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Erbpacht: Ohne Grund und Boden ins eigene Haus
– dank Erbbaurecht

Mit Erbpacht zum Eigenheim ohne ein Grundstück zu kaufen

In vielen Gegenden sind Grundstücke teuer. Das gilt besonders für Großstädte, Ballungsräume und touristisch interessante Regionen. Der Traum vom eigenen Haus bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise daher für viele zunächst tatsächlich: ein Traum. Wer nicht aufs Land ziehen möchte und knapp an Eigenkapital ist, sucht deshalb nach Alternativen. Eine stellt das Erbbaurecht dar, vormals Erbpacht genannt. Rund fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland stehen auf Erbbaugrundstücken.

Das Erbbaurecht ermöglicht Bauherren, ein Haus auf einem gepachteten Grundstück zu bauen, ohne dieses Grundstück zu kaufen bzw. besitzen zu müssen. Das spart zunächst Eigenkapital und erleichtert den eigentlichen Hausbau. Doch was ist für den Bauherrn vorteilhafter? Zu warten und zu sparen beziehungsweise einen Kredit aufzunehmen – oder doch die Variante Erbpacht zu nutzen? Unser Ratgeber klärt auf.

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Wie funktioniert das Erbbaurecht
und wer ist Eigentümer?

Beim Erbbaurecht erlaubt der Grundstückseigentümer – als Erbbaurechtsgeber – dem Bauherrn, ein Haus auf seinem Grundstück zu bauen. Als Erbbaurechtsnehmer zahlt der Bauherr bis zum Vertragsende Pacht. Der Erbbaurechtsvertrag läuft zumeist über viele Jahrzehnte, üblich sind 99 Jahre – diese Dauer ist allerdings frei verhandelbar. Eine lange Laufzeit wie die 99 Jahre sichert dem Pächter ein lebenslanges Wohnrecht zu. Der Erbbauzins berechnet sich dabei nach der Höhe des Grundstückswertes. Üblich sind, je nach Lage, zwei bis sechs Prozent des Wertes als jährlicher Pachtzins. Das Erbpachtgrundstück selbst bleibt dabei bis zum Ende des Erbbauvertrages (und oft auch darüber hinaus) im Eigentum des Verpächters. Das Haus dagegen gehört dem Bauherrn. Dieser ist sogar berechtigt, sein Haus zu verkaufen, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

Die zentralen Eckdaten bei der Erbpacht im Überblick:

  • Der Grundstückseigentümer ist Erbbaurechtsgeber und Verpächter
  • Der Hauseigentümer ist der Erbbaurechtsnehmer und Pächter
  • Der Pachtzins liegt üblicherweise zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückswertes
  • Dieser Erbbauzins steigt mit dem Zeitwert des Grundstücks
  • Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages beträgt optimaler Weise zwischen 80 und 99 Jahren
  • Notarieller Erbpachtvertrag regelt die Details
  • Das Haus ist vererbbar, verkaufbar und sogar vermietbar
  • Auch das Grundstück kann den Eigentümer wechseln
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Ein Grund für eine Erbpacht kann der Zugang zu begehrten Grundstücken in guter Lage, die sonst nicht zu bekommen sind, sein.


Verpachten statt verkaufen?
Die Vorteile für Erbbaurechtgeber

Doch warum stellt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück überhaupt anderen für den Hausbau zur Verfügung? Bei der umgangssprachlich so genannten Erbpacht handelt es sich oft um Grundstücke, die Stiftungen, Kirchen oder sogar Städten/Gemeinden gehören. Diese haben kurz- bis mittelfristig kein Interesse (oder Mittel) das Grundstück zu verkaufen oder selbst zu nutzen, gar zu bebauen – dann ist Erbpacht ein lukrativer Weg, regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Auch Privatpersonen nutzen das Erbbaurecht, zum Beispiel, um ein nicht genutztes Grundstück für die Erben zu erhalten. So beziehen sie die Einnahmen aus der Pacht und verwandeln das brachliegende Grundstück in eine lukrative Investition.


