Erbpacht: Ohne Grund und Boden ins eigene Haus
– dank Erbbaurecht

Mit Erbpacht zum Eigenheim ohne ein Grundstück zu kaufen

Musterhaus.net | 5. September 2022

In vielen Gegenden sind Grundstücke teuer. Das gilt besonders für Großstädte, Ballungsräume und touristisch interessante Regionen. Der Traum vom eigenen Haus bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise daher für viele zunächst tatsächlich: ein Traum. Wer nicht aufs Land ziehen möchte und knapp an Eigenkapital ist, sucht deshalb nach Alternativen. Eine stellt das Erbbaurecht dar, vormals Erbpacht genannt. Rund fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland stehen auf Erbbaugrundstücken.

Das Erbbaurecht ermöglicht Bauherren, ein Haus auf einem gepachteten Grundstück zu bauen, ohne dieses Grundstück zu kaufen bzw. besitzen zu müssen. Das spart zunächst Eigenkapital und erleichtert den eigentlichen Hausbau. Doch was ist für den Bauherrn vorteilhafter? Zu warten und zu sparen beziehungsweise einen Kredit aufzunehmen – oder doch die Variante Erbpacht zu nutzen? Unser Ratgeber klärt auf.

Artikelübersicht:

Wie funktioniert das Erbbaurecht und wer ist Eigentümer?
Die Vorteile für Erbbaurechtgeber
Die Vorteile für Bauherren
Die Nachteile für Bauherren
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages?
Für wen und wann lohnt sich das Erbbaurecht – und wann nicht?
Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts auf einen Blick
Fazit zum Erbbaurecht
Häufige Fragen

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Wie funktioniert das Erbbaurecht
und wer ist Eigentümer?

Beim Erbbaurecht erlaubt der Grundstückseigentümer – als Erbbaurechtsgeber – dem Bauherrn, ein Haus auf seinem Grundstück zu bauen. Als Erbbaurechtsnehmer zahlt der Bauherr bis zum Vertragsende Pacht. Der Erbbaurechtsvertrag läuft zumeist über viele Jahrzehnte, üblich sind 99 Jahre – diese Dauer ist allerdings frei verhandelbar. Eine lange Laufzeit wie die 99 Jahre sichert dem Pächter ein lebenslanges Wohnrecht zu. Der Erbbauzins berechnet sich dabei nach der Höhe des Grundstückswertes. Üblich sind, je nach Lage, zwei bis sechs Prozent des Wertes als jährlicher Pachtzins. Das Erbpachtgrundstück selbst bleibt dabei bis zum Ende des Erbbauvertrages (und oft auch darüber hinaus) im Eigentum des Verpächters. Das Haus dagegen gehört dem Bauherrn. Dieser ist sogar berechtigt, sein Haus zu verkaufen, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

Die zentralen Eckdaten bei der Erbpacht im Überblick:

Der Grundstückseigentümer ist Erbbaurechtsgeber und Verpächter
Der Hauseigentümer ist der Erbbaurechtsnehmer und Pächter
Der Pachtzins liegt üblicherweise zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückswertes
Dieser Erbbauzins steigt mit dem Zeitwert des Grundstücks
Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages beträgt optimaler Weise zwischen 80 und 99 Jahren, dann werden die Verträge erneuert und die Konditionen angepasst
Notarieller Erbpachtvertrag regelt die Details
Das Haus ist vererbbar, verkaufbar und sogar vermietbar
Auch das Grundstück kann den Eigentümer wechseln

Ein Grund für eine Erbpacht kann der Zugang zu begehrten Grundstücken in guter Lage, die sonst nicht zu bekommen sind, sein.

