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Bedeutung der Geschossflächenzahl: Wie groß darf eine Immobilie tatsächlich sein?

Die Geschossflächenzahl oder abgekürzt GFZ bestimmt laut Baunutzungsverordnung (BauNVO), wie viele Quadratmeter Geschossfläche bei der Errichtung eines Baus im Vergleich zur gesamten Grundstücksfläche erlaubt sind. Sie ist also eine der entscheidenden Bezugsgrößen bei der Klärung der Frage, wie groß eine bestehende oder geplante Immobilie sein darf. Dabei bezieht sich der Wert auf alle Vollgeschosse.
Die GFZ ist im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen. Wie die GFZ-Berechnung aussieht und was sonst noch zu berücksichtigen ist, erklären wir Ihnen im folgenden Artikel.

Das Wichtigste zur Geschossflächenzahl auf einen Blick:

  • Die Geschossflächenzahl bezieht sich nur auf Vollgeschosse eines Gebäudes.
  • Als Steuerungsinstrument für die Bebauungsdichte kommt der GFZ eine große Bedeutung zu.
  • Die GFZ ist zusammen mit der Grundflächenzahl (GRZ) eine wichtige Kenngröße für die Bebauung und Wertermittlung von Grundstücken.

Worum geht es bei der Geschossflächenzahl?

Beim Grundstückskauf gibt es neben der reinen Grundstücksfläche eine Reihe von Kennzahlen, die Sie bei der Bauberechnung berücksichtigen müssen. Denn Eigentümer von Grundstücken dürfen die Größe von Gebäuden auf einem Grundstück nicht einfach nach Belieben festsetzen. Damit soll die Bebauungsdichte geregelt werden.
Neben der Baumassenzahl und der Grundflächenzahl (GRZ) ist die Geschossflächenzahl (GFZ) eine der wichtigsten Bezugsgrößen, auf die es ankommt. Die Definition der GFZ richtet sich nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). In § 20 BauNVO heißt es:

„Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.“

Im Klartext legt die Geschossflächenzahl also die maximal erlaubte Größe einer Immobilie in Quadratmeter fest – und zwar über alle Geschosse verteilt.
Oft wird irrtümlich angenommen, dass die GFZ eine Aussage darüber trifft, wie viele Stockwerke in einem Gebäude erlaubt sind. Dies ist jedoch nicht der Fall. Vielmehr dient die Berechnung der GFZ lediglich dazu, die Gesamtfläche auf die verschiedenen Geschosse aufzuteilen.

Was ist im rechtlichen Sinne ein Geschoss?

Als Geschoss gelten Etagen oder Stockwerke eines Gebäudes, deren Räume auf einer gemeinsamen Zugangsebene liegen. Doch diese umgangssprachliche Begriffserklärung ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit der baurechtlichen Definition, die im Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer Verwendung findet. Dort bezieht sich der Begriff Geschoss immer auf das sogenannte Vollgeschoss.

Obwohl es auch hier Definitionsunterschiede zwischen den Bundesländern gibt, ist die allgemeine Grunddefinition, dass es sich bei den dort vorhandenen Räumen um Aufenthaltsräume einer bestimmten Mindesthöhe handelt.

Damit von einem Vollgeschoss die Rede ist, muss diese Mindesthöhe (je nach Bundesland zwischen 2,30 und 2,60 Meter) erreicht sein. Außerdem müssen die Vollgeschosse zwischen 1,20 und 1,60 Meter aus dem Erdboden ragen. Die genauen Werte sind aber stets von der jeweiligen Bauordnung abhängig.

Was gilt für Keller und Dachgeschoss?

Obwohl Keller und Dachgeschoss oft pauschal von der Definition als Vollgeschoss ausgeschlossen werden, gibt es je nach Bundesland Ausnahmen von dieser Regel. So kann ein Dachgeschoss durchaus als Vollgeschoss gelten, wenn es die vorgegebene Mindesthöhe auf wenigstens 2/3 der darunterliegenden Geschossgrundfläche erreicht.
Umgekehrt kann auch ein Keller dazu zählen, wenn die Geschosshöhe die geforderte Mindesthöhe erreicht und die durchschnittliche Höhe zwischen Oberkante Gelände (Erdboden) und Oberkante Kellerdecke über 1,60 Meter liegt.
Sind diese Voraussetzungen nicht erreicht, zählen Dachgeschoss und Keller auch nicht als Vollgeschoss.

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Gibt es einen Unterschied zwischen Geschossflächenzahl und Geschossfläche?

Laien verwechseln häufig die beiden Begriffe Geschossflächenzahl und Geschossfläche und setzen sie automatisch gleich:
Die Geschossfläche lässt sich anhand der Außenmaße des Gebäudes sämtlicher Vollgeschosse ermitteln. Sie unterscheidet sich also von der gesamten Grundfläche des Gebäudes dadurch, dass Sie nur die Vollgeschosse zählen (also gegebenenfalls ohne Keller und Dach sowie nicht nutzbare Flächen).
Die Geschossflächenzahl ist im jeweiligen Bebauungsplan der Stadt festgelegt. Um die zulässige Geschossgesamtfläche Ihres Hauses zu berechnen, benötigen Sie diese GFZ. Dann können Sie folgende einfache Formel anwenden:

Formel für die Berechnung der zulässigen Gesamtgeschossfläche:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamtgeschossfläche
Beispielrechnung:
Ist das Grundstück 800 Quadratmeter groß und beträgt die Geschossflächenzahl 0,8, dann beträgt die zulässige Geschossgesamtfläche 640 Quadratmeter.