Die Vorteile für Bauherren

Die Vorteile für den Bauherrn liegen zu Beginn klar auf der Hand. Ist kein oder nicht genügend Eigenkapital vorhanden, so genehmigen Banken die Baufinanzierung eines Hauskaufs inklusive Grundstück eher nicht oder bloß gegen relativ hohe Zinsen. Pachtet dagegen der Bauherr ein Grundstück im Rahmen des Erbbaurechts, so erspart er sich zu Anfang die hohen Kosten für den Grundstückskauf und dessen teure Finanzierung: Er hat mehr Eigenkapital für den eigentlichen Hausbau, seine neue Immobilie über. Mit Kredit braucht er also „nur noch“ den Hausbau zu finanzieren. Auch ist der Hausbau über die KfW förderbar. Und nicht zu vergessen: An manche tolle Grundstücke in begehrter Lage kommt man ausschließlich über Erbpacht.


Mögliche Nachteile für Bauherren

Es gibt kaum einen Vorteil ohne Nachteil. Das ist bei der Erbpacht nicht anders. Zum einen finanzieren viele Banken einen Hausbau auf einem Erbpachtgrundstück weniger gern und wenn doch, dann zu höheren Zinsen. Zudem gehört bei erfolgter Verpachtung dem Bauherrn zwar das Haus, doch eben zu keiner Zeit das Grundstück. Das bedeutet, dass die Aufnahme einer Hypothek, ebenso wie der Ausbau, Umbau oder Verkauf des Hauses, nur bedingt möglich ist, vor allem, wenn der Pachtvertrag nicht mehr allzu lange läuft. Die meisten potenziellen Käufer suchen nun mal ein Haus auf einem eigenen Grundstück.

Obendrein muss der Verpächter bei Umbauten und Verkauf zustimmen und darf sein Vorkaufsrecht ausüben. Umgekehrt haben Bauherren kein automatisches Vorkaufsrecht, wenn der Erbbaurechtgeber das Grundstück verkaufen möchte. Dies lässt sich allerdings einzelvertraglich einrichten. Und auch nicht unwichtig: Der Pächter zahlt die Erschließungskosten des Grundstücks, Grundsteuer und die laufenden Abgaben an die Kommune, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

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Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages?

Der Erbbaurechtgeber sollte sich vor Abschluss einer Erbpacht sicher sein, dass er das Grundstück nicht zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen möchte. Denn grundsätzlich ist ein Erbbaurechtsvertrag nicht kündbar. Und ein leeres Grundstück verkauft sich leichter als ein bebautes, erst recht, wenn das verpachtete Haus für den potenziellen neuen Eigentümer nicht von Interesse ist. Es gibt allerdings Ausnahmesituationen, den sogenannten Heimfall, in denen eine außerordentliche Kündigung möglich ist, zum Beispiel, wenn der Pachtzins nicht gezahlt wird oder das Grundstück verwahrlost. In diesen Fällen passiert das Gleiche, wie beim regulären Ablauf der Erbpacht: Der Grundstückseigentümer erhält sein Grundstück inklusive dem Haus darauf als Eigentum zurück. Dafür muss er eine Entschädigung zahlen, die wenigstens zwei Drittel des Gebäudewertes beträgt. Hiervon abweichend können die Vertragsparteien allerdings auch andere Regelungen treffen. So lässt sich über den Erbbaurechtsvertrag ein höherer Entschädigungswert ebenso festlegen, wie Vereinbarungen zum Vorkaufsrecht, Erschließungskosten und mehr. Sieht der Erbpachtvertrag keine Besonderheiten vor, greift automatisch die Zwei-Drittel-Regelung.