Neu: „Ewiges“ Erbbaurecht als Maßnahme gegen zu hohe Erbbauzinsen

In jüngster Zeit ist eine spannende neue Entwicklung im Erbbaurecht zu beobachten, die mit den vor allem in Metropolen stark gestiegenen Grundstückswerten zusammenhängt. Denn da die Pacht an den Wert des Grundstücks gekoppelt wird, haben in diesen Regionen die Erbbauzinsen so stark zugenommen, dass die Politik gegengesteuert hat. Zum Beispiel in der niederländischen Hauptstadt Amsterdam, in der 80 Prozent (!) aller Immobilien auf städtischen Erbbaurechtsgrundstücken stehen. Dort wurde neben dem gewohnten, sogenannten „kontinuierlichen“ Erbbaurecht das neue „ewige“ Erbbaurecht eingeführt. Hier laufen die Verträge zu „ewig“ gleichen Konditionen: Der Erbbauzins wird nur noch regelmäßig an die Inflation angepasst, nicht mehr an die steigenden Grundstückswerte. Dramatische Erhöhungen des Pachtzinses gehören somit der Vergangenheit an. Hausbesitzer haben die Wahl, den Zins jährlich zu entrichten oder alles auf einmal abzuzahlen – so kaufen sie das Grundstück, auf dem ihre Immobilie steht, faktisch. Ob die Erbbaurechtsnehmer zum ewigen Erbbrauchrecht wechseln, ist eine freiwillige Entscheidung.

Verpachten statt verkaufen?
Die Vorteile für Erbbaurechtgeber

Doch warum stellt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück überhaupt anderen für den Hausbau zur Verfügung? Bei der umgangssprachlich so genannten Erbpacht handelt es sich oft um Grundstücke, die Stiftungen, Kirchen oder sogar Städten/Gemeinden gehören. Diese haben kurz- bis mittelfristig kein Interesse (oder Mittel) das Grundstück zu verkaufen oder selbst zu nutzen, gar zu bebauen – dann ist Erbpacht ein lukrativer Weg, regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Auch Privatpersonen nutzen das Erbbaurecht, zum Beispiel, um ein nicht genutztes Grundstück für die Erben zu erhalten. So beziehen sie die Einnahmen aus der Pacht und verwandeln das brachliegende Grundstück in eine lukrative Investition.

Die Vorteile für Bauherren

Die Vorteile für den Bauherrn liegen zu Beginn klar auf der Hand. Ist kein oder nicht genügend Eigenkapital vorhanden, so genehmigen Banken die Baufinanzierung eines Hauskaufs inklusive Grundstück eher nicht oder bloß gegen relativ hohe Zinsen. Pachtet dagegen der Bauherr ein Grundstück im Rahmen des Erbbaurechts, so erspart er sich zu Anfang die hohen Kosten für den Grundstückskauf und dessen teure Finanzierung: Er hat mehr Eigenkapital für den eigentlichen Hausbau, seine neue Immobilie über. Mit Kredit braucht er also „nur noch“ den Hausbau zu finanzieren. Auch ist der Hausbau über die KfW förderbar. Und nicht zu vergessen: An manche tolle Grundstücke in begehrter Lage kommt man ausschließlich über Erbpacht.

Mögliche Nachteile für Bauherren

Es gibt kaum einen Vorteil ohne Nachteil. Das ist bei der Erbpacht nicht anders. Zum einen finanzieren viele Banken einen Hausbau auf einem Erbpachtgrundstück weniger gern und wenn doch, dann zu höheren Zinsen. Zudem gehört bei erfolgter Verpachtung dem Bauherrn zwar das Haus, doch eben zu keiner Zeit das Grundstück. Das bedeutet, dass die Aufnahme einer Hypothek, ebenso wie der Ausbau, Umbau oder Verkauf des Hauses, nur bedingt möglich ist, vor allem, wenn der Pachtvertrag nicht mehr allzu lange läuft. Die meisten potenziellen Käufer suchen nun mal ein Haus auf einem eigenen Grundstück.

