Für die meisten Hausliebhaber ist der Bau des eigenen Hauses das größte finanzielle Projekt ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, mögliche Kostenersparnisse zu kennen. Eine Erleichterung bieten Steuervorteile: Wer strategisch vorgeht und akribisch alle Rechnungen sammelt, kann seine Steuerlast erheblich senken und das im besten Fall sogar über mehrere Jahre. Das kann dann den benötigten Spielraum für noch anfallende Kosten, etwa für die Gartengestaltung oder auch Innenausstattung, bringen. Deshalb informieren wir in diesem Ratgeber, inwiefern sich der Hausbau von der Steuer absetzen lässt.
Artikelübersicht:
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Jede Baufamilie kann bei Leistungen durch Handwerker Steuern sparen – Eigenleistungen hingegen sind i.d.R. nicht absetzbar.
- Bei Handwerkerleistungen sind nur die Lohnkosten von der Steuer abzugsfähig.
- Welche Kosten geltend gemacht werden können, unterscheidet sich bei privater und gewerblicher Nutzung.
- Bei Eigennutzung des Hauses können nur Handwerkerleistungen abgesetzt werden, die nach dem Einzug erbracht wurden.
- Wer eingezogen ist, kann danach weitere haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen.
- Wird ein Haus zur Vermietung errichtet, sind auch Anschaffungs- und Herstellungskosten anrechenbar.
Kann man bei einem Neubau die Baukosten steuerlich absetzen?
Bei Eigennutzung sind die Baukosten für den Neubau nicht steuerlich abzugsfähig. Auch Planungskosten lassen sich steuerlich nicht geltend machen. Was aber möglich ist: Es können Kosten für Handwerkerleistungen abgesetzt werden, die für einen bestehenden Haushalt anfallen. Das bedeutet, dass Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, Baumaßnahmen in der Steuererklärung angeben dürfen, die nach ihrem Einzug durchgeführt wurden. Dient der Neubau zur Vermietung, können weitere Kostenpunkte steuerlich geltend gemacht werden.
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Welche Kosten sind beim Hausbau steuerlich absetzbar?
Entscheidend ist, ob Sie das Haus selbst bewohnen oder vermieten möchten – denn je nach Nutzungsart können unterschiedliche Kostenpunkte in der Steuererklärung angerechnet werden. Wenn Sie das Haus selbst als Eigenheim nutzen, können Sie nur Kosten für Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen. Dazu zählen ausschließlich die Arbeitskosten der Handwerker, keine Aufwendungen für Material oder Maschinen. Zudem können Sie sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Beauftragung eines Gärtners oder Putzdienste steuerlich geltend machen.
Wollen Sie das Haus vermieten, fällt dies unter die kommerzielle Nutzung. Bei kommerzieller Nutzung können Sie fast alle Hausbaukosten von der Steuer absetzen, indem Sie sie als Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben. Darüber hinaus können Sie jährlich alle Aufwendungen steuerlich geltend machen, die bei der Vermietung des Hauses entstehen, zum Beispiel Anzeigen für die Suche nach Mietern, nötige Reparaturen und Versicherungskosten.
Diese Kosten sind bei entsprechender Nutzung steuerlich absetzbar:
| Private Nutzung | Vermietung |
|---|---|
| Handwerkerleistungen (nur Lohnkosten) | Anschaffungs- und Herstellungskosten (für die Errichtung, Erweiterung und Verbesserung des Gebäudes) | Haushaltsnahe Dienstleistungen | Werbungskosten (für den Erwerb, die Sicherung und den Erhalt der Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung) |
Was sind Werbungskosten beim Hausbau?
Als Werbungskosten werden alle Ausgaben bezeichnet, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung entstehen. Für Vermieter sind dies in der Regel alle Arten von Renovierungen oder Erneuerungen sowie die Kosten, die für die Suche nach neuen Mietern entstehen. Zu den Werbungskosten zählen ebenfalls die Darlehensgebühren als Teil der Finanzierung, die Grundsteuer sowie eventuell auftretende Kosten für Baugutachter.
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Steuern vom Hausbau des privaten Eigenheims absetzen
In welchem Umfang können Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden?
Nehmen Sie beim Hausbau Leistungen von Handwerkerfirmen in Anspruch, darf ein Teil der Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Sie können 20 Prozent der Fahrt- und Lohnkosten von Handwerkerleistungen absetzen, allerdings maximal 1.200 Euro jährlich. Materialkosten mit Ausnahme von Verbrauchsmitteln sind hingegen nicht absetzbar.
Beispiel A:
Sie zahlen 4.000 Euro an Fahrt- und Lohnkosten für Handwerkerleistungen.
4.000 Euro x 20 Prozent = 800 Euro
Sie können Handwerkerleistungen in Höhe von 800 Euro absetzen.
Beispiel B:
Sie zahlen 9.500 Euro an Fahrt- und Lohnkosten für Handwerkerleistungen.
9.500 Euro x 20 Prozent = 1.900 Euro
Das Finanzamt rechnet nur eine Höchstsumme von 1.200 Euro jährlich für Handwerkerleistungen an. Sie können in diesem Fall also nicht die vollen 1.900 Euro, sondern nur 1.200 Euro absetzen.
Was muss bei der Angabe der Kosten beachtet werden?
Die Kosten für Handwerkerleistungen dürfen nur unter folgenden Bedingungen von der Steuer abgesetzt werden:Die Arbeiten wurden nach Ihrem Einzug durchgeführt.
Die Handwerkerleistungen sind haushaltsnah – das bedeutet, sie wurden auf Ihrem Grundstück durchgeführt, nicht extern.
Die Bezahlung muss per Überweisung erfolgt sein, Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Die Handwerkerarbeiten werden nicht bereits durch andere staatliche Mittel unterstützt, denn eine doppelte Förderung ist unzulässig.
Es wird nur der Arbeitslohn, sprich die Lohnkosten und nicht die Material- oder Maschinenkosten erstattet. Diese müssen im Zweifel immer als Einzelposten nachgewiesen werden. Rechnungsposten sollten daher generell immer einzeln aufgeschlüsselt werden.
Belege sollten mindestens zwei Jahre aufgehoben werden, um bei Nachprüfungen durch das Finanzamt darauf zurückgreifen zu können. Gewerbetreibende müssen diese unter Umständen sogar bis zu zehn Jahre aufheben, denn auch der Erwerb oder die Errichtung einer Betriebsstätte gehören zur gewerblichen Tätigkeit.
Wann können Eigenleistungen ausnahmsweise abgesetzt werden?
Im Gegensatz zu Leistungen von selbstständigen Betrieben sind Eigenleistungen nur schwer bis gar nicht steuerlich absetzbar. Außergewöhnliche Leistungen, wie die Beseitigung oder Sanierung von asbesthaltigen Materialien, Räumlichkeiten oder Immobilien, die Schaffung einer behindertengerechten Peripherie oder Beseitigungskosten von Schäden durch Sturm, Hochwasser oder einem Brand können ausnahmsweise auch geltend gemacht werden. Diese Punkte können auf Bauherren zutreffen, die eine Bestandsimmobilie sanieren oder einen Neubau auf einem Grundstück planen, jedoch vorher noch Vorarbeiten wie einen Abriss leisten müssen.
Welche haushaltsnahen Dienstleistungen können abgesetzt werden?
Folgende haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie bei der Steuererklärung ebenfalls geltend machen:
- Schornsteinfeger
- Gärtner
- Winterdienst
- Putzdienst
- Umzüge
Pro Kalenderjahr lassen sich so maximal 4.000 Euro von der Steuer effektiv absetzen. Hier gilt ebenfalls die 20-Prozent-Regel, eine Rechnungssumme von 20.000 Euro ist also maximal absetzbar.
Durch geschickt gelegte Termine können Sie noch stärker von der Steuerersparnis beim Hausbau profitieren:
- Nehmen Sie beispielsweise Arbeiten am Garten, Carport oder das Pflastern von Wegen erst nach Ihrem Einzug in Anspruch. Denn die Kosten werden nur gefördert, wenn Sie zum Zeitpunkt der Leistungen bereits im Haus wohnen.
- Das Jahr ist fast vorbei, die Höchstsumme des Steuerabzugs ist bereits ausgeschöpft, aber Sie haben noch eine Handwerksfirma beauftragt? Versuchen Sie, einen Zahlungstermin im nächsten Jahr zu vereinbaren. Dadurch können Sie die Kosten im Folgejahr absetzen, da nicht das Datum der Arbeiten entscheidend ist, sondern das Zahlungsdatum!
Besitzer einer Gasheizung müssen einmal im Jahr den Schornsteinfeger beauftragen. Wärmepumpen können selbst vom Besitzer gewartet werden.
Warum sollten die Baumaßnahmen bei Möglichkeit über mehrere Jahre erfolgen?
Der Hausbau kann sich manchmal über mehrere Jahre erstrecken. In diesem Fall können Sie ganz legal von einem längeren Absetzungszeitraum profitieren und somit in den vollen Genuss der Steuerermäßigung kommen. Die jährliche maximale Fördersumme von 1.200 Euro (20 Prozent von 6.000 Euro Handwerkerkosten) darf also mehrmals in Anspruch genommen werden. Wer erst im zweiten oder dritten Jahr eine Garage oder ein anderes Bauvorhaben auf demselben Grundstück realisieren möchte, profitiert daher mehrfach.
Genauso lohnt es sich, die Handwerkerarbeiten an das Jahresende zu legen: Dann teilen Sie die Handwerkerrechnung auf und können im aktuellen und im darauffolgenden Jahr jeweils 1.200 Euro in der Steuererklärung geltend machen.
Auch für den Ausbau eines Dachgeschosses, für die Hof- oder Einfahrt-Pflasterung oder die Errichtung eines Gartens können Sie Handwerker beauftragen, die Rechnung für die Baukosten auf zwei Jahre splitten und auf diese Weise die Steuervorteile nutzen.
Sobald Sie in Ihrem Neubau wohnen, können Sie die Kosten für Ihr Arbeitszimmer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzen oder eine Home-Office-Pauschale von 1.260 Euro nutzen. Für beide Varianten muss das häusliche Arbeitszimmer jedoch der Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit sein. Das bedeutet, Sie müssen darin mehr als die Hälfte Ihrer Arbeitszeit verbringen.
Vom Hausbau Steuern zur Vermietung absetzen
Was kann bei der gewerblichen Nutzung einer Immobilie abgesetzt werden?
Sofern kommerzielle Absichten vorhanden sind, beispielsweise Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erfolgen sollen, gibt es weitere Möglichkeiten bei der Steuer Kosten abzusetzen.
Viele nutzen ein Grundstück oder eine Immobilie als Geld- und Wertanlage. Wenn Sie ein Eigenheim bauen und dieses dann vermieten wollen, können Sie fast alle Kosten für die Errichtung und alles, was damit zusammenhängt, steuerlich absetzen. Die verschiedenen Zeiträume zwischen Privatnutzung und gewerblicher Nutzung müssen jedoch beachtet werden, denn am Ende ist immer die wesentliche Nutzungsart entscheidend.
Die Kosten können in der Steuererklärung als Werbungs- und Herstellungskosten angegeben werden. Es gibt jedoch Unterschiede bei der Methodik. Werbungskosten können direkt im Baujahr abgesetzt werden. Herstellungs- sowie Anschaffungskosten, die beispielsweise bei der Erweiterung, beim Bau oder bei Wohnraumverbesserungen entstehen, werden jedoch über die Folgejahre sowie über die Nutzungsdauer nach und nach abgeschrieben. Unter die Anschaffungskosten fallen auch Gebühren für einen Notar oder Makler.
Welche Werbungskosten können bei Neubauten oder Bestandsimmobilien geltend gemacht werden?
Vermieter können bei einer Immobilie von deutlich mehr Steuervorteilen profitieren als Eigentümer, die selbst in dem erworbenen Haus wohnen. So lassen sich alle Werbungskosten, also alle Ausgaben die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung eines Hauses oder einer Wohnung dienen, von der Steuer absetzen. In der Praxis sollten daher folgende Ausgaben in der Steuererklärung eines jeden Vermieters auftauchen:
Reparatur, Wartung und Renovierung
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Kreditzinsen der Finanzierung
Grundsteuer
Hausnebenkosten
Hausgeld
Mietersuche
Anwaltsgebühren und Beiträge in relevanten Verbänden
Kosten für Darlehen bei Finanzierungen
Gutachterkosten
Hausmeisterkosten
Hochwasserschäden bis maximal 45.000 Euro
Fazit:
Abschreibungen über mehrere Jahre sind immer eine sinnvolle Methode, um Bauvorhaben am besten steuerlich geltend zu machen. Das Thema Steuern absetzen beim Hausbau ist sowohl bei Häuslebauer im Privat-, aber auch im gewerblichen Bereich gleichermaßen interessant. Wer in dem ganzen Steuer-Wirrwarr in Deutschland den Überblick verliert, sollte sich Hilfe holen. Die bekommt man in der Regel von Lohnsteuervereinen und Steuerberatungen.
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