Video zur Hausbewertung beim Erbbaurecht


Wie sich der Wert eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück berechnen lässt, zeigt dieses Video der Diplom-Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Stephanie Schäfer, sehr anschaulich.

Zusammengefasst: So sieht der Ablauf am Vertragsende des Erbbaurechts aus:

  • Das Grundstück fällt bei Vertragsablauf zurück an den Eigentümer
  • Die Vertragsparteien vereinbaren einen neuen Vertrag oder eine Verlängerung des alten
  • Andernfalls geht auch das Haus in das Eigentum des Grundstückseigentümers über
  • Verpächter zahlt mindestens zwei Drittel des Hauswertes (Verkehrswert) als Entschädigung

Für wen und wann lohnt sich das Erbbaurecht – und wann nicht?

Erbbaurechtsverträge laufen grundsätzlich über einen sehr langen Zeitraum. Eine rechtliche Vorgabe gibt es nicht, üblich sind allerdings 80 bis 99 Jahre. Dadurch ist gewährleistet, dass der Bauherr (s)ein Leben lang in seinem Haus wohnen darf. In diesem Zeitraum bezahlt er für den Erbbauzins einen prozentual errechneten Preis vom Grundstückswert. Der Pachtzins liegt üblicherweise zwischen zwei und sechs Prozent. Die Pacht ist jedoch nicht starr, sondern passt sich über eine Wertsicherungsklausel im Laufe der Zeit an, heißt: sie steigt.

Unter dem Strich ist das Erbbaurecht deshalb selten günstiger als eine Baufinanzierung für den Grundstückskauf. Das Erbbaurecht bietet zwar für jene Bauherren eine attraktive Option, die auf keinen Fall einen Kredit für Haus und Grundstück zusammen bekommen würden. Manchmal ist es jedoch auch umgekehrt so, dass Banken den Hausbau nicht gerne finanzieren, wenn das Grundstück bloß gepachtet ist.


Eine Beispielrechnung: Wann lohnt sich die Erbpacht – und wann nicht?

Wir gehen aus von einer Baufamilie mit einem vergleichsweise geringen Eigenkapital von 90.000 Euro, die ein Haus für 320.000 Euro bauen möchte. Die Grundstückskosten betragen 150.000 Euro. Die Finanzierung durch die Bank ist – beim Hausbau auf eigenem Grundstück – zu einem Sollzins von 2 Prozent und Tilgungsrate von 3 Prozent vereinbart, bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Der Anschlusszins (Sollzinssatz) beträgt 5 Prozent. Den Hausbau auf Erbpachtgrundstück finanziert die Bank hingegen zu einem höheren Zinssatz von 3 Prozent bei sonst gleichen Rahmenbedingungen.

Haus mit Grundstück Haus mit Erbpacht
(Erbbauzins 2,5 %)
Haus mit Erbpacht
(Erbbauzins 5%)
Eigenkapital 90.000€ 90.000€ 90.000€
Hauskosten 320.000€ 320.000€ 320.000€
Grundstückskosten 150.000€ 0€ 0€
Gesamtkosten 470.000€ 320.000€ 320.000€€
Kreditbedarf 380.000€ 230.000€ 230.000€
Kredit/Monat 1.583€ 1.150€ 1.150€
Erbpacht/Monat 0€ 312,50€ 625€
Gesamtbelastung/Monat 1.583€ 1.462,50€ 1.775€
Kredit abbezahlt: 22 Jahre, 1 Monat 21 Jahre, 4 Monate 21 Jahre, 4 Monate

