Beispiel, ob der Neubau den Energiesparverordnungen (EnEV 2016) gerecht wird.
Interessante Infos zur Energiesparverordnung können Sie in unserem ausführlichen Artikel nachlesen.

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Welche Pflichten fallen während der Bauphase an?

Auch während der Bauphase gibt es einige Pflichten, die Bauherr und Bauherrin beachten müssen:

Meldepflicht für Unfälle

Kommt es auf der Baustelle zu einem Unfall, muss diese bei der zuständigen Berufsgenossenschaft anzeigt werden.

Achtung: Die Meldefrist beläuft sich meist nur auf eine Woche!

Zahlungspflichten

Für einzelne Baufortschritte wird mit Bauträgern oder Architekten oft per Vertrag ein Zahlungsplan vereinbart. Die Einhaltung dieser Teilzahlungen sollte pünktlich und zuverlässig erfolgen. Schließlich drohen bei Verzug Folgekosten oder Vertragskündigung, was den Baufortschritt komplett lahm legt.

Meldepflicht für z.B. archäologische Funde

Treten bei Erdarbeiten unerwartete Überraschungen wie zum Beispiel Siedlungsreste von archäologischem Wert auf, müsse diese gemeldet werden. Selbstverständlich besteht auch für gefährliche Fundstücke wie Militaria die Meldepflicht.

Abnahmepflichten

Erbrachte Leistungen müssen von den Bauleuten innerhalb einer entsprechenden Frist abgenommen werden. Wurden mit dem beauftragten Bauunternehmen keine Regelungen in puncto Abnahme getroffen, greift die in § 12 VOB/B vorgesehene Frist von 12 Werktagen.
Unsere Checkliste zur richtigen Bauabnahme hilft Ihnen, Mängel zu erkennen.

Meldepflicht der Fertigstellung

Nicht zu unterschätzen ist das Anzeigen der Fertigstellung. Wer das versäumt, ist nicht berechtigt die Immobilie zu nutzen. In der Regel ist die Fertigstellung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen oder anzuzeigen – und zwar im Allgemeinen zwei Wochen im Voraus. Vor Ablauf dieser Frist oder solange die Anzeige der Fertigstellung nicht eingereicht wurde, darf die Anlage nicht bestimmungsgemäß genutzt werden.
Vor Bezug müssen BauherrInnen auch die behördliche Abnahme der Immobilie in die Wege leiten. Die Heizung wird dagegen von Bezirksschornsteinfeger abgenommen.

Kontrollpflicht des Bauherren bzw. der Bauherrin

Während der kompletten Bauphase stehen BauherrInnen in der Haftungspflicht. Selbst wenn Facharbeiter mit der Ausführung des Bauprojekts beauftragt wurden, müssen Bauleute kontrollieren, ob die nötigen Sicherheitsvorkehrungen eingehalten werden. Das heißt, die Baustelle sollte regelmäßig besucht werden, um eventuelle Mängel direkt zu reklamieren. Kontrolliert werden sollte auch, ob der Bau noch im Sinne der Baugenehmigung ausgeführt wird. Eventuelle Abweichungen können unangenehme Konsequenzen haben.

Bauabnahme

Bauleute sollten ihrer Kontrollpflicht nachkommen und regelmäßig den Baufortschritt überprüfen.

Welche Rechte haben Bauleute?

Wo Pflichten sind, gibt es auch Rechte. Seit 2018 gibt es ein neues Bauvertragsrecht, das BauherrInnen mehr Transparenz und mehr Recht zuspricht. Diese Rechte sollten Bauherr und Bauherrin kennen:

Baubeschreibung auf den Punkt bringen

Private Bauleute, die schlüsselfertig bauen, haben Anspruch auf eine eindeutige Baubeschreibung. Hier müssen die Bauunternehmen alle wichtigen Eigenschaften der Immobilie klar und deutlich beschreiben. Dazu gehören Punkte wie Baukonstruktion, Schallschutz, Innenausbau und Gebäudetechnik. Auch Pläne mit genauen Raum- und Flächenangaben sind verbindlich. Sollte es Unklarheiten geben, werden diese zugunsten des Käufers oder der Käuferin ausgelegt. Vorteil für ungeübte BauherrInnen: Bauunterlagen müssen so konzipiert sein, dass auch Laien sie verstehen.

