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Unabhängiger Bausachverständiger: Schutz und Sicherheit für die Baufamilie

Unabhängige Baugutachter bedeuten für eine Baufamilie Schutz vor finanziellen Verlusten und die Garantie, dass der Zustand des neuen Eigenheims einwandfrei ist. Da sich Bauherren oftmals im Baugewerbe nicht auskennen, ist eine fachlich versierte Hilfe dringend angeraten. Zumal immer modernere Bauverfahren und Materialien zum Einsatz kommen, deren Eigenschaften nur Sachverständigen bekannt sind. Ohne die Unterstützung des Baugutachters besteht zudem die Gefahr, dass wichtige Maßnahmen an der Baustelle versäumt werden.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Ein unabhängiger Bausachverständiger arbeitet immer für seinen Auftraggeber und in dessen Sinne.
  • Die Verbraucherzentralen geben Auskunft über unabhängige Baugutachter in Ihrer Nähe. Ebenso können Sie bei Gericht die Liste der dort akkreditierten Bausachverständigen einsehen.
  • Ist beim Hausbau ein Schaden entstanden, sollten Sie mit der Beauftragung des Bausachverständigen keinesfalls warten. Je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger ist es, die Ursache für einen Mangel am Bau zu ermitteln.
  • Wollen Sie sichergehen, dass Ihr Baugutachter tatsächlich unabhängig arbeitet, sollten Sie einen Sachverständigen für das Bauwesen von außerhalb beauftragen. Dies gilt insbesondere für den ländlichen Bereich und kleinere Städte.

Das Leistungsspektrum unabhängiger Baugutachter und das Erkennen von Baumängeln

Mit welchen Problemen müssen Bauherren bei einem neuen Eigenheim oder einer neuen Wohnung vorrangig kämpfen? Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbund e.V. sind für knapp 50 Prozent der Befragten Baumängel die Hauptursache, gefolgt von Vertragsabweichungen, einer verzögerten Fertigstellung und Hürden bei der Abnahme.
Bereits im Jahr 2019 ließen der Bauherren-Schutzbund und das Institut Bauforschung e.V. detailliert die konkreten Mängel an neu geplanten Häusern ermitteln. Dabei stellte sich heraus, dass rund 70 Prozent aller Baumängel folgende Bereiche betreffen:

  • Estrich, Putz
  • Dachkonstruktion, Statik
  • Schallschutz, Wärmedämmung, Brandschutz
  • Baupläne und deren Berechnungen
  • Fassade, Dach und Dachentwässerung

Beide Erhebungen zeigen nicht nur die Ursachen von Baumängeln, sondern auch, wie diffizil und umfassend die Kenntnisse eines Bausachverständigen sein müssen. Nur so kann ein Baugutachter alle Mängel in allen Bereichen erkennen und dokumentieren.

Das Aufgabengebiet der Bausachverständigen

Das im Bauwesen geforderte Wissen nimmt permanent zu. Ursache dafür sind Gesetzesänderungen, die insbesondere die Energieeinsparungen betreffen. Zudem kommen regelmäßig neue Baustoffe mit spezifischen Eigenschaften auf den Markt, die oftmals recht schnell bei Bauvorhaben zum Einsatz kommen.
Deshalb haben sich zahlreiche unabhängige Bausachverständige spezialisiert:

  • Einige beschränken sich auf Wertgutachten für Immobilien.
  • Andere sind als Schadensbaugutachter tätig. Sie kommen dann zum Einsatz, wenn tatsächlich Baumängel vorliegen. Sie ermitteln diese Mängel und stellen fest, wer dafür verantwortlich ist.
  • Zudem finden Sie Baugutachter, die als Energie-Effizienz-Experten oder Energieberater für den Hausbau tätig sind.
  • Andere Sachverständige wiederum fokussieren sich auf die Baubegleitung.

Darüber hinaus gibt es unabhängige Bausachverständige, die alle Tätigkeitsbereiche abdecken. Einige von ihnen arbeiten mit Kollegen in einem Verbund, um so der Baufamilie die bestmögliche, aber spezialisierte Beratung zukommen zu lassen.
Sie sehen: Zu den Tätigkeiten der Baugutachter gehören quasi alle Phasen des Hausbaus – vom Vertragsabschluss mit dem Architekten oder Bauunternehmen bis zur Bauabnahme.

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Prüfung der Bauverträge

Baufamilien können und sollten einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Prüfung der Bauverträge beauftragen. In der Bau- und Leistungsbeschreibung sowie in den anderen Vertragsbestandteilen finden sich gelegentlich für den Bauherrn nachteilige Passagen, insbesondere was die Bauzeit und die Haftung angeht. Ein erfahrener Gutachter erkennt diese Spitzfindigkeiten und wird auf deren Änderung bestehen.