Obendrein muss der Verpächter bei Umbauten und Verkauf zustimmen und darf sein Vorkaufsrecht ausüben. Umgekehrt haben Bauherren kein automatisches Vorkaufsrecht, wenn der Erbbaurechtgeber das Grundstück verkaufen möchte. Dies lässt sich allerdings einzelvertraglich einrichten. Und auch nicht unwichtig: Der Pächter zahlt die Erschließungskosten des Grundstücks, Grundsteuer und die laufenden Abgaben an die Kommune, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

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Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages?

Der Erbbaurechtgeber sollte sich vor Abschluss einer Erbpacht sicher sein, dass er das Grundstück nicht zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen möchte. Denn grundsätzlich ist ein Erbbaurechtsvertrag nicht kündbar. Und ein leeres Grundstück verkauft sich leichter als ein bebautes, erst recht, wenn das verpachtete Haus für den potenziellen neuen Eigentümer nicht von Interesse ist. Es gibt allerdings Ausnahmesituationen, den sogenannten Heimfall, in denen eine außerordentliche Kündigung möglich ist, zum Beispiel, wenn der Pachtzins nicht gezahlt wird oder das Grundstück verwahrlost. In diesen Fällen passiert das Gleiche, wie beim regulären Ablauf der Erbpacht: Der Grundstückseigentümer erhält sein Grundstück inklusive dem Haus darauf als Eigentum zurück. Dafür muss er eine Entschädigung zahlen, die wenigstens zwei Drittel des Gebäudewertes beträgt. Hiervon abweichend können die Vertragsparteien allerdings auch andere Regelungen treffen. So lässt sich über den Erbbaurechtsvertrag ein höherer Entschädigungswert ebenso festlegen, wie Vereinbarungen zum Vorkaufsrecht, Erschließungskosten und mehr. Sieht der Erbpachtvertrag keine Besonderheiten vor, greift automatisch die Zwei-Drittel-Regelung.

Video zur Hausbewertung beim Erbbaurecht

Wie sich der Wert eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück berechnen lässt, zeigt dieses Video der Diplom-Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Stephanie Schäfer, sehr anschaulich.

Zusammengefasst: So sieht der Ablauf am Vertragsende des Erbbaurechts aus:

Das Grundstück fällt bei Vertragsablauf zurück an den Eigentümer
Die Vertragsparteien vereinbaren einen neuen Vertrag oder eine Verlängerung des alten
Andernfalls geht auch das Haus in das Eigentum des Grundstückseigentümers über
Verpächter zahlt mindestens zwei Drittel des Hauswertes (Verkehrswert) als Entschädigung

Für wen und wann lohnt sich das Erbbaurecht – und wann nicht?

Erbbaurechtsverträge laufen grundsätzlich über einen sehr langen Zeitraum. Eine rechtliche Vorgabe gibt es nicht, üblich sind allerdings 80 bis 99 Jahre. Dadurch ist gewährleistet, dass der Bauherr (s)ein Leben lang in seinem Haus wohnen darf. In diesem Zeitraum bezahlt er für den Erbbauzins einen prozentual errechneten Preis vom Grundstückswert. Der Pachtzins liegt üblicherweise zwischen zwei und sechs Prozent. Die Pacht ist jedoch nicht starr, sondern passt sich über eine Wertsicherungsklausel im Laufe der Zeit an, heißt: sie steigt.

Unter dem Strich ist das Erbbaurecht deshalb selten günstiger als eine Baufinanzierung für den Grundstückskauf. Das Erbbaurecht bietet zwar für jene Bauherren eine attraktive Option, die auf keinen Fall einen Kredit für Haus und Grundstück zusammen bekommen würden. Manchmal ist es jedoch auch umgekehrt so, dass Banken den Hausbau nicht gerne finanzieren, wenn das Grundstück bloß gepachtet ist.

Eine Beispielrechnung: Wann lohnt sich die Erbpacht – und wann nicht?

