Interview: Schlüsselfertig bauen! Was ist wichtig?

Schlüsselfertig bauen – Gespräch mit VPB-Präsident Thomas Penningh

Musterhaus.net | 9. Juni 2016

Thomas Penningh ist Präsident des Verbandes Privater Bauherren (VPB) und hat uns ein Experten-Interview gegeben. Darin erläutert er, was Bauherren beim schlüsselfertigen Bauen und beim Abschließen von Verträgen beachten sollten.

Neun von zehn Bauherren beauftragen heutzutage einen Schlüsselfertiganbieter mit dem Bau ihres Hauses. Sie greifen auf vorgefertigte Konzepte zurück. Nur zehn Prozent bauen mit dem eigenen, freien Architekten. Das schlüsselfertig Bauen bringt verschiedene Probleme, die sie kennen sollten, bevor sie sich für eine schlüsselfertige Immobilie entscheiden.

Musterhaus.net: Ist es grundsätzlich ratsam, sich beim Bau eines Hauses für die Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder Schlüsselfertiganbieter zu entscheiden?

Thomas Penningh: Beim Bauen mit dem Schlüsselfertiganbieter gibt es eine Reihe typischer Probleme. Während der freie Architekt der Sachwalter des Bauherren ist, nur diesem verpflichtet und dessen Interessen gegenüber Behörden und Handwerkern vertritt, handelt es sich beim Schlüsselfertigunternehmer um einen kommerziellen Anbieter, der grundsätzlich auf der „anderen Seite“ des Tisches sitzt. Der Bauherr muss also seine Interessen wahren. Weil ihm das als Laie sicher schwer fällt, sollte er sich einen unabhängigen Berater an die Seite holen, der ihn berät.
Nicht verlassen kann er sich dabei auf den Architekten beziehungsweise Bauleiter, der seinen Bau betreut – der steht nämlich im Dienst des Schlüsselfertiganbieters und ist damit Partei.

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Musterhaus.net: Woraus sollte bei der Auswahl des Unternehmens geachtet werden? Gibt es Zeichen, an denen unseriöse Anbieter und „schwarze Schafe“ zu erkennen sind?

Thomas Penningh: Wer hunderttausende ausgibt, der sollte sich vorher gut erkundigen, wem er sein Geld anvertraut. Zunächst einmal sollten sich die angehenden Bauherren Referenzen nennen lassen – und dann auch dort nachfragen, wie der Bau gelaufen ist.
Gefällt einem, was man dabei hört, sollte man sich als nächstes alle Vertragsunterlagen geben lassen und einem unabhängigen Sachverständigen vorlegen. Das ist natürlich nur sinnvoll, vor der Vertragsunterzeichnung. Dabei zeigt sich dann, wie die Firma mit ihrem Vertragspartner umzugehen gedenkt: Liefert sie die gewünschten Unterlagen schnell? Sind alle Pläne vorhanden, ausgearbeitet und letztendlich überprüft? Ist das Bau- und Leistungsbeschreibung komplett? Oder muss der Sachverständige etliches nachfordern? Stimmen die Berechnungen zum Beispiel zur EnEV? Wie steht es mit dem Zahlungsplan? Ist er realistisch oder übervorteilt er den Bauherren systematisch? Welche Sicherheiten stellt die Firma? Wie hält sie es mit Terminzusagen? Der erfahrene Bausachverständige merkt hier ganz schnell, ob er es mit einer seriösen Firma oder einem „schwarzen Schaf“ zu tun hat.

Musterhaus.net: Was ist bei Abschluss des Vertrages zu achten?

Thomas Penningh: Bei Schlüsselfertigbauten herrscht Vertragsgestaltungsfreiheit. Damit der Bauherr nicht benachteiligt wird, braucht er einen unabhängigen Berater an seiner Seite, jemanden, der den Vertrag in seinem Sinne prüft und ihn bei eventuell nötigen Nachverhandlungen berät – wie oben im Detail beschrieben.

Thomas Penningh ist der Präsident des Verbandes Privater Bauherren

Musterhaus.net: Was sind Ihrer Erfahrung nach die häufigsten Probleme, die Häuslebauer mit dem beauftragten Unternehmen haben?

Thomas Penningh: In 97 (!) Prozent aller Verträge fehlen unentbehrliche Bauleistungen! Das geht aus der aktuellen VPB-Studie Schlüsselfertig Bauen – Die Bauverträge mit privaten Bauherren in der Praxis hervor. Oft fehlen der Erdaushub oder die Hausanschlüsse. Diese unverzichtbaren Leistungen müssten dann zusätzlich bezahlt werden und belaufen sich schnell auf 50.000 Euro und mehr. Damit rechnet niemand, schließlich verlassen sich die Leute darauf, dass „schlüsselfertig“ auch „bezugsfertig“ heißt. Stimmt nicht! „Schlüsselfertig ist ein reiner Marketingbegriff, entscheidend ist nur, was im Vertrag steht.

Musterhaus.net: Gibt es wirksame Möglichkeiten, sich gegen die Pleite des Bauunternehmens zu wappnen oder im Fall der Fälle nicht zu schlimmen Schaden zu erleiden?

Thomas Penningh: Ja, zum einen spielt der Zahlungsplan eine zentrale Rolle. Der ist, neben der Bau- und Leistungsbeschreibung, das A und O des Bauvertrags. Er regelt, welcher Abschlagsbetrag wann und für welche Leistung bezahlt werden muss. Nach der VPB-Studie setzen allerdings 89 Prozent aller Generalunter- und Generalübernehmer die Abschlagszahlungen im Zahlungsplan zu hoch an und nötigen die Bauherren dadurch zur Vorkasse. Geht die Firma pleite, ist das vorab bezahlte Geld verloren.
Damit das nicht passiert, ist es wichtig, bereits im Bauvertrag mit sachverständiger Hilfe einen realistischen Zahlungsplan zu formulieren, und später die Zahlungen auch erst dann zu überweisen, wenn der entsprechende Bautenstand erreicht ist, sprich, wenn das, was bezahlt werden soll auch wirklich mängelfrei dasteht. Außerdem sollte sich der Bauherr eine Fertigstellungs-, besser auch noch eine Gewährleistungsbürgschaft geben lassen.
Falls der Unternehmer in die Insolvenz geht, wird das Geld freigegeben, und der Bauherr kann sein Haus fertigbauen oder sanieren. Die Gewährleistungsbürgschaft muss der Bauherr aber verlangen und vertraglich vereinbaren. Wenn das Unternehmen diese zusagt, wird es die Kosten auf den Preis draufschlagen. Man kann Bauherren auch deshalb wieder nur raten, alle Verträge vor Unterschrift von unabhängiger Seite prüfen zu lassen.

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Musterhaus.net: Sollten die Baufortschritte regelmäßig kontrolliert werden?

Thomas Penningh: Unbedingt, nur so werden Mängel rechtzeitig entdeckt und beseitigt. Außerdem kontrolliert der unabhängige Sachverständige dabei auch den Bautenstand für den Bauherrn und gewährleistet so, dass Abschlagszahlungen nicht zu früh fließen.

Musterhaus.net: Worauf sollte dabei geachtet werden?

Thomas Penningh: Viele Mängel entstehen nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unachtsamkeit, mangelnder Information der Handwerker – und wenn die Arbeiten mehrerer Firmen ineinander übergehen. Empfehlenswert sind deshalb mindestens fünf bis sechs Termine, wenn es Probleme gibt, können auch mehr nötig sein. Im Normalfall prüft der Bausachverständige die Bodenplatte, bei Kellern die Bodenplatte, Kellerwände und -abdichtung, bevor die Baugrube verfüllt wird; die Rohbaukonstruktion, vor der Dachdeckung; danach die Wärmedämmung im Dach und ggf. auf der Fassade sowie die elektrischen und teilweise vorhandenen sanitären Rohinstallationen, bevor der Putzer kommt.
Sämtliche Installationen auf der Bodenplatte und der Decke sowie gegebenenfalls die Fußbodenheizung sind vor den Einbringen des Estrichs zu prüfen. Hierbei sind die erforderlichen Unterlagen wie Heizlastberechnung etc. vor Ort erforderlich. Ist das Haus dicht, sind Thermografie und Luftdichtigkeitstest fällig. Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Abnahme vor. Bei Bedarf begleitet er denn Bauherren zur Abnahme.

Musterhaus.net: Lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen?

Thomas Penningh: Ja, die lohnt sich unbedingt. Wenn ein Bausachverständiger im Schnitt zehn Stunden Baukontrolle macht, dann kann man sich bei Honorarsätzen von 70 bis 110 Euro ausrechnen, was diese Leistung kostet. Dem gegenüber stehen verhinderte – weil rechtzeitig entdeckte Schäden im Gegenwert eines Kleinwagens. Aber das sind nur Durchschnittswerte.
Entscheidend ist die individuelle Betreuung, denn jeder Bau ist anders. Wichtig ist: Der Sachverständige oder Bauherrenberater muss unabhängig sein! Und natürlich erfahren. Seriöse Bausachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein guter Bausachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in Konflikte bringen. Seriöse Bausachverständige nehmen im Übrigen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlt immer der Bauherr, der auch ihr Auftraggeber ist.

Fazit:

„Schlüsselfertig“ ist nicht „bezugsfertig“