Grundstück mit Altbestand kaufen: Worauf sollte ich achten?

Musterhaus.net | 16. Dezember 2025

Ein Grundstück mit Altbestand wirkt oft wie ein verstecktes Juwel. Doch lohnt sich der Abriss mehr oder kann sich die Sanierung auszahlen? In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand achten sollten.

Artikelübersicht:

Worauf sollte ich beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand achten?
Sanieren oder abreißen und neu bauen?
Wo finde ich ein Grundstück mit Altbestand?

Das Wichtigste auf einen Blick:

Prüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks mit Altbestand den Zustand des Gebäudes, mögliche Altlasten und das Baurecht.
Eine Sanierung lohnt sich nur bei solider Bausubstanz, birgt aber oft hohe Risiken durch verdeckte Mängel.
Ein Abriss mit Neubau ist teurer, bietet aber mehr Planungsfreiheit und langfristige Vorteile.
Förderungen gibt es sowohl für energetische Sanierungen als auch für energieeffiziente Neubauten.
Grundstücke mit Altbestand finden Sie auf Immobilienportalen, bei Maklern, in Zwangsversteigerungen oder durch direkte Ansprache von Eigentümern.

WORAUF SOLLTE ICH BEIM KAUF EINES GRUNDSTÜCKS MIT ALTBESTAND ACHTEN?

Beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand sollten Sie besonders auf den Zustand des Gebäudes, die Abrisskosten, die Bebauungsmöglichkeiten und mögliche Altlasten achten. Diese Punkte entscheiden darüber, ob sich der Kauf lohnt.

Altbestände können auf den ersten Blick attraktiv wirken. Die Lage ist oft gut, das Grundstück erschlossen und der Kaufpreis günstiger als bei unbebauten Grundstücken. Doch dahinter verbergen sich oft Risiken und hohe Folgekosten. Prüfen Sie daher gründlich:

Bausubstanz und Sanierungsbedarf:

Lassen Sie das bestehende Gebäude vor dem Kauf durch einen Bausachverständigen begutachten. Feuchtigkeitsschäden, Asbest, veraltete Elektrik oder mangelnde Wärmedämmung können eine Sanierung unwirtschaftlich machen. Auch Denkmalschutzauflagen erschweren Umbauten.

Mögliche Abrisskosten:

Wenn Sie das Gebäude abreißen möchten, müssen Sie mit Kosten zwischen 50 und 150 € pro Quadratmeter rechnen. Enthält der Altbau Schadstoffe wie Asbest, steigen die Kosten deutlich. Holen Sie vorab Angebote von Abrissfirmen ein.

Bebauungsplan und Baurecht:

Prüfen Sie, was auf dem Grundstück überhaupt erlaubt ist. Der Bebauungsplan legt fest, wie groß, hoch und in welcher Ausrichtung Sie bauen dürfen. Auch Abstandsflächen und Baulinien sind dort geregelt. Fragen Sie beim Bauamt nach, ob und welche Einschränkungen es gibt.

Erschließung und Altlasten:

Klären Sie, ob alle Anschlüsse vorhanden sind (Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Internet). Manche ältere Grundstücke sind nur teilweise oder veraltet erschlossen. Informieren Sie sich außerdem über Altlasten im Boden wie Öl, Schwermetalle oder Bauschutt. Das kann den Neubau verzögern und teuer machen.

Grundbucheintrag und Rechte Dritter:

Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch. Gibt es Wegerechte, Erbbaurechte oder Wohnrechte Dritter? Solche Einträge können Ihre Baupläne einschränken oder sogar zu Streit führen.

Lage und Umfeld:

Auch wenn der Altbestand nicht erhalten bleibt, zählt die Lage. Prüfen Sie, ob das Grundstück in einer gefragten Wohngegend liegt und wie die Anbindung an Infrastruktur, Schulen, Ärzte und ÖPNV ist.

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SANIEREN ODER ABREISSEN UND NEU BAUEN?

