Bei jedem Bauvorhaben sind ordnungsgemäße Vermessungen erforderlich
Beim Hausbau müssen die Maße stimmen! Wer ein Baugrundstück kaufen will, möchte dessen genauen Grenzverlauf kennen. Bestehen Unklarheiten, etwa weil Grenzzeichen nicht vorhanden oder ungenau sind, sollte eine Grundstücksvermessung vorgenommen werden – um die Besitzverhältnisse zu klären. Bei einem Bauprojekt ist es rechtlich sogar vorgeschrieben, den Neubau an unterschiedlichen Zeitpunkten zu vermessen. Welche Arten von Vermessung wann durchgeführt werden, welche Kosten dabei entstehen und was Sie beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Artikelübersicht:
- Wann muss ein Baugrundstück vermessen werden?
- Wie ist der Ablauf von Grundstücksvermessungen?
- Arten der Grundstücksvermessung
- Arten der Gebäudevermessung
- Vermessung für den Bauantrag
- Baukontrollmessung bei Baubeginn
- Gebäudeeinmessung bei Baufertigstellung
- Was kostet eine Grundstücksvermessung?
- Häufig gestellte Fragen
- Fazit
Das Wichtigste zu Grundstücksvermessungen auf einen Blick:
- Die ordnungsgemäße Vermessung von Grundstücksgrenzen darf nur vom Katasteramt oder öffentlich bestellten IngenieurInnen anerkannter Vermessungsbüros vorgenommen werden.
- Bei einem Neubau sind drei Vermessungen verbindlich vorgeschrieben.
- Die Kosten entfallen zumeist auf die GrundstückseigentümerInnen. Werden Grenzzeichen neu gesetzt, müssen sich die NachbarInnen an den Kosten beteiligen.
- Der Preis variiert nach der jeweils erbrachten Leistung und orientiert sich an den Gebührenverordnungen des jeweiligen Bundeslandes.
- AuftraggeberIn einer Grundstücksvermessung kann nur der oder die EigentümerIn sein.
- Die sachgerechte Grundstücksvermessung sorgt für Rechtssicherheit bei der Umsetzung von Bauvorhaben.
Wann muss ein Baugrundstück vermessen werden?
Steht ein Grundstück zum Verkauf, haben VerkäuferIn und KäuferIn gleichermaßen ein Interesse daran, die genauen Grenzverläufe zu kennen. Im Normalfall ist eine Grundstücksvermessung nicht notwendig, da die Messdaten bereits beim Katasteramt vorliegen. Durchaus sinnvoll sind Grundstücksvermessungen allerdings wenn:
- Grundstücksgrenzen unklar sind, weil Grenzzeichen fehlen oder schlecht erkennbar sind,
- die Erfassung des Grundstücks sehr lange zurückliegt und veraltete Messverfahren eingesetzt wurden,
- oder Streitigkeiten mit NachbarInnen über den genauen Grenzverlauf bestehen.
Lediglich bei einer Grundstücksteilung (Parzellierung) ist eine Vermessung verbindlich vorgeschrieben. Anders ist es beim Gebäude selbst: Wird ein Neubau errichtet oder ein bestehendes Gebäude grundlegend verändert, sind Vermessungen unabdingbar. Sie werden für den Bauantrag und die Eintragung in die Flurkarte des Katasteramtes benötigt.
Wie ist der Ablauf von Grundstücksvermessungen?
Zuständig für Vermessungsarbeiten sind ausschließlich das Katasteramt und öffentlich bestellte VermessungsingenieurInnen (ÖbVIs) anerkannter Vermessungsbüros. Bei ihnen können GrundstückseigentümerInnen eine sachgemäße Grundstücksvermessung beantragen. Das Katastermaterial wird vor Ort mit den sichtbaren Grenzen verglichen und bei Bedarf werden Grenzzeichen (Abmarkungen) neu gesetzt oder verschoben. Falls erforderlich findet abschließend ein Grenztermin statt. Bei diesem Treffen werden alle Beteiligten vor Ort über das Ergebnis der Vermessung informiert und erkennen es in einem offiziellen Dokument, der Grenzniederschrift, an.
Arten der Grundstücksvermessung
Die verschiedenen Arten der Grundstücksvermessung unterscheiden sich nach Sachverhalt und Umfang der Vermessung.
Grenzvermessung
Eine Grenzvermessung wird bei Unklarheiten der Grundstücksgrenzen durchgeführt. Vor Ort werden die Grenzen genau untersucht und mit den Angaben im Liegenschaftskataster abgeglichen. Falls notwendig werden Grenzzeichen neu angebracht oder fehlerhaft platzierte Abmarkungen versetzt (rechtswirksame Markierung). Bei einem anschließenden Grenztermin werden betroffene GrundstückseigentümerInnen informiert – das schafft Klarheit über den Grenzverlauf.
Grenzfeststellung
Sind im Liegenschaftskataster alte Grenzen eingetragen, die nicht mit den modernen Methoden der Geodäsie (Wissenschaft von der Ausmessung und Abbildung der Erdoberfläche) ermittelt wurden, gelten diese als nicht festgestellt und müssen daher neu aufgenommen werden. Dabei werden die Grenzen festgelegt und abgemarkt. In diesem Fall dient der Grenztermin dazu, die Anerkennungserklärung der neuen Grenzen von allen beteiligten GrundstückseigentümerInnen einzuholen. Anschließend werden die ermittelten Angaben sowohl ins Kataster als auch ins Grundbuch eingetragen.
Grenzanzeige
Die Grenzanzeige (rechtsunverbindliche Markierung) ist eine kostengünstigere Variante der Grenzvermessung. In beiden Fällen werden die Grenzen vor Ort anhand des Katasternachweises überprüft, allerdings werden bei der Grenzanzeige die vorgefundenen Grenzsteine lediglich gekennzeichnet statt korrigiert oder verändert.
Teilungsvermessung
Sie möchten ein großes Grundstück teilen (Parzellierung) und nur eine Hälfte verkaufen? Dann ist es zwingend erforderlich, eine sogenannte Teilungsvermessung durchzuführen. Als Grundlage für die Parzellierung werden zunächst zwei separate Flurstücke im Liegenschaftskataster gebildet. Danach erfolgt die eigentliche Teilung vor Ort durch das Setzen neuer Abmarkungen. Abschließend bestätigt der oder die GrundstückseigentümerIn die Teilung in einer Grenzniederschrift, woraufhin die Änderung in das Grundbuch eingetragen wird.
Grenzpunkt eines Grundstücks
Amtliche Flurkarte des Liegenschaftskatasters
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Arten der Gebäudevermessung
Wird ein Gebäude auf einem Grundstück neu errichtet oder wird bei einem bestehenden Gebäude der Grundriss verändert, müssen drei Vermessungen verpflichtend durchgeführt werden.
Vermessung für den Bauantrag
Bauvorhaben werden über das Baugenehmigungsverfahren geprüft. Mit dem Bauantrag muss nach Landesbauordnung ein amtlicher Lageplan eingereicht werden. Dieser enthält alle wichtigen Angaben zum Baugrundstück – dazu zählen Topographie, Höhenlage, Abstandsflächen und eben auch dessen Grenzverlauf. Der amtliche Lageplan wird von öffentlich bestellten VermessungsingenieurInnen (ÖbVI) angefertigt. Dabei werden die Unterlagen des Liegenschaftskatasters herangezogen und Vermessungen am Grundstück vorgenommen. Anhand der Bauzeichnungen werden das geplante Gebäude sowie Frei- und Abstandsflächen in den Plan eingezeichnet.
Baukontrollmessung bei Baubeginn
BauherrInnen sind spätestens 14 Tage nach Baustart dazu verpflichtet, eine Vermessung durchführen zu lassen. Es handelt sich dabei um die Baukontrollmessung, anhand derer die Einhaltung der im Bauantrag festgelegten Maße bestätigt werden muss. Hierfür werden Absteckungen des Grundrisses überprüft, die vor Baubeginn gesetzt wurden. Zum einen ist diese Messung ein Kontrollinstrument für die Behörden, zum anderen auch eine Sicherheit für Bauleute. Sollten im weiteren Verlauf der Bauarbeiten Fehler unterlaufen, können sich Bauleute auf die Ergebnisse der Baukontrollmessung berufen und werden somit vor Mehrkosten geschützt.
Gebäudeeinmessung bei Baufertigstellung
Für die Eintragung in das Liegenschaftskataster der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ist es erforderlich, ein entstandenes Gebäude nach der Baufertigstellung nochmals zu vermessen. Mit den Angaben zur exakten Lage eines Gebäudes wird garantiert, dass die amtliche Flurkarte stets auf dem aktuellen Stand bleibt. Die Gebäudeeinmessung ist bei neu errichteten Wohnhäusern ebenso verpflichtend, wie bei nachträglich erstellten Anbauten oder auf dem Grundstück erbauten Garagen.
Vermessungen werden u.a. für die Erstellung des amtlichen Lageplan benötigt.
Was kostet eine Grundstücksvermessung?
Die Kosten einer Vermessung liegen in der Regel zwischen einigen hundert und ca. 3.000 Euro. Die Gebühren einer Grundstücksvermessung richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung (VermGebO) der Bundesländer. Zudem sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig:
- Höhe des Sockelbetrags
- Grenzlänge
- Bodenwert
- Anzahl der bestehenden und neu gesetzten Grenzzeichen
- Art der Vermessung
Somit ist es deutlich günstiger, ein Grundstück im ländlichen Raum vermessen zu lassen als beispielsweise ein Grundstück in einer Stadt wie Berlin mit hohen Grundstückspreisen. Außerdem ist der Preis einer Grenzanzeige aufgrund des geringen Aufwands niedriger. Daher ist die Grenzanzeige im Vergleich zu einer Grenzfeststellung im Schnitt rund 45 Prozent günstiger.
| Beispiel: Grenzfeststellung (Bundesland Brandenburg) | Kosten |
|---|---|
| Sockelbetrag (pro Grundstück) | 700 Euro | Grenzlänge 50 Meter x 8 Euro pro Meter | 400 Euro |
| 2 angebrachte Abmarkungen zu je 30 Euro | 60 Euro |
| Mehrwertsteuer 19 Prozent | 220,40 Euro |
| Gesamte Kosten für eine Grenzfeststellung | 1.380,40 Euro |
Die Höhe der Gebühren einer Vermessung für den amtlichen Lageplan richtet sich nach dem Gebäudewert und der Honorarordnung für ArchitektInnen und IngenieurInnen. Die Kosten einer Gebäudeeinmessung berechnen sich nach den Baukosten sowie der Anzahl der Gebäude und liegen für ein Einfamilienhaus mit Baukosten bis zu 300.000 Euro im Schnitt zwischen 500 und 1.500 Euro.
| Beispiel: Gebäudeeinmessung (Dortmund, NRW) | Kosten |
|---|---|
| Einfamilienhaus, Baukosten ca. 300.000 Euro | Vermessungskosten | 830 Euro |
| Mehrwertsteuer 19 Prozent | 157,70 Euro |
| Gesamte Kosten Gebäudeeinmessung | 987,70 Euro |
Die Kosten einer Vermessung tragen die GrundstückseigentümerInnen. Im Fall einer Abmarkung schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 919 allerdings vor, dass sich die NachbarInnen beteiligen müssen. Während die Vermessung der Grundstücksgrenzen nur bei Parzellierungen oder Unklarheiten erforderlich ist, sind die Vermessungen beim Hausbau gesetzlich vorgeschrieben und sollten daher frühzeitig in die Baunebenkosten eingerechnet werden.
Wenn der Baufortschritt es zulässt, ist eine Zusammenlegung der Baukontrollmessung und der Gebäudeeinmessung möglich. Es reicht bereits aus, wenn in der zweiwöchigen Frist nach Baubeginn, die Ausmaße des Kellergeschosses bzw. der verlegten Bodenplatten erkennbar sind. Die VermessungsingenieurInnen brauchen dann lediglich einen einzigen Vor-Ort-Termin auf der Baustelle, um zwei Messungen auf einmal durchführen zu können. Das spart sowohl Zeit als auch Aufwand und senkt obendrein die Kosten spürbar.
Fazit: Einige Vermessungen sind Pflicht, andere empfehlenswert
Grundstücksvermessungen sind außer im Fall einer Parzellierung nicht vorgeschrieben. Sind die Grenzen beim Grundstückskauf allerdings unklar oder bestehen Streitigkeiten mit den NachbarInnen, sind Vermessungen durchaus sinnvoll, um Klarheit über den Grenzverlauf zu schaffen. Gebäudevermessungen sind hingegen fester Bestandteil eines jeden Bauprojekts. Damit zählen die Kosten zu den klassischen Baunebenkosten für den oder die BauherrIn.
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