Pünktliche Fertigstellung

Das neue Bauvertragsrecht sieht vor, dass Bauunternehmen einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennen müssen. Oder sie müssen zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angeben, falls der Baubeginn noch in den Sternen steht. Kommt es zu Verzögerungen, können BauherrInnen Schadensersatzansprüche geltend machen.

Aushändigung wichtiger Dokumente

Bauleute haben das Recht, wichtige Unterlagen zu erhalten, um sie etwa den Behörden oder der Bank vorzulegen. Diese können für einen Förderkredit oder die amtliche Abnahme des Gebäudes wichtig sein.

5 Tipps für Bauleute

  • Eine klar formulierte Leistungs- und Baubeschreibung einfordern. Dazu gehören auch sämtliche verwendeten Materialien.
  • Fertigstellungs-Termine und Vertragsstrafen festgelegen.
  • Vertraglich festhalten, in welche Abschnitte und Zwischenabnahmen gegliedert wird.
  • Zur Bauabnahme immer eine unabhängige, fachkundige Person mitnehmen.
  • Mängel durch Fotos vermerken und die Verantwortlichen schriftlich darauf hinweisen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bauherrenpflichten

Was genau ist ein Bauherr bzw. eine Bauherrin?

Kurz zusammengefasst ist jede Person, die ein Bauvorhaben in Auftrag gibt, ein Bauherr bzw. eine Bauherrin. Dies können private oder juristische Personen wie etwa ein Bauunternehmen sein. Laut Baurecht tragen Bauleute die Verantwortung für alles, was auf der Baustelle geschieht und müssen dafür sorgen, dass Vorgaben und rechtliche Wege eingehalten werden. Diese Bauvorhaben können die Errichtung, Änderung oder der Abbruch einer baulichen Anlage sein. Das heißt, schon eine Renovierung kann Bauherrenpflichten mit sich ziehen. Welche das sind und worauf geachtet werden muss, können Sie in diesem Ratgeber nachlesen.

Welche Abweichungen gibt es bei den Bauherrenpflichten?

Nicht jede Person, die mit dem Hausbau beginnt, muss automatisch alle Verpflichtungen allein bewältigen. Bei einer Zusammenarbeit mit Architekten lassen sich einzelne Pflichten wie etwa Planung, Behördengänge oder die Bauabnahme übertragen. BauherrIn bleibt aber die Person, die den Bau in Auftrag gegeben hat. Auch in anderen Fällen können die Bauherrenpflichten abweichen:

Bauträger
Wer die eigenen vier Wände von einem Bauträger fertigstellen lässt, ist kein Bauherr bzw. Bauherrin, sondern gilt als KäuferIn. Sämtliche Aufgaben und Bauherrenpflichten liegen damit beim Bauträger. Nachteil: KäuferInnen haben kein Mitsprache- oder Weisungsrecht auf dem Bau.

Fertighausanbieter
Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, trägt je nach Absprache die Bauherrenpflichten und damit die Verantwortung für das Bauprojekt. Je nach gewünschter Bauform ergeben sich aber Unterschiede. Bei einem schlüsselfertigen Haus führt alleine der Fertighausanbieter die Arbeiten aus. Bauleute, die sich für ein Bausatzhaus entscheiden, tragen dagegen mehr Verantwortung und mehr Bauherrenpflichten. Auch die Bauherrenrechte sind zum Teil nur limitiert, da mögliche Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Anbieter entfallen.

Welche Versicherungen sind für Bauleute sinnvoll?

Während des Baus oder der Renovierung kommen auf BauherrInnen viele Pflichten und Verantwortungen zu. Besonders wenn man bedenkt, dass auf einer Baustelle viele Menschen mit schwerem Gerät arbeiten. Da ist es ratsam, diese zu versichern.
Mit diesen Versicherungen sind BauherrInnen auf der sicheren Seite:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Gesetzliche Bauhelferversicherung
  • Private Bauhelferversicherung

Welche Versicherungen für das jeweilige Bauvorhaben und die Umstände wichtig sind, erfahren Sie in unserem ausführlichen Artikel über Bauversicherungen.

Fazit:

Bauherrenpflichten sind definitiv nicht zu unterschätzen oder auf die leichte Schulter zu nehmen. Während der Planungs- sowie der Bauphase fallen einige Verpflichtungen an, darunter beispielsweise Melde-, Zahlungs- und Kontrollpflichten. Gleichzeitig sollten Sie sich aber auch Ihrer Rechte als BauherrIn bewusst sein und diese einfordern. Zudem lohnt es sich, das Bauprojekt mit den passenden Versicherungen abzusichern.

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