Ob sich die Sanierung eines Altbestands lohnt oder der Abriss mit anschließendem Neubau die bessere Wahl ist, hängt vom Zustand des Gebäudes, den geplanten Nutzungsideen und den langfristigen Kosten ab. Die folgende Tabelle hilft Ihnen beim direkten Vergleich:

Kriterium	Sanierung	Abriss & Neubau
Kosten	1.000 – 2.500 €/m²	1.800 – 3.500 €/m²
Förderungen	Viele KfW-Programme für energetische Sanierung	Neubauförderung nur bei Effizienzhaus-Stufe
Planungsfreiheit	Eingeschränkt durch Bestand	Freie Gestaltung möglich
Bauzeit	Kürzer, wenn keine großen Eingriffe notwendig	Länger
Baurechtliche Hürden	Teilweise vereinfacht bei Bestandsschutz	Neubauantrag notwendig, abhängig vom B-Plan
Risiken	Versteckte Mängel, hohe Sanierungskosten	Kostenrisiken durch Altlasten und Baupreise
Wertsteigerung	Eingeschränkt, abhängig vom Altbau	Höhere Wertsteigerung durch modernes Haus
Nachhaltigkeit	Ressourcen- und energieeffizient, wenn gut geplant	Neubau bietet bessere energetische Standards
Denkmal- oder Ensembleschutz	Kann Sanierungspflicht bedeuten	Abriss oft nicht erlaubt

SANIERUNG

Die größte Gefahr bei einer Sanierung ist das Unbekannte. Hinter Wänden und Böden können sich Bauschäden, Asbest, veraltete Leitungen oder Feuchtigkeit verbergen. Diese Probleme lassen sich erst im Bauverlauf erkennen und verursachen hohe Zusatzkosten. Auch gesetzliche Auflagen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) können teure Anpassungen erzwingen.

Wenn die Bausubstanz solide ist, kann eine Sanierung günstiger und schneller sein als ein Neubau. Denkmalgeschützte Häuser oder charmante Altbauten behalten ihren Charakter und steigern so den Wohnwert. Zudem stehen für energetische Sanierungen Fördermittel zur Verfügung. Die Kosten liegen meist zwischen 1.000 und 2.500 € pro Quadratmeter, abhängig vom Umfang.

ABRISS & NEUBAU

Ein Abriss kann durch Altlasten im Boden, Schadstoffe im Bauwerk oder baurechtliche Einschränkungen teurer werden als geplant. Die Entsorgungskosten für belastete Baustoffe steigen regelmäßig. Auch Nachbarn können durch Lärm und Erschütterungen Einwände erheben.

Dafür bietet ein Neubau maximale Gestaltungsfreiheit und erfüllt moderne Baustandards. Das wirkt sich positiv auf den Energieverbrauch, den Wohnkomfort und den Wiederverkaufswert aus. Bei guter Planung sind alle technischen Anlagen auf dem neuesten Stand. Die Gesamtkosten inklusive Abriss liegen meist zwischen 1.800 und 3.500 € pro Quadratmeter.

WO FINDE ICH EIN GRUNDSTÜCK MIT ALTBESTAND?

Ein Grundstück mit Altbestand finden Sie am häufigsten über Immobilienportale, Maklerbüros, Zwangsversteigerungen oder durch direkte Ansprache von Eigentümern. Viele Grundstücke mit Altbestand werden nicht als „Baugrundstücke“, sondern als „Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf“ angeboten. Suchen Sie daher gezielt in Immobilienportalen wie:

Online-Portale wie Immobilienscout24, Immowelt, Immonet:

Filtern Sie gezielt nach Häusern mit großem Grundstück oder Abrissobjekten.

Makler und Bauträger in Ihrer Region:

Makler haben oft Zugriff auf Objekte, die nicht öffentlich gelistet sind. Fragen Sie gezielt nach sanierungsbedürftigen Immobilien oder Grundstücken mit Abrisspotenzial.

Kommunale Grundstücksangebote:

Manche Städte oder Gemeinden verkaufen sanierungsbedürftige Immobilien oder Grundstücke mit Altbestand, z. B. im Rahmen von Ortskernentwicklungen.

Zwangsversteigerungen:

Hier können Sie günstig an Grundstücke mit Altbestand kommen. Allerdings sind Vorbesichtigungen meist nicht möglich und Risiken schwerer einschätzbar.

Direkte Ansprache von Eigentümern:

In gefragten Lagen lohnt sich ein Blick auf leer stehende oder ungepflegte Häuser. Über Nachbarschaftskontakte oder Grundbuchanfragen können Sie Eigentümer ausfindig machen.

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