Wir gehen aus von einer Baufamilie mit einem vergleichsweise geringen Eigenkapital von 90.000 Euro, die ein Haus für 320.000 Euro bauen möchte. Die Grundstückskosten betragen 150.000 Euro. Die Finanzierung durch die Bank ist – beim Hausbau auf eigenem Grundstück – zu einem Sollzins von 2 Prozent und Tilgungsrate von 3 Prozent vereinbart, bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Der Anschlusszins (Sollzinssatz) beträgt 5 Prozent. Den Hausbau auf Erbpachtgrundstück finanziert die Bank hingegen zu einem höheren Zinssatz von 3 Prozent bei sonst gleichen Rahmenbedingungen.

	Haus mit Grundstück	Haus mit Erbpacht (Erbbauzins 2,5 %)	Haus mit Erbpacht (Erbbauzins 5%)
Eigenkapital	90.000€	90.000€	90.000€
Hauskosten	320.000€	320.000€	320.000€
Grundstückskosten	150.000€	0€	0€
Gesamtkosten	470.000€	320.000€	320.000€€
Kreditbedarf	380.000€	230.000€	230.000€
Kredit/Monat	1.583€	1.150€	1.150€
Erbpacht/Monat	0€	312,50€	625€
Gesamtbelastung/Monat	1.583€	1.462,50€	1.775€
Kredit abbezahlt:	22 Jahre, 1 Monat	21 Jahre, 4 Monate	21 Jahre, 4 Monate

Nach unserer Beispielrechnung lohnt sich bei niedrigem Erbbauzins von 2,5 Prozent das Haus auf Erbbaugrundstück zunächst schon – man zahlt weniger im Monat. Steigt der Erbbauzins, zahlt man monatlich bereits hier mehr als beim Grundstückskauf. Zu beachten ist allerdings, dass das Haus inklusive Grundstück dem Bauherrn nach 22 Jahren gehört, während beim Erbbaurecht das Haus zwar nach 21 Jahren und 4 Monaten abbezahlt ist, aber für das Grundstück weiterhin die Erbbpacht gezahlt werden muss. (Nicht berücksichtigt wurde sogar, dass die Erbpacht im Laufe der Zeit noch steigen wird). Fazit: Erbbaurecht lohnt sich in Niedrigzinsphasen nicht und wenn, nur bei geringen Erbbauzinsen. Plant man allerdings, sein Haus nach Ablauf der Finanzierung, also nach rund 20 bis 30 Jahren zu verkaufen, kann es sich rechnen.

Auf folgende Punkte sollten Häuslebauer vor dem Abschluss eines Erbbauvertrages in jedem Fall achten:

Zu vergleichen sind Erbbauzins und Konditionen der Baufinanzierung
Kirchen bieten regional unter sozialen Aspekten günstigeres Erbbaurecht an
Möglichst lange Laufzeit und niedrigen Pachtzins vereinbaren – idealerweise startet die Laufzeit bei Vertragsabschluss neu
Die Wertsicherungsklausel für das Haus vertraglich an einen Index koppeln (z.B. den Verbraucherpreisindex)
Optimal: Ein Vorverkaufsrecht für den Grundstücksverkauf einräumen lassen (Klausel)
Entschädigung beträgt zwei Drittel des Hauswertes, einzelvertraglich erhöhbar
Vorkaufsrecht des Erbbaurechtgebers an den Marktwert koppeln

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts auf einen Blick:

Vorteile

In Zeiten hoher Zinsen ggf. die günstigere Finanzierungsoption
Mehr Eigenkapital für den eigentlich Hausbau vorhanden
KfW-Förderung auch bei Hausbau mit Erbbaurechts-Grundstück möglich
Man kann von sozialen Vergabekriterien profitieren, z.B. als kinderreiche Familie
Zugang zu begehrten Grundstücken in guter Lage, die sonst nicht zu bekommen wären

