Haus neu bauen oder ein gebrauchtes Haus kaufen? Eine Entscheidungshilfe
Wer für sich und die Familie ein Eigenheim sucht, der steht irgendwann vor der zentralen Frage: ein Haus selber bauen – oder ein Haus kaufen? Beides hat Vorteile und Nachteile. Unser Ratgeber „Bauen oder kaufen“ stellt diese vor und hilft so bei einer der wichtigsten Entscheidungen im Leben.
Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine pauschale Antwort ist nicht möglich
Eins vorweg: Die Frage „ein Haus bauen oder kaufen?“ lässt sich selbstverständlich nicht pauschal beantworten. Dazu sind die persönlichen Lebensumstände sowie die eigenen Ansprüche und Gegebenheiten auf dem regionalen Immobilienmarkt einfach viel zu verschieden. Es kommt immer an auf den individuellen Einzelfall. Dennoch möchten wir bei dieser weitreichenden Entscheidung helfen und jene Aspekte abwägen, die man dabei berücksichtigen sollte. Starten wir mit dem Neubau eines Hauses:
Gründe für einen Neubau – und dagegen
Fakt ist: Schon die Überlegung, ein Haus zu bauen, muss der lokale Immobilien- und Grundstücksmarkt überhaupt erst einmal hergeben. Denn mittlerweile ist es so, dass vor allem in Metropolen und Ballungsräumen Haus-Neubauten kaum noch möglich sind. Zumindest nicht in zentraler Lage, hier bieten sich lediglich noch, wenn man Glück und das entsprechende Kleingeld hat, Baulücken an. Oder man kauft ein abbruchreifes Haus und bebaut das Grundstück neu. Neubaugebiete hingegen finden sich eigentlich nur am Stadtrand oder sogar in Vororten.
Gestaltungsfreiheit – die eigenen Ideen und Vorstellungen umsetzen
Der wahrscheinlich größte Vorteil eines Hausbaus ist die Möglichkeit, bei der Gestaltung und Planung Einfluss zu nehmen, bei der Planung mitzuwirken und eigene Wünsche umzusetzen. Eine immense Chance, wenn es um die Verwirklichung von Wohnträumen geht! Man kann (fast) alles so machen, wie man es will.
Mitwirken kann man unter anderem bei
- der Wahl des Haustyps
- dem Grundriss
- der Ausrichtung des Hauses auf dem Grundstück
- der Raumaufteilung
- den Baumaterialien
- der Haustechnik sowie
- dem Innenausbau
Je nach Haustyp und Bauweise sind die Möglichkeiten allerdings unterschiedlich ausgeprägt. Die größte Gestaltungsfreiheit bietet das frei geplante Architektenhaus, am wenigsten das sehr standardisierte Typenhaus. Bei den meisten Fertighäusern und Massivhäusern gewähren die Baufirmen (teils kostenpflichtige) Konfigurationsmöglichkeiten – wie umfangreich diese sind, variiert von Anbieter zu Anbieter. Aber rund 90 Prozent aller Fertighäuser werden mittlerweile frei gestaltet.
Hohe Energieeffizienz, staatliche Förderung
Ein klarer Vorteil des Neubaus sind die hochmodernen Baumaterialien sowie die Haus- und Heiztechnik nach dem neuesten technischen Stand. Bauherren neuer, energieeffizienter Häuser werden seit 2021 durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt, welche die bisherigen Regelungen der KfW und der BAFA zusammenfasst und teils ersetzt. So wurden beispielsweise die Zuschüsse der KfW komplett eingestellt, es gibt für Wohnneubauprojekte „nur noch“ Kredite inklusive Tilgungszuschüssen (KfW-Programm 261). Hinzu kamen auch Förderungen für zahlreiche Einzelmaßnahmen. Anfang 2023 wurden die Fördersätze teils noch einmal erhöht. Die Förderlandschaft von Bund, Ländern und Kommunen ist durch die Neuregelungen nicht gerade übersichtlicher geworden, deshalb ist ein Energieberater unabdingbar für die Planung und Beantragung. Eine gute Übersicht über die Programme und Fördermitteldatenbanken gibt es bei der Verbraucherzentrale.
Fest steht jedenfalls: Die hohe Energieeffizienz eines Neubaus spart Nebenkosten, schont die Umwelt und erfüllt die gesetzlichen Vorschriften. Das gibt den Hausbesitzern nicht nur ein gutes Gefühl, sondern macht sich mit einem hohen Wert bezahlt, denn ein neues Haus nach den modernsten Standards ist natürlich auf dem Markt besonders attraktiv.
Stolze Bauherren – als Erste im eigenen Heim
Das Gefühl, als Allererster ein neues Haus zu beziehen, ist unübertroffen. Alles ist frisch, neu, ungebraucht und somit ausgesprochen heimelig. Und nicht zuletzt macht sich nach Monaten der Planung und auch der einen oder anderen Entbehrung der sprichwörtliche Bauherrenstolz breit. Es ist geschafft, das Traumhaus steht – Grund genug, stolz auf das Geleistete zu sein!
Hausbau bedeutet Stress
Vor allem die Doppelbelastung aus Arbeit und Bau, zu knapp geplante Baubudgets sowie unvorhersehbare Verzögerungen – gerade auch in Zeiten von Baustoffmangel und gestörter Lieferketten wie aktuell – bedeuten Stress und belasten auch das Familienleben. Und das, je nach Bauweise, bis zu eineinhalb oder gar zwei Jahre lang! „Bei fast jedem zweiten privaten Hausbau kommt es zu Problemen“, stellten zum Beispiel Experten des Bauberatungsunternehmens Almondia 2018 in einer Bauherren-Studie fest. Vom Streit mit dem Bauträger, Zwist zwischen den einzelnen Gewerken bis hin zu Ärger mit der Baugenehmigung reichen demnach die typischen Probleme und Erfahrungen. Beim Hausbau gilt es ständig Entscheidungen mit teils großer Tragweite zu fällen, kleinere oder größere Schwierigkeiten sind dabei nahezu unvermeidbar. Über diesen Baustress sollten angehende Bauherren und ihre Familien sich im Klaren sein und deshalb ausreichend Zeit in die Planung (Bauzeitenplan!) und Kalkulation investieren. Und es empfiehlt sich generell, lieber sparsam zu kalkulieren und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.
Hausbau braucht seine Zeit
Der Bau eines Hauses ist in aller Regel ein Langzeitprojekt. Von den ersten Schritten bis zum Einzug vergehen dabei schnell zwei Jahre – die Entscheidung für ein Fertighaus kann das Ganze allerdings deutlich abkürzen. Doch rund drei Viertel aller Baufamilien setzen nach wie vor auf den robusten Klassiker und bauen ein Massivhaus. Für den Hausbau braucht man also einen vergleichsweise langen Atem, während ein Hauskauf recht schnell abgewickelt ist und man, je nach Renovierungsbedarf, relativ rasch einziehen kann.
Was kostet der Neubau eines eigenen Hauses?
Die Preise für den Bau eines Eigenheims hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab. Vor allem von der Bauweise, dem Haustyp und der gewünschten Ausstattung des Hauses. Und ein ganz besonders wichtiger und immer entscheidenderer Faktor ist das Grundstück – in welcher Lage befindet es sich und wie groß ist es?
Laut den Finanzierungsexperten von Dr. Klein hat ein durchschnittliches Baugrundstück in Deutschland eine Fläche von 680 Quadratmetern und kostet, den Durchschnittspreis von 203 Euro/qm (2022) zugrunde gelegt, demnach rund 138.000 Euro. Baut man ein Einfamilienhaus mit 140 qm Wohnfläche und mit „normaler“ Ausstattung darauf, zu einem Preis von rund 2.500 Euro pro Quadratmeter inklusive Baunebenkosten, landet man bei Kosten nur für den Hausbau von 350.000 Euro. Der Neubau eines Hauses kostet in Deutschland demnach im Mittel also rund 488.000 Euro. Diese Kosten variieren jedoch, wie eingangs dieses Punktes gesagt, regional stark. Würde man dieses Durchschnittshaus zum Beispiel in Hamburg bauen, ergäben sich aufgrund des viel teureren Baulands Gesamtkosten von 914.400 Euro!
Übrigens: Noch viel ausführlichere Info zu den Preisen und Kosten beim Hausbau findet man auf unserer Hausbaukosten-Themenseite dazu.
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile eines neugebauten Hauses auf einen Blick
Vorteile
- Architektur, Grundriss und Gestaltung können mitbestimmt werden – maximale Selbstverwirklichung
- Standort ist frei wählbar (im Rahmen des jedoch oft überschaubaren Grundstücksangebots)
- Erstbezug – alles ist frisch, neu und unbenutzt
- Modernste, nachhaltige Bauweise
- Neueste Technik für hohe Energieeffizienz – niedrige Nebenkosten und große Umweltfreundlichkeit
- Attraktive staatliche Fördermittel
- Sichere Wertanlage
Nachteile
- Je nach Bauort und Bauart i.d.R. teurer als ein vergleichbares gebrauchtes Haus
- Aktuell grundsätzlich recht hohe Hauspreise
- Baustress belastet möglicherweise Gesundheit und Familienleben
- Finanzielles Risiko durch Bauverzögerungen
- Kaum Baugebiete in zentraler Lage
- Dauert lange
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Gründe für den Kauf eines gebrauchten Hauses – und dagegen
Kauf einer Bestandsimmobilie – der vermeintlich unkomplizierte Weg
Ein Hauskauf scheint – eigentlich – einfacher und weniger kompliziert zu sein als der Neubau eines Hauses. Man kann sich als Interessent schließlich gezielt ein Haus aussuchen, das den eigenen Wünschen möglichst nahekommt. Und man kann dieses Haus „real“ besichtigen und prüfen (lassen). Doch auch hier gibt es auch hier einige Dinge zu beachten, die den Kauf verkomplizieren können.
Mitgestaltung? Nur begrenzt möglich
Kauft man ein gebrauchtes Haus, ist immer Kompromissbereitschaft nötig. Denn zu 100 Prozent die eigenen Wünsche und Anforderungen erfüllen wird die Bestandsimmobilie ganz sicher nicht. Einen bestehenden Grundriss durch Wandveränderungen zu modifizieren, ist aufwändig und teuer, bei tragenden Wänden sogar bis auf Kleinigkeiten unmöglich. Die meisten Käufer nehmen den vorgegebenen Grundriss deshalb in Kauf und versuchen, mit minimalen Anpassungen das Beste daraus zu machen. Man muss das gebrauchte Haus nehmen, wie es ist. Vieles lässt sich durch Eigenleistungen kostengünstig selbst verschönern. Ein „fertiges“ Haus hat aber auch Vorteile – zum Beispiel für Gartenliebhaber. Der Garten ist bereits angelegt und mit Pflanzen, zum Beispiel imposanten Bäumen, bewachsen. Im Neubau hingegen braucht es Jahre, bis der Garten soweit ist und Sichtschutz bietet.
Kosten für Renovierung und Sanierung nicht unterschätzen – vor allem für Energieeffizienz
Ähnlich wie andere Gebrauchsgegenstände nutzt sich auch eine Bestandsimmobilie im Laufe der Jahre ab und muss gehegt und gepflegt werden. Je nachdem wieviel der Vorbesitzer in die laufende Modernisierung investiert hat, kommt also Aufwand auf einen zu, der als Laie nur schwer einzuschätzen ist. Deshalb sollte unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der das Haus auf Herz und Nieren prüft.
Typische Fragestellungen hierbei sind:
- Wie steht es um die Energieeffizienz – Heiztechnik, Dämmung von Wänden?
- Sind Türen, Fenster und Dach dicht?
- Gibt es Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelbildung?
- Ist der Keller trocken?
- Sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen ok?
- Gab es bereits Sanierungen?
- Muss modernisiert werden?
- Sind Altlasten auf dem Grundstück vorhanden?
- Gibt es Auflagen für den Ausbau?
Besonders wichtig dabei: Wärmedämmung und Heizung. Zum einen gelten es immer strengere Vorschriften, die sich auf die energetische Ausstattung von Altbauten beziehen. So müssen bestimmte Heizungsanlagen sogar verpflichtend ausgetauscht werden: Es gibt eine Austauschpflicht für eine ganze Reihe alter Öl- und Gasheizkessel, die vor 1990 eingebaut wurden. Insgesamt zwei Millionen solcher Kessel sind in nächster Zeit betroffen. Und zum anderen verursachen Heizsysteme, die bereits seit Jahrzehnten in Betrieb sind, unnötig hohe Heizkosten durch ihre geringere, nicht effiziente Energieausnutzung. Über kurz oder lang wird also auch hier eine Sanierung nötig werden, die idealerweise bereits beim Hauskauf miteingerechnet wird.
- Beispiel Heizung: Eine neue Heizungsanlage einbauen zu lassen, kostet zwischen 5.000 (Gasheizung) und 25.000 Euro (Wärmepumpe, kombiniert mit Photovoltaik). Der Bund fördert durch Zuschüsse mit seinem Marktanreizprogramm BAFA bzw. durch KfW-Förderung.
- Beispiel Dämmung: Beispiel Dämmung: Nachträgliche Wärmedämmung an Fassade und Dach kostet ja nach Art und Umfang zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter, spart dafür aber rund 20 Prozent der Heizkosten. Auch hier gibt es staatliche Förderung, in erster Linie über die Bundesförderung für effiziente Gebäude für Einzelmaßnahmen (BEG EM).
Beachten Sie: Ein gebrauchtes Haus wird immer „gekauft wie gesehen“, also wie besichtigt. Eine Garantie gibt es dementsprechend nicht! Und Ansprüche auf Schadensersatz sind schwer durchsetzbar, nur dann, wenn schwerwiegende Mängel verschwiegen wurden („versteckte Mängel“).
Schnellerer Einzug
Abhängig davon, wie groß der Renovierungs- oder Sanierungsbedarf im Haus ist, kann man vergleichsweise schnell in sein gekauftes Haus – auf jeden Fall deutlich schneller als in einen Neubau. Theoretisch kann vom Zeitpunkt der Einigung mit dem Verkäufer an alles in wenigen Wochen geregelt sein, sofern alle Beteiligten vom Notar bis zur Bank und den Behörden mitspielen. Der mit Abstand langwierigste Part ist üblicherweise die Suche selbst, die sich bis zu Jahren hinziehen kann.
Bessere Infrastruktur & kürzere Wege
Ein großer Pluspunkt gebrauchter Häuser ist das „etablierte“ Umfeld, also die gewachsene Infrastruktur. Hier findet man Geschäfte, Restaurants, Ärzte oder Schulen genauso, wie eine gute Anbindung an den ÖPNV. Anders in Neubaugebieten, die oft lange Wege ins Stadtzentrum, zum Einkaufen und gegebenenfalls zum Arbeitsplatz bedeuten.
Und wie sieht es mit den Kosten aus?
Grundsätzlich hängt der Kaufpreis eines gebrauchten Hauses von zahlreichen Faktoren ab. Neben dem Haustyp, der Größe und ganz besonders der Lage spiegelt sich auch die Ausstattung des Hauses im Preis wider. Sind Bad und Küche eher gehoben eingerichtet, gibt es umfangreiche Außenanlagen und einen Stellplatz? Wichtig sind auch das Alter und der Zustand das Hauses und damit verbunden der oben genannte Renovierungs- und Sanierungsbedarf.
Ziehen wir für einen aussagekräftigen Vergleich wieder das durchschnittlich ausgestattete Einfamilienhaus mit 140 qm Wohnfläche heran. Laut Immobilienportal Immowelt lag 2022 der (Median-)Kaufpreis für Häuser in Deutschland bei 2.960 Euro pro Quadratmeter. Macht einen Kaufpreis von 414.400 Euro, inklusive Grundstück. Auch wenn die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklercourtage) ergänzt werden, bleibt man also deutschlandweit betrachtet immer noch deutlich unter dem Preis für den Neubau.
Halten wir fest: Eine Bestandsimmobilie ist meist günstiger als ein von der Lage, Größe und Ausstattung vergleichbarer Neubau. Hinzu kommt, dass zum Jahresstart 2023 die Hauspreise in vielen Regionen und Lagen zu sinken beginnen, so dass der Kostenvorteil des gebrauchten Hauses aktuell noch weiter zunimmt.
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile des Hauskaufs auf einen Blick
Vorteile
- Geringer Kaufpreis, weniger Risiken
- Vorhandene Infrastruktur und gewachsenes Umfeld
- Schnellerer Einzug
- In der Regel bessere (da zentralere) Lage als Neubau
- Staatliche Fördermittel für energieeffiziente Modernisierung
Nachteile
- Möglicherweise hohe Kosten für Modernisierung und Sanierung
- Deutlich geringere Gestaltungsmöglichkeiten
- Grundriss/ Raumaufteilung ggf. nicht zeitgemäß und nicht barrierefrei
- „Kauf wie gesehen“, d.h. keine Garantie
- ggf. höhere Nebenkosten aufgrund von schlechterer Energieeffizienz
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