Beweissicherung vor Baubeginn

Im Rahmen der Beweissicherung vor dem eigentlichen Baubeginn erfolgt eine Dokumentation vom Zustand aller Grundstücke, Straßen, Einfahrten und Gebäude um das Baugrundstück. Insbesondere bereits vorhandene Bauschäden fallen darunter.
Auf diese Weise lässt sich vermeiden, dass der Bauunternehmer oder der Bauherr für Schäden bei Dritten in Regress genommen wird, die er nicht zu verantworten hat. Eine solche Beweissicherung ist zum Beispiel unbedingt angeraten, wenn Sie innerstädtisch bauen oder Häuser dicht beieinanderliegen.

Bauberatung sowie Baubegleitung

Mit Baubeginn kommen zahllose Rechte, aber auch Pflichten auf die Baufamilie zu, die Unerfahrene kaum bewältigen können. Mit einem baubegleitenden Sachverständigen an Ihrer Seite vermeiden Sie mitunter kostspielige Versäumnisse. Zudem können Sie sicher sein, dass permanent eine Qualitätsüberwachung stattfindet, um so Baumängel zu vermeiden.

Bausachverständiger

Gutachten zur Bauabnahme

Die Bauabnahme ist ein Schlüsselmoment beim Bau eines Hauses. Ist der Bau abgenommen, sind das Bauunternehmen und die Bauhandwerker, wie der Heizungsbauer, von weiteren Leistungen entbunden. Es ist allerdings ungemein schwierig, bei einem fertigen Haus mit gedecktem Dach, Fassade und Putz einen Baumangel tatsächlich festzustellen.
Deshalb sollte die Bauabnahme immer ein unabhängiger Bausachverständiger durchführen. Dieser Experte weiß, wo die neuralgischen Punkte beim Hausbau liegen und wie er Baumängel erkennt.

Bewertung von Schäden am Bau

Ist an einem Haus ein Schaden entstanden, müssen Sie diesen dokumentieren (lassen) und Maßnahmen zur Beseitigung ergreifen. Häufige Schäden sind Schimmelbefall, eine Belastung mit Schadstoffen, Wasserschäden durch undichte Dächer oder Fenster und Brandschäden. Der Sachverständige am Bau ermittelt die Ursachen, legt eine Schadenshöhe fest und empfiehlt die Vorgehensweise zur Wiederherstellung des betroffenen Gebäudeteils.

Die Streitschlichtung

Einer der häufigsten Gründe für die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen ist der Streit zwischen Vertragsparteien . Dies tritt häufig dann ein, wenn ein Bauschaden entstanden ist und es um dessen Beseitigung geht. Denn das ist in der Regel recht kostspielig.
Beauftragen Sie einen unabhängigen Baugutachter, ermittelt dieser die Ursache für den Schaden. Auf diese Weise kann er festlegen, wer für den Baumangel sowie den nachfolgenden Schaden verantwortlich ist und demnach die Kosten zur Beseitigung tragen muss.

Energieberatung

Das Thema Energieeinsparung ist bei der Altbausanierung sowie beim Neubau durch das Gebäudeenergiegesetz und die aktuellen Förderrichtlinien brandaktuell. Der unabhängige Bausachverständige berät auf Wunsch die Baufamilie, macht Vorschläge zur Nutzung von alternativen Energien und zeigt auf, welche Fördermittel verfügbar sind.

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Bewertung von Immobilien

Zum Abschluss einer Versicherung für das Haus oder wenn Sie ein Gebäude verkaufen oder kaufen möchten: Es ist immer ratsam, den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen. Auch für diese Aufgabe ist der unabhängige Bausachverständige die richtige Adresse.

Kosten für einen unabhängigen Bausachverständigen

Benötigen Sie lediglich ein Kurzgutachten zu einem spezifischen Bauteil, wird Ihnen der Baugutachter in der Regel einen Betrag unter 300 Euro berechnen, je nach Aufwand. Ein baubegleitender unabhängiger Bausachverständiger, der von der Planung des Hauses bis zur Bauabnahme ständig an Ihrer Seite ist, wird Kosten von rund 5.000 bis 8.000 Euro verursachen.

Tipp
Es handelt sich hierbei um grobe Richtwerte. Die Kosten können von Region zu Region unterschiedlich ausfallen. Viele Sachverständige arbeiten zudem auf Stundenlohnbasis. Holen Sie sich am besten vorab verschiedene Angebote ein.