Nach unserer Beispielrechnung lohnt sich bei niedrigem Erbbauzins von 2,5 Prozent das Haus auf Erbbaugrundstück zunächst schon – man zahlt weniger im Monat. Steigt der Erbbauzins, zahlt man monatlich bereits hier mehr als beim Grundstückskauf. Zu beachten ist allerdings, dass das Haus inklusive Grundstück dem Bauherrn nach 22 Jahren gehört, während beim Erbbaurecht das Haus zwar nach 21 Jahren und 4 Monaten abbezahlt ist, aber für das Grundstück weiterhin die Erbbpacht gezahlt werden muss. (Nicht berücksichtigt wurde sogar, dass die Erbpacht im Laufe der Zeit noch steigen wird). Fazit: Erbbaurecht lohnt sich in Niedrigzinsphasen nicht und wenn, nur bei geringen Erbbauzinsen. Plant man allerdings, sein Haus nach Ablauf der Finanzierung, also nach rund 20 bis 30 Jahren zu verkaufen, kann es sich rechnen.

Auf folgende Punkte sollten Häuslebauer vor dem Abschluss eines Erbbauvertrages in jedem Fall achten:

  • Zu vergleichen sind Erbbauzins und Konditionen der Baufinanzierung
  • Kirchen bieten regional unter sozialen Aspekten günstigeres Erbbaurecht an
  • Möglichst lange Laufzeit und niedrigen Pachtzins vereinbaren – idealerweise startet die Laufzeit bei Vertragsabschluss neu
  • Die Wertsicherungsklausel für das Haus vertraglich an einen Index koppeln (z.B. den Verbraucherpreisindex)
  • Optimal: Ein Vorverkaufsrecht für den Grundstücksverkauf einräumen lassen (Klausel)
  • Entschädigung beträgt zwei Drittel des Hauswertes, einzelvertraglich erhöhbar
  • Vorkaufsrecht des Erbbaurechtgebers an den Marktwert koppeln
Erbauvertrag Paragraphzeichen

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts auf einen Blick:

Vorteile

  • In Zeiten hoher Zinsen ggf. die günstigere Finanzierungsoption
  • Mehr Eigenkapital für den eigentlich Hausbau vorhanden
  • KfW-Förderung auch bei Hausbau mit Erbbaurechts-Grundstück möglich
  • Man kann von sozialen Vergabekriterien profitieren, z.B. als kinderreiche Familie
  • Zugang zu begehrten Grundstücken in guter Lage, die sonst nicht zu bekommen wären

Nachteile

  • In Zeiten niedriger Zinsen deutlich teurer als Kauf
  • Finanzierung des Hauses zu schlechteren Konditionen (höhere Zinsen)
  • Grundstück gehört Erbbaurechtgeber
  • Viele Mitspracherechte des Grundstücksbesitzers (Verkauf, Umbau, Hypotheken)
  • Pacht/Erbbauzins steigt im Laufe der Jahre
  • Geringere Nachfrage nach Immobilien mit Erbpacht sorgt für schlechteren Verkaufspreis

Fazit zum Erbbaurecht:
Auf das Eigenkapital und die Zinsen kommt es an

Wer einen hohen Eigenkapitalanteil zu Verfügung hat oder eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen bekommt, fährt als Bauherr in der Regel mit einem gekauften Grundstück besser. Denn wenn die Baufinanzierung getilgt ist, gehört ihm das Grundstück inklusive Haus. Das ist zumeist nach 20 bis spätestens 40 Jahren soweit. Bei den aktuellen Zinssätzen ist dieses klar der Fall.
Das Erbpachtgrundstück ist dagegen über die vereinbarte Laufzeit zu bezahlen, also zumeist 99 Jahre lang. Danach gehört dem Bauherrn nichts. Allerdings hat er Anspruch auf eine Entschädigung für sein Haus. Der Hausbau auf einem Grundstück nach dem Erbbaurecht hängt also von der finanziellen und persönlichen Situation des Erbpächters ab. Manchmal ist die Erbpacht der einzige Weg, um den Traum vom eigenen Haus doch noch zu verwirklichen – oder um auf besonders interessanten Grundstücken zu bauen, die man sonst nicht bekommen würde.

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Schlagworte: bauen, Baurecht, Erbrecht, Hausbau

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