Was bedeutet dies nun für Ihr Bauvorhaben?
Die Brutto-Grundfläche der Stockwerke Ihres Gebäudes dürfen in dem Beispiel-Baugebiet mit der GFZ 0,8 und der angenommenen Grundstücksgröße von 800 Quadratmeter eine maximale Fläche von 640 Quadratmeter einnehmen. Da sich diese Fläche auf alle Vollgeschosse verteilt, können Sie also theoretisch zwei Ebenen mit je 320 Quadratmeter oder auch drei Ebenen mit je 213,3 Quadratmeter errichten. Wie viele Stockwerke Sie tatsächlich errichten dürfen, hängt jedoch wiederum vom Bebauungsplan ab.

Falls Sie ein Bestandsgebäude kaufen möchten, können Sie auch umgekehrt die GFZ berechnen. Hierfür addieren Sie die Flächen aller Vollgeschosse und setzen anschließend diese Summe ins Verhältnis zur Grundstücksgröße. In unserem Beispiel sähe die umgekehrte Rechnung also so aus:

Formel für die Berechnung der GFZ:
640 / 800 = 0,8

Das Ergebnis können Sie mit den Vorgaben des Bebauungsplans vergleichen. Ist der GFZ-Wert im Bebauungsplan höher, als der von Ihnen errechnete, so wurde beim Bestandsgebäude die erlaubte Wohnflächengröße nicht vollständig ausgeschöpft und Sie können es bspw. durch einen Anbau oder eine Aufstockung erweitern. Aber Vorsicht: In diesem Zusammenhang müssen weitere baurechtliche Vorgaben beachtet werden!
Welche Geschossflächenzahlen sind erlaubt?
Die tatsächlichen GFZ-Werte sind von den örtlichen Baubehörden festzulegen. Dennoch gibt es sowohl für die Geschossflächenzahl als auch für die Grundflächenzahl (GRZ) gewisse Orientierungswerte, die § 17 BauNVO angibt.

GFZ-Orientierungswerte:
  • Kleinsiedlungsgebiete (WS): 0,4
  • allgemeine Wohngebiete (WA), reine Wohngebiete (WR) und Ferienhausgebiete: 1,2
  • besondere Wohngebiete (WB): 1,6
  • Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW): 1,2
  • Kerngebiete (MK) und urbane Gebiete (MU): 3,0
  • Industriegebiete (GI), Gewerbegebiete (GE) und andere Sondergebiete: 2,4
  • Wochenendhausgebiete: 0,2

Wie gehören Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl zusammen?

Wir haben es bereits kurz erwähnt: Neben der Geschossflächenzahl ist der Begriff Grundflächenzahl (GRZ) einer der wichtigsten Kennwerte zur Festlegung der Größe einer Immobilie im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Auch sie gibt der Bebauungsplan vor.

Es existiert jedoch ein wichtiger Unterschied zwischen beiden Kennzahlen. Die GRZ bezieht sich auf die komplette Bebauungsfläche eines Grundstücks. Dabei werden auch Nebenanlagen berücksichtigt, wobei Überschreitungen von bis zu 50 Prozent gegebenenfalls möglich sind.

Im Gegensatz dazu bezieht sich die Geschossfläche auf reine Wohnflächen; eine Überschreitung der Geschossflächenzahl ist generell ausgeschlossen.

Prinzipiell wirken sich beide Kennzahlen auf den Wert eines Grundstücks aus, denn je größer GFZ und GRZ sind, desto größer darf die zu bauende Immobilie sein.

Fazit:

Als Steuerungsinstrument für die Stadtentwicklung ist die Geschossflächenzahl sehr wichtig. Mit ihrer Hilfe steuern die Behörden die Dichte der örtlichen Bebauung und können sicherstellen, dass es eine mehr oder weniger einheitliche Bebauung gibt. Zusammen mit der Grundflächenzahl GRZ und der Baumassenzahl stellt die GFZ eine der wichtigsten Kenngrößen für die Planung von Bauvorhaben dar. Da je nach Bundesland unterschiedliche Auslegungen existieren, wie genau ein Vollgeschoss definiert wird, ist es wichtig, diese Vorgaben zu kennen.
Neben der Bedeutung für Bauvorhaben ist die GFZ aber auch für die Preisbildung von Immobilien ein wichtiger Faktor. Dies gilt insbesondere dann, wenn Käufer ein Gebäude abreißen oder erweitern möchten. Je größer GFZ und GRZ sind, desto größer dürfen Erweiterungen oder Neubauten ausfallen. Und das wirkt sich auf die Preisbildung aus.

Häufig gestellte Fragen zur Geschossflächenzahl

Wie weit darf ich in die Höhe bauen, um ausreichend Wohnfläche zu haben, wenn mein Grundstück sehr klein ist?

Das hängt nicht nur von der Geschossflächenzahl ab, sondern auch davon, wie viele Stockwerke laut Bebauungsplan zulässig sind. Die GFZ sagt nur etwas über das Verhältnis aller Geschossflächen zur Gesamtfläche aus.

Was sagt eine Geschossflächenzahl von 0,4 aus?

Dieser Wert besagt, dass Sie Ihre gesamte Grundfläche (auf alle Stockwerke verteilt) maximal 40 Prozent Ihrer Grundstücksfläche betragen darf. Dieser Maximalwert darf nicht überschritten werden. Er bezieht sich allerdings nur auf Vollgeschosse.

Warum gibt es eine GFZ überhaupt?

Damit möchten die Baubehörden die Bebauungsdichte regeln und verhindern, dass bestimmte Gebiete zu eng bebaut werden oder extrem unterschiedliche Gebäudearten aufweisen.

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