Nachteile

In Zeiten niedriger Zinsen deutlich teurer als Kauf
Finanzierung des Hauses zu schlechteren Konditionen (höhere Zinsen)
Grundstück gehört Erbbaurechtgeber
Viele Mitspracherechte des Grundstücksbesitzers (Verkauf, Umbau, Hypotheken)
Pacht/Erbbauzins steigt im Laufe der Jahre
Geringere Nachfrage nach Immobilien mit Erbpacht sorgt für schlechteren Verkaufspreis

Fazit zum Erbbaurecht:
Auf das Eigenkapital und die Zinsen kommt es an

Wer einen hohen Eigenkapitalanteil zu Verfügung hat oder eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen bekommt, fährt als Bauherr in der Regel mit einem gekauften Grundstück besser. Denn wenn die Baufinanzierung getilgt ist, gehört ihm das Grundstück inklusive Haus. Das ist zumeist nach 20 bis spätestens 40 Jahren soweit. Bei den aktuellen Zinssätzen ist dieses klar der Fall.
Das Erbpachtgrundstück ist dagegen über die vereinbarte Laufzeit zu bezahlen, also zumeist 99 Jahre lang. Danach gehört dem Bauherrn nichts. Allerdings hat er Anspruch auf eine Entschädigung für sein Haus. Der Hausbau auf einem Grundstück nach dem Erbbaurecht hängt also von der finanziellen und persönlichen Situation des Erbpächters ab. Manchmal ist die Erbpacht der einzige Weg, um den Traum vom eigenen Haus doch noch zu verwirklichen – oder um auf besonders interessanten Grundstücken zu bauen, die man sonst nicht bekommen würde.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

Kann das Erbbaurecht verkauft werden?

Grundsätzlich darf der Erbbauberechtigte mit dem Grundstück so verfahren wie ein klassischer Grundstückseigentümer und es verkaufen, verschenken oder vererben. Der Erbbauberechtigte verfügt über ein grundstücksgleiches Recht, das ihm oder ihr die Erlaubnis gibt, ein Grundstück wie ein Eigentümer zu nutzen.

Lohnt sich ein Haus auf einem fremden Grundstück?

Mit dem Erbbaurecht lassen sich viele Kosten sparen, da Bauinteressierte das gewünschte Grundstück nicht kaufen müssen. Auf diese Weise sinken sowohl die Kaufnebenkosten als auch der Kaufpreis des neuen Hauses, da Bauherren in der Regel ein geringeres Darlehen von einem Kreditinstitut benötigen. Somit lohnt sich die Erbpacht vor allem für Baufamilien, die über wenig Eigenkapital verfügen und den Bau eines Hauses andernfalls nichts realisieren könnten oder Menschen, die ihr Haus nach dem Ableben ohnehin nicht mehr an Familie und Freunde weitergeben möchten.

Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?

Die beiden Begriffe werden heute synonym verwendet und haben die gleiche Bedeutung. Die ursprüngliche Erbpacht wurde 1947 verboten. Früher war die Erbpacht nicht mit einer bestimmten Vertragslaufzeit verknüpft und stellte in der Vergangenheit ein sehr hohes Risiko für beide Vertragspartner dar.

Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?

Der Erbbaurechtsnehmer muss bei “Erwerb” des Grundstücks einen Erbbauzins an den Rechtsgeber für die Nutzung des Grundstücks zahlen. Wie hoch diese wiederkehrende Zahlung ist, wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt, auf Basis eines prozentualen Anteils des Bodenwerts bestimmt und anschließend im Erbbaugrundbuch festgehalten.

Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?

Die Laufzeit eines Erbpachtvertrages liegt zwischen 50 und 99 Jahren. Wenn dieser Vertrag ausläuft, verfallen alle Nutzungsrechte des Pächters und das Grundstück kann wieder vollständig vom Verpächter genutzt werden.

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Schlagworte: bauen, Baurecht, Erbrecht, Grundstück, Hausbau

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