Rohbau bauen lassen
Wer den Rohbau vom Profi bauen lässt und den Innenausbau selbst stemmt, kann die Baukosten signifikant senken. Hier gibt es alle Infos zum Rohbau: von den Bauphasen, über die Bauzeit bis hin zu den Preisen.
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Welche Leistungen gehören zum Rohbau?
Bei einem Rohbau stellt das Bauunternehmen das tragende Skelett des Gebäudes fertig. Alle weiteren Baumaßnahmen übernimmt man selbst. Das kann die Baukosten drücken. Zum einen spart man Lohnkosten für Handwerker. Zum anderen bewertet die Bank die Eigenleistung des Bauherrn bei der Kreditvergabe positiv.
Die umgangssprachlich als „Muskelhypothek“ bezeichnete Eigenleistung am Bau belohnen Banken häufig mit niedrigen Zinskonditionen bei der Vergabe des Baukredits. Zusätzlich zum günstigen Zinssatz sinkt die Darlehenssumme der Finanzierung, da nach der Fertigstellung des Rohbaus die Lohnkosten für Handwerker wegfallen. Diese machen einen Großteil der Baukosten aus.
Bis zu 30 Prozent der Gesamtbaukosten kann man einsparen, wenn man beim Hausbau kräftig mit anpackt. Voraussetzung für ein erfolgreich fertiggestelltes Rohbauhaus ist jedoch, dass man im Umgang mit Tapezierbürste, Fliesenkleber, Malerrolle und Co. jede Menge Geschick und Erfahrung mitbringt, bereit ist, viel Zeit auf der Baustelle zu verbringen und auf tatkräftige Unterstützung zählen kann.
Da der Begriff Rohbau nicht genau definiert ist, sind auch die Leistungen, die für den Bau eines Rohbaus erbracht werden müssen, nicht festgelegt. Das grundsätzliche Leistungsspektrum eines Rohbaus umfasst meist jedoch folgende Elemente:
- Verlegung der Bodenplatte
- Errichtung der Außenwände
- Errichtung der tragenden Innenwände
- Fertigstellung der Dachkonstruktion
Rohbauhäuser
Eine Übersicht mit Bildern, Grundrissen und Preisen
231.28 m2 | 6 Zi. | Preis a. Anfrage
Schritt für Schritt zum fertigen Rohbau
Bis der Rohbau aus Fundament, Mauerwerk und Dach steht und das Richtfest gefeiert werden kann, müssen verschiedene, aufeinander aufbauende Arbeitsschritte auf der Baustelle erfolgen.
Schritt eins: Baustelle einrichten und Baugrube ausheben
Im ersten Schritt liefert das Bauunternehmen die notwendigen Geräte und Baustoffe an die Baustelle, die es für eine zügige Durchführung des Bauvorhabens benötigt.
Dazu zählen Bagger und Betonmischer, aber auch Baukran und Sanitäre Anlagen für die Arbeiter. Dann schaffen die Bauarbeiter einen belastbaren Bauuntergrund für das Gebäude. Dafür entfernen sie störende Bäume und Büsche, die den Aushub der Baugrube behindern. Schließlich schachten sie – sofern eine Unterkellerung des Gebäudes geplant ist – die Baugrube aus. Soll lediglich eine Bodenplatte gelegt werden, fällt das Ausheben der Grube weg. Der Boden wird nur wenig ausgebaggert, die Sohle geebnet und verdichtet.
Schritt zwei: Der Sockel wird errichtet
Als Sockel des Hauses kommen zwei verschiedene Möglichkeiten in Betracht: ein untergeschossiger Keller oder eine ebenerdige Bodenplatte.
In beiden Fällen wird die Baugrubensohle mit einem „Teppich“ aus Kies oder Magerbeton versehen. Diese sogenannte „Sauberkeitsschicht“ schützt das Gebäude vor aufsteigender Feuchtigkeit und gleicht Unebenheiten aus. Auf die Sauberkeitsschicht kommt häufig eine isolierende Dämmschicht als Frostschutz. Erst jetzt wird das Fundament aus Stahlbeton in eine Schalung gegossen. Auf dieser Bodenplatte werden später die tragenden Mauern des Hauses errichtet.
Schritt drei: Anschluss an Wasser, Strom und Glasfaserleitungen
Um eine Standardwohnqualität zu gewährleisten, benötigt jeder Neubau einen Anschluss an:
- das Stromnetz
- den Glasfaser-, DSL- oder Kabelanschluss für Internet, Telefon und TV
- Gas- oder eine andere Wärmeversorgung
- Frischwasserzufuhr
- Schmutzwasserentsorgung
Dafür müssen Kanäle verlegt werden, die das Grundstück mit den öffentlichen Versorgerleitungen verbindet. Die Zugänge werden – häufig in Form eines Mehrspatenbaukörpers, der aus mehreren nebeneinanderliegenden Leerrohren besteht – ebenfalls während der Rohbauphase gelegt.
Schritt vier: Mauern und Dach entstehen
Ist die Bodenplatte vollständig durchgetrocknet, können die Maurer oder Ingenieure und etwas später die Zimmermänner ihre Arbeit aufnehmen.
Zuerst entstehen die Wände. Bei Massivhäusern mauern die Maurer jede Wand Stein auf Stein, bei Fertighäusern montieren Ingenieure Holzwände, die bereits in der Fabrik vorgefertigte wurden. Nun können Geschosstreppen gebaut, und Decken eingezogen werden. Zum Schluss bauen die Zimmermänner den Dachstuhl auf. Mit der Fertigstellung des Dachstuhls ist die Rohbauphase abgeschlossen. Jetzt muss er nur noch von einem Statiker des Bauaufsichtsamtes geprüft werden – dann wird das Richtfest gefeiert.
Übrigens: Welche Arbeiten die Fertigstellung eines Rohbaus umfasst, ist gesetzlich nicht geregelt. Diese sollten deshalb vertraglich genau festgehalten werden.
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Vor- und Nachteile der Ausbaustufe „Rohbau“
Wie bei nahezu jedem größeren Projekt, gibt es beim Kauf eines Rohbauhauses im Vergleich mit dem Kauf eines schlüsselfertigen Eigenheims eine Reihe von Vor- und Nachteilen:
Vorteile eines Rohbauhauses
- Kosteneinsparung von Handwerkerlohn durch Eigenleistung beim Innenausbau
- die sogenannte „Muskelhypothek“ kann bessere Konditionen bei der Kreditvergabe schaffen
Nachteile eines Rohbauhauses
- umfangreiches handwerkliches Geschick sowie viel Know-How notwendig
- höherer Zeitaufwand dadurch evtl. finanzielle Doppelbelastung durch längere Mietkosten
- hohe körperliche Belastung
- keine professionelle Ausführung und Beratung
- bei selbstverursachten Baumängeln kein Anspruch auf Behebung durch Gewährleistung des Bauunternehmens
- Beschaffung der Materialien in Eigenregie
- Spezialwerkzeug muss auf eigene Kosten gekauft oder geliehen werden
- weitere Kosten durch notwendige Versicherung von Bauhelfern sowie die Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau)
Beim Ausbau mit anpacken – für das eigene Wohnglück!
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Weitere Infos & häufig gestellte Fragen zum Rohbaushaus
Was ist ein Rohbau?
Als „Rohbau“ bezeichnet man die Ausbaustufe eines Bauwerkes, bei der die Außenhülle fertiggestellt wird. Diese umfasst Keller oder Bodenplatte, Außen- und Innenwände, Betontreppen, Geschossdecken, einen gemauerten Schornstein sowie den Dachstuhl. Darüber hinaus werden Arbeiten für die Legung von Versorgungsleitungen durchgeführt. Bei dem sogenannten „erweiterten Rohbau“ wird zusätzlich das Dach eingedeckt, die Außen- und Innenwände verputzt und der Trockenausbau abgeschlossen.
Zeitplan – Die Dauer für den Rohbau
Der Bau eines Massivhauses dauert länger als der eines Fertighauses. Ein Gebäude Stein auf Stein zu mauern, benötigt nicht nur sehr viel mehr Arbeitsschritte, sondern auch mehr Material als das Ineinanderfügen und Montieren vorgefertigter Bauteile.
Wie viel Zeit die Fertigstellung des Rohbaus in Anspruch nimmt, hängt neben der Bauart aber auch von der Größe des Grundrisses, der Anzahl der Etagen und von den verwendeten Materialien ab. Denn: Einige Baustoffe benötigen längere Trockenzeiten.
Materialien wie Beton oder Unterputz werden mit Wasser vermischt, um sie formbar zu machen. Nach dem Aufbringen müssen sie die Feuchtigkeit erst einmal abgeben und vollständig durchtrocknen, um auszuhärten und tragfähig zu werden. Wird die Trocknung künstlich beschleunigt, können sich Risse im Baustoff bilden. Ist das Material hingegen nicht vollständig trocken, bevor die nächste Bauphase beginnt, können sich später feuchte Stellen und Schimmel im Haus bilden. Diese wichtigen Trockenvorgänge verlängern jedoch die Zeit, die einzelne Bauabschnitte in Anspruch nehmen.
Dauer der einzelnen Bauabschnitte eines Rohbaus im Überblick:
- Legen des Fundaments inkl. Erdarbeiten: eine Woche
- gemauerte Wände: ca. 10 Tage
- Dachstuhl aufstellen: ein bis zwei Tage
- Gesamtdauer für den Rohbau: ca. drei bis vier Wochen
Je nach Witterung, Größe und Bauart kann man für die Vollendung des Rohbaus bei einem Massivhaus etwa mit drei bis vier Wochen rechnen. Die Bauzeit eines Fertighauses ist sehr viel kürzer. Für die Montage der fertigen Bauteile benötigen die Bauexperten, abhängig von der Komplexität des Gebäudeschnitts, zwischen einem Tag und drei Tagen. Durch das Gießen der Bodenplatte erhöht sich die Bauzeit hier noch einmal um drei Tage.
Was kostet der Rohbau, wie hoch sind die Rohbaukosten?
Die Kosten beim Rohbau hängen maßgeblich von der Qualität der verwendeten Materialien, dem Schwierigkeitsgrad des Aushubes der Baugrube (Bodenklasse) sowie der Gestaltung des Bauwerkes ab.
Als grober Orientierungswert gilt: pro Quadratmeter Nutzfläche liegen die durchschnittlichen Kosten für ein Massivhaus mit normaler Ausstattung bei etwa 1.300 Euro. Für eine gehobene Ausstattung zahlt man etwa 1.600 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Der Rohbau eines Fertighauses mit Holzständerbauweise kommt hingegen durchschnittlich mit etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter aus. Immerhin: Die Kosten für den Rohbau decken bereits 45 Prozent der Gesamtkosten ab.
Rohbau fertig – und was kommt dann?
Ist der Rohbau fertiggestellt und das Richtfest wurde gefeiert, gehen die Arbeiten am Haus mit dem Innenausbau weiter – und diese Gewerke folgen auf den Rohbau:
Estrichböden müssen nun eingezogen werden, Dämmmaterial verbaut, Sanitäre Anlagen angeschlossen, Fassaden verkleidet, Türen und Fenster eingebaut, Bodenbeläge verlegt sowie Tapezier- und Malerarbeiten ausgeführt werden. Hinzu kommt die Installation der Elektrizität und der Heizung.
Wenn man sich diese Ausbaumaßnahmen nicht im vollen Umfang zutraut, kannt man sich alternativ zum Rohbau auch für einen „geschlossenen Rohbau“ entscheiden. Bei dieser Ausbauvariante ist der Rohbau bereits wärmegedämmt, das Dach eingedeckt und durch den Einbau von Fenstern und Haustür regendicht.
Was ist ein geschlossener oder veredelter Rohbau?
Mit geschlossenem Rohbau meint man in der Regel ein trockenes und wetterfestes Haus mit eingebauten Türen und Fenstern sowie eingedecktem und Dach inklusive Dämmung. Der veredelte Rohbau hat zusätzlich verputzte Innen- und Außenwände. Jedoch sind diese Begriffe nicht rechtlich festgelegt und jede Hausbaufirma und jeder Ansprechpartner definiert die Leistungen anders. Es lohnt deshalb, alles genau in der Bau- und Leistungsbeschreibung festzuhalten.
Welches Bauunternehmen für den Rohbau wählen?
Ein Blick in unseren Hausfinder zeigt, dass viele Hausbaufirmen nicht nur schlüssel- oder bezugsfertige Häuser bieten, sondern auch unterschiedliche Ausbaustufen im Programm haben, darunter auch das Rohbauhaus. Es finden sich dort so renommierte Firmen wie Hanse Haus, Elk Haus, Town & Country oder Fullwood.
Warum ist der fertige Rohbau ein so großer Meilenstein beim Hausbau?
Der Rohbau ist das Grundgerüst für das fertige Haus. Somit nimmt dieser Abschnitt einen großen Anteil der gesamten Baukosten ein und ist für alle nachfolgenden Arbeitsschritte zur Fertigstellung des Hauses extrem wichtig.
Warum kosten Fehler beim Rohbau so viel Geld?
Viele Baumängel, die erst viel später festgestellt werden, entstehen während der Rohbauphase. Für die Beseitigung dieser Schäden muss oft ein immenser Aufwand betrieben werden. Gerade bei unprofessionell geführten Baustellen kommt es immer wieder zu Versäumnissen, die nachfolgend zu horrenden Ausgaben für die Bauherren führen. Schließlich lässt sich eine feuchte Bodenplatte nicht so schnell austauschen wie ein kaputtes Fenster.
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