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Gewährleistung beim Hausbau: Das müssen Sie bei Baumängeln im Neubau wissen

Wer ein neues Haus bauen lässt, ist beim Einzug noch voller Freude über das neue Heim. Nicht selten trübt sich die positive Stimmung jedoch bereits in den nächsten Monaten oder Jahren, weil erste Baumängel auftreten. Doch diese müssen Bauherren nicht einfach so hinnehmen. Ihnen stehen bestimmte Rechte zu, die der Gesetzgeber unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert hat. Demnach können Baukunden fast alle auftretenden Mängel am Neubau gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen und eine entsprechende Beseitigung verlangen.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie bei Mängeln am Neubau vorgehen sollten und wie Sie die Gewährleistung bei Baumängeln durchsetzen können. Unser Ratgeber soll dabei der Information dienen und stellt keine Rechtsberatung dar. Sollten Unsicherheiten beim Thema Gewährleistung nach dem Hausbau bestehen, so kontaktieren Sie am besten einen Rechtsanwalt im Fachgebiet Baurecht.

Das Wichtigste zur Gewährleistung beim Hausbau

auf einen Blick

  • Die Gewährleistung beim Hausbau ist gesetzlich geregelt.
  • Es besteht eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für private Bauherren.
  • Unternehmer müssen Mängel nachbessern.
  • Bausachverständige helfen bei der Dokumentation.

Gewährleistung oder Garantie beim Hausbau?

Treten während oder nach dem Hausbau Mängel zutage, so herrscht seitens der Bauherren häufig Unklarheit über ihre Rechte und die verschiedenen Begriffe. Besteht für den Neubau eine Garantie oder eine Gewährleistung? Und worin bestehen die Unterschiede?
Die Erklärung ist ganz einfach: Eine Garantie beim Hausbau ist eine freiwillige Leistung des Bauunternehmers oder Hausanbieters. Sie kann, muss aber nicht angeboten werden. Geben Bauunternehmer Garantien beim Hausbau, so beziehen sich diese häufig nicht auf Baumängel. Üblich sind hingegen beispielsweise Garantien auf die Fertigstellung des Hausbaus bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder eine Garantie auf ein verbautes Produkt. Auch eine Garantie auf einen bestimmten Baupreis wird beim Hausbau mitunter ausgesprochen.
Die Gewährleistung beim Neubau ist hingegen gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Anspruch besteht für private Bauherren also in jedem Fall. Treten im Nachhinein Baumängel auf, so ist das Bauunternehmen damit verpflichtet, diese zu beseitigen.

So funktioniert die Gewährleistung beim Neubau

Ist ein Neubau mit Baumängeln behaftet, so machen sich diese in der Regel nicht sofort bemerkbar. Sah bei der Bauabnahme noch alles nach einer korrekten Bauausführung aus, so können sich später durchaus Schäden wie eindringende Feuchtigkeit oder andere Mängel bemerkbar machen. Aus diesem Grund räumt der Gesetzgeber privaten Bauherren besondere Rechte ein.
Die Gewährleistung beim Hausbau ergibt sich dabei aus § 634a BGB. Hier ist ausdrücklich geregelt, dass die Gewährleistung seitens des Bauträgers fünf Jahre beträgt, wenn es sich bei dem betreffenden Gegenstand um ein komplettes Bauwerk handelt. Werden nachträglich Wartungen oder Veränderungen am Haus ausgeführt, beträgt die Gewährleistung hingegen nur zwei Jahre.

Nach § 634a BGB beginnt die Gewährleistung beim Neubau mit der Abnahme des Bauwerks durch die Bauherren. Ist der Neubau abgenommen, läuft die fünfjährige Frist, in der Sie Mängel anzeigen können. Unterschreiben Auftraggeber jedoch einen Vertrag, in dem sich die Gewährleistung bei Baumängeln ausdrücklich verkürzt, so ist diese Regelung für alle Seiten bindend.
Treten Mängel auf und bestehen Streitigkeiten über das Vorliegen dieser oder ihre Beseitigung, so können verschiedene Schritte die Verjährung der Ansprüche stoppen. Hierzu gehören rechtliche Schritte wie ein durch die Bauherren durchgeführtes Beweisverfahren oder eine Klage bei Gericht. In diesem Zusammenhang sollten Sie sich allerdings von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen.

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Abweichende Gewährleistung bei Verträgen nach VOB

Abweichend zu Verträgen nach BGB werden vor allem zwischen Unternehmen oder mit der öffentlichen Hand auch Verträge nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geschlossen. Hierbei besteht keine Gewährleistung von fünf Jahren. Stattdessen gibt § 13 VOB eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren beim Neubau und zwei Jahren bei Veränderungen vor.

Ausnahmen bei Arglist und Betrug

Ausnahmen von der fünfjährigen Gewährleistungsfrist nach BGB gelten beispielsweise dann, wenn der Bauträger den Auftraggeber bewusst getäuscht hat. Hat der Bauunternehmer Mängel bewusst verschwiegen oder absichtlich minderwertige Materialien eingebaut, so gehen deutsche Gerichte häufig von Arglist oder auch Betrug aus. In diesem Fall verjähren Gewährleistungsansprüche mitunter erst nach zehn Jahren.

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Was fällt beim Hausbau unter die Gewährleistung?

Unter die Gewährleistung fallen beim Neubau nahezu alle Teile des Gebäudes. Ausgenommen sind lediglich Verschleißteile sowie Schäden, die bei der üblichen Nutzung durch die Bewohner des Hauses entstehen. Laut einer Analyse über die Entwicklung von Bauschäden und der zugehörigen Bauschadenkosten seitens des Bauherren-Schutzbund e. V., der AIA AG und dem Institut für Bauforschung e. V. treten einige Schadensbilder in puncto Mängel beim Neubau besonders oft auf.

Weit oben rangieren dabei Schäden am Dach, wobei es sich beispielsweise um Undichtigkeiten handeln kann. Auch Decken und Fußböden sind häufig betroffen, ebenso wie die Wände des Hauses. Hier können beispielsweise Schäden wie sich ablösende Beläge oder Risse in Mauerwerk und Betonwerkteilen ursächlich sein.
Ebenfalls häufig von Baumängeln betroffen sind die Bereiche Haustechnik, Fenster, Türen, Wintergärten sowie die Keller von Neubauten, wobei verschiedenste Mängel auftreten können.
Wurden Teile des Hauses in Eigenleistung errichtet oder Einbauten seitens der Bauherren nachträglich selbst vorgenommen, so besteht hierfür seitens der Bauunternehmen übrigens keine Pflicht zur Gewährleistung.

Rohbau mit Schutt

Wie sollten Sie bei Mängeln am Neubau vorgehen?

Stellen Sie als Bauherr nach der Abnahme des Neubaus einen oder mehrere Mängel fest, so ist kluges Vorgehen gefragt. Wichtig ist, dass Sie die Mängel mit allen dazugehörigen Fehlern oder Schäden sorgfältig schriftlich dokumentieren sowie nach Möglichkeit entsprechende Fotografien anfertigen. Am besten und besonders erfolgversprechend ist die Inanspruchnahme der Leistungen eines Bausachverständigen. Dieser kann etwaige Mängel fachgerecht feststellen und entsprechend dokumentieren.
Mithilfe der dokumentierten Schadensbilder können Sie eine entsprechende Mängelrüge formulieren. Hierbei reicht es, den Mangel allgemein zu beschreiben. Die Mängelrüge sollten Sie dem Unternehmen zusenden, das die mangelhafte Leistung beim Bau des Hauses ausgeführt hat.
In diesem Zusammenhang sollten Sie eine entsprechende Frist zur Beseitigung der Schäden setzen, wobei 14 Tage häufig als angemessen angesehen werden. Wählen Sie hierzu die Schriftform, am besten per Brief und Einschreiben. So stellen Sie sicher, dass die Mängelanzeige auch zugegangen ist.
Die Dauer der Gewährleistung beim Hausbau wird durch die Mängelrüge nach BGB allerdings nicht unterbrochen, sondern läuft weiter. Erst dann, wenn der Unternehmer auf die Mängel eingeht, und beispielsweise einen Termin mit dem Bauherrn vereinbart, unterbricht dies auch die Gewährleistungsfrist.
Der Bauunternehmer hat das Recht, die Mängel selber und auf seine Kosten zu beseitigen. Der Auftraggeber des Neubaus darf also nicht einfach ein anderes Unternehmen beauftragen und die anfallenden Kosten anschließend einfordern. Möglich ist dies erst, wenn der ursprüngliche Auftragnehmer nicht auf die Mängelrüge eingeht. Hierbei, wie auch bei der Formulierung von Schadenersatzansprüchen, ist die Hilfe eines Rechtsanwalts ratsam.

Fazit:

Fällt ein Baumangel erst nach der Abnahme des Neubaus auf, so verschafft die gesetzlich geregelte Gewährleistung bei Baumängeln eine gewisse Sicherheit. Bauherren haben auf diese Weise das Recht, im Nachhinein auftretende Mängel beim ausführenden Bauunternehmen anzuzeigen und auf deren Beseitigung zu bestehen. Hierbei empfiehlt sich die Inanspruchnahme eines Bausachverständigen, der auch weitere Baumängel am Neubau aufspüren und entsprechend dokumentieren kann. .

Häufig gestellte Fragen zur Gewährleistung beim Hausbau

Was ist, wenn das Bauunternehmen insolvent ist?

Damit die Mängelansprüche im Fall einer Insolvenz der Baufirma gesichert sind, sollten Bauherren bei der Unterzeichnung von Bauverträgen auf eine Gewährleistungsbürgschaft achten. Ansonsten können Sie Ansprüche höchstens gegenüber dem Insolvenzverwalter durchsetzen.

Wie gestaltet sich die Gewährleistung bei Zwischenabnahmen am Hausbau?

Kommt es zu Zwischenabnahmen einzelner Bauabschnitte oder Bauwerke, so sollten Sie das Datum und den Umfang zur Berechnung der Gewährleistungsfrist genau dokumentieren.

Kann ein Bausachverständiger bei der Gewährleistung helfen?

Ein Bausachverständiger kann Baumängel oft auf einen Blick erkennen und verwertbar dokumentieren. Im Idealfall wird der Fachmann beauftragt, um im Nachgang der Bauabnahme eine Überprüfung nach 4,5 Jahren durchzuführen. Die dabei aufgedeckten Mängel können noch innerhalb der Gewährleistungsfrist angezeigt werden.

Zahlt die Rechtsschutzversicherung bei Streitigkeiten über Baumängel?

Viele Rechtsschutzversicherungen schließen die Kostenübernahme bei Streitigkeiten hinsichtlich der Gewährleistung bei Baumängeln leider aus. Im Zweifelsfall verschafft ein Blick in die Vertragsbedingungen mit dem Versicherer Gewissheit.

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