Bei jedem Bauvorhaben sind ordnungsgemäße Vermessungen erforderlich
Beim Hausbau müssen die Maße stimmen! Wer ein Baugrundstück kaufen will, möchte dessen genauen Grenzverlauf kennen. Bestehen Unklarheiten, etwa weil Grenzzeichen nicht vorhanden oder ungenau sind, sollte eine Grundstücksvermessung vorgenommen werden – um die Besitzverhältnisse zu klären. Bei einem Bauprojekt ist es rechtlich sogar vorgeschrieben, den Neubau an unterschiedlichen Zeitpunkten zu vermessen. Welche Arten von Vermessung wann durchgeführt werden, welche Kosten dabei entstehen und was Sie beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste zu Grundstücksvermessungen auf einen Blick:
- Die ordnungsgemäße Vermessung von Grundstücksgrenzen darf nur vom Katasteramt oder öffentlich bestellten Ingenieuren anerkannter Vermessungsbüros vorgenommen werden.
- Bei einem Neubau sind drei Vermessungen verbindlich vorgeschrieben.
- Die Kosten entfallen zumeist auf die Grundstückseigentümer. Werden Grenzzeichen neu gesetzt, müssen sich die Nachbarn an den Kosten beteiligen.
- Der Preis variiert nach der jeweils erbrachten Leistung und orientiert sich an den Gebührenverordnungen des jeweiligen Bundeslandes.
- Auftraggeber einer Grundstücksvermessung kann nur der Eigentümer sein.
- Die sachgerechte Grundstücksvermessung sorgt für Rechtssicherheit bei der Umsetzung von Bauvorhaben.
Wann muss ein Baugrundstück vermessen werden?
Steht ein Grundstück zum Verkauf, haben VerkäuferIn und KäuferIn gleichermaßen ein Interesse daran, die genauen Grenzverläufe zu kennen. Im Normalfall ist eine Grundstücksvermessung nicht notwendig, da die Messdaten bereits beim Katasteramt vorliegen. Durchaus sinnvoll sind Grundstücksvermessungen allerdings wenn:
- Grundstücksgrenzen unklar sind, weil Grenzzeichen fehlen oder schlecht erkennbar sind,
- die Erfassung des Grundstücks sehr lange zurückliegt und veraltete Messverfahren eingesetzt wurden,
- oder Streitigkeiten mit Nachbarn über den genauen Grenzverlauf bestehen.
Lediglich bei einer Grundstücksteilung (Parzellierung) ist eine Vermessung verbindlich vorgeschrieben. Anders ist es beim Gebäude selbst: Wird ein Neubau errichtet oder ein bestehendes Gebäude grundlegend verändert, sind Vermessungen unabdingbar. Sie werden für den Bauantrag und die Eintragung in die Flurkarte des Vermessungsamtes benötigt.
Was kostet eine Grundstücksvermessung?
Die Kosten einer Vermessung liegen in der Regel zwischen einigen hundert und ca. 3.000 Euro. Die Gebühren einer Grundstücksvermessung richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung (VermGebO) der Bundesländer. Zudem sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig:
- Höhe des Sockelbetrags
- Grenzlänge
- Bodenwert
- Anzahl der bestehenden und neu gesetzten Grenzzeichen
- Art der Vermessung
Somit ist es deutlich günstiger, ein Grundstück im ländlichen Raum vermessen zu lassen als beispielsweise ein Grundstück in einer Stadt wie Berlin mit hohen Grundstückspreisen. Außerdem ist der Preis einer Grenzanzeige aufgrund des geringen Aufwands niedriger. Daher ist die Grenzanzeige im Vergleich zu einer Grenzfeststellung im Schnitt rund 45 Prozent günstiger.
Als grobe Richtwerte für die unterschiedlichen Vermessungsarten können Sie folgende Kosten annehmen:
- Grenzanzeige: ca. 600 – 1.200 Euro
- Grenzvermessung: ca. 1.000 – 1.500 Euro
- Grenzfeststellung: ca. 700 – 1.400 Euro
- Teilungsvermessung: ca. 2.600 – 3.700 Euro
- Gebäudeeinmessung: ca. 500 – 1.200 Euro
Beispielrechnungen
Schauen wir uns die Zusammensetzung der Kosten noch anhand von zwei Beispielen im Detail an:
| Beispiel: Grenzfeststellung (Bundesland Brandenburg) | Kosten |
|---|---|
| Sockelbetrag (pro Grundstück) | 700 Euro | Grenzlänge 50 Meter x 8 Euro pro Meter | 400 Euro |
| 2 angebrachte Abmarkungen zu je 30 Euro | 60 Euro |
| Mehrwertsteuer 19 Prozent | 220,40 Euro |
| Gesamte Kosten für eine Grenzfeststellung | 1.380,40 Euro |
Die Höhe der Gebühren einer Vermessung für den amtlichen Lageplan richtet sich nach dem Gebäudewert und der Honorarordnung für ArchitektInnen und IngenieurInnen. Die Kosten einer Gebäudeeinmessung berechnen sich nach den Baukosten sowie der Anzahl der Gebäude und liegen für ein Einfamilienhaus mit Baukosten bis zu 300.000 Euro im Schnitt zwischen 500 und 1.500 Euro.
| Beispiel: Gebäudeeinmessung (Dortmund, NRW) | Kosten |
|---|---|
| Einfamilienhaus, Baukosten ca. 300.000 Euro | Vermessungskosten | 830 Euro |
| Mehrwertsteuer 19 Prozent | 157,70 Euro |
| Gesamte Kosten Gebäudeeinmessung | 987,70 Euro |
Kostenrechner für die Grundstücks- und Gebäudevermessung
Welche Kosten werden für Ihre spezifische Vermessung anfallen? Das können Sie ganz einfach mit einem online Kostenrechner herausfinden. Dabei werden die Vermessungsgebührenordnung (VermGebO) des jeweiligen Bundeslandes sowie weitere Faktoren beachtet. Hier gelangen Sie beispielsweise zum Kostenrechner für Niedersachsen oder Schleswig-Holstein.
Wer zahlt die Vermessungskosten?
Die Kosten einer Vermessung tragen die Grundstückseigentümer. Im Fall einer Abmarkung schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 919 allerdings vor, dass sich die Nachbarn beteiligen müssen. Da die Gebäudeeinmessung gesetzlich vorgeschrieben ist, sollten die Kosten frühzeitig in die Baunebenkosten eingerechnet werden.
Wenn der Baufortschritt es zulässt, ist eine Zusammenlegung der Baukontrollmessung und der Gebäudeeinmessung möglich. Es reicht bereits aus, wenn in der zweiwöchigen Frist nach Baubeginn, die Ausmaße des Kellergeschosses bzw. der verlegten Bodenplatten erkennbar sind. Die Vermessungsingenieure brauchen dann lediglich einen einzigen Vor-Ort-Termin auf der Baustelle, um zwei Messungen auf einmal durchführen zu können. Das spart sowohl Zeit als auch Aufwand und senkt obendrein die Kosten spürbar.
Wie ist der Ablauf von Grundstücksvermessungen?
Zuständig für Vermessungsarbeiten sind ausschließlich das Katasteramt und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVIs) anerkannter Vermessungsbüros. Bei ihnen können Grundstückseigentümer einen Antrag auf eine sachgemäße Grundstücksvermessung stellen. Das Katastermaterial wird vor Ort mit den sichtbaren Grenzen verglichen und bei Bedarf werden Grenzzeichen (Abmarkungen) neu gesetzt oder verschoben. Falls erforderlich findet abschließend ein Grenztermin statt. Bei diesem Treffen werden alle Beteiligten vor Ort über das Ergebnis der Vermessung informiert und erkennen es in einem offiziellen Dokument, der Grenzniederschrift, an.
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Arten der Grundstücksvermessung
Die verschiedenen Arten der Grundstücksvermessung unterscheiden sich nach Sachverhalt und Umfang der Vermessung.
Grenzvermessung
Eine Grenzvermessung wird bei Unklarheiten der Grundstücksgrenzen durchgeführt. Vor Ort werden die Grenzen genau untersucht und mit den Angaben im Liegenschaftskataster abgeglichen. Falls notwendig werden Grenzzeichen neu angebracht oder fehlerhaft platzierte Abmarkungen versetzt (rechtswirksame Markierung). Bei einem anschließenden Grenztermin werden betroffene Eigentümer über die Messdaten informiert – das schafft Klarheit über den Grenzverlauf.
Grenzfeststellung
Sind im Liegenschaftskataster alte Grenzen eingetragen, die nicht mit den modernen Methoden der Geodäsie (Wissenschaft von der Ausmessung und Abbildung der Erdoberfläche) ermittelt wurden, gelten diese als nicht festgestellt und müssen daher neu aufgenommen werden. Dabei werden die Grenzen festgelegt und abgemarkt. In diesem Fall dient der Grenztermin dazu, die Anerkennungserklärung der neuen Grenzen von allen beteiligten Grundstückseigentümer einzuholen. Anschließend werden die ermittelten Angaben sowohl ins Kataster als auch ins Grundbuch eingetragen.
Grenzanzeige
Die Grenzanzeige (rechtsunverbindliche Markierung) ist eine kostengünstigere Variante der Grenzvermessung. In beiden Fällen werden die Grenzen vor Ort anhand des Katasternachweises überprüft, allerdings werden bei der Grenzanzeige die vorgefundenen Grenzsteine lediglich gekennzeichnet statt korrigiert oder verändert.
Teilungsvermessung
Sie möchten ein großes Grundstück teilen (Parzellierung) und nur eine Hälfte verkaufen? Dann ist es zwingend erforderlich, eine sogenannte Teilungsvermessung durchzuführen. Als Grundlage für die Parzellierung werden zunächst zwei separate Flurstücke im Liegenschaftskataster gebildet. Danach erfolgt die eigentliche Teilung vor Ort durch das Setzen neuer Abmarkungen. Abschließend bestätigt der Eigentümer die Teilung in einer Grenzniederschrift, woraufhin die Änderung in das Grundbuch eingetragen wird.
Eine exakte, rechtsgültige Vermessung muss von einem Vermessungsingenieur durchgeführt werden. Für einen ersten groben Anhaltspunkt können Neugierige aber bei Google Earth die Funktion “Messen” ausprobieren. Diese berechnet Ihnen die ungefähre Flächengröße des ausgewählten Bereichs.
Grenzpunkt eines Grundstücks
Amtliche Flurkarte des Liegenschaftskatasters
Arten der Gebäudevermessung
Wird ein Gebäude auf einem Grundstück neu errichtet oder wird bei einem bestehenden Gebäude der Grundriss verändert, müssen drei Vermessungen verpflichtend durchgeführt werden.
Während die Vermessung der Grundstücksgrenzen nur bei Parzellierungen oder Unklarheiten erforderlich ist, sind die Vermessungen beim Hausbau gesetzlich vorgeschrieben (unabhängig davon, ob die Maßnahme genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei ist). Die Einmesspflicht wird vom Vermessungsamt überwacht - dieses fordert Sie bei Bedarf dazu auf, Ihrer Pflicht innerhalb einer Frist nachzukommen und veranlasst gegebenenfalls selbst die notwendige Vermessung. Dabei ist allerdings quasi als Strafe mit höheren Kostensätzen zu rechnen. Außerdem stellt ein Verstoß gegen die Gebäudeeinmessungspflicht eine Ordnungswidrigkeit dar, schlimmstenfalls sogar ein Bußgeld nach sich ziehen kann.
Vermessungen werden u.a. für die Erstellung des amtlichen Lageplan benötigt.
Fazit: Einige Vermessungen sind Pflicht, andere empfehlenswert
Grundstücksvermessungen sind außer im Fall einer Parzellierung nicht vorgeschrieben. Sind die Grenzen beim Grundstückskauf allerdings unklar oder bestehen Streitigkeiten mit den Nachbarn, sind Vermessungen durchaus sinnvoll, um Klarheit über den Grenzverlauf zu schaffen. Gebäudevermessungen sind hingegen fester Bestandteil eines jeden Bauprojekts. Damit zählen die Kosten zu den klassischen Baunebenkosten für die Baufamilie.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Grundstücksvermessungen
Was ist ein Flurstück?
Ein Flurstück ist ein amtlich vermessenes, abgegrenztes Landstück, welches als kleinste Einheit im Liegenschaftskataster aufgeführt ist. Es wird in der sogenannten Flurkarte des Liegenschaftskatasters mit einer Flurstücksnummer dargestellt. Ein Grundstück ist in der Regel deckungsgleich mit einem Flurstück, kann aber auch aus mehreren Flurstücken bestehen.
Was passiert beim Grenztermin?
Ein Grenztermin ist immer dann erforderlich, wenn die Grenzen eines Grundstücks neu vermessen werden. Nach Abschluss der Vermessungen werden den beteiligten Parteien beim Grenztermin bestehende oder neue Grenzen präsentiert. Neben dem Vermessungsingenieur sind die Eigentümer des Grundstücks vor Ort, ebenso die Besitzer der Nachbargrundstücke. Nur wenn alle Anwesenden die festgelegten Grenzen anerkennen, wird der Sachverhalt in einer Grenzniederschrift beurkundet. Mit offiziellen Grenzzeichen wie zum Beispiel Grenzsteinen, werden die Grenzen markiert. Wenn nach vierwöchiger Frist keine Einsprüche eingehen, werden die ermittelten Angaben sowohl ins Kataster als auch ins Grundbuch eingetragen.
Welche Vermessungen sind Pflicht?
In folgenden Fällen ist eine Vermessung vorgeschrieben und muss daher zwingend durchgeführt werden:
-
- Grundstücksteilung
- Bauantragsstellung
- Kontrollmessung nach Baubeginn
- Einmessung nach Gebäudefertigstellung
Wie kann ich mein Grundstück oder Gebäude vermessen lassen?
Vermessungen wie die Teilungs-, Grenzvermessung oder Gebäudeeinmessung werden in Deutschland vom Katasteramt oder von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) eines anerkannten Vermessungsbüros durchgeführt.
Welche Kosten entstehen bei einer Vermessung von Grundstücken?
Wie teuer Grundstücksvermessungen sind, hängt vom Bodenwert sowie der Anzahl der vor Ort gesetzten Grenzpunkte und Grenzlängen ab. Je nach Größe des zu vermessenden Grundstücks kommen so Kosten in Höhe von knapp 1000 bis 3000 Euro zusammen.
Wer kann mein Grundstück oder Haus vermessen?
Grundstücke dürfen in Deutschland lediglich vom Katasteramt oder von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) bzw. Geodäten durchgeführt werden. Das zuständige Katasteramt für Ihren Ort können Sie ganz einfach online finden.
“Geodät” ist die Bezeichnung für eine Fachkraft des Vermessungswesens. Hat sie dieses Fach auch studiert, darf sich diese Person Vermessungsingenieur nennen. Und sein Vermessungsgerät heißt “Theodolit”.
Ich möchte ein Grundstück kaufen/verkaufen. Brauche ich dazu eine Vermessung?
Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist nicht zwingend eine Vermessung notwendig. Sie kann allerdings trotzdem sinnvoll sein, denn so können Sie wirklich sichergehen, dass die Größe des Grundstücks den Angaben im Grundbuch entspricht und das Land als Bauland verwendet werden darf.
Kann man ein Grundstück teilen ohne Vermessung?
Ein Grundstück kann nicht ohne eine Vermessung geteilt werden. Eine kostengünstige Möglichkeit ist allerdings die ideelle Teilung, bei der keine offiziellen Grenzmarkierungen gesetzt werden. Ausführliche Informationen zur Grundstücksteilung finden Sie in unserem Ratgeber.
Kann man auf einem Grundstück bauen, ohne es zu vermessen?
Auf einem Grundstück darf ohne eine Vermessung nicht gebaut werden. Falls die Vermessung nicht durchgeführt wurde und mit dem Bau begonnen wird, müssen Baufamilien mit hohen Strafen und einem Rückbau rechnen.
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