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Bauvoranfrage: die Planungssicherheit für Ihren Hausbau

Wir erklären Ihnen, warum eine Bauvoranfrage ein wichtiger Schritt zur endgültigen Baugenehmigung ist.

Wer sich für ein Grundstück interessiert, um dort den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen, sollte vorweg eine Bauvoranfrage stellen. Sie ist relativ günstig und kann im schlimmsten Fall viel Geld und Ärger sparen. Dabei klärt die Bauvoranfrage nicht die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstückes so wie etwa eine Baugenehmigung, sondern eher die Realisierbarkeit eines bestimmten Bauvorhabens. Ob es Sinn ergibt, eine Bauvoranfrage zu stellen, um ein Grundstück für Ihr schlüsselfertiges Traumhaus zu finden und was diese enthalten sollte, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste zur Bauvoranfrage auf einen Blick:

  • Eine Bauvoranfrage sollte gestellt werden, wenn es baurechtlich nicht ganz klar ist, ob das Projekt durchgeführt werden kann.
  • Bei einer förmlichen Bauvoranfrage ist es wichtig, dass die Unterlagen vollständig eingereicht werden.
  • Sie müssen mit einer Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten rechnen.
  • Ein Bauvorbescheid ist in vielen Bundesländern bis zu drei Jahre gültig.
  • Mit der Bauvoranfrage ist noch keine Baugenehmigung erteilt.

Das ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einem Bauantrag:

Auch wenn die Unterschiede offensichtlich sind, herrschen im Volksmund oft Missverständnisse zwischen Bauvoranfrage und Bauantrag.

Eine Bauvoranfrage bezieht sich nur auf bestimmte Aspekte eines geplanten Bauvorhabens. Kann aber in einigen Fällen als Ansatz für eine Baugenehmigung verstanden werden.
Die Baugenehmigung bestätigt verbindlich, dass alle rechtlichen Vorschriften erfüllt sind, um das im Bauantrag dargestellte Vorhaben in die Tat umzusetzen. Damit wird das komplette Bauvorhaben rechtsgültig.
Vorsicht Beide Anträge können nach Ablauf einer Frist ihre Gültigkeit verlieren.

Wozu braucht man eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage ist sinnvoll, wenn das Grundstück in einem Bereich liegt, für den es keinen verbindlichen Bauleitplan gibt. Interessant zu wissen – das Bundesbaugesetzes trat erst 1960 in Kraft. Alle davor bebauten Flächen bedürfen heutzutage einer erneuten Prüfung für eine neue Bebauung. Außerdem ist eine Bauvoranfrage sinnvoll, wenn das zu bebauende Anwesen im Außenbereich liegt. Diese Grundstücke befinden sich außerhalb von Siedlungen und unterliegen sehr strengen Auflagen. Mit einer Bauvoranfrage schaffen Sie beste Voraussetzungen für eine finale Bauerlaubnis.
Eine Bauvoranfrage ist auch ratsam, wenn Sie ein unbebautes Grundstück besitzen und dieses verkaufen wollen. Mit dem positiven Bescheid einer entsprechenden Voranfrage geben Sie dem potenziellen Käufer eine rechtsgültige Grundlage für Teilaspekte eines Bauvorhabens und erzielen so wesentlich bessere Preise.
Andersherum, wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, kann der Entscheid einer Bauvoranfrage und damit zur möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks einen entscheidenden Beitrag bei der Preisverhandlung leisten.

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Eine rechtsgültige Bauvoranfrage stellen – so geht’s.

Wer kann eine Bauvoranfrage stellen?

Wenn es also sinnvoll ist, eine Bauvoranfrage zu stellen, wird diese häufig vom Architekten oder einem bauvorlageberechtigten Bauingenieur gestellt. Natürlich obliegt es auch dem Bauherrn oder dem Kaufinteressenten eines betreffenden Grundstücks, eine Bauanfrage zu stellen. Allerdings ist es in vielen Fällen sinnvoll, sich bei Erstellung des Antrags fachlich beraten zu lassen. Schließlich ist die Bauvoranfrage in Deutschland ein amtliches Genehmigungsverfahren, das aus der Einsendung der vollständigen Unterlagen und einer Prüfung durch die verantwortliche Behörde besteht.

Gibt es ein Formular oder ein Muster für die Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist Ländersache. Somit unterscheiden sich auch die jeweiligen Formulare und der damit verbundene Umfang. Eingereicht wird die Bauvoranfrage immer in schriftlicher Form beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde. Ein entsprechendes Formular, das den Antrag erleichtert, stellen nur manche Behörden zur Verfügung.

Sie können die Bauvoranfrage sowohl formlos als auch förmlich stellen. Bei einem formlosen Antrag werden meist nur ein Lageplan sowie Skizzen eines Bauvorhabens eingereicht. Achtung: Beachten Sie jedoch, dass die Beantwortung einer formlosen Anfrage keine rechtsbindende Wirkung hat. Stellen Sie hingegen einen förmlichen Antrag, hat der Bescheid aufgrund der detaillierten Vorlagen eine bindende Wirkung. Doch wie umfangreich diese Bindewirkung ist, hängt wiederum vom jeweiligen Bundesland ab. Meist wird die Bauvoranfrage als gebundene Verwaltungsentscheidung anerkannt. In einigen Bundesländern wird dieser Antrag nur als „Zusicherung“ eingeschätzt. So haben die Behörden weiterhin das Recht, die Bindewirkung des Bauvorbescheids in bestimmten Fällen aufzuheben.

Nachdem Sie Ihre Unterlagen eingereicht haben, kann es sein, dass die Behörde weitere Dokumente einfordert. Erst nach einer eingehenden Prüfung erhalten Sie eine Antwort. Planen Sie für Ihr Vorhaben hier einen Puffer ein. Es ist mit einer Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten zu rechnen.

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Welche Unterlagen müssen eingereicht werden?

Sie können die Bauvoranfrage sowohl formlos als auch förmlich stellen. Die genaue Regelung des Baurechts ist Sache der jeweiligen Kommunen und bedarf einer individuellen Abstimmung. Das heißt, es gibt keine einheitliche Regelung über die Art und den Umfang der einzureichenden Unterlagen. In aller Regel erwartet die zuständige Baubehörde folgende Unterlagen für die Bearbeitung einer Bauvoranfrage:

  • das im jeweiligen Bundesland geforderte Formular zur Bauvoranfrage
  • konkrete Details über das Grundstück und die geplante Nutzung
  • Unterlagen über das beabsichtigte Bauvorhaben mit Maßstäben und Gebäudeklasse
  • ein Lageplan
  • einen Auszug aus der Flurkarte
  • Informationen über Entwässerung und Wasserversorgung
Vorsicht Es ist wichtig, die Formvorschriften einzuhalten, um einen rechtsgültigen Bauvorbescheid zu bekommen. Eine formlose Anfrage hat keine rechtsverbindliche Wirkung. Die anschließende Baugenehmigung sollte innerhalb der Gültigkeit einer Bauvoranfrage gestellt werden.

Checkliste: Auf diese Punkte sollte man bei einer Bauvoranfrage achten

  • Vorab prüfen oder bei einem Experten in Erfahrung bringen, welche Formulare für Ihren Antrag erforderlich sind
  • In einzelnen Fällen kann auch ein formloser Antrag sinnvoll sein
  • Je detaillierter die Angaben und je umfangreicher die Baubeschreibung der geplanten Maßnahmen sind, desto schneller kann die Behörde eine Entscheidung treffen
  • Die Zusammenarbeit mit einem Architekten kann vieles erleichtern und beschleunigen und steigert im besten Fall die Erfolgschancen
  • Falls Sie nicht der Grundstückseigentümer sind, sorgen Sie dafür, dass dieser den Antrag unterzeichnet
  • Rechnen Sie die Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren realistisch in Ihre Kostenrechnung mit ein

Welche Kosten entstehen bei einer Bauvoranfrage?

Welche Gebühren ein Bauvorbescheid verursacht, hängt immer auch vom Bearbeitungsaufwand der jeweiligen Baubehörde ab. Ein formloser Antrag schlägt hier mit etwa 50 bis 200 Euro zu Buche und ist wesentlich günstiger als ein formeller Antrag. Wobei dieser Antrag keine rechtsverbindliche Wirkung hat.
Der formelle und damit ein rechtskräftige Bauvorantrag liegt zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme. Das entspricht bei einem geplanten Bauvorhaben von 500.000 Euro einer Summe von circa 500 €.
Im Preis berücksichtigen sollte man die Bezüge des Architekten oder des Bauingenieurs. Diese Kosten richten sich fix nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.
Bevor also ein kompletter Bauantrag vom Architekten eingereicht wird, bei dem nicht sicher ist, ob er genehmigt wird, sollte bei unklaren Grundstücken immer eine Bauvoranfrage eingereicht werden. Das spart im ersten Schritt die verhältnismäßig höheren Kosten, die mit einem Bauantrag anfallen.

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Wie geht es nach dem Bescheid weiter?

Ein positiver Bauvorbescheid gibt Klarheit, ob das geplante Bauprojekt realistisch ist. Im nächsten Schritt kann nun endlich der Bauantrag vorbereiten werden. Eine Bauvoranfrage ist, abhängig von den Bauordnungen der Bundesländer, in der Regel drei Jahre gültig. Sollte diese Zeit nicht ausreichen, gibt es die Möglichkeit, die Bauvoranfrage zu verlängern. Je nach Bundesland ist eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre möglich.

Was passiert, wenn der Bauvorbescheid negativ ausfällt?

Auch das ist möglich. Sollte ein negativer Bescheid ins Haus flattern, dann sollten die Einwände sorgfältig geprüft werden. In einem negativen Bescheid werden die Einwände klar und offen dargelegt. Jetzt kann der Antragsteller oder der Architekt abwägen, ob sich die Kritikpunkte ausräumen lassen oder nicht. Ein Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter kann helfen, um die Gründe gegen eine geplante Bebauung zu verstehen oder ein Veto einzulegen. Vielleicht lassen sich so Kompromisse finden, die eine Bebauung letztendlich doch ermöglichen. Grundsätzlich kann Einspruch gegen einen negativen Bauvorbescheid eingereicht werden. Auch hier gilt, wenn Ihnen die Bebauung des Grundstücks wichtig ist, lohnt es sich, einen Anwalt im Baurecht zu konsultieren.

Fazit – Wer einen Bauvorantrag stellt, erhöht seine Chance auf eine rechtskräftige Baugenehmigung.

Ob in der Stadt oder auf dem Land, es stehen noch zahlreiche Hektar Grundstück frei, die zwar genehmigungsfähig sind, aber möglicherweise schon baulich erschlossen werden können. Wer auf der Suche nach einem traumhaften Grundstück ist, sollte kreativ sein und ein Auge für Bauflächen mitbringen. In vielen Fällen lohnt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen, um nicht von den ohnehin vorhandenen Bauflächen abhängig zu sein. Merke: Wer kreativ ist und den Mut aufbringt im richtigen Moment einen Bauvorantrag einzureichen, könnte womöglich mit einem begehrten Grundstück in traumhafter Lage belohnt werden.

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