Fazit:

Abschreibungen über mehrere Jahre sind immer eine sinnvolle Methode, um Bauvorhaben am besten steuerlich geltend zu machen. Das Thema Steuern absetzen beim Hausbau ist sowohl bei Häuslebauer im Privat-, aber auch im gewerblichen Bereich gleichermaßen interessant. Wer in dem ganzen Steuer-Wirrwarr in Deutschland den Überblick verliert, sollte sich Hilfe holen. Die bekommt man in der Regel von Lohnsteuervereinen und Steuerberatungen.

DIE HÄUFIGSTEN FRAGEN ZUM UNABHÄNGIGEN BAUSACHVERSTÄNDIGEN

Welche Berufe stecken hinter einem unabhängigen Bausachverständigen?

Die Berufsbezeichnung Baugutachter oder Bausachverständiger ist nicht geschützt. Folglich kann sich quasi jeder so nennen und Dienstleistungen anbieten. Deshalb sollten Sie bei der Wahl Ihres unabhängigen Bausachverständigen darauf achten, dass dieser einen entsprechenden beruflichen Hintergrund mitbringt. Architekten, Statiker, Bauingenieure und Baufachleute mit einem Meistertitel sind in der Lage, ein Haus zu begutachten, egal ob Neu- oder Altbau.
Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, engagieren Sie einen Bausachverständigen, der auch als Gutachter bei Gericht zugelassen ist oder den die Verbraucherschutzzentralen empfehlen.

Warum ist es so wichtig, einen unabhängigen Baugutachter zu beauftragen?

Einige Bauunternehmen bieten die Begutachtung der Immobilie oder die baubegleitende Betreuung durch einen Gutachter pauschal mit der Bauausführung an. Diese Gutachter sind aber nicht unabhängig, sondern arbeiten eng mit dem Bauunternehmen zusammen. Und mitunter kann es insbesondere in kleineren Orten dazu kommen, dass zwischen dem ortsansässigen Baugutachter und dem lokalen Bauunternehmen ein enges Verhältnis besteht.
In beiden Fällen ist es ratsam, einen Bausachverständigen aus Ihrer Umgebung zu beauftragen, damit dessen Unabhängigkeit gesichert ist. Schließlich soll der Gutachter für Sie und in Ihrem Sinne arbeiten, nicht für das Bauunternehmen.

Wird bei staatlichen Fördergeldern ein Bausachverständiger zur Pflicht?

Wollen Sie für die Altbausanierung oder den Neubau eines energieeffizienten Hauses eine Förderung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen, gelten besondere Bedingungen. Die KfW und auch fast alle Länderbehörden, die Fördergelder vergeben, schreiben vor, dass Sie einen Baugutachter baubegleitend engagieren müssen. Allerdings muss dieser Bausachverständige zeitgleich ein Energie-Effizienz-Experte und in der Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sein.

Wer trägt die Kosten für den unabhängigen Baugutachter?

Als Auftraggeber müssen Sie automatisch die Kosten für den Bausachverständigen übernehmen, auch wenn dieser Baumängel oder Schäden findet. Beim Hauskauf zeigt Ihnen der Gutachter alle Mängel der Immobilie auf. Zu seinen Leistungen gehört es ebenso, den Wert des Gebäudes zu taxieren. Stellt der Sachverständige bei einer Immobilie tatsächlich Mängel fest oder ermittelt er ungewöhnlich hohe Sanierungskosten, sind dies für Sie ausgezeichnete Argumente, um einen niedrigeren Kaufpreis auszuhandeln.
Manchmal rät der Gutachter vom Kauf einer Bestandsimmobilie ab, weil diese zu teuer oder die Sanierung zu kostenaufwendig ist. Sie müssen zwar trotzdem sein Honorar tragen, haben aber unter dem Schlussstrich viel Geld gespart. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, einen Zuschuss zu den Kosten für eine sachverständige Baubegleitung zu erhalten, beispielsweise von der KfW.

Ist ein Bausachverständiger bei Fehlern im Gutachten zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet?

Sie können einen Bausachverständigen oder Baugutachter für von ihm getroffene Aussagen nicht haftbar machen. Hat ein Sachverständiger für Immobilien beispielsweise ein Wertgutachten über ein Haus angegeben und darin 500.000 Euro als Gesamtwert festgelegt, kann der reale Wert bei 100.000 Euro oder bei einer 1 Million Euro liegen. Selbst eine solch beträchtliche Differenz können Sie nicht einklagen, denn für Baugutachter besteht keine Regresspflicht.
Dies gilt ebenso für die Kosten von Sanierungen oder die Beseitigung von Schäden oder Baumängeln. Schon deshalb ist es für Sie ungemein wichtig, einen versierten unabhängigen Bausachverständigen mit einem tadellosen Ruf zu engagieren. Nur so können Sie finanzielle Verluste